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Qu'est-ce que l'audit énergétique ? Et pourquoi le réaliser ?

Audit Énergétique
diagnostiqueur audit énergétique

Ce qu'il faut savoir sur l'audit énergétique

Qu’est-ce qu’un audit énergétique ?

L’audit énergétique est un processus crucial pour évaluer la performance énergétique d’un bâtiment, qu’il soit résidentiel, commercial ou industriel. Ce diagnostic complet vise à identifier les sources de consommation d’énergie et les éventuelles pertes énergétiques, afin de proposer des améliorations pour réduire les coûts et l'empreinte carbone. Obligatoire depuis janvier 2022 pour la vente de maisons et bâtiments classés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’audit énergétique est une étape essentielle pour toute démarche de rénovation énergétique.

Déroulement de l'audit énergétique

Lors de cet audit, un expert certifié analyse les équipements de chauffage, d’isolation, de ventilation et d’éclairage, et réalise des simulations thermiques pour recommander des solutions d’optimisation comme l'isolation renforcée, le changement de chaudière ou l’installation de systèmes de chauffage plus efficients. Les propriétaires bénéficient ainsi de conseils sur les travaux à entreprendre pour améliorer l’efficacité énergétique de leur bien et diminuer leur facture énergétique. En plus de contribuer à la lutte contre le changement climatique, l’audit énergétique permet également de valoriser le patrimoine immobilier en augmentant la valeur du bien sur le marché. Pour être conforme, il est important que cet audit soit réalisé par un professionnel certifié et indépendant, garantissant une analyse précise et des recommandations adaptées.

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Comprendre l'audit énergétique

Avec Romain Baldassarre, notre expert accrédité au diagnostic de performance énergétique.

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Qu'est-ce que l'audit énergétique ?

Comment le définir ?

L'audit énergétique est un bilan thermique qui fait désormais partie des nombreux diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente. Jusqu'ici réservé aux locaux à usage professionnel, il est démocratisé aux particuliers depuis 2018. Il s'inscrit dans le cadre de la lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience du 24 août 2021. Cette expertise est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour les biens immobiliers individuels considérés comme des passoires thermiques.

Il en existe deux types

Attention, il faut distinguer deux types : l'audit obligatoire et l'audit incitatif !

Il existe aujourd'hui une confusion entre les deux du fait du manque d'information à ce sujet pour les professionnels du secteur.
Le premier est défini par deux textes de lois publiés dans le Journal Officiel en 2022. Ils sont conformes à des textes émis par la DHUP en février :

  • Le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l'audit obligatoire.
  • L'arrêté du 4 mai 2022 qui stipule le contenu de l'audit réglementaire pour la France Métropolitaine.

Le second est à titre indicatif, on l'appelle également l'audit volontaire. Il est réalisé dans l'optique d'obtenir des aides pour sa rénovation énergétique.
Toutefois, les deux diagnostics ont cette même vocation : promouvoir la rénovation énergétique. Avec, d'une part, un audit incitatif existant depuis cinq ans et qui ouvre droit à MaPrimeRénov’. Et d'autre part, un audit énergétique réglementaire lancé depuis avril prescrit en cas de vente de logement classés F et G en monopropriété.

C'est pour cette raison que cette distinction touche à sa fin et que les deux différents audits vont fusionner au 1er avril 2024.

Une nouvelle méthode de calcul

L'audit réglementaire repose sur la même méthode de calcul que le DPE, la méthode 3CL. Tandis que l'audit incitatif a recours à plusieurs méthodes de calcul. Une simplification était nécessaire pour rendre le dispositif davantage compréhensible pour les ménages.


Pour des raisons de conformités avec le nouveau DPE sorti le 1er juillet 2021, les techniciens devront désormais appliquer la méthode de calcul 3CL-2021. Cette évaluation obligatoire a été développée afin d'aider les propriétaires de biens à décrocher l'étiquette classe B de performance énergétique sur l'échelle du DPE. Il concerne uniquement les ventes immobilières pour donner une idée aux acquéreurs de l'état énergétique du bien concerné. Une vente au 1er avril 2023 doit donc impérativement comprendre cette expertise.

