Diagnostic de performance énergétique (DPE) : vente et location

DPE Vente et Location : informe sur la consommation énergétique annuelle et les émissions de gaz à effet de serre d'un bien immobilier
Prix diagnostic DPE 2021 : à partir de 89 € TTC
Validité expertise énergétique : 10 ans après sa réalisation.


Pour tout savoir sur le DPE

Tout savoir sur le DPE avec notre responsable technique Romain

Qu'est-ce que le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ?

Que veut dire DPE ? Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est un diagnostic immobilier obligatoire depuis le 1er janvier 2011 pour la vente et la location. Il sert à informer le futur locataire ou acquéreur des performances énergétiques du bien immobilier. Il s'agit des performances sur les énergies qu’il consomme (électricité, fioul, gaz, bois, etc.). L’expertise énergétique informe également l’autre partie des émissions de gaz à effet de serre. Dans le cadre du protocole de Tokyo de 2007, la France s’est engagée à réduire radicalement ses émissions carbones. Cela passe par la chasse aux logements énergivores dits passoires thermiques.

Les objectifs du diagnostic énergétique sont multiples :

  • Informer l’acquéreur ou le locataire sur la consommation énergétique annuelle du bien immobilier. Il permet de se rendre compte des coûts qu’elle peut engendrer. En effet, une consommation trop élevée, supérieure à 330 kWh/m²/an, provoque une hausse des factures d’énergies.

  • Afficher un descriptif de l’isolation thermique du logement ainsi que des équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.

  • Inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans le cadre de la loi énergie-climat du 8 novembre 2019.

Cette expertise est à la fois valable pour la vente ou la location entre particuliers. Elle fonctionne également pour le marché des professionnels. En effet, le diagnostic DPE est requis pour la mise en vente de locaux commerciaux. Mais aussi dans le cadre d'un contrat de location.

Le diagnostic performance énergétique est aussi défini par les articles L.126-26 et suivants du Code de la Construction et de l'habitation. On retrouve le contenu général dans l'article R.134-1 du même code. Cette expertise est en constante évolution, avec des nouveaux textes publiés régulièrement.

Les mentions réglementaires du DPE

Le décret n°2020-1609 du 17 décembre 2020 concerne l'affichage des informations qui se trouvent dans le constat énergétique pour les annonces immobilières. Voici un résumé des mentions les plus importantes à retenir :

  • a : Une description des caractéristiques techniques du bâtiment ou des parties de bâtiment et de son chauffage, de sa production d'eau chaude sanitaire, de son refroidissement, de sa ventilation. Et, pour certains types de logements, de l'éclairage général des locaux. Pour chaque catégorie, indiquer que les équipements, les conditions d'utilisation et de gestion des équipements ont un impact sur la consommation d'énergie.

  • b : Indiquer, pour chaque catégorie d'équipements, la consommation énergétique annuelle exprimée en quantité. Elle peut aussi être estimée par une méthode de calcul conventionnelle. Ainsi qu'une estimation des dépenses annuelles qui résultent de cette consommation.

  • c : Évaluer la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité d'énergie annuelle consommée.

  • d : Rôle d'information sur les énergies renouvelables qui sont produites par les équipements du logement ou du bâtiment. La loi n°2021-1104 du 22 août 2022 ajoute qu'il faut distinguer la quantité d'énergie produite par les équipements intérieurs, les réseaux de distribution de gaz ou d'électricité.

  • e : Classement d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment lors de l'application d'un barème de référence. Il tient compte de la zone climatique et de l'altitude. C'est défini sur la base de la consommation annuelle ou de la quantité estimée d'énergie utilisée. Elle comprend le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, pour chauffage. Mais aussi l'éclairage domestique et équipements auxiliaires pour l'eau chaude et la ventilation, en relation avec des surfaces de bâtiments ou des parties de bâtiments.

  • f : Recommandations pour optimiser la performance énergétique. Elles essaient de ne pas augmenter les émissions de gaz à effet de serre liées à la consommation. Accompagnées d'une évaluation du coût pour les mettre en place ainsi que leur efficacité.

