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Diagnostic amiante obligatoire pour la vente et la location

Diagnostic Immobilier Amiante
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Ce qu'il faut savoir sur le diagnostic amiante

Qu’est-ce qu’un diagnostic amiante ?

Un état d'amiante est une évaluation technique effectuée sur un bien immobilier. Il est obligatoire avant une vente ou une location pour certains logements.
Il vise à informer le futur acquéreur ou locataire de la présence ou absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (MPCA) dans le logement.
Le but de ce diagnostic est de protéger l’acquéreur en l’informant des caractéristiques et des éventuels risques associés au bien immobilier qu’il envisage d’acquérir ou de louer.

Qui réalise un état d'amiante ?

Le diagnostic amiante, comme la quasi-totalité des diagnostics immobiliers obligatoires, doit être réalisé par un professionnel certifié. Dans le cas d'une vente, il doit ensuite être intégré au Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui doit lui-même être annexé à la promesse ou l'acte de vente.

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Qu'est-ce le diagnostic amiante ?

Quand le diagnostic amiante est-il obligatoire ?

Le diagnostic amiante, appelé également état amiante, fait partie de la liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente et la location.
Il concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1ᵉʳ juillet 1997, date à laquelle le matériau a été interdit dans les constructions en France.
Ce diagnostic amiante va permettre d'identifier les matériaux susceptibles de contenir ou contenant de l'amiante.
De plus, pour une vente, il devra être intégré dans le dossier de diagnostics techniques. Actuellement, une copie de l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante n'est pas requis dans le DDT dans le cadre d'une location.

Quelle utilisation de l'amiante avant 1997 ?

L'amiante était un matériau particulièrement utilisé auparavant, du fait de sa robustesse et de ses propriétés isolantes. On le retrouve notamment dans :

  • les flocages d'isolation,
  • les faux plafonds,
  • les canalisations,
  • les revêtements de sols,
  • les mastics de fenêtres,
  • les calorifugeages.

Il existe plusieurs variétés de ce matériau, qui sont répertoriées sous deux grandes familles : l’amiante serpentin et l’amiante amphibole.

diagnostiqueur immobilier amiante
Les familles d'amianteLes variétés
Amiante serpentineLe chrysotile (amiante blanc)
Amiante amphiboleL'antophyllite
L'amosite (amiante brun)
L'actimolite
La trémolite
La crocidolite (amiante bleu)

Pourquoi faire un diagnostic amiante ?

L'amiante est un matériau dont la dangerosité pour la santé a été démontrée à multiples reprises. En effet, avec le temps, il se dégrade et se diffuse dans l'air sous formes de fibres d'amiante. Et ces dernières peuvent être inhalées par les habitants des logements concernés.
Or, sur le long terme, l'inhalation peut provoquer de nombreuses maladies comme :

  • le mésothéliome : cancer rare qui affecte la muqueuse des poumons ainsi que le revêtement du cœur ;
  • le cancer du poumon : qui est la principale maladie causée par l'inhalation des fibres amiantées ;
  • les plaques pleurales : dépôts de fibres sur la paroi thoracique qui s'accumulent et provoquent de fortes douleurs ;
  • l'asbestose : maladie pulmonaire qui affaiblie les personnes touchées.

C'est face à ce constat que le diagnostic amiante a été rendu obligatoire. Afin de protéger les habitants, qu'ils soient propriétaires ou locataires. L'inspection de l'amiante obligatoire a été ainsi établie à travers le décret n°96-1133 du 24 décembre 1996.
Cependant, un particulier ne peut intervenir seul pour tenter de désamianter les surfaces contaminées. Ils doit faire appel à un professionnel possédant les compétences nécessaires pour le faire.
Nos diagnostiqueurs sont notamment équipés d'un EPI (Équipement de Protection Individuelle) les protégeant des fibres.

En cas d'absence du repérage amiante, le propriétaire encours des sanctions civiles et pénales. En cas de recours en justice de la part de l'acquéreur ou du bailleur, la DGCCRF peut sanctionner ce dernier d'une amende de 300.000 € et d'une peine de 2 ans de prison.
Source : service-public.fr

Quels sont les différents diagnostics amiantes obligatoires ?

La réalisation du repérage amiante s'applique dans plusieurs situations de transactions immobilières. Dans le cadre d'une vente immobilière, le repérage de l'amiante comporte deux cas de figure :

  • Le diagnostic amiante avant-vente (DAAV), (c'est le diagnostic amiante classique) dans le cadre d'une transaction entre propriétaires à l'initiative du propriétaire.
  • Le diagnostic amiante avant-travaux ou démolition (DAAT/DAAD), lorsqu'il s'agit de la vente d'un bâtiment qui doit subir des travaux ou être démoli.

