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Avec Romain Baldassarre, notre expert accrédité au diagnostic de performance énergétique.
Nos experts du diagnostic immobilier vous accompagnent.
Actualité du diagnostic immobilier
En 2024, la méthode de calcul du DPE pour les petites surfaces évolue !
Cette nouvelle méthode ne concerne que les faibles superficies (< 40m2) et est mise en place depuis le 1er juillet 2024.
L'objectif est de proposé une évaluation plus juste qui donnera plus de valeur à ce type de biens.
Les objectifs sont multiples :
1. Consommation d'énergie annuelle
Fournir à l'acheteur ou au locataire des informations détaillées sur la consommation annuelle d'énergie du bien immobilier. Cette donnée permet d'évaluer les coûts potentiels liés à l'énergie. Une consommation supérieure à 330 kWh/m²/an entraîne des factures énergétiques plus élevées.
2. Isolation thermique et équipements
Décrire clairement l’isolation thermique du logement ainsi que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire est essentiel pour une compréhension complète de l’efficacité énergétique.
3. Encouragement à la rénovation
Dans le cadre de la loi énergie-climat du 8 novembre 2019, il est fortement recommandé aux propriétaires de réaliser des travaux de rénovation pour améliorer l'efficacité énergétique de leurs biens.
Cette expertise s'applique aussi bien aux transactions entre particuliers qu'aux transactions commerciales, incluant la vente et la location de locaux commerciaux.
Les exigences de cette expertise sont définies par les articles L.126-26 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation, avec des détails supplémentaires dans l'article R.134-1. Ce cadre réglementaire évolue régulièrement avec de nouvelles publications.
Le décret n°2020-1609 du 17 décembre 2020 porte sur l'affichage des informations issues du diagnostic de performance énergétique (DPE) dans les annonces immobilières. Voici un résumé des points essentiels à connaître :
Description des équipements : Fournissez une description des caractéristiques techniques du logement ou des parties du bâtiment, incluant le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et la ventilation. Pour certains types de logements, mentionnez également l'éclairage général. Précisez que les équipements, ainsi que leurs conditions d'utilisation et de gestion, influencent la consommation énergétique.
Consommation d'énergie : Indiquez la consommation annuelle d'énergie pour chaque type d'équipement, exprimée en quantité. Celle-ci peut être mesurée ou estimée par une méthode de calcul standard. Ajoutez une estimation des dépenses annuelles liées à cette consommation.
Émissions de gaz à effet de serre : Évaluez la quantité d'émissions de gaz à effet de serre correspondant à la consommation annuelle d'énergie.
Le rôle de l'information sur les énergies renouvelables produites par les équipements du logement ou du bâtiment est crucial. La loi n°2021-1104 du 22 août 2022 stipule qu'il est essentiel de différencier la quantité d'énergie produite par les équipements internes et les réseaux de distribution de gaz ou d'électricité.
Le classement d'un logement ou d'une partie de bâtiment s'effectue selon un barème de référence. Il prend en compte la zone climatique et l'altitude. Ce classement est basé sur la consommation annuelle d'énergie ou la quantité estimée d'énergie utilisée, incluant le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, ainsi que l'éclairage domestique et les équipements auxiliaires pour l'eau chaude et la ventilation. Ce classement se fait en relation avec les surfaces de logement ou des parties de bâtiments.
Des recommandations pour optimiser la performance énergétique sont proposées. Elles visent à ne pas augmenter les émissions de gaz à effet de serre liées à la consommation énergétique. Ces recommandations sont accompagnées d'une évaluation des coûts de mise en œuvre et de leur efficacité.
Le document le plus récent cité dans les articles R.224-33 et R.224-41-8 du Code de l'environnement.
Critères pour évaluer la capacité du bâtiment à offrir un confort thermique en été.
L'actu du moment
M. Thierry MARCHAND, Administrateur de la CDI FNAIM, est intervenu sur DiagActu pour exposer les critères de cette nouvelle Surface de Référence.