Cette nouvelle expertise pourra être réalisée par des entreprises qualifiées audit énergétique RGE (Responsable Garant Environnement) ainsi que les diagnostiqueurs immobiliers certifiés DPE.

Entamer des travaux de rénovations

Jusqu'à aujourd'hui, l'audit incitatif de 2018 était uniquement réalisable par les entreprises labellisées RGE dans les maisons individuelles (décret 2018-416 du 30 mai 2018). L'objectif de cette expertise était d'inciter les ménages à entamer des travaux de rénovation. Cela grâce aux diverses aides financières comme MaPrimeRénov'.

Le lancement de l'audit réglementaire au 1er avril 2023 constitue dans le calendrier gouvernemental la phase transitoire. Cette dernière durera jusqu'au 1er avril 2024, date à laquelle le nouveau dispositif (l'harmonisation des deux audits) fera son entrée. Cela permettra ainsi une simplification d'obtention des aides financières pour les travaux de rénovation énergétique.

Le mot de notre expert : Romain Baldassarre



Selon l'article 2. - I de l'arrêté du 4 mai 2022, l'auditeur se base sur les DPE 2021 réalisés comme base de l'audit obligatoire dans les maisons individuelles. Je vous recommande de prendre cela avec du recul car il en va de la responsabilité des professionnels. Un diagnostic de performance énergétique erroné peut ainsi avoir de lourdes conséquences.

audit énergétique

Pourquoi faire un audit énergétique ?

1 - Réduire les émissions de gaz à effet de serre

Ce bilan thermique est issu de la volonté du gouvernement de réduire les émissions de gaz à effet de serre sur le parc immobilier. Mais alors pourquoi réaliser un audit énergétique ?

Il suit la réforme du nouveau DPE du 1er juillet 2021, qui a changé la méthode de calcul et le classement des étiquettes énergies. Ce dernier s'est durci, afin de mieux définir les passoires thermiques. Il s'agit des logements les plus énergivores sur le marché, avec des pertes énergétiques importantes qui ont un impact négatif sur les factures. La surconsommation de certaines énergies comme le gaz a également des conséquences sur les émissions de CO2 dans l'air.

2 - Réduire le nombre de passoires thermiques sur le marché

Sur le classement des étiquettes énergies, les passoires thermiques entrent dans la catégorie des logements qui émettent plus de 450 kWh/m2/an et plus de 100 kq eq CO2/m2/an. Avec cette réforme, une interdiction à la mise en location a été instaurée pour inciter les propriétaires bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation énergétique.

Voici le calendrier qui a été décidé par le Parlement :

  • Depuis 2021, les propriétaires de passoires thermiques ne peuvent plus augmenter les loyers entre deux locataires.
  • Depuis le 1er avril 2023, les propriétaires de logements classés F ou G qui souhaitent mettre en vente leur logement ont pour obligation de réaliser un audit énergétique.
  • Depuis le 1er avril 2023, les pires logements énergivores sont interdits à la location (ceux ayant une consommation supérieure à 450 kWh/m2 par an, classe G+).
  • Dès 2025, l'interdiction à la location s'étendra aux logements classés G et une expertise thermique sera obligatoire pour les logements étiquetés E.
  • Dès 2028, les logements étiquetés F ne pourront plus être loués.

Le gouvernement souhaite ainsi que le parc immobilier français soit composé uniquement de logements entre A et D à partir de 2034.

Le mot de notre expert : Romain Baldassarre


On compte aujourd'hui pas moins de 4.8 millions de passoires thermiques sur le parc immobilier français, chiffre bien supérieur aux estimations qui avaient été données. Cela représente 17 % des logements habitables sur le territoire. 14 % des Français déclarent avoir froid dans leur logement durant la période hivernale. Selon, moi l'audit énergétique deviendra de plus en plus essentiel !

Quelle est la différence entre un audit et un DPE ?

L'audit énergétique est une expertise qui vient en complément du diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces deux analyses sont toutefois très distinctes.

Caractéristiques du DPE

Le diagnostic de performance énergétique fait partie de la liste des différentes expertises immobilières obligatoires pour la vente et la location immobilière et reste incontournable. En termes de technicité, le DPE reste plus limité que cette évaluation qui est beaucoup plus poussée. Cette dernière a, en effet, un champ d'action plus large.

