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Diagnostic de performance énergétique (DPE) : vente et location

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Ce qu'il faut savoir sur le diagnostic de performance énergétique

Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?

Un diagnostic immobilier est une évaluation technique obligatoire ou fortement conseillée, effectuée sur un bien immobilier, avant une vente ou une location. Il vise à informer le futur acquéreur ou locataire sur certaines caractéristiques et l'état général du bien.

Les diagnostics immobiliers obligatoires sont réalisés par des professionnels certifiés et sont regroupés dans un dossier appelé le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), qui doit être annexé à la promesse de vente ou au bail.


Ils peuvent être réalisé dans un immeuble, une maison, un appartement ou encore un local commercial.

Mais concrètement, qu'est-ce que c'est le DPE ?

Comprendre le Diagnostic de Performance Énergétique est essentiel pour toute transaction immobilière, depuis son obligation le 1er janvier 2011. Le DPE est une évaluation professionnelle qui classe les biens immobiliers sur une échelle de A à G. Ce diagnostic permet de mesurer leur efficacité énergétique et leur impact environnemental, notamment en termes d'émissions de gaz à effet de serre. En ce sens, il informe les potentiels locataires ou acheteurs sur la consommation énergétique du bien, qu'il s'agisse d'électricité, de fioul, de gaz, de bois, etc., ainsi que sur sa contribution à la réduction de l'empreinte carbone nationale.

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Comprendre le DPE

Avec Romain Baldassarre, notre expert accrédité au diagnostic de performance énergétique.

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Qu'est-ce que le DPE ? (Diagnostic de Performance Énergétique)

Que veut dire DPE ?

La compréhension du Diagnostic de Performance Énergétique, est obligatoire pour toute transaction immobilière depuis sa mise en obligation le 1ᵉʳ janvier 2011. Le DPE est une évaluation professionnelle qui classe les biens immobiliers selon une échelle DPE de A à G, permettant ainsi de déterminer leur efficacité énergétique et l'impact environnemental associé, notamment en termes d'émissions de gaz à effet de serre.

C'est un diagnostic obligatoire !

Ce diagnostic immobilier obligatoire informe le potentiel locataire ou acheteur non seulement sur la consommation énergétique du bien, que ce soit en électricité, fioul, gaz, bois, etc., mais également sur sa contribution à l’effort national de réduction de l'empreinte carbone.

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Actualité du diagnostic immobilier


En 2024, la méthode de calcul du DPE pour les petites surfaces évolue !

Cette nouvelle méthode ne concernera que les faibles superficies (< 40m2) et sera mise en place dès le 1er juillet 2024.

L'objectif est de proposé une évaluation plus juste qui donnera plus de valeur à ce type de biens.

Les objectifs du diagnostic de performance énergétique

En ligne avec les objectifs environnementaux issus du protocole de Kyoto de 1997, la France vise à améliorer la performance énergétique de son parc immobilier, luttant ainsi contre les habitations à faible performance, souvent qualifiées de "passoires thermiques". L'échelle DPE devient ainsi un outil clé pour identifier ces logements et inciter à des travaux de rénovation énergétique pour atteindre une meilleure classe énergétique. En savoir plus sur l’importance de l’échelle DPE et le rôle qu'elle joue dans la valorisation de votre bien immobilier peut vous être bénéfique, que vous soyez vendeur, acheteur ou locataire.

Les objectifs du diagnostic de performance énergétique sont multiples :

  • Informer l’acquéreur ou le locataire sur la consommation énergétique annuelle du bien immobilier. Il permet de se rendre compte des coûts qu’elle peut engendrer. En effet, une consommation trop élevée, supérieure à 330 kWh/m²/an, provoque une hausse des factures d’énergies.

  • Afficher un descriptif de l’isolation thermique du logement ainsi que des équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.

  • Inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans le cadre de la loi énergie-climat du 8 novembre 2019.

Cette expertise est à la fois valable pour la vente ou la location entre particuliers. Elle fonctionne également pour le marché des professionnels. En effet, le diagnostic DPE est requis pour la mise en vente de locaux commerciaux. Mais aussi dans le cadre d'un contrat de location.

