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État Des Lieux : Des prix ultra-avantageux pour votre location

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Ce qu'il faut savoir sur le diagnostic immobilier

Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?

Un diagnostic immobilier est une évaluation technique obligatoire ou fortement conseillée, effectuée sur un bien immobilier, avant une vente ou une location. Il vise à informer le futur acquéreur ou locataire sur certaines caractéristiques et l'état général du bien.

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) : une obligation légale

Les diagnostics immobiliers obligatoires sont réalisés par des professionnels certifiés et sont regroupés dans un dossier appelé le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), qui doit être annexé à la promesse de vente ou au bail.

Le but de ces diagnostics est de protéger l’acquéreur ou le locataire en l’informant des caractéristiques et des éventuels risques associés au bien immobilier qu’il envisage d’acquérir ou de louer.

Ils peuvent être réalisé dans un immeuble, une maison, un appartement ou encore un local commercial.

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Sommaire

Définition de l'état des lieux

Effectuer un constat locatif

Il est nécessaire d’effectuer un constat locatif d’entrée et de sortie pour toute location immobilière. Ce document doit être signé par toutes les parties concernées de la location (à minima le locataire et le bailleur). Il devra être réalisé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties prenantes. On le retrouve dans les annexes du bail avec le DDT qui recense les diagnostics immobiliers obligatoires.

Encadrement par la loi Alur

Aujourd'hui, les EDL sont définis par la loi Alur, entrée en vigueur en 2014. Cette réglementation encadre un peu plus les contrats de location.

etat des lieux

Comment se déroule un état des lieux ?

Réalisé en début et en fin de location, ce n'est pas une étape à prendre à la légère. De nombreux litiges peuvent intervenir après un rapport. Pour éviter cela, il est important de respecter certaines règles :

  1. Réserver une date, pour vos deux EDL. Si le locataire ou le bailleur ne peut être présent le jour-j, alors il devra trouver un mandataire afin d’être représenté.
  2. Apporter les clés des différents compteurs pour les relevés : Le bailleur apporte toutes les clés pour accéder aux compteurs d'électricité, de gaz et d'eau. Elles seront utiles pour renseigner les lectures de compteurs sur l’EDL.
  3. Procéder aux vérifications dans de bonnes conditions : Le bailleur doit veiller à ce que la visite se déroule de la meilleure façon possible afin de prouver correctement les conditions d'hébergement. Par conséquent, il doit s'assurer qu'il n'y a pas de panne de courant et même fournir un logement propre (surtout si le dernier locataire est absent depuis un certain temps).
  4. N’hésitez pas à ajouter des photos. Elles mettront en avant certains défauts comme des trous ou des tâches par exemple. L’EDL d’entrée permet au locataire de se protéger en fin de location. Il est donc important que ce premier rapport soit le plus précis possible. Il sera nécessaire de donner la date de prise de vue et la pièce dans laquelle se trouve le défaut pour chaque photo.
  5. Faire un pré-constat de sortie : il n’est pas obligatoire, mais permet d’éviter les mauvaises surprises autant du côté du bailleur que du locataire. Le locataire a le temps de procéder à des réparations et améliorations avant le constat final. De son côté, le bailleur s’assure de récupérer le bien dans le meilleur état possible.
  6. Utiliser un modèle conforme à la législation en vigueur : plusieurs mentions légales sont obligatoires afin que l’EDL soit valide juridiquement.

Quelles mentions légales contient l'état des lieux ?

  • L’adresse postale du logis
  • La date de réalisation
  • Les noms et adresses des différentes parties
  • Une description des clés mises à disposition du nouvel occupant
  • Le relevé des compteurs (eau, électricité, éventuellement le gaz)
  • La description des installations d’eau chaude et de chauffage.