  • h : Le dernier document en date mentionné dans l'article R.224-33 et R.224-41-8 du code de l'environnement.

  • i : Éléments pour juger la capacité du bâtiment à apporter un confort thermique durant la période estivale

Pourquoi faire un diagnostic DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ?

Le diagnostic énergétique fait partie de la liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour la mise en vente et le contrat de location. L’expertise immobilière réalisée par un diagnostiqueur certifié donne lieu à un rapport écrit. Il est inclus dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Ce dossier est indispensable pour la signature de l’avant-contrat ou du bail.

De plus, le propriétaire est tenu d’informer l’acquéreur ou le locataire des performances énergétiques d’un logement dès la publication des annonces immobilières. Si le particulier passe par une agence immobilière, les résultats du diagnostic DPE sous formes d’étiquettes énergie doivent apparaître clairement. Les étiquettes énergie se lisent en kWhep/m²/an, qui est une unité de mesure pour évaluer la consommation énergétique primaire par mètre carré. Les étiquettes climat, quant à elles, se lisent en KgeqCO2/m²/an qui correspond à une quantité de dioxyde de carbone émise par mètre carré. Les étiquettes climat, quant à elles, se lisent en KgeqCO2/m²/an qui correspond à une quantité de dioxyde de carbone émise par mètre carré.

Voici les nouvelles étiquettes énergies du diagnostic energétique de A à G :

Étiquettes énergie :

Classe énergieAncienne Consommation correspondanteConsommation énergétique annuelle
AMoins de 50 kWh/m²/anMoins de 70 kWh/m²/an
BEntre 51 et 90 kWh/m²/anDe 70 à 110 kWh/m²/an
CEntre 91 et 150 kWh/m²/anDe 110 à 180 kWh/m²/an
DEntre 151 et 230 kWh/m²/anDe 180 à 250 kWh/m²/an
EDe 231 à 330 kWh/m²/anDe 250 à 330 kWh/m²/an
FDe 331 à 450 kWh/m²/anDe 330 à 420 kWh/m²/an
GPlus de 450 kWh/m²/anPlus de 420 kWh/m²/an
dpe 2021: vente et location avec dimo
Exemple d'une étiquette DPE

Étiquettes climat :

Classe énergieAncienne Consommation GESConsommation GES annuelle
AMoins de 5 kq eq CO2/m²/anMoins de 6 kq eq CO2/m²/an
BDe 6 à 10 kq eq CO2/m²/anDe 6 à 11 kq eq CO2/m²/an
CDe 11 à 20 kq eq CO2/m²/anDe 11 à 30 kq eq CO2/m²/an
DDe 21 à 35 kq eq CO2/m²/anDe 30 à 50 kq eq CO2/m²/an
EDe 36 à 55 kq eq CO2/m²/anDe 50 à 70 kq eq CO2/m²/an
FDe 56 à 80 kq eq CO2/m²/anDe 70 à 100 kq eq CO2/m²/an
GPlus de 80 kq eq CO2/m²/anPlus de 100 kq eq CO2/m²/an

La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 qui porte sur la lutte contre le dérèglement climatique a fait évoluer ce classement. En effet, désormais seuls les bâtiments notés A sont considérés comme "extrêmement performants". Les logements B sont "très performants" et les logements C "assez performants". Voici un récapitulatif :

Etiquette énergie DPEPerformances des bâtiment
Classe ABâtiments extrêmement performants
Classe BTrès performants
Classe CAssez performants
Classe DAssez peu performants
Classe EPeu performants
Classe FExtrêmement peu performants

Comment se passe un diagnostic de performance énergétique ? (DPE)

Lors de sa visite du bien immobilier, le diagnostiqueur immobilier analyse les éléments liés à l’isolation thermique ainsi que les systèmes de production d’énergie. Pour calculer la consommation énergétique annuelle, il utilise la méthode 3cl. Elle est aussi appelée également méthode conventionnelle. Généralisée avec la réforme du 1er juillet 2021, cette méthode de calcul se focalise sur les caractéristiques thermiques :

  • Matériaux
  • Isolation
  • Vitrage
  • Systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire

De nouveaux critères sont désormais ajoutés pour affiner le résultat du classement énergétique. On trouve : le nombre d’heures quotidiennes passées dans le logement ou le degré de la température ambiante. Pour le premier, il est estimé à 16 heures par jour durant les jours ouvrés. L’ancienne méthode dite « sur facture » se basait sur la consommation énergétique des 3 dernières années avant la vente.