Le diagnostic performance énergétique est aussi défini par les articles L.126-26 et suivants du Code de la Construction et de l'habitation. On retrouve le contenu général dans l'article R.134-1 du même code. Cette expertise est en constante évolution, avec des nouveaux textes publiés régulièrement.nerg

Les points de contrôle et mentions réglementaires du DPE

Le décret n°2020-1609 du 17 décembre 2020 concerne l'affichage des informations qui se trouvent dans le constat énergétique pour les annonces immobilières. Voici un résumé des mentions les plus importantes à retenir :

  • a : Une description des caractéristiques techniques du logement ou des parties de bâtiment et de son chauffage, de sa production d'eau chaude sanitaire, de son refroidissement, de sa ventilation. Et, pour certains types de logements, de l'éclairage général des locaux. Pour chaque catégorie, indiquer que les équipements, les conditions d'utilisation et de gestion des équipements ont un impact sur la consommation d'énergie.

  • b : Indiquer, pour chaque catégorie d'équipements, la consommation énergétique annuelle exprimée en quantité. Elle peut aussi être estimée par une méthode de calcul conventionnelle. Ainsi qu'une estimation des dépenses annuelles qui résultent de cette consommation.

  • c : Évaluer la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité d'énergie annuelle consommée.

  • d : Rôle d'information sur les énergies renouvelables qui sont produites par les équipements du logement ou du bâtiment. La loi n°2021-1104 du 22 août 2022 ajoute qu'il faut distinguer la quantité d'énergie produite par les équipements intérieurs, les réseaux de distribution de gaz ou d'électricité.

  • e : Classement d'un logement ou d'une partie de bâtiment lors de l'application d'un barème de référence. Il tient compte de la zone climatique et de l'altitude. C'est défini sur la base de la consommation annuelle ou de la quantité estimée d'énergie utilisée. Elle comprend le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, pour chauffage. Mais aussi l'éclairage domestique et équipements auxiliaires pour l'eau chaude et la ventilation, en relation avec des surfaces de logement ou des parties de bâtiments.

  • f : Recommandations pour optimiser la performance énergétique. Elles essaient de ne pas augmenter les émissions de gaz à effet de serre liées à la consommation. Accompagnées d'une évaluation du coût pour les mettre en place ainsi que leur efficacité.

  • h : Le dernier document en date mentionné dans l'article R.224-33 et R.224-41-8 du Code de l'environnement.

  • i : Éléments pour juger la capacité du bâtiment à apporter un confort thermique durant la période estivale

L'actu du moment



Le 9 octobre 2023, sur Sud Radio, le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, a exprimé son désir de modifier le Diagnostic de Performance Énergétique. Il souhaite que le DPE soit adapté en tenant compte des "modalités de chauffage" et de "la taille des surfaces".

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Pourquoi faire un diagnostic de performance énergétique ?

Il fait partie des diagnostics obligatoires en vente et location

Le diagnostic énergétique fait partie de la liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour la mise en vente et le contrat de location. L’expertise immobilière réalisée par un diagnostiqueur certifié donne lieu à un rapport écrit. Il est inclus dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Ce dossier est indispensable pour la signature de l’avant-contrat ou du bail.

De plus, le propriétaire est tenu d’informer l’acquéreur ou le locataire des performances énergétiques d’un logement dès la publication des annonces immobilières. Si le particulier passe par une agence immobilière, les résultats du diagnostic DPE sous formes d’étiquettes énergie doivent apparaître clairement.

Soyez informé sur les performances énergétiques du bien !

Les étiquettes énergie se lisent en kW hep/m²/an, qui est une unité de mesure pour évaluer la consommation énergétique primaire par mètre carré. Les étiquettes climat, quant à elles, se lisent en KgeqCO2/m²/an qui correspond à une quantité de dioxyde de carbone émise par mètre carré.

La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 qui porte sur la lutte contre le dérèglement climatique a fait évoluer ce classement. En effet, désormais seuls les bâtiments notés A sont considérés comme "extrêmement performants". Les logements B sont "très performants" et les logements C "assez performants".

Voici la nouvelle étiquette énergie du diagnostic énergétique de A à G :

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Comment se passe un diagnostic de performance énergétique ?