Caractéristiques de l'audit énergétique

Le propriétaire trouvera sur un DPE un résumé sur les données de la consommation énergétique globale ainsi que les GES émis et des recommandations de travaux. Tandis que dans un rapport d'audit, ce dernier recevra des propositions détaillées et chiffrées pour des travaux. Ces propositions se basent également sur l'utilisation de la maison au quotidien des habitants ainsi que leur comportement.

Comment se déroule un audit énergétique ?

Cette intervention doit obligatoirement être réalisée par un diagnostiqueur certifié. Mais alors, comment faire un audit énergétique ?

Mise en place d'une expertise approfondie

Il s'agit d'une expertise approfondie d'un bâtiment et de ses composants :

  • Analyse des matériaux utilisés pour la construction.
  • L'état de l'isolation thermique à l'instant T ainsi que son efficacité et la présence de déperdition de chaleur.
  • Les équipements utilisés dans la maison ou autre logement pour la production d'eau chaude sanitaire et les autres énergies.

Repérage des ponts thermiques

Lors de son intervention, le professionnel inspecte plusieurs zones d'un bien pour repérer les ponts thermiques. Il s'agit d'endroits de déperdition de chaleur, qui s'évacue par l'extérieur du fait d'une mauvaise isolation.


Les ponts thermiques peuvent représenter jusqu'à 30 % de la perte de chaleur au sein d'un logement ! Ce qui se fait ressentir lors de la période hivernale où la facture énergétique devient plus élevée. Les zones où l'on peut potentiellement trouver des ponts thermiques sont :

  • La toiture
  • Les sols
  • Les murs
  • Les fenêtres

Estimation de la consommation énergétique du bien

Avec l'ensemble de ces éléments, le professionnel en charge de cette expertise établi une estimation précise de la consommation énergétique annuelle.

Et de ce fait, il peut également déterminer les divers travaux possibles pour renforcer la performance énergétique si cette dernière est mauvaise. L'objectif de cette expertise est ainsi de planifier et mettre en place un plan de travaux précis pour améliorer l'étiquette énergie du bien.

Qu'il s'agisse d'un local à usage d'habitation ou commercial, un bien (maison, appartement...) qui est performant sur le plan énergétique prend davantage de valeur face à un qui l'est moins. Pour la vente de locaux commerciaux, l'ADEME met à disposition un cahier des charges à respecter pour les professionnels.

Comment se passe l'intervention du professionnel ?

La réalisation de l'audit thermique par le professionnel certifié se déroule en 3 temps :
  • La visite du professionnel au domicile.
  • Analyse des relevés de consommation.
  • Remise du rapport avec un plan détaillé de travaux à envisager.

Une première collecte d'informations

Dans un premier temps, le prestataire chargé de réaliser l'audit énergétique collecte toutes les informations nécessaires pour élaborer des mesures d'amélioration. Ce temps d'échange permet au professionnel de déterminer les attentes de performance du commanditaire et de comprendre comment le bâtiment lui-même consomme de l'énergie, ainsi que ses occupants.

Un auditeur analyse le bâtiment, effectue des mesures et enregistre tous les indicateurs permettant d'analyser la consommation d'énergie.

Une seconde phase d'analyse

Après la récolte des informations nécessaires sur le bâtiment et son utilisation, vient la phase d'analyse. Le technicien mène des recherches approfondies en comparant les données réelles de consommation d'énergie avec les projets des auditeurs et/ou les réglementations liées à la transition énergétique.

Une fois l'analyse terminée, des experts procèdent à une évaluation précise du bâtiment afin que les principales sources de consommation d'énergie, ainsi que chaque perte d'énergie, puissent être identifiées et classées par importance. Il s'appuiera sur cette étude thermique pour proposer au cabinet d'audit un plan d'optimisation des performances énergétiques.

Une proposition de plan d'actions

Le plan d'action comprend un ensemble d'options d'amélioration à soumettre au cabinet d'audit mandaté sous la forme d'un rapport. Il permet aux cabinets d'audit de planifier des actions pour réaliser des économies d'énergie.