De plus, chaque élément passé en revue pendant l'évaluation portera une des qualifications suivantes :

  • Neuf
  • Bon état
  • État d'usage
  • Mauvais état

Bon à savoir


Le constat des lieux, bien qu'il soit fortement recommandé et quasi obligatoire dans le cadre d'une location, ne possède pas de durée de validité. En effet, il s'agit d'un document unique qui a pour mission de faire état de la dégradation d'un bien immobilier à un instant T.

Benjamin LORIN - CEO, DIMO Diagnostic

Quand faut-il réaliser un état des lieux ?

Ce constat prend place lors de l’entrée et de la sortie dans un logement.

Il y aura donc dans un premier temps un rapport locatif d’entrée : le locataire vient d’arriver dans le logement. Le rapport est constitué en même temps que la signature du bail et de la remise des clés. Lorsque le locataire décidera de rendre son habitation (après un préavis d’un ou trois mois), il y aura un constat locatif de sortie. Tout comme à l’entrée dans le logement, le locataire et le bailleur (ou la personne mandatée) constatent les potentielles dégradations.

Je ne peux pas être présent(e) pour le rendez-vous

Si l’une des deux parties ne peut être présente le jour-j, un mandataire pourra alors prendre sa place. Le mandataire sera chargé de signer l’état à la place du nouvel occupant ou du bailleur. Il pourra être un ami ou un parent proche par exemple ou encore un professionnel comme un expert diagnostiqueur immobilier ou une agence. Quoi qu’il en soit, il faudra donner procuration à cette personne grâce à une lettre. Elle devra être accompagnée des pièces d’identité du mandataire et du futur locataire.

L’état des lieux d'entrée et de sortie décrit le bien en détail. Pour chaque pièce, doit être mentionné :

  • Les éléments du logement : porte, fenêtre, balcon, type de sol…
  • L’état des éléments : par exemple des poignées mal fixées, des murs fissurés ou tâchés, un parquet rayé, des fenêtres mal isolées, une porte qui ne ferme pas… ;
  • Les équipements : placards, volets, équipements de chauffage, prises de courant, compteurs, détecteur de fumée (obligatoire)…
  • Dans le cas logement meublé, il convient également de procéder à un inventaire du mobilier mis à disposition du locataire (sommier, table, vaisselle, luminaire, électroménager…).

Le document contiendra aussi les relevés des compteurs individuels de consommation.

Un constat est-il modifiable une fois qu'il a été signé ?

Seule l’évaluation d'entrée peut être modifié

Sa modification peut intervenir jusqu’à 10 jours après la signature du bail de location. Une fois cette période passée, seules les informations concernant le chauffage pourront être modifié. En effet, elles peuvent être modifiées jusqu’à 30 jours après le début de la période de chauffe. Cette information est importante, notamment si vous emménagez l’été.
Quant à l’évaluation de sortie, elle ne pourra pas être modifiée. Il faudra donc être très consciencieux lors de sa réalisation.

Le recours en cas de litige

En cas de désaccord concernant les états des lieux d’entrée ou de sortie d'un logement, les parties disposent de deux solutions :

  • La conciliation
  • La saisine du tribunal compétent

    La conciliation

    La Commission Départementale de Conciliation (CDC) est accessible tant pour le locataire que pour le propriétaire. La saisine se fait par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette commission paritaire, composée de représentants des bailleurs et des locataires, cherche à trouver une solution amiable qui satisfait les deux parties.

    En plus de la CDC, les parties peuvent également s’adresser à un conciliateur de justice. Ces méthodes de conciliation présentent l’avantage d’être gratuites, facilitant ainsi la résolution des conflits sans frais supplémentaires.

    La saisine du tribunal compétent

    Si la conciliation échoue ou si les parties préfèrent une résolution judiciaire dès le départ, elles peuvent saisir le tribunal du ressort du logement. Avant de se lancer dans cette procédure, il est important de comprendre les implications et les coûts associés, tels que les frais d’huissier et d’avocat.

    • Quel est le coût d'un état des lieux ?

    Le coût d’un état des lieux varie en fonction des personnes effectuant le rapport d’évaluation de l’appartement ou de la maison.