À la fin de la visite, le diagnostiqueur immobilier remet un rapport écrit retraçant l’analyse détaillée. Les résultats se présentent sous deux catégories d’étiquettes. D'un côté, l'énergie pour la consommation énergétique annuelle. De l'autre, climat pour les gaz à effet de serre. Chacune d’entre elle est associée à une lettre et un code couleur. A représente les logements ayant une excellente performance énergétique, tandis que les logements classés F et G sont considérés comme les pires du marché.

Quels sont les bâtiments concernés par le diagnostic DPE ?

Tous les bâtiments clos et couverts sont concernés par le diagnostic de performance énergétique obligatoire. En effet, cette expertise est indispensable en cas de vente ou la location de biens à usage d'habitation ou professionnels comme les baux commerciaux. Il existe toutefois des exceptions qui ne sont pas concernées par le diagnostic et qui sont :

  • les constructions provisoires qui ont une durée d'utilisation maximale prévue à 2 ans
  • les bâtiments indépendants qui ont une surface de plancher inférieure à 50 mètres carrés
  • les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel dont les systèmes de production d'énergie émettent une faible quantité pour son occupation
  • les bâtiments qui ont un rôle de lieux de culte
  • les monuments historiques classés
  • les logements à usage d'habitation qui doivent être utilisés moins de 4 fois / an

Qui peut réaliser le diagnostic DPE ?

L'article L.271-6 du Code de la construction et de l'habitation stipule que seul un diagnostiqueur immobilier certifié est en capacité de réaliser l'expertise. Ce dernier doit disposer d'une certification issue d'un centre de formation agrégé COFRAC (Comité Français d'Accréditation) pour pouvoir exercer. De plus, il est tenu de souscrire à une assurance professionnelle de responsabilité civile, car ce dernier engage sa responsabilité lorsqu'il intervient.

Le diagnostiqueur immobilier ne doit pas porter atteint à l'impartialité de la profession. Celle-ci est régie par la législation. Cela signifie qu'il ne peut accorder des avantages à quelconque professionnel soumis à la loi Hoguet.

Lors de l'intervention, le technicien remet au client un document d'attestation sur l'honneur que ce dernier est en situation régulière au regard des dispositions légales. On retrouve ainsi la mention suivante sur tous les documents édités : " Le présent rapport est établi par une personne dont les compétences sont certifiées par... " avec le nom et l'adresse postale de l'entreprise.

Et la transmission du DPE, comment ça se passe ?

Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment sera aussi transmis à l'Agence de la transition écologique (ADEME). C'est cet organisme qui donnera un numéro à 13 chiffres à chaque dossier. Ce numéro rend un dossier valide. Sans lui, le diagnostic est caduc.

Seulement après cette étape, le DPE sera transmis au bailleur ou propriétaire du bien immobilier expertisé. L'envoie du dossier DPE est totalement digitalisé. Il sera donc envoyé par mail avec le reste du DDT.

💡 Bon à savoir

Le décret de décembre 2020 confère une durée de validité de 10 ans au DPE, à partir de sa date de réalisation. Cependant, les diagnostics énergétiques réalisés avant la nouvelle réforme du 1er juillet 2021 perdent cette durée. Les diagnostics énergétiques réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 seront valables jusqu'au 31 décembre 2022. Et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Comment calculer son DPE 2021 ? (Classe énergétique)

Le 1er juillet 2021 est entré en vigueur la nouvelle version du diagnostic énergétique. Elle se veut plus exigeante que la précédente. L’unification de la méthode de calcul a pour objectif de fiabiliser le diagnostic DPE. Elle s'inscrit face à une multitude de méthodes remettant en cause la crédibilité du diagnostic.
De plus, avec la loi climat de 2019, le gouvernement a annoncé sa volonté de faire la chasse aux logements énergivores du parc immobilier français.