Lors de sa visite du bien immobilier, le diagnostiqueur immobilier analyse les éléments liés à l’isolation thermique ainsi que les systèmes de production d’énergie. Pour calculer la consommation énergétique annuelle, il utilise la méthode 3 CL. Elle est aussi appelée également méthode conventionnelle. Généralisée avec la réforme du 1ᵉʳ juillet 2021, cette méthode de calcul se focalise sur les caractéristiques thermiques :

  • Matériaux
  • Isolation
  • Vitrage
  • Systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire

De nouveaux critères sont désormais ajoutés pour affiner le résultat du classement énergétique. On trouve : le nombre d’heures quotidiennes passées dans le logement ou le degré de la température ambiante. Pour le premier, il est estimé à 16 heures par jour durant les jours ouvrés. L’ancienne méthode dite « sur facture » se basait sur la consommation énergétique des 3 dernières années avant la vente.

À la fin de la visite, le diagnostiqueur immobilier remet un rapport écrit retraçant l’analyse détaillée. Les résultats se présentent sous deux catégories d’étiquettes. D'un côté, l'énergie pour la consommation énergétique annuelle. De l'autre, climat pour les gaz à effet de serre. Chacune d’entre elle est associée à une lettre et un code couleur. A représente les logements ayant une excellente performance énergétique, tandis que les logements classés F et G sont considérés comme les pires du marché.

Quels sont les bâtiments concernés par le diagnostic DPE ?

Tous les bâtiments clos et couverts sont concernés par le diagnostic de performance énergétique obligatoire. En effet, cette expertise est indispensable en cas de vente ou la location de biens à usage d'habitation ou professionnels comme les baux commerciaux. Il existe toutefois des exceptions qui ne sont pas concernées par le diagnostic et qui sont :

  • Les constructions provisoires qui ont une durée d'utilisation maximale prévue à 2 ans
  • Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel dont les systèmes de production d'énergie émettent une faible quantité pour son occupation
  • Les bâtiments qui ont un rôle de lieux de culte
  • Les monuments historiques classés
  • Les logements à usage d'habitation qui doivent être utilisés moins de 4 fois / an

Qui peut réaliser le diagnostic DPE ?

L'article L.271-6 du Code de la construction et de l'habitation stipule que seul un diagnostiqueur immobilier certifié est en capacité de réaliser l'expertise. Ce dernier doit disposer d'une certification issue d'un centre de formation agrégé COFRAC (Comité Français d'Accréditation) pour pouvoir exercer. De plus, il est tenu de souscrire à une assurance professionnelle de responsabilité civile, car ce dernier engage sa responsabilité lorsqu'il intervient.

Le diagnostiqueur immobilier ne doit pas porter atteint à l'impartialité de la profession. Celle-ci est régie par la législation. Cela signifie qu'il ne peut accorder des avantages à quelconque professionnel soumis à la loi Hoguet.

Lors de l'intervention, le technicien remet au client un document d'attestation sur l'honneur que ce dernier est en situation régulière au regard des dispositions légales. On retrouve ainsi la mention suivante sur tous les documents édités : " Le présent rapport est établi par une personne dont les compétences sont certifiées par... ⁣ " avec le nom et l'adresse postale de l'entreprise.

Et la transmission du DPE, comment ça se passe ?

Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment sera aussi transmis à l'Agence de la transition écologique (ADEME). C'est cet organisme qui donnera un numéro à 13 chiffres à chaque dossier. Ce numéro rend un dossier valide. Sans lui, le diagnostic est caduc.

Seulement après cette étape, le DPE sera transmis au bailleur ou propriétaire du bien immobilier expertisé. L'envoi du dossier DPE est totalement digitalisé. Il sera donc envoyé par mail avec le reste du DDT.

Bon à savoir


Le décret de décembre 2020 confère une durée de validité de 10 ans au DPE, à partir de sa date de réalisation. Cependant, les diagnostics énergétiques réalisés avant la nouvelle réforme du 1ᵉʳ juillet 2021 perdent cette durée. Les diagnostics énergétiques réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu'au 31 décembre 2022. Et ceux réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Comment est calculé votre DPE ?

Le 1ᵉʳ juillet 2021 est entré en vigueur la nouvelle version du diagnostic énergétique. Elle se veut plus exigeante que la précédente. L’unification de la méthode de calcul a pour objectif de fiabiliser le diagnostic DPE. Elle s'inscrit face à une multitude de méthodes remettant en cause la crédibilité du diagnostic.
De plus, avec la loi climat de 2019, le gouvernement a annoncé sa volonté de faire la chasse aux logements énergivores du parc immobilier français.

