Compte tenu de l'état actuel du marché immobilier français, il est assez risqué d'acheter un appartement pour le louer en 2023. Dans une période d'inflation galopante, de hausse des taux immobiliers, seul un excellent rendement locatif pourra compenser les risques liés à la location.
Si vous voulez réussir en 2023 et faire fructifier votre patrimoine, vous devrez choisir soigneusement vos investissements. Voici le guide complet.
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Sommaire
- Réaliser de meilleurs investissements locatifs
- Les risques de vendre à perte
- Pouvez-vous gagner de l'argent en achetant pour louer ?
- Où acheter pour louer ?
- Investir dans un appartement en 2023 vous permettra de réduire vos impôts
- En 2023, acheter un appartement pour le louer ne sera pas très attrayant ! Sauf si...
Réaliser de meilleurs investissements locatifs
Investir selon la conjoncture
Lorsque le marché augmente, l'investisseur immobilier profite de la hausse des prix des logements à la fois en percevant des loyers et en voyant le prix de son appartement augmenter. Il pourra donc obtenir une plus-value en cas de revente, en plus des revenus fonciers.
Suite à la hausse des prix de l'immobilier, les Français se sont précipités pour investir dans des appartements et des studios. Ils souhaitent tous louer plusieurs appartements et percevoir des revenus réguliers.
Actuellement, le marché de l'immobilier est en train de se retourner. Il a entamé un cycle baissier dans les grandes villes qui pourrait durer encore un certain temps. Bien que les prix aient augmenté au cours des dernières années, la hausse des taux d'intérêt participe de prêt à cette baisse.
Un marché actuel en baisse
Avant d'acheter un appartement pour le louer en 2023, vous devez être conscient de ce fait ! La forte hausse des taux de crédit immobilier a fait baisser la valeur des actifs immobiliers.
En effet, les investisseurs devront réintroduire dans leur réflexion la notion de risque de perte en capital. Il est possible pour un acheteur d'appartement de perdre du capital si la valeur du bien diminue. Il y a toujours un risque à acheter un appartement pour louer, mais c'est aussi un investissement rentable si on s'y prend bien.
Investir implique généralement un plus grand risque de perte en capital, qui est compensé par un taux de rendement plus élevé.
"Voici quelques conseils que je pourrais donner en tant qu'agent immobilier pour l'achat d'un appartement destiné à la location :
Avant de procéder à un achat, faites une étude de marché détaillée. Il est important de comprendre les tendances du marché immobilier dans la région que vous envisagez. Y compris les prix d'achat, les taux de location et le taux d'occupation.
L'emplacement est l'un des facteurs les plus importants à considérer. Un bien situé dans un quartier bien desservi, proche des commodités comme les écoles, les hôpitaux, les centres commerciaux, etc., est généralement plus attractif pour les locataires.
Assurez-vous que l'investissement sera rentable. Calculez le rendement locatif potentiel et comparez-le au coût de l'investissement. N'oubliez pas de prendre en compte les frais d'entretien et de gestion, les impôts locaux, ainsi que les périodes potentielles de vacance de l'appartement.
Étudiez soigneusement vos options de financement. Si vous envisagez d'emprunter de l'argent pour l'achat, assurez-vous que les revenus locatifs couvriront votre prêt hypothécaire ainsi que les autres dépenses liées à la propriété.
Faites une inspection complète de l'appartement avant d'acheter. Des problèmes structurels ou des réparations majeures pourraient se traduire par des coûts supplémentaires imprévus. Il pourrait être bénéfique d'investir dans une expertise immobilière.
Informez-vous sur les réglementations locales concernant la location de propriétés. Certaines régions peuvent avoir des restrictions ou des obligations spécifiques pour les propriétaires.
Enfin, considérez si vous avez le temps et la capacité de gérer la propriété vous-même, ou si vous devrez engager un gestionnaire de biens. Les gestionnaires de biens peuvent gérer la location, l'entretien, les réparations, les quittances de loyer, etc., mais ils représentent une dépense supplémentaire à considérer."
Eloise, agent immobilier depuis 5 ans
Les risques de vendre à perte
Il y a eu une forte augmentation des prix des logements entre 1998 et 2008. Puis, l'immobilier a traversé une période de crise entre 2008 et 2010. En 2010, les prix se sont redressés. Mais entre 2012 et 2016, ils étaient à nouveau en baisse.
Depuis 2017, le marché immobilier augmente à nouveau, principalement dans les grandes agglomérations, mais d'ici 2023, les prix devraient s'être stabilisés.
Il peut en résulter une perte à court ou moyen terme pour les personnes qui investissent dans des appartements pour les louer.