Cette nouvelle règlementation du DPE apporte de nouveaux changements comme :

  • La fin du DPE vierge : ces documents sans informations représentent 20% des diagnostics énergétiques réalisés selon le Ministère de la Transition Ecologique, et ont lieu lorsque le propriétaire est dans l’incapacité de fournir les factures du logement. Avec la fin de la méthode sur facture, les logements seront tous diagnostiqués de la même façon.
  • La prise en compte de 5 usages d’habitation au lieu de 3 auparavant : chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage, refroidissement et auxiliaires.
  • L’échelonnement de l’interdiction des biens immobiliers étiquetés F ou G à la location : dès 2023 pour les pires passoires thermiques et interdiction totale en 2028. Dès 2022, les propriétaires bailleurs de ces biens devront réaliser un audit énergétique en plus du diagnostic DPE.
  • L’opposabilité du DPE, qui rejoint la liste des autres diagnostics où un acquéreur ou locataire peut se retourner contre le propriétaire en cas de résultat erroné. Ce dernier pourra également se retourner contre le diagnostiqueur qui aura réalisé l’expertise énergétique.

Le diagnostic de performance énergétique a de nouveau été mis à jour le 1er novembre en raison de défaut de calcul sur les maisons d'avant 1975.

Autre nouveauté apportée par la réforme du 1er juillet 2021 : l'obligation de réaliser un audit énergétique. Cette dernière entrera en vigueur le 1er septembre 2022 et concernera les propriétaires de passoires thermiques dans un premier temps. Mais les propriétaires de logements D ou E seront aussi concernés si leurs biens immobiliers consomment plus que 331 kWh/m2/an. Le contenu de cette réforme est indiqué dans l'article 158 de la loi n°2021-1104.

L'objectif de cette nouvelle expertise énergétique est d'entrer en détail sur les différents travaux à envisager. Tout cela dans le but d'optimiser la consommation d'énergie. Tout comme le DPE location et vente, l'audit énergétique intervient avant toute transaction immobilière entre particuliers.

La réalisation de cette nouvelle expertise pointue est particulièrement semblable à celle du diagnostic DPE. Lors de sa venue dans le bien immobilier, le diagnostiqueur établi des prévisions sur les critères suivants :

  • Ressenti des habitants durant les périodes hivernales et estivales
  • Relevé des températures intérieures avec des clichés thermographiques
  • L'état de l'installation intérieure principale qui produit de l'énergie

Contrairement au principal diagnostic de performance énergétique, le coût du bilan énergétique d'un logement est davantage coûteux. En effet, du fait de sa complexité et de sa précision, cette expertise n'était pas établie automatiquement auprès des particuliers. Par exemple, comptez entre 500 et 1000 € pour un seul logement selon la surface en m2. Ce prix peut monter jusqu'à 10.000 € pour l'ensemble d'une propriété.

Heureusement, de nombreuses aides financières sont disponibles pour vous permettre de réaliser ces expertises !

nouveau dpe : evolutions de 2021
Exemple du rapport du nouveau DPE
nouveau dpe : methode 3CL
Exemple de recommandations du nouveau DPE 2021

Quelle est la durée de validité d'un DPE ?

L'arrivée du nouveau DPE bouscule la validité des anciens bilan DPE réalisés jusqu'au 30 juin 2021. De ce fait, le gouvernement a mis en place un calendrier de dérogation durant lequel un certain temps de latence sera accordé :

  • aux diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : valides jusqu'au 31 décembre 2022
  • aux diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valides jusqu'au 31 décembre 2024

DPE Opposable

Le nouveau DPE, issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018, est devenu opposable alors qu'il n'avait qu'un rôle informationnel jusqu'à maintenant. La valeur juridique de l'expertise évolue et devient désormais contractuelle. En cas de résultat erroné, le propriétaire peut se retourner contre le technicien pour les dommages causés (retard de la transaction, rétractation de la part de l'acquéreur, etc.). Seules les recommandations émises par le professionnel restent à ce jour non opposables.