Enfin, lors de la phase de propositions, le professionnel développe chaque proposition en tenant compte de plusieurs critères :

  • Les souhaits du propriétaire indiqués lors de la première phase.
  • Les relevés de mesures réalisés durant l'intervention.
  • Les résultats obtenus durant les analyses.

Il est important de noter que la réalisation d'un audit énergétique en copropriété n'est pas obligatoire pour l'instant.

Quand réaliser un audit énergétique ?

Vous être propriétaire ou une entreprise et vous ne savez pas quand faire un audit énergétique ? Vos réponses dès maintenant !

Vous vendez votre bien immobilier

Comme énoncé plus tôt, la vente d'une passoire thermique individuelle exige désormais un audit de consommation d'énergie. Il est donc impératif d'entamer des démarches d'expertise bien avant la signature du compromis ou de l'acte de vente. À savoir : l'audit énergétique obligatoire en 2024 ne s'applique pas pour les biens en copropriété.

Vous souhaitez améliorer votre confort énergétique

Votre logement peut être sujet à des déperditions énergétiques. Vous pouvez effectuer une expertise volontaire si vous le souhaitez pour vous aiguiller dans la proposition de travaux les plus pertinents dans le cadre de votre rénovation globale.

Vous êtes une entreprise

L'audit énergétique en entreprise est une mesure obligatoire de la directive sur l'efficacité énergétique. Il devra obligatoirement être renouvelé tous les quatre ans.

audit énergétique : maison individuelle
Pourquoi faire un audit énergétique

Le mot de notre expert auditeur : Romain Baldassarre


Je vous conseille vivement de préparer un certain nombre de documents à l'avance pour faciliter l'intervention du technicien. Comme les documents liés à :

  • la construction du logement,
  • les factures d'énergie,
  • la catégorie de chauffage,
  • ainsi que des plans du bien.

Les travaux d'audit énergétique sont-ils obligatoires ?

Cela dépend des recommandations du professionnel

Dans le cadre de l'audit obligatoire du 1er avril 2023, le technicien sera amené à conseiller rigoureusement le propriétaire. Cela en limitant ses recommandations de travaux. Ce qui permet aussi de limiter le coût des travaux.

Deux propositions de travaux

En effet, l'article 3 de l'arrêté du 4 mai 2022 précise que 2 recommandations à chaque audit est l'idéal, dont une avec étapes et une autre sans. La DHUP confirme que si l'évaluation a une classe d'étiquette différente de celle du DPE, c'est cette dernière qui prime pour la vente. Cette différence vient essentiellement des moteurs de calcul et des éditeurs.

audit énergétique obligatoire 2022
Décret du 4 mai 2022 relatif à la mise en place de l'audit énergétique obligatoire au 1er septembre 2022

Les différences entre l'audit obligatoire et l'audit incitatif ?

L'audit obligatoire

L'audit obligatoire, en revanche, est une procédure réglementaire imposée par les autorités gouvernementales ou les organismes de réglementation dans de nombreux domaines. Il vise à garantir la conformité aux lois, aux règlements et aux normes spécifiques applicables à une entreprise ou à un secteur particulier. Dans de nombreux cas, les entreprises cotées en bourse sont tenues de subir un audit financier annuel pour assurer la transparence financière et protéger les investisseurs.

De même, certains secteurs, tels que la santé, la sécurité alimentaire ou l'environnement, peuvent être soumis à des audits obligatoires pour garantir la conformité aux normes de sécurité et de qualité.

L'audit incitatif

L'audit incitatif est une pratique de gestion essentielle qui vise à améliorer les processus internes et les performances d'une organisation. Contrairement à l'audit obligatoire, il est généralement réalisé de manière volontaire par une entreprise ou une entité gouvernementale pour évaluer ses opérations et identifier des opportunités d'amélioration.

Ce contrôle repose sur la motivation intrinsèque de l'entreprise à rechercher l'excellence opérationnelle, à renforcer sa compétitivité et à répondre aux attentes changeantes de ses parties prenantes.