Il s'agirait donc :
Surface habitable du logement au sens du R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation.
Les surfaces des vérandas chauffées
Les surfaces des locaux chauffés pour l'usage principal d'occupation humaine, d'une hauteur sous plafond d'au moins 1.80 mètres.
Votre calendrier des interdictions à venir
Actualité du diagnostic immobilier
L'identifiant fiscal du bien sera bientôt obligatoire afin que les diagnostiqueurs puisse transmettre le rapport auprès de l'ADEME.
Lors de la visite d'un bien immobilier, le diagnostiqueur examine attentivement les éléments relatifs à l'isolation thermique ainsi qu'aux systèmes de production d'énergie. Pour évaluer la consommation annuelle, il se base sur la méthode 3CL, également connue sous le nom de méthode conventionnelle. Depuis la réforme du 1er juillet 2021, cette méthode de calcul est devenue la norme. Elle se concentre sur les caractéristiques thermiques suivantes :
De nouveaux critères ont été ajoutés pour affiner le classement des logements. Parmi ceux-ci, on retrouve le nombre d’heures quotidiennes passées dans le logement et le degré de la température ambiante. Pour le premier critère, il est estimé à 16 heures par jour en semaine. L’ancienne méthode, dite « sur facture », se basait sur la consommation des 3 dernières années avant la vente.
À la fin de la visite, le diagnostiqueur immobilier remet un rapport écrit détaillant l’analyse. Les résultats sont présentés sous deux catégories d’étiquettes : énergie pour la consommation annuelle et climat pour les émissions de gaz à effet de serre. Chaque catégorie est associée à une lettre et un code couleur. La lettre A représente les logements avec une excellente performance, tandis que les logements classés F et G sont considérés comme les moins performants du marché.
Tous les bâtiments clos et couverts doivent obligatoirement faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce diagnostic est essentiel lors de la vente ou de la location de biens à usage résidentiel ou professionnel, tels que les baux commerciaux. Cependant, certaines exceptions ne sont pas concernées par cette obligation, à savoir :
L'article L.271-6 du Code de la construction et de l'habitation précise que seul un diagnostiqueur immobilier certifié peut réaliser cette expertise. Le diagnostiqueur doit posséder une certification délivrée par un centre de formation agréé par le COFRAC (Comité Français d'Accréditation). De plus, il doit souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle, car sa responsabilité est engagée lors de chaque intervention.
Le diagnostiqueur immobilier doit rester impartial, conformément à la législation. Cela signifie qu'il ne peut pas favoriser un professionnel soumis à la loi Hoguet.
Lors de chaque intervention, le technicien fournit au client une attestation sur l'honneur indiquant qu'il est en conformité avec les dispositions légales. Tous les documents émis contiennent la mention suivante : "Le présent rapport est établi par une personne dont les compétences sont certifiées par..." suivie du nom et de l'adresse de l'entreprise.
Seulement après cette étape, le document sera transmis au bailleur ou propriétaire du bien immobilier expertisé. L'envoi du dossier est totalement digitalisé. Il sera donc envoyé par mail avec le reste du DDT.
Bon à savoir
Le décret de décembre 2020 confère une durée de validité de 10 ans au DPE, à partir de sa date de réalisation. Cependant, les diagnostics énergétiques réalisés avant la nouvelle réforme du 1ᵉʳ juillet 2021 perdent cette durée. Ceux réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu'au 31 décembre 2022. Et ceux réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.
Le 1ᵉʳ juillet 2021, une nouvelle version du diagnostic énergétique est entrée en vigueur. Cette version est plus exigeante que la précédente, grâce à une méthode de calcul unifiée qui vise à rendre le bilan plus fiable. Cette unification était nécessaire pour remédier aux nombreuses méthodes antérieures qui remettaient en question la crédibilité des diagnostics.