    Si la location se déroule entre particulier, le constat est généralement gratuit. En effet, les deux parties s’accordent entre elles sur ses modalités.

    Si le contrat de bail de location s’effectue avec une agence immobilière, c’est habituellement celle-ci qui effectue le rapport, accompagnée du locataire. Pour l’entrée dans le logement, les frais s’élèvent au maximum à 3€/m2 de surface habitable pour le locataire. Le coût engendré pour le locataire ne peut pas être supérieur à celui du propriétaire.

    Exemple
    Pour un logement de 30 m² :
    S’il est facturé au total 250 €, les frais à la charge du locataire ne peuvent pas excéder 90 € (3 € x 30) ;
    s’il est facturé au total 100 €, les frais à la charge du locataire sont de 50 € maximum puisqu'il ne doit pas payer plus que le bailleur.
    Pour la sortie du logement, l’évaluation des lieux sera gratuite.

    Le constat peut également se dérouler avec un huissier. C’est notamment le cas pour les rapports plus litigieux. Les frais d’huissier sont fixes et ne peuvent être modifiés. Voici les prix en vigueur en 2024 :

    Superficie du logementMétropoleWallis et Futuna
    Saint-Pierre-
    et-Miquelon
    Mayotte    		Guadeloupe
    Martinique    		GuyaneLa Réunion
    Coût total de l'état des lieuxLogement < 50m2158,58€160,33€ + frais de déplacement171,25€ + frais de déplacement157,05€ + frais de déplacement180,76€ + frais de déplacement
    Logement de 50 à 150m2180,28€183,85€ + frais de déplacement196,56€ + frais de déplacement180,02€ + frais de déplacement207,65€ + frais de déplacement
    Logement > à 150m2256,89€266,84€ + frais de déplacement285,92€ + frais de déplacement261,10€ + frais de déplacement302,55€ + frais de déplacement

    Qui est concerné par l'état des lieux ?

    Un diagnostiqueur immobilier est aussi habilité à effectuer les rapports. Étant un professionnel de l’immobilier et ayant l’habitude d’établir des diagnostics demandant de la précision, il saura effectuer un EDL parfaitement. Ici, les prix varient aussi en fonction de la surface habitable du bien. Dans le cas où un expert est mandaté, l’évaluation est à la charge du bailleur. Attention, des frais de déplacement peuvent aussi s’imputer.

    L'EDL concerne les bailleurs et les locataires d'un logement.

    Pour ce qui est de l'état des lieux d'entrée, il faudra convenir avec l'agent immobilier ou le propriétaire-bailleur d'une date. Lors du départ du locataire, celui-ci devra alors faire les démarches auprès de son bailleur pour convenir également d'une date d'état des lieux de sortie, sans oublier d'envoyer son préavis. Il marquera la fin de la location.

    La présence du locataire est-elle obligatoire ?

    Lors d'un EDL d'entrée ou de sortie, il est fortement conseillé que le locataire soit présent. De cette façon, il pourra récupérer ses clefs immédiatement et aussi constaté les anomalies du logement. Toutefois, s'il est indisponible, il pourra être représenté par une tierce personne. Pour cela, il devra lui donner procuration. De cette manière, la personne pourra signer en son nom et par ailleurs récupérer les clefs de l'appartement lors de l'entrée. Pour un EDL de sortie, les conditions sont les mêmes. Le locataire pourra mandater quelqu'un pour effectuer le constant en son absence.

    Colocation : la présence de tous les locataires est exigée ?

    Dans le cadre d'une colocation, il existe quelqu'un spécificité concernant l'état. S'il s'agit d'un contrat de location individuel et donc de plusieurs baux, alors il serait nécessaire que tous les colocataires soient présents le jour-j. S'il s'agit d'un contrat de location collectif, la présence d'un seul des locataires est exigée.