Cette réglementation du nouveau DPE apporte des changements comme :

  • La fin du DPE vierge : ces documents sans informations représentent 20% des diagnostics énergétiques réalisés selon le Ministère de la Transition Écologique, et ont lieu lorsque le propriétaire est dans l’incapacité de fournir les factures du logement. Avec la fin de la méthode sur facture, les logements seront tous diagnostiqués de la même façon.

  • La prise en compte de 5 usages d’habitation au lieu de 3 auparavant : chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage, refroidissement et auxiliaires.

  • L’échelonnement de l’interdiction des biens immobiliers étiquetés F ou G à la location : dès 2025 pour les pires passoires thermiques et interdiction totale en 2028. Dès 2022, les propriétaires bailleurs de ces biens devront réaliser un audit énergétique en plus du diagnostic DPE.

  • L’opposabilité du DPE, qui rejoint la liste des autres diagnostics où un acquéreur ou locataire peut se retourner contre le propriétaire en cas de résultat erroné. Ce dernier pourra également se retourner contre le diagnostiqueur qui aura réalisé l’expertise énergétique.

Le nouveau diagnostic de performance énergétique a encore été mis à jour le 1ᵉʳ novembre en raison de défaut de calcul sur les maisons d'avant 1975.

Autre nouveauté apportée par la réforme du 1ᵉʳ juillet 2021 : l'obligation de réaliser un audit énergétique. Cette dernière est entrée en vigueur le 1ᵉʳ septembre 2022 et concerne les propriétaires de passoires thermiques (maison et immeubles en monopropriété).

Les propriétaires de logements F ou G sont ainsi concernés si leurs biens immobiliers consomment plus que 331 kWh/m2/an. Le contenu de cette réforme est indiqué dans l'article 158 de la loi n°2021-1104.

L'objectif de cette nouvelle expertise de l'énergie est d'entrer en détail sur les différents travaux à envisager. Tout cela dans le but d'optimiser la consommation d'énergie. Tout comme le DPE location et vente, l'audit énergétique réglementaire intervient avant toute transaction immobilière entre particuliers.

La réalisation de cette nouvelle expertise pointue est particulièrement semblable à celle du diagnostic DPE. Lors de sa venue dans le bien immobilier, le diagnostiqueur établi des prévisions sur les critères suivants :

  • Ressenti des habitants durant les périodes hivernales et estivales
  • Relevé des températures intérieures avec des clichés thermographiques
  • L'état de l'installation intérieure principale qui produit de l'énergie

Contrairement au principal diagnostic de performance énergétique, le coût du bilan énergétique d'un logement est davantage coûteux. En effet, du fait de sa complexité et de sa précision, cette expertise n'était pas établie automatiquement auprès des particuliers. Par exemple, comptez entre 500 et 1000 € pour un seul logement selon la surface en m2. Ce prix peut monter jusqu'à 10.000 € pour l'ensemble d'une propriété.

Heureusement, de nombreuses aides financières sont disponibles pour vous permettre de réaliser ces expertises !

Les seuils applicables de l'ancien DPE

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Les seuils applicables du nouveau DPE

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💡 Astuce de l'expert : sur le site de l'Ademe, un simulateur vous permet de vérifier la conformité de votre Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et de réaliser une simulation de ce diagnostic. Cependant, veuillez noter que les résultats du simulateur ne sont pas officiels et ne remplacent pas un DPE légal effectué par un professionnel accrédité.

Quelle est la durée de validité d'un DPE ?

L'arrivée du nouveau DPE bouscule la validité des anciens bilans DPE réalisés jusqu'au 30 juin 2021. De ce fait, le gouvernement a mis en place un calendrier de dérogation durant lequel un certain temps de latence sera accordé :

  • Aux diagnostics réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : valides jusqu'au 31 décembre 2022
  • Aux diagnostics réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valides jusqu'au 31 décembre 2024

DPE Opposable

Le nouveau DPE, issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018, est devenu opposable alors qu'il n'avait qu'un rôle informationnel jusqu'à maintenant. La valeur juridique de l'expertise évolue et devient désormais contractuelle. En cas de résultat erroné, le propriétaire peut se retourner contre le technicien pour les dommages causés (retard de la transaction, rétractation de la part de l'acquéreur, etc.). Seules les recommandations émises par le professionnel restent à ce jour non opposables.