En parallèle, la loi Climat de 2019 montre la détermination du gouvernement à lutter contre les logements énergivores du parc immobilier français.
La nouvelle réglementation du diagnostic énergétique introduit plusieurs changements importants :
La prise en compte de 5 usages d’habitation au lieu de 3 auparavant : chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage, refroidissement et auxiliaires.
L’échelonnement de l’interdiction des biens immobiliers étiquetés F ou G à la location : dès 2025 pour les pires passoires thermiques et interdiction totale en 2028. Dès 2022, les propriétaires bailleurs de ces biens devront réaliser un audit énergétique en plus du diagnostic énergétique.
L’opposabilité de ce bilan, qui rejoint la liste des autres où un acquéreur ou locataire peut se retourner contre le propriétaire en cas de résultat erroné. Ce dernier pourra également se retourner contre le diagnostiqueur qui aura réalisé l’expertise.
Le nouveau diagnostic de performance énergétique a encore été mis à jour le 1ᵉʳ novembre en raison de défaut de calcul sur les maisons d'avant 1975.
Depuis le 1ᵉʳ septembre 2022, une réforme impose la réalisation d'un audit énergétique pour les propriétaires de logements énergivores, aussi appelés passoires thermiques (maisons et immeubles en monopropriété).
Les propriétaires de logements F ou G sont ainsi concernés si leurs biens immobiliers consomment plus que 331 kWh/m2/an. Le contenu de cette réforme est indiqué dans l'article 158 de la loi n°2021-1104.
Cette expertise énergétique vise à détailler les travaux nécessaires pour optimiser la consommation d'énergie. Elle s'ajoute aux diagnostics de performance énergétique (DPE) requis lors de la location ou de la vente, et doit être réalisée avant toute transaction immobilière entre particuliers.
La réalisation de cette nouvelle expertise spécialisée ressemble beaucoup au processus du diagnostic énergétique. Lors de sa visite, le diagnostiqueur évalue plusieurs critères essentiels :
Contrairement au diagnostic de performance énergétique standard, le coût d'un bilan énergétique complet pour un logement est plus élevé. En raison de sa complexité et de sa précision, cette expertise n'est pas systématiquement proposée aux particuliers. Par exemple, le coût d'un bilan pour un seul logement peut varier entre 500 et 1000 € selon la superficie. Pour une propriété entière, le prix peut atteindre jusqu'à 10 000 €.
Heureusement, de nombreuses aides financières sont disponibles pour vous permettre de réaliser ces expertises !
La correction des étiquettes varie en fonction de la surface des logements, notamment pour ceux de moins de 40 m².
Pour les logements de moins de 40 m², une première correction porte sur la consommation d'eau chaude sanitaire. Elle compare l'écart de consommation d'énergie entre un logement de petite surface et un logement de 40 m². De cette façon les seuils des étiquettes sont ajustés en conséquence.
Une seconde correction concerne les logements de moins de 15 m², où l'isolation est difficile. Ici aussi, les seuils sont ajustés en fonction des besoins de chauffage. Les nouveaux seuils pour les logements de 10, 20, 30 et 40 m² sont définis, tandis que ceux pour les logements de plus de 40 m² restent inchangés.
L'arrivée du nouveau DPE bouscule la validité des anciens bilans DPE réalisés jusqu'au 30 juin 2021. De ce fait, le gouvernement a mis en place un calendrier de dérogation durant lequel un certain temps de latence sera accordé :
Le diagnostic énergétique a connu une évolution importante depuis la mise en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Ce diagnostic, auparavant purement informatif, est désormais opposable. Cela signifie que sa valeur juridique est renforcée et devient contractuelle. En cas d'erreur dans le diagnostic, le propriétaire a la possibilité de se retourner contre le technicien pour réclamer des dommages et intérêts, notamment en cas de retard dans la transaction ou de rétractation de l'acquéreur.