Ce risque est réduit lorsque vous investissez sur une longue période (plus de 15 ans). Les cycles immobiliers sont longs (5 à 10 ans en moyenne). Si vous investissez à un prix élevé, vous devrez peut-être attendre longtemps avant de pouvoir revendre sans perdre d'argent. Ceux qui ont acheté à Paris juste avant 1991 (-40% entre 1991 et 1998) ont dû attendre plus de 10 ans pour récupérer leur investissement...
Ainsi, avant de vous lancer dans la gestion de votre projet de location, vous devez toujours tenir compte du niveau du marché dans votre ville.
Pouvez-vous gagner de l'argent en achetant pour louer ?
Il convient de mesurer le retour sur investissement avant d'acheter un bien locatif afin de pouvoir le louer à un locataire sur le long terme. Ces risques doivent être pris en compte dans le calcul du taux de rendement.
Des taux intérêts actuels élevés
Les prix actuels élevés de l'immobilier, ainsi que les risques qui y sont associés, vous obligent à sélectionner des biens qui vous rapportent un rendement suffisamment élevé. En règle générale, un rendement brut de 6 % semble être le minimum requis pour commencer à s'intéresser aux biens locatifs. Un rendement net supérieur à un livret bancaire peut être obtenu après avoir payé la taxe foncière, la CSG-CRDS et les frais liés à cet investissement.
Considérer les bons paramètres
Il vous faudra de la patience pour trouver un bien de ce type. Il faut connaître différents paramètres, comme :
- Le régime fiscal (option de la location meublée ou non, régime micro foncier ou réel, etc.)
- Choisir la bonne résidence
- Le bon appartement (neuf ou ancien, nombre de pièces, etc.)
- Décider des travaux à effectuer (ceux qui feront augmenter le loyer au moindre coût), etc
Afin de maximiser votre propriété locative et votre projet d'investissement, tous les détails comptent. Comme pour vos finances personnelles ou la gestion de votre projet d'entreprise, vous devez viser à augmenter les revenus de votre investissement locatif tout en réduisant les coûts. Plusieurs années après l'achat d'un même bien, les propriétaires présentent des différences notables les uns par rapport aux autres.
Nous vous proposons des conseils pour vous aider dans notre article : Comment trouver un appartement rapidement ?Où acheter pour louer ?
Le choix d'un seuil de rentabilité plus élevé peut être judicieux pour les propriétés qui risquent de perdre de la valeur à court et moyen terme.
Lorsque l'on examine le tableau des 12 villes les plus rentables en terme d'investissement locatif, on se rend vite compte qu'il n'est pas évident d'atteindre un tel niveau de rentabilité.
Pour trouver des biens sous-évalués dans un secteur où l'immobilier locatif est très demandé, il faudra chercher un secteur où la demande est forte.
Un bon rendement locatif immédiat doit être équilibré avec l'espoir que la valeur de votre propriété et du quartier augmentera au fil du temps. Pour ce faire, privilégiez les secteurs à forte croissance qui sont susceptibles de connaître une amélioration de la demande locative à l'avenir. Vous pourrez vous assurer d'un bon rendement en augmentant le loyer, et lorsque vous vendrez, vous pourrez également réaliser une plus-value.
Aussi, choisissez une ville proche de votre domicile pour faciliter la gestion (trouver un locataire, gérer les échanges quotidiens, intervenir en cas de problème, etc.). Vous pouvez aussi choisir de tout déléguer. Dans ce cas, soyez bien conscient que votre rentabilité en sera plus ou moins impactée.
Investir dans un appartement en 2023 vous permettra de réduire vos impôts
Afin d'améliorer les conditions d'investissement immobilier en 2023, il existe toujours différents moyens d'obtenir des réductions d'impôts en investissant dans des biens immobiliers défiscalisés.
La loi Pinel
En cette année 2023, le dispositif le plus connu et le plus utilisé par les investisseurs immobiliers reste l'investissement en loi Pinel. Ce programme offre une réduction d'impôt plus importante (jusqu'à 63 000 € sur 12 ans), cependant il est limité à un petit nombre de villes. Et il impose également des loyers modérés pendant toute la durée de la défiscalisation (le montant dépend de la zone géographique).
Afin de réduire vos impôts avec la loi Pinel, demandez une étude gratuite si vous êtes intéressé par ce type d'investissement. Elle n'est possible que pour les appartements neufs, et elle impose également des plafonds de revenus. Ceux qui ont de bons revenus et qui paient donc des impôts sur le revenu peuvent bénéficier de cette stratégie pour développer leur patrimoine. Un plafond de niche fiscale de 10 000 euros par foyer et par an permet de couvrir l'investissement en Pinel.