Dans le second cas, n'importe quel type de bâtiments est concerné. Bien que la majorité soit à destination des transactions commerciales entre professionnels. L'évaluation sert avant tout à protéger la santé des personnes qui interviennent sur les chantiers.

Concernant la location immobilière, il existe deux types de repérages amiante pour protéger les locataires :

  • Le diagnostic amiante parties privatives (DAPP) qui est obligatoire pour tout immeuble collectif à usage d'habitation. Il se fait sur les parties privatives de biens en copropriété. Le DAPP n'est conditionné ni par une vente, ni une mise en location, ni des travaux, il dépend du bien en copropriété, non pas des locataires.
  • Le dossier technique amiante (DTA), qui concerne les parties communes des biens construits avant le 1ᵉʳ juillet 1997. Le DTA doit être constitué par le ou les propriétaires de l’établissement et tenu à jour. Il porte sur les parties communes des immeubles collectifs d’habitation et les immeubles bâtis qui ne sont pas des habitations (bureau, école, etc.). Cette expertise doit être mise à la disposition des occupants.
DAAV DAAT/DAAD DAPP DTA
Transaction Vente immobilière Travaux de rénovation ou démolition Location immobilière Vente bâtiment autre qu'habitation
Bâtiments Appartement / maison Tout bâtiment Appartement et annexes (cave, garage, etc.) Bâtiment commercial
Parties communes biens à usage d'habitation
Qui doit le réaliser Propriétaire vendeur Maître d'oeuvre Propriétaire bailleur Propriétaire du bâtiment

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Quelle est la méthode de réalisation d'un diagnostic amiante ?

Lors de sa venue pour la réalisation de ce diagnostic technique, le technicien certifié détecte la présence de matériaux amiantés en fonction d'une liste à suivre. Autrement dit, il repère ou non la présence d'amiante dans le bâtiment. Selon le type de repérage amiante, la liste d'éléments à inspecter sera plus ou moins longue.
Dans le cas du DAAV, l'annexe 13-9 du Code de la Santé Publique définit 3 catégories dans lesquelles les matériaux sont répertoriés en fonction de leur accessibilité :

  • Liste A : inclus l'ensemble des matériaux accessibles facilement pour le technicien et sans destruction. Ils libèrent des fibres par leur vieillissement.
  • Liste B : regroupe les matériaux simples d'accès et qui rejettent des fibres lors d'un contact avec des objets.
  • Liste C : ce sont les éléments les plus difficiles d'accès, qui doivent inclure une destruction pour les traiter.
elements liste A liste B etat amiante
Exemple des éléments compris dans les listes A et B de repérage d'amiante

Pour le diagnostic DAAT, le professionnel se base sur l'annexe 1 de l'arrêté du 16 juillet 2019 qui stipule une liste de matériaux susceptibles d'être amiantés. Si nécessaire, des investigations destructives sont également menées. Ces recherches assurent la protection des futurs personnels du site :

  • artisans,
  • ouvriers,
  • occupants,
  • etc.

L'enjeu est d'éviter le risque d'inhalation de fibres d'amiante contenues dans les matériaux et produits.

De façon générale, pour les 4 expertises amiantes, le technicien suit une logique dans le processus d'intervention.

  1. Dans un premier temps, il y a une phase de documentation, pendant laquelle il consulte les papiers transférés par le propriétaire. Il peut s'agir du titre de propriété ou bien du règlement de copropriété des syndics.
  2. Ensuite, le professionnel se rend sur place, muni d'un détecteur amiante, pour effectuer des prélèvements si besoin.
  3. Enfin, le diagnostiqueur envoie un rapport écrit au propriétaire du bien quelques jours après sa recherche amiante.

Chez Dimo Diagnostic, vous recevez votre rapport amiante en version numérique 24 h après l'intervention de notre diagnostiqueur et 48 h par voie postale.

Bon à savoir


Lors de la location d'un logement à usage d'habitation, la loi ALUR du 24 mars 2014 indique que les propriétaires doivent insérer une attestation amiante dans chaque bail signé depuis début 2016. Ce document doit ainsi être mise à la disposition des locataires si ces derniers le réclament. Il peut s'agir simplement du DTA.

Validité d'un diagnostic amiante : quelle est sa durée ?

Le repérage amiante a une durée de validité qui varie en fonction de son résultat et sa date de réalisation.

Si le diagnostic a été réalisé avant le 1er avril 2013⁣, il doit être renouvelé avant la vente immobilière du bien.
La date du 1er avril 2013 correspond au moment où le repérage s'est élargi à des éléments extérieurs de l’habitation (essentiellement la couverture et le bardage) et à l'instauration des critères définissant l’état de conservation.
L'état de conservation des matériaux de la liste B doit donc être vérifié en procédant à un nouveau repérage.

