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Etat Descriptif de Division (EDD) : définition, contenu, modification

Diagnostic EDD : mesure, localise et identifie les différents lots. Différencie les parties privatives et permet d’attribuer une quote-part de partie commune. Prix d'un EDD : en fonction du nombre de lots Validité état descriptif : jusqu'à 10 ans en moyenne


Pour tout savoir sur l'EDD

Tout savoir sur l'Etat Descriptif de Division (EDD) avec notre responsable technique Romain

Qu’est-ce que l’Etat Descriptif de Division (EDD) ?

L’état descriptif de division est un document que devra produire le propriétaire. Mais uniquement s'il s'agit d’un bien en copropriété. C’est un document technique obligatoire qui est réalisé par un géomètre diagnostiqueur certifié.

Ce diagnostic immobilier obligatoire va mesurer, localiser et identifier les différents lots de copropriété. Il différencie les parties privatives. Et il permet d’attribuer une quote-part de partie commune.

Un numéro d’identification correspond à un lot. L’état contient aussi la description et le lieu du bien dans l’immeuble.

La quote-part qui sera donnée par le géomètre expert sera exprimé en tantièmes de copropriété. Cette quote-part, inscrite dans l’état descriptif, détermine la participation du propriétaire dans les charges d’entretien et de travaux (charges de copropriété).

Depuis le passage de la loi Alur de 2014, l’EDD doit obligatoirement être transmis à l’acquéreur lors de la signature de l’acte de vente. Si le bien immobilier est loué, alors le locataire devra aussi recevoir une copie du document lors de la signature de bail.

L’établissement de l'état descriptif de division doit donc se faire dès lors qu’une copropriété est créée, peu importe sa taille.

💡 Bon à savoir

Lors de la construction d'une nouvelle copropriété, l'EDD est immédiatement réalisé dès la division des lots. Vient ensuite le calcul de la quote-part qui va permettre de répartir les charges de copropriété pour chaque lot.

Que contient l’état descriptif de division ?

Présenté comme un tableau, il contient les informations suivantes :

  • L’identification de l’immeuble
  • La division de l’immeuble en lots, ainsi que la numérotation de chaque lot
  • La description des lots
  • La quote-part des parties communes

En plus de ces éléments, le technicien fournit un plan détaillé pour chaque lot de la résidence.

Quand demander la modification de l’EDD ?

Parfois, les lots d’immeuble peuvent subir des modifications. Si tel est le cas, il faut mettre à jour le diagnostic descriptif. Plusieurs types de modifications peuvent se présenter :

  • La division ou la réunion d’un lot (partie commune et privative)
  • La transformation d’une partie commune en partie privative ou inversement
  • Le rehaussement par le propriétaire du dernier étage dans une copropriété verticale
  • La cession du droit de surélévation à un tiers
etat descriptif de division EDD
Etat Descriptif de Division (ED)

Modifier son diagnostic de division : deux cas particuliers

Tous les copropriétaires sont concernés par la transformation des lots. C'est le cas si la modification affecte l’ensemble des millièmes des parties communes. Cela peut signifier qu’un propriétaire a touché aux combles pour augmenter le volume de son appartement par exemple. Voici plusieurs cas où il est possible d'entreprendre une modification de l'EDD :

  • lors de la division ou de la réunion d'un lot qui comprend parties privatives et parties communes
  • lors de la transformation de parties communes en parties privatives ou vice-versa
  • le rehaussement du dernier étage dans une copropriété verticale par le propriétaire
  • la cession à un tiers du droit de surélévation d'un lot

Pour modifier l’expertise, il faut d'abord contacter un géomètre certifié pour qu’il effectue les modifications. Il sera ensuite soumis au vote lors d’une assemblée générale. Concernant le vote, il s’agit d’une double majorité de l’article 26 de la loi de 1965.

Une fois l’état modificatif voté, un notaire se chargera de publier le nouvel état descriptif à la publicité foncière.

Un seul copropriétaire est concerné par la transformation des lots. Il s'agit du cas où la modification du bâti ne concerne qu'un seul propriétaire. Alors la quote-part reste inchangée.

Dans le cadre d’une réunion ou division de lots, il faudra modifier le rapport de division. Mais ici, il suffira de demander au notaire de faire un acte modificatif. Nul besoin de faire appel à un géomètre ! Tout comme le premier cas, le notaire publiera le nouvel état descriptif à la publicité foncière.

💡 Bon à savoir

Lorsque l'état descriptif de division est inclus dans le règlement de la copropriété, la modification du document doit être soumise au vote majoritaire de l'Assemblée Générale. Tout projet de modification doit être annexé à une conocation d' l'AG.

Combien coûte le découpage d’un immeuble en lots ?

Le prix d’un rapport descriptif varie en fonction de la taille de l’immeuble, du nombre de lots à identifier, d’une réunion ou d’une division de lot. Est-ce un état fait pour une mise en copropriété ou simplement une modification ? Il y a beaucoup de paramètres à prendre en compte. Il est donc important de demander un devis afin d’avoir le prix le plus précis possible.

Comment obtenir un devis de rapport descriptif de division ?

Plusieurs informations seront nécessaires afin de vous délivrer un devis.
  • La situation de l’immeuble (code postal)
  • La référence d’enliassement de l’EDD et sa date de publication. Celles-ci sont mentionnées sur l’état hypothécaire du bien immobilier.

Quelle est la durée de validité d’un EDD ?

La durée de validité de l’EDD diffère des autres diagnostics immobiliers obligatoires. Alors que certains peuvent être valable jusqu’à 10 ans, l’EDD n’a pas véritablement de date d’invalidité. En effet, ce rapport est valable jusqu’à la modification du bâtiment. Tant que les parties communes ou l’un des lots n’est pas touché, l’état en cours perdure.

La valeur juridique d’un état descriptif de division

Bien qu’il s’agisse d’un document important, le règlement de copropriété prime sur l’état descriptif de division.

La jurisprudence a parfois du mal à définir son rôle contractuel ou non. Voici deux exemples de cas relevé :

La jurisprudence semble dire qu'à tous égards, la clause de copropriété est supérieure à un état descriptif de division. Il s'agit tout de même d'un document important, surtout en l'absence de clauses de copropriété. Il peut aussi servir de preuve pour déterminer l'usage du terrain.

Depuis, la Cour de cassation a un peu précisé les choses dans un arrêt du 6 juillet 2017. Il stipule que le statut de division descriptive doit être pris en compte dès lors que le statut de copropriété lui a donné valeur contractuelle. Ce document peut également être consulté, par exemple, en cas de litige sur le partage de la copropriété ou la nature de la parcelle.

Source : Dimo Diagnostic au

Diagnostic immobilier EDD : comment faire ?

L'avis des experts immobiliers de DIMO Diagnostic

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Benjamin LORIN - CEO, DIMO Diagnostic

Dimo Diagnostic réalise l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires : DPE - Diagnostic Electricité - Diagnostic Gaz - Diagnostic Termites - Loi Carrez - Loi Boutin - Diagnostic Plomb - Diagnostic ERP - Diagnostic Mérules - DTG - Etat des lieux - Etat Parasitaire