Profiter d'un déficit foncier
Vous pouvez aussi générer un déficit foncier pour réduire votre revenu imposable sans avoir recours à une niche fiscale. Suite à la modification de la fiscalité, les investisseurs s'intéressent de plus en plus à ce dispositif. Il s'agit d'acheter une maison ancienne avec de nombreux travaux (ça marche aussi pour un appartement ancien).
En fonction de son profil, de ses revenus, de ses objectifs d'évolution de son patrimoine, voire de ses compétences et connaissances. Le propriétaire doit choisir le mécanisme ou le type d'investissement locatif qui lui convient le mieux.
En 2023, acheter un appartement pour le louer ne sera pas très attrayant ! Sauf si...
Un investissement immobilier locatif en 2023 n'est pas une période idéale pour plusieurs raisons :
- Car le prix d'achat est très élevé (à noter que nous remarquons une légère baisse dû au taux d'usure qui bloque des dossiers)
- La rentabilité moyenne est faible
- Les impôts augmentent
- Les travaux également
- Ainsi que les frais d'entretien et de réparation
Si certaines précautions ne sont pas prises (investissement à long terme, rentabilité locative suffisante, bonne prise en compte des coûts et des taxes, etc.), le risque de faire un mauvais investissement est élevé.
Quelles sont les meilleures façons d'investir dans des biens locatifs ?
Vous devrez jouer sur tous les leviers possibles afin de rentabiliser votre investissement locatif en 2023 :
- Vous devez négocier le prix,
En effet, la conjoncture économique, la hausse des taux d'intérêts et le taux d'usure qui n'arrive pas à suivre la cadence font que plus de 40% des dossiers sont refusés.
Cela est une aubaine pour les personnes qui ont un bon dossier. En effet, il y a plus de vendeur que d'acheteurs sur le marché. Vous avez donc la main mise pour négocier votre futur bien immobilier.
N'hésitez donc pas à envoyer des offres d'achats "au rabais".
- Mettre les banques en concurrence pour limiter les frais
Un courtier en prêts peut vous aider si vous n'avez pas les compétences nécessaires pour négocier directement avec les banques. Il vous aidera à choisir la banque qui vous fait la meilleur offre.
- Ne prenez pas l'assurance emprunteur de votre banque.
Désolé si vous êtes banquier lorsque vous lisez ça. Mais il faut savoir qu'il est possible de prendre une assurance emprunteur hors banque. Il vous suffit de passer par un assureur spécialisé. Cela vous permettra de faire de bonnes économies !
- Décidez de la meilleure formule entre la location meublée ou non meublée, ainsi que du régime fiscal approprié pour vos impôts fonciers.
Cette étape est cruciale pour la réussite de votre projet d'investissement dans un appartement. LCD, LMNP, location nue, local professionnel, plusieurs possibilités s'offrent à vous. Le mieux est de vous entourer d'un professionnel du secteur pour ne pas vous tromper.
- Le choix du bon locataire et la détermination du loyer sont cruciaux.
En fonction du choix que vous aurez fait en terme d'exploitation. Il vous faudra identifier quelle type de locataire vous voulez attirer vers vous.
En effet, en fonction du type de biens et de l'emplacement de celui-ci, le profil de vos locataires peut changer du tout au tout.
- Le choix de la ville mais aussi du quartier et de la rue
Trouver une ville rentable en France n'est pas bien compliquée. Trouver un quartier et une rue à fort potentiel sans se ruiner est une autre paire de manche !
Saviez-vous qu'en changeant simplement de rue, le prix du m2 peut passer du simple au double ?
Alors, pensez bien à faire une étude de marché mais surtout à aller sur le terrain pour vous imprayer, poser des questions aux passants et habitants. Il n'y a rien de mieux que le terrain et l'action pour vous faire une idée réelle du lieu ou vous souhaitez acheter un appartement pour le louer.
- Pensez à la revente
Pour finir, vous devez envisager de vendre votre bien ou d'investir dans un bien plus performant en calculant soigneusement votre rendement locatif, votre TRI ou votre cash-flow.
Vendez le bien quand vous l'aurez décidé. Il est important de savoir comment sont imposées les plus-values sur une résidence secondaire (les investissements locatifs seront imposés comme des résidences secondaires).
L'impôt sur la résidence secondaire sera de 19% avec un abattement pour la sécurité sociale de 17,2%. Pour profiter des déductions pour la durée de détention de votre investissement, il est judicieux de le conserver longtemps.
Nous espérons vous avoir aider sur l'achat d'un appartement pour le louer. 😃
- Il est important de regarder ce qu'il se passe sur le marché immobilier.
- L'investissement locatif peut s'avérer très bénéfique pour votre porte-monnaie.
Pour en savoir plus :