En cas d'état d'amiante réalisé après le 1er avril 2013, ce dernier a une durée de validité illimitée s'il a un résultat négatif. Un diagnostic amiante négatif signifie qu'aucun matériau ni produit de la liste A ou B n'a été repéré.
Toutefois, il reste conseillé d'effectuer cette expertise si des travaux de rénovation ont eu lieu après l'ancien diagnostic. Il se peut que ces travaux fassent ressortir des matériaux pouvant contenir de l'amiante et qui projettent ainsi des fibres.

Si le diagnostic effectué se révèle positif, la durée de validité dépend de la liste des éléments détectés comme dangereux. L'état de conservation est défini par une échelle allant de 1 à 3 :

  • N=1 : bon état de conservation
  • N=2 : état de conservation moyen
  • N=3 : état dégradé
diagnostic amiante positif
Dimo Diagnostic © - Repérage positif lors d'un bornage amiante

Selon les MPCA détectés, des travaux de désamiantage peuvent devoir être entrepris par le propriétaire du bien pour attester de la mise en conformité.

Pour les MPCA de la liste A

  • Si des éléments entrent dans la catégorie N=2, un organisme spécialisé doit intervenir pour mesurer le niveau d'empoussièrement de l'air.
    • S'il y a moins de 5 fibres d'amiante par litre d'air, un contrôle tous les 3 ans sera nécessaire.
    • Dans le cas où plus de 5 fibres d'amiante/L d'air sont présents, les éléments passent dans l'état de conservation N=3.
  • Pour des éléments dont l'état de conservation correspond à celui de N=1, un nouveau diagnostic doit être effectué tous les 3 ans pour vérifier l'état de dégradation des produits.

Les mesures liées à la catégorie N=3 sont beaucoup plus strictes, afin d'atteindre le seuil de 5 fibres / L d'air.  Le propriétaire a alors jusqu’à 36 mois pour demander des travaux de retrait d’amiante. Un diagnostic devra à nouveau être réalisé après ces travaux.

Pour les MCPA de la liste B

La consultation minutieuse des recommandations concernant l'état de conservation des éléments détectés est requise

Quelles sont les sanctions en cas d'absence de diagnostic amiante ?

Il existe plusieurs sanctions possibles en fonction du problème et de la responsabilité.
Le vendeur peut être tenu responsable s'il n'adresse pas le diagnostic à l'acheteur. Mais aussi s'il transmet des fausses informations dans le but de convaincre l'acquéreur. L'amende encourue est de 300 000 € et 2 ans de prison.
S'il passe par un diagnostiqueur sans certifications, il encourt une amende de 1 500 €.

En ce qui concerne le diagnostiqueur justement, s'il ne respecte pas les lois en vigueur lors de la réalisation du repérage, il risque une amende de 1 500 €. Et de 3 000€ en cas de répétition.
Chez Dimo Diagnostic, tous nos diagnostiqueurs immobiliers sont certifiés. Vous pouvez avoir l'esprit serein. 😉

Pour finir, le notaire peut également être tenu responsable s'il confirme la vente :

  • sans la présence du diagnostic
  • ou en connaissance d'informations erronées dans les dossiers amiante, parties privatives, communes, etc.

Il peut être sanctionné à hauteur d'une amende de 300 000 € et 2 ans de prison.
Source : service-public.fr

Prix d'un diagnostic amiante : les tarifs moyens pratiqués en France

Le prix du diagnostic amiante est influencé par différents facteurs :

  • la superficie, en m², du bien évalué,
  • le nombre de pièces,
  • les conditions d'accès du diagnostiqueur immobilier,
  • les frais de déplacement,
  • les prix pratiqués par l’entreprise en charge du diagnostic,
  • les fournitures et équipements nécessaires à la sécurité,
  • etc.

Le coût du repérage prend également en compte le nombre d’échantillons à prélever : plus il y a d'éléments à vérifier, plus le tarif est élevé.

Le prix moyen d'un diagnostic amiante en 2024 se situe entre 90 et 300 €.

Voici une grille tarifaire pour le diagnostic amiante obligatoire selon le type de bien immobilier :

Type de bienPrix minimumPrix moyenPrix maximum
Studio90 € TTC105 € TTC120 € TTC
Appartement 2 pièces110 € TTC120 € TTC130 € TTC
Appartement 4 pièces180 € TTC200 € TTC220 € TTC
Maison 3 pièces200 € TTC225 € TTC250 € TTC
Maison 5 pièces250 € TTC275 € TTC300 € TTC

Source : empruntis.com

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