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État descriptif de division (EDD): immeuble et lots en copropriété

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Ce qu'il faut savoir sur l'état descriptif de division

Qu’est-ce qu’un état descriptif de division ?

L’état descriptif de division est un diagnostic immobilier obligatoire qui sert à mesurer, localiser et identifier les différents lots de copropriété d'un immeuble. Il différencie les parties privatives et permet d’attribuer une quote-part de partie commune.

que doit produire le propriétaire d’un bien en copropriété.

Qui réalise un état descriptif de division ?

C’est un document technique qui est obligatoirement réalisé par un géomètre diagnostiqueur certifié.
Un numéro d’identification correspond à un lot. L’état contient aussi la description et le lieu du bien dans l’immeuble.
La quote-part qui sera donnée par le géomètre expert sera exprimé en tantièmes de copropriété. Cette quote-part, inscrite dans l’état descriptif, détermine la participation du propriétaire dans les charges d’entretien et de travaux (charges de copropriété).


Depuis le passage de la loi Alur de 2014, l’EDD doit obligatoirement être transmis à l’acquéreur lors de la signature de l’acte de vente. Si le bien immobilier est loué, alors le locataire devra aussi recevoir une copie du document lors de la signature de bail.


L’établissement de l'état descriptif de division doit donc se faire dès lors qu’une copropriété est créée, peu importe sa taille.

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Comprendre l'état descriptif de division

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Lors de la construction d'une nouvelle copropriété, l'EDD est immédiatement réalisé dès la division des lots. Vient ensuite le calcul de la quote-part qui va permettre de répartir les charges de copropriété pour chaque lot.

Qui peut établir un état descriptif de division (EDD) ?

L'État Descriptif de Division (EDD) est un document fondamental pour la gestion d'une copropriété. Il peut être établi par divers professionnels qualifiés, notamment un diagnostiqueur immobilier certifié, un géomètre ou un notaire.

Un diagnostiqueur immobilier certifié joue un rôle essentiel dans la création de l'EDD. Ce professionnel est spécialement formé pour évaluer les biens immobiliers et est en mesure de fournir une description technique précise de la copropriété, y compris les diagnostics techniques requis. L'expertise en inspection immobilière de ce professionnel est un atout précieux pour garantir l'exactitude de l'EDD.

De même, un géomètre-expert est compétent pour établir l'EDD. Il possède une expertise particulière en topographie, en mesurage et en cartographie. Son rôle consiste à créer des plans détaillés de la copropriété, déterminant avec précision les limites des parties privatives et communes. Cela garantit une répartition exacte des espaces au sein de la copropriété.

Enfin, dans certaines circonstances, un notaire peut être impliqué dans le processus d'établissement de l'EDD. Cela peut se produire lors de transactions immobilières importantes ou de modifications des statuts de la copropriété. Le notaire s'assure de la conformité légale de l'EDD et offre des conseils juridiques pour garantir sa validité.

Le choix d'un professionnel compétent est crucial pour assurer la précision et la conformité de ce document, qui revêt une importance majeure dans la gestion efficace d'une copropriété. L'EDD complète le règlement de copropriété en fournissant des détails techniques et géographiques essentiels, ce qui en fait un outil indispensable pour les copropriétés.

Source : etic-exp.fr

Que contient l'état descriptif de division ?

Présenté comme un tableau, il contient les informations suivantes :

  • L’identification de l’immeuble ;
  • La division de l’immeuble en lots, ainsi que la numérotation de chaque lot ;
  • La description des lots ;
  • La quote-part des parties communes.

Quelle est la durée de validité d'un EDD ?

La durée de validité de l’EDD diffère des autres diagnostics immobiliers obligatoires. Alors que certains peuvent être valables jusqu’à 10 ans, l’EDD n’a pas véritablement de date d’invalidité. En effet, ce rapport est valable jusqu’à la modification du bâtiment. Tant que les parties communes ou l’un des lots n’est pas touché, l’état en cours perdure.