    Exemple d'une lettre de procuration

    [Votre nom complet]
    [Domicile]
    [Ville et code postal]

    [Nom complet du mandataire]
    [Domicile]
    [Ville et code postal]
    [Date]

    Objet : Réalisation de l’état des lieux [entrée ou sortie]

    Je soussigné [nom complet], donne mandat à [nom complet du mandataire] pour réaliser pour mon compte l’état des lieux [d'entrée ou de sortie] en présence de [nom complet de l’autre partie (locataire ou bailleur)], le [locataire ou bailleur] du logement [que je possède/que je loue] situé au [adresse du logement], en vertu d’un contrat de location que nous avons signé le [date de signature du contrat de location]. En vertu de cette lettre, [nom complet du mandataire] est habilité.e, après avoir justifié de son identité au locataire, à réaliser toutes les formalités nécessaires, à consigner toutes remarques sur l’état du logement et, le cas échéant, l’inventaire du mobilier, à signer l’état des lieux et [réceptionner / remettre] les clés.

    La présente lettre sera présentée et remise au [bailleur ou locataire] lors de la réalisation de l’état des lieux, accompagnée des copies des pièces d’identité du [bailleur ou locataire] et de son représentant.

    Fait à [lieu], le [date].

    Signature

    Qu'est-ce que la caution locative ?

    Une caution locative correspond à une personne ou un organisme s'engageant à payer le loyer et dépôt de garantie du logement si le locataire n'en est plus capable. On parle alors de dettes locatives qui comprennent :

    • Le loyer, les charges et les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives et les frais de remise en état du logement dégradé. Donc les réparations locatives qui seront engendrées.
    • Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives, les biens personnels de la caution, ses revenus et son logement peuvent être saisis à la demande du propriétaire.

    Il existe 2 types de caution :

    • La caution simple qui permet au propriétaire de faire appel à la caution uniquement si le locataire n'est pas en mesure de payer ses dettes locatives.
    • La caution solidaire qui permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le 1ᵉʳ impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer. Autrement dit, peu importe si le locataire ne peut ou ne veut pas payer sa dette.

    Que faire en cas d'absence d'état des lieux ?

    L'absence d'état des lieux

    L’établissement de l’état des lieux n’étant pas une obligation, il est possible qu’il ne soit pas joint au contrat de location. De manière générale, en l’absence d’état des lieux, le logement délivré au locataire est présumé être en bon état de réparations locatives, et doit être restitué comme tel au terme du bail.

    Cette présomption n’est pas absolue, et il est possible d’en apporter la preuve contraire par tous moyens (grâce à des photographies réalisées par un huissier par exemple).

    La présomption de délivrance en bon état du logement en absence d’état des lieux ne peut cependant être invoquée par :

  • La partie qui fait obstacle à l’établissement du document
  • La partie qui fait obstacle à la délivrance du document à l’autre signataire.

    Les raisons de cette absence

    Absence d’état des lieux due au refus du propriétaire

    Si un propriétaire refuse de procéder à l’état des lieux malgré les demandes formelles du locataire (nécessaires pour préserver leur caractère légal), il est responsable de prouver que le logement était en bon état au début du bail. En cas de dégradations, cette preuve lui incombe.

    Absence d’état des lieux due au refus du locataire

    Dans ce cas, l’absence d’état des lieux avantage le propriétaire. Il n’a pas besoin de prouver l’envoi de mises en demeure au locataire. Le logement est présumé en bon état locatif, et le locataire doit le restituer dans cet état, sauf s’il prouve qu’il l’a reçu en mauvais état.

    Absence d’état des lieux due à une négligence commune

    Cette situation est similaire à un refus du locataire. Le logement est présumé délivré en bon état, et le locataire doit le rendre dans cet état. Toutefois, il peut prouver par tout moyen que le logement était en mauvais état initialement.

    • FAQ Etat des lieux

    En savoir plus sur l'état des lieux

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    Le prix pour un état des lieux d'entrée et de sortie

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    L'état des lieux pour un appartement

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