DPE opposable : le 1er juillet 2021, le nouveau DPE est entré en vigueur, apportant diverses évolutions, dont l'opposabilité du diagnostic de performance énergétique aux bailleurs et vendeurs.
En quoi consiste ce caractère opposable des diagnostics énergétiques ? Qu’en est-il de la validité des DPE en cours ? À qui s’adressent les sanctions en cas de diagnostic erroné ? Toutes les réponses ici !
Sommaire
DPE opposable 2024, qu'est-ce que c'est ?
Depuis le 1er juillet 2021, la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 rend le nouveau DPE 2021 opposable au vendeur et au bailleur.
Cela signifie que si l'étiquette énergétique attribuée à la surface habitable est incorrecte, l'acheteur ou le locataire aura la possibilité de prendre des mesures contre le vendeur ou le bailleur de la propriété.
"Le caractère opposable du diagnostic énergétique lui confère donc désormais une portée contractuelle au même titre que les autres diagnostics immobiliers (plomb, amiante, termites). En conséquence, en cas d’erreur du diagnostic, la responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée par l’acquéreur ou par le locataire qui a subi un préjudice." - ANIL
Le DPE issu du projet de loi Elan se veut donc plus fiable et reste obligatoire pour tout bien immobilier destiné à la vente ou à la location.
Nouveau DPE : durée de validité
À la suite de la mise en place du nouveau DPE 2021 la durée de validité des diagnostics change.
Si vous avez effectué votre DPE après le 1er juillet 2021 :
D’après le Décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020 votre diagnostic énergétique est opposable et valable pendant 10 ans. Si des travaux de rénovation énergétique sont effectués durant la période de validité, alors un nouveau diagnostic sera exigé dès la fin des travaux.
Si vous avez effectué votre DPE avant le 1er juillet 2021 :
Dans ce cas précis, votre diagnostic n’est pas opposable et sa durée de validité se voit modifiée.
- Si le diagnostic énergétique a été réalisé entre le 1er juillet 2013 et le 1er juillet 2017, il était valable jusqu’au 31 décembre 2022.
- Si le diagnostic énergétique a été réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, il reste valable jusqu’au 31 décembre 2024.
DPE opposable : quelles sanctions pour un bailleur ou vendeur ?
Avant le passage de ce nouveau DPE, le diagnostic de performance énergétique et d'émission de gaz à effet de serre ne jouait qu’un rôle informatif. Il n’était donc pas possible de se retourner contre qui que ce soit en cas d’erreur ou de vices cachés.
La Cour de cassation juge désormais que l'expertise immobilière énergétique ouvre le droit à une indemnisation fondée sur le préjudice qui peut en résulter, comme la perte de chance d’acquérir à un prix plus bas ou encore la négociation à la baisse d’un loyer.
"En présence d’un diagnostic de performance énergétique erroné, la Cour de cassation juge que l’indemnisation par le professionnel doit se faire au titre de la perte de chance pour l’acquéreur de renoncer à acquérir le bien litigieux ou de l’acquérir à des conditions plus avantageuses." - ANIL
Dans le cas où l’étiquette du logement serait erronée, l’acquéreur ou le locataire du bien pourra se retourner contre le propriétaire. Il est désormais possible de faire un recours auprès du tribunal pour demander des dommages et intérêts ou bien l’annulation de la vente ou du bail en cours si l’erreur est prouvée.
Plusieurs sanctions peuvent être données au bailleur ou vendeur.
Ils pourront être amenés à effectuer les travaux visant à améliorer la classe énergétique du bien. Et si le diagnostic s’avère ne pas être certifié, une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive) pourra également s’appliquer.
L’opposabilité DPE s’applique-t-elle aux diagnostiqueurs ?
Tout comme elles le sont devenues pour les vendeurs et bailleurs, les étiquettes énergie et climat sur les émissions de gaz deviennent aussi opposables au diagnostiqueur.
Le DPE 2021 représente désormais un contrat. La responsabilité contractuelle liée au diagnostiqueur peut donc être engagée. Cependant, il sera nécessaire de prouver l’erreur pour pouvoir engager la responsabilité du technicien. Vous pouvez en tant qu’acquéreur ou locataire faire un recours auprès du tribunal pour demander des dommages et intérêts, voire demander l’annulation de la vente ou du bail.
Par exemple, si un diagnostiqueur ne détecte pas d'amiante lors du repérage, le tribunal peut condamner le technicien à verser des dommages et intérêts et même à prendre en charge le coût des travaux de désamiantage.
Le caractère opposable du diagnostic énergétique ne s’applique pas dans le cas où l’erreur commise dans le diagnostic découlerait du fait que de fausses informations ont été communiquées sur le logement par le donneur d’ordre.
De plus, un expert en diagnostic immobilier est chargé de modéliser les caractéristiques d’un logement et de calculer sa classe énergétique.
Pour donner suite à ses calculs, il est tenu de communiquer des préconisations afin que le propriétaire puisse améliorer la performance énergétique du bien. Mais attention, l’opposabilité du DPE ne s’appliquera qu’à la modélisation et à la méthode de calcul, pas aux préconisations.
Les autres diagnostics immobiliers sont-ils opposables ?
À l’instar de l'opposabilité du DPE de juillet 2021, tous les autres diagnostics réalisés sont aux aussi opposables, qu’il s’agisse d’un diagnostic électrique, de gaz ou encore d’un diagnostic d’amiante.
À savoir : les diagnostics obligatoires dépendent de l’année de construction de votre bien et de s’il est destiné à la vente ou la location.
Ces dernières évolutions dans le domaine du diagnostic ouvrent la voie à de nouveaux changements : l’audit énergétique obligatoire lors de la vente de passoires énergétiques, c’est-à-dire les immeubles possédant une étiquette énergie F ou G.
La base légale de cette nouvelle obligation étant la Loi Énergie et Climat de 2019 qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2022. Le propriétaire bailleur devra donc réaliser des travaux sur son bien immobilier pour améliorer sa classe énergétique.