Phases de l'interventionAudit obligatoireAudit incitatif
Diagnostic architectural
vérification des équipements
✔️✔️
Méthode de calcul3 CLThCEex ou 3 CL
LogicielLogiciel validité audit en cours de finalisationMoteur de calcul
Prise en compte de l'occupation
Reconstitution état initial
✔️
Estimation des travaux avec l'intégration des aides✔️✔️
Rapport d'auditTrame réglementaire à respecterLibre

Le cas de l'audit énergétique

La différence entre l'audit réglementaire et celui incitatif réside dans l'objectif pour lequel il est réalisé.

Un audit énergétique réglementaire est donc désormais obligatoire pour la vente d'une passoire énergétique en monopropriété.
Un audit énergétique incitatif est requis pour pouvoir bénéficier de certaines aides à la rénovation énergétique globale (MaPrimeRénov' et Certificats d'économies d'énergie). Il est à l'initiative du maître d'ouvrage, la personne souhaitant réaliser des travaux.

Néanmoins, cette différenciation va rapidement disparaître puisque les deux audits vont fusionner pour n'en former plus qu'un. Initialement prévu au 1er janvier 2024, cette mesure a été reportée au 1er avril 2024.

Quel est le prix d'un audit énergétique ?

Un diagnostic plus onéreux que les autres

L'audit, du fait de sa technicité, est davantage onéreux que le diagnostic de performance énergétique et les autres diagnostics. De plus, le tarif n'est pas réglementé et varie donc selon le professionnel sélectionné. Il dépendra également de la surface en m² à diagnostiquer et par conséquent du temps d'intervention du professionnel. Pour un audit énergétique particulier, comptez entre 800 et 1 500 € TTC en moyenne (source : engie.fr).


Toutefois, il existe de nombreuses aides énergétiques pour le financement de cette expertise, et à destination des ménages aux revenus limités, dans le cadre d'un audit incitatif.

Comme stipulé précédemment, la réalisation d'un audit incitatif se fait dans le but de bénéficier d'aides financières destinées à améliorer sa performance énergétique. Les travaux peuvent donc concerner le chauffage, la ventilation ou encore l'isolation.

Des aides possibles

Parmi ces dispositifs, on retrouve :
  • MaPrimeRénov' avec différents dispositifs
  • Chèque énergie de 100 €
  • TVA à taux réduit
  • Aides communales

Exemple de l'aide MaPrimeRenov'

Le montant de la prime peut atteindre un montant maximal de 20 000 euros.
Le programme MaPrimeRénov' est réparti en 4 groupes selon la catégorie de ménages :
- Catégorie Bleue : ménages très modestes
- Catégorie Jaune : ménages modestes
- Catégorie Violette : ménages intermédiaires
- Catégorie Rose : ménages supérieurs

Voici le barème des catégories de ménages sur la base des revenus annuels pour la province et la région parisienne. Cela pour l'année 2024 concernant l'audit incitatif :

Barème pour MaPrimeRenov'

Plafonds annuels en province
Composition du foyerMaPrimeRénov' BleuMaPrimeRénov' JauneMaPrimeRénov' VioletMaPrimeRénov' Rose
117 009 €21 805 €30 549 €> 30 549 €
224 875 €31 889 €44 907 €> 44 907 €
329 917 €38 349 €54 071 €> 54 071 €
434 948 €44 802 €63 235 €> 63 235 €
540 002 €51 281 €72 400 €> 72 400 €
Par personne en plus+ 5 045 €+ 6 462 €+ 9 165 €+ 9 165 €
Plafonds annuels en région Île-de-France
Composition du foyerMaPrimeRénov' BleuMaPrimeRénov' JauneMaPrimeRénov' VioletMaPrimeRénov' Rose
123 541 €28 657 €40 018 €> 40 018 €
234 551 €42 058 €58 827 €> 58 827 €
341 493 €50 513 €70 382 €> 70 382 €
448 447 €58 981 €82 839 €> 82 839 €
555 427 €67 473 €94 844 €> 94 844 €
Par personne en plus+ 6 970 €+ 8 486 €+ 12 006 €+ 12 006 €

Source : france-renov.gouv.fr
Données mises à jour le 1er février 2024

Audit énergétique :
3 points à retenir


  • Expertise complète sur la consommation en énergie annuelle
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