Cependant, notez que les recommandations formulées par le professionnel du diagnostic restent, à ce jour, non opposables.
Bien avant la réforme entrée en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2021, l'affichage du résultat énergétique était déjà une obligation pour le vendeur, instaurée par la loi du 14 juillet 2010. Cet affichage joue un rôle crucial tant sur le plan sociétal qu'environnemental. Il permet aux acheteurs de comprendre l'impact environnemental de leur future acquisition en termes de consommation énergétique. De plus, il valorise les biens immobiliers ayant une meilleure note énergétique, augmentant ainsi leur valeur sur le marché.
En cas de non-respect de cette obligation, qu'il soit volontaire ou non, des sanctions sont prévues. Ces sanctions peuvent inclure :
Civiles : l'absence d'affichage constitue un dol selon l'article 1116 du Code Civil. Cela peut aller de la nullité de l'acte de vente à la réduction du prix définitif de la transaction.
Pénales : l'absence des étiquettes peut être considérée comme un grief de publicité mensonger selon l'article L.121-1 du Code de la consommation. Il en résulte d'une peine de 2 ans de prison et de 37.500 euros d'amende.
Le manquement d'information de l'étiquette énergie est sanctionné, avec l'apport de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 :
Pour optimiser la performance énergétique de votre habitation, voici les quatre principaux types d’informations que votre guide doit contenir :
Évaluez la performance de votre logement ou bâtiment en examinant ses équipements de chauffage, climatisation, production d'eau chaude sanitaire, refroidissement et ventilation.
Comprenez la consommation énergétique et l'impact environnemental de votre bâtiment grâce aux labels « énergie » et « climat ».
Suivez des recommandations personnalisées pour améliorer efficacement la performance énergétique de votre habitation.
Accédez à une description précise des données utilisées pour le calcul de la performance énergétique, conformément aux méthodes renforcées depuis le 1er janvier 2012.
Le diagnostiqueur, en véritable guide technique, le calculera sur la base de 60 critères de vérification. Il aura la capacité d'indiquer non seulement la quantité réelle d'énergie consommée en fonction de la situation spécifique du bâtiment, mais aussi, lorsque cela est possible, la valeur estimée de la consommation future.
Source : ADEME
| Prix moyen | |
|---|---|
| Appartement Studio | 110 € TTC |
| Appartement T2 | 135 € TTC |
| Appartement T4 | 185 € TTC |
| Maison 3 pièces | 200 € TTC |
| Maison 5 pièces | 225 € TTC |
Avant l'intervention du diagnostiqueur pour réaliser un bilan chez vous, il est nécessaire de lui fournir certains documents. Ces documents varient selon votre situation, le type de bien immobilier et le projet envisagé (vente ou location). Pour préparer cette visite, vous pouvez dès maintenant rassembler les éléments suivants :
Notre équipe s'engage à vous fournir une liste détaillée des documents requis, adaptée à votre situation spécifique. Voici les documents nécessaires pour la réalisation du rapport :
Source : Dimo Diagnostic
L'article 176 de cette loi apporte des modifications au Code de la Construction et de l'Habitation (CCH), imposant de nouvelles exigences aux propriétaires de logements à faible performance énergétique. Le gouvernement entend ainsi éliminer les "passoires thermiques", ces habitations classées F ou G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE), connues pour leur consommation énergétique excessive et leur contribution disproportionnée aux émissions de gaz à effet de serre.
Ces logements mal isolés provoquent des pertes de chaleur importantes, entraînent des coûts de chauffage élevés pour les occupants et peuvent même poser des risques sanitaires en raison d'une mauvaise ventilation.
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Dimo Diagnostic réalise l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires : Diagnostic Electricité - Diagnostic Gaz - Diagnostic Termites - Loi Carrez - Loi Boutin - Diagnostic Plomb - Diagnostic ERP - Diagnostic Mérules - DTG - EDD - Etat des lieux - Etat Parasitaire - Audit Énergétique
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