Affichage de l'étiquette énergétique dans une annonce immobilière

Bien avant l'entrée en vigueur de la réforme du 1ᵉʳ juillet 2021, l'affichage du résultat du DPE est une obligation pour le vendeur depuis la loi du 14 juillet 2010. Cet affichage a un rôle sociétal et environnemental. D'une part, car elle permet aux acquéreurs de mesurer leur impact environnemental avec des biens qui consomment ou non. De l'autre, elle permet de valoriser les biens avec une meilleure note et qui gagnent en valeur vénale.

En cas d'absence volontaire ou involontaire de l'étiquette énergie issue du diagnostic de performance énergétique dans l'annonce, des sanctions sont prévues. Ces dernières peuvent être :

  • Civiles : l'absence d'affichage constitue un dol selon l'article 1116 du Code Civil. Cela peut aller de la nullité de l'acte de vente à la réduction du prix définitif de la transaction.

  • Pénales : l'absence des étiquettes peut être considérée comme un grief de publicité mensonger selon l'article L.121-1 du Code de la consommation. Il en résulte d'une peine de 2 ans de prison et de 37.500 euros d'amende.

Le manquement d'information de l'étiquette énergie est sanctionné, avec l'apport de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 :

  • D'une amende administrative maximale de 3.000 € pour une personne physique.
  • 15.000 € pour une personne morale.
    Les particuliers sont également concernés par cette obligation d'informer avant la transaction.

Que contient le DPE ?

Afin de vous servir de guide dans l'optimisation de la performance énergétique de votre habitation, le diagnostic DPE doit contenir 4 grands types d’informations :

  • Il doit décrire la performance énergétique des logements ou des bâtiments, y compris à travers l’analyse de leurs équipements de chauffage, de climatisation, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation.
  • Fournir deux labels : « énergie » et « climat », qui sont essentiels pour comprendre la consommation énergétique et l’impact environnemental du bâtiment.
  • Proposer un ensemble de recommandations spécifiques qui agissent comme un guide sur les mesures les plus efficaces pour améliorer la performance énergétique.
  • Offrir une description détaillée des données utilisées pour calculer le DPE, méthode devenue plus rigoureuse depuis le 1ᵉʳ janvier 2012.

Le diagnostiqueur, en véritable guide technique, calculera le DPE sur la base de 60 critères de vérification. Il aura la capacité d'indiquer non seulement la quantité réelle d'énergie consommée en fonction de la situation spécifique du bâtiment, mais aussi, lorsque cela est possible, la valeur estimée de la consommation énergétique future.

Exemple du rapport du nouveau DPE


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Exemple de recommandations du nouveau DPE 2021

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Quel est le prix d'un diagnostic DPE ?

Source : ADEME

Prix moyen
Appartement Studio110 € TTC
Appartement T2135 € TTC
Appartement T4185 € TTC
Maison 3 pièces200 € TTC
Maison 5 pièces225 € TTC
  • Le coût d'un DPE est généralement compris entre 100€ et 250€. Cette fourchette est confirmée par l'ADEME (Agence de la transition écologique).
  • Le prix du DPE n'est pas réglementé par le gouvernement, ce qui signifie que chaque diagnostiqueur ou professionnel qualifié peut fixer le tarif qu'il souhaite. En raison de cette absence de réglementation, il est recommandé de demander plusieurs devis afin d'obtenir le meilleur prix possible.
  • Le prix du Diagnostic DPE peut dépendre des services proposés par les diagnostiqueurs et des caractéristiques du logement (appartement ou maison).
  • Quels sont les documents à fournir ?

    Avant que le diagnostiqueur intervienne chez vous pour faire un DPE, des documents devront lui être transmis. Les documents à transmettre varie en fonction de la situation de chacun, du bien immobilier et du projet (mise en vente ou contrat de location). Mais vous pouvez d'ores et déjà préparer :

    • Informations sur l'année de construction du bien immobilier (acte notarié...)
    • Plans du logement
    • Factures de rénovations énergétiques, présence de gaz, système de production d'eau chaude...

    Notre équipe se chargera de vous transmettre une liste complète des pièces à fournir en fonction de votre cas particulier. Voici la liste des documents demandés lors de l'intervention pour la réalisation du diagnostic :

    • les diagnostics antérieurs s'ils ont été réalisés
    • le descriptif technique du bâtiment
    • l'acte d'acquisition du bien qui contient la date de construction

    À la fin de l'intervention, le diagnostiqueur envoie les données qu'il a récoltées à l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie).

    Source : Dimo Diagnostic au

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