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Combien coûte le découpage d'un immeuble en lots ?

Le prix d’un rapport descriptif varie en fonction :

  • de la taille de l’immeuble,
  • du nombre de lots à identifier,
  • d’une réunion ou d’une division de lot.

Est-ce un état fait pour une mise en copropriété ou simplement une modification ? Il y a beaucoup de paramètres à prendre en compte. Il est donc important de demander un devis afin d’avoir le prix le plus précis possible.

Comment obtenir un devis de rapport descriptif de division ?

Plusieurs informations seront nécessaires dans le but de vous délivrer un devis.

  • La situation de l’immeuble (code postal)
  • La référence d’enliassement de l’EDD et sa date de publication.

Celles-ci sont mentionnées sur l’état hypothécaire du bien immobilier.

Bon à savoir



Lorsque l'état descriptif de division est inclus dans le règlement de la copropriété, la modification du document doit être soumise au vote majoritaire de l'Assemblée Générale. Tout projet de modification doit être annexé à une convocation d' l'AG.

Quand demander la modification de l'EDD ?

Parfois, les lots d’immeuble peuvent subir des modifications. Si tel est le cas, il faut mettre à jour l'état descriptif de division.
Plusieurs types de modifications peuvent se présenter :

  • La division ou la réunion d’un lot qui comprend parties privatives et parties communes ;
  • La transformation de parties communes en parties privatives ou vice-versa ;
  • Le rehaussement par le propriétaire du dernier étage dans une copropriété verticale ;
  • La cession du droit de surélévation à un tiers.

Pour modifier l’expertise, il faut d'abord contacter un géomètre certifié pour qu’il effectue les modifications. Il sera ensuite soumis au vote lors d’une assemblée générale. Concernant le vote, il s’agit d’une double majorité de l’article 26 de la loi de 1965.

Une fois l’état modificatif voté, un notaire se chargera de publier le nouvel état descriptif à la publicité foncière.

Un seul copropriétaire est concerné par la transformation des lots. Il s'agit du cas où la modification du bâti ne concerne qu'un seul propriétaire. Alors la quote-part reste inchangée.

Dans le cadre d’une réunion ou division de lots, il faudra modifier le rapport de division. Mais ici, il suffira de demander au notaire de faire un acte modificatif. Nul besoin de faire appel à un géomètre ! Tout comme le premier cas, le notaire publiera le nouvel état descriptif à la publicité foncière.

Les erreurs courantes à éviter lors de l'établissement de l'EDD

L'établissement de l'État Descriptif de Division (EDD) est une étape cruciale pour la gestion d'une copropriété. Cependant, des erreurs peuvent facilement survenir, entraînant des complications juridiques et des conflits entre copropriétaires.
Voici certaines des erreurs courantes à éviter pour garantir un EDD précis et conforme aux exigences légales.


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La valeur juridique d'un état descriptif de division

Bien qu’il s’agisse d’un document important, le règlement de copropriété prime sur l’état descriptif de division.

La jurisprudence a parfois du mal à définir son rôle contractuel ou non. Voici deux exemples de cas relevé :

La jurisprudence semble dire qu'à tous égards, la clause de copropriété est supérieure à un état descriptif de division. Il s'agit tout de même d'un document important, surtout en l'absence de clauses de copropriété. Il peut aussi servir de preuve pour déterminer l'usage du terrain.

Depuis, la Cour de cassation a un peu précisé les choses dans un arrêt du 6 juillet 2017. Il stipule que le statut de division descriptive doit être pris en compte dès lors que le statut de copropriété lui a donné valeur contractuelle. Ce document peut également être consulté, par exemple, en cas de litige sur le partage de la copropriété ou la nature de la parcelle.

Source : Dimo Diagnostic

FAQ état descriptif de division : foire aux questions

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