Affichage du DPE (étiquette énergétique) dans une annonce immobilière :

Bien avant l'entrée en vigueur de la réforme du 1er juillet 2021, l'affichage du résultat du DPE est une obligation pour le vendeur depuis la loi du 14 juillet 2010. Cet affichage a un rôle sociétal et environnemental. D'une part, car elle permet aux acquéreurs de mesurer leur impact environnemental avec des biens qui consomment ou non. De l'autre, elle permet de valoriser les biens avec une meilleure note et qui gagnent en valeur vénale.

En cas d'absence volontaire ou involontaire de l'étiquette énergie issue du diagnostic de performance énergétique dans l'annonce, des sanctions sont prévues. Ces dernières peuvent être :

  • Civiles : l'absence d'affichage constitue un dol selon l'article 1116 du Code Civil. Cela peut aller de la nullité de l'acte de vente à la réduction du prix définitif de la transaction.

  • Pénales : l'absence des étiquettes peut être considérée comme un grief de publicité mensonger selon l'article L.121-1 du code de la consommation. Il en résulte d'une peine de 2 ans de prison et de 37.500 euros d'amende.

Le manquement d'information de l'étiquette énergie est sanctionné, avec l'apport de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 :

  • d'une amende administrative maximale de 3.000 € pour une personne physique.
  • 15.000 € pour une personne morale.
    Les particuliers sont également concernés par cette obligation d'informer avant la transaction.

Que contient le DPE ?

Afin d'être valide le diagnostic DPE doit contenir 4 grands types d’informations :

  • Décrire la performance énergétique des logements ou des bâtiments à travers ses équipements de chauffage, de climatisation, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation
  • Deux labels « énergie » et « climat »
  • Recommandations spécifiques sur les mesures les plus efficaces pour améliorer la performance énergétique
  • Une description détaillée des données utilisées pour calculer le DPE (depuis le 1er janvier 2012)

Le diagnosticien calculera le DPE sur la base de 60 critères, et pourra indiquer la quantité réelle d'énergie consommée en fonction de la situation spécifique, et parfois indiquer la valeur estimée de la consommation.

Quel est le prix d'un diagnostic énergétique ?

Source : ADEME

Prix minimumPrix moyenPrix maximum
Diagnostic Studio100 € TTC110 € TTC130 € TTC
Diagnostic T2120 € TTC135 € TTC150 € TTC
Diagnostic T4165 € TTC185 € TTC200 € TTC
Diagnostic maison 3 pièces180 € TTC200 € TTC250 € TTC
Diagnostic maison 5 pièces190 € TTC225 € TTC300 € TTC

Quels sont les documents à fournir ?

Avant que le diagnostiqueur intervienne chez vous pour faire un DPE, des documents devront lui être transmis. Les documents à transmettre varie en fonction de la situation de chacun, du bien immobilier et du projet (mise en vente ou contrat de location). Mais vous pouvez d'ores et déjà préparé :

  • Informations sur l'année de construction du bien immobilier (acte notarié...)
  • Plans du logement
  • Factures de rénovations énergétiques, présence de gaz, système de production d'eau chaude...

Notre équipe se chargera de vous transmettre une liste complète des pièces à fournir en fonction de votre cas particulier. Voici la liste des documents demandés lors de l'intervention pour la réalisation du diagnostic :

  • les diagnostics antérieurs s'ils ont été réalisés
  • le descriptif technique du bâtiment
  • l'acte d'acquisition du bien qui contient la date de construction

À la fin de l'intervention, le diagnostiqueur envoie les données qu'il a récoltées à l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie).

Source : Dimo Diagnostic au