Diagnostic EDD : mesure, localise et identifie les différents lots. Différencie les parties privatives et permet d’attribuer une quote-part de partie commune. Prix d'un EDD : en fonction du nombre de lots Validité état descriptif : jusqu'à 10 ans en moyenne
Avec notre responsable technique Romain
L’état descriptif de division est un document que devra produire le propriétaire. Mais uniquement s'il s'agit d’un bien en copropriété. C’est un document technique obligatoire qui est réalisé par un géomètre diagnostiqueur certifié.
Ce diagnostic immobilier obligatoire va mesurer, localiser et identifier les différents lots de copropriété. Il différencie les parties privatives. Et il permet d’attribuer une quote-part de partie commune.
Un numéro d’identification correspond à un lot. L’état contient aussi la description et le lieu du bien dans l’immeuble.
La quote-part qui sera donnée par le géomètre expert sera exprimé en tantièmes de copropriété. Cette quote-part, inscrite dans l’état descriptif, détermine la participation du propriétaire dans les charges d’entretien et de travaux (charges de copropriété).
Depuis le passage de la loi Alur de 2014, l’EDD doit obligatoirement être transmis à l’acquéreur lors de la signature de l’acte de vente. Si le bien immobilier est loué, alors le locataire devra aussi recevoir une copie du document lors de la signature de bail.
L’établissement de l'état descriptif de division doit donc se faire dès lors qu’une copropriété est créée, peu importe sa taille.
Lors de la construction d'une nouvelle copropriété, l'EDD est immédiatement réalisé dès la division des lots. Vient ensuite le calcul de la quote-part qui va permettre de répartir les charges de copropriété pour chaque lot.
Présenté comme un tableau, il contient les informations suivantes :
En plus de ces éléments, le technicien fournit un plan détaillé pour chaque lot de la résidence.
Parfois, les lots d’immeuble peuvent subir des modifications. Si tel est le cas, il faut mettre à jour le diagnostic descriptif. Plusieurs types de modifications peuvent se présenter :
Tous les copropriétaires sont concernés par la transformation des lots. C'est le cas si la modification affecte l’ensemble des millièmes des parties communes. Cela peut signifier qu’un propriétaire a touché aux combles pour augmenter le volume de son appartement par exemple. Voici plusieurs cas où il est possible d'entreprendre une modification de l'EDD :
Pour modifier l’expertise, il faut d'abord contacter un géomètre certifié pour qu’il effectue les modifications. Il sera ensuite soumis au vote lors d’une assemblée générale. Concernant le vote, il s’agit d’une double majorité de l’article 26 de la loi de 1965.
Une fois l’état modificatif voté, un notaire se chargera de publier le nouvel état descriptif à la publicité foncière.
Un seul copropriétaire est concerné par la transformation des lots. Il s'agit du cas où la modification du bâti ne concerne qu'un seul propriétaire. Alors la quote-part reste inchangée.
Dans le cadre d’une réunion ou division de lots, il faudra modifier le rapport de division. Mais ici, il suffira de demander au notaire de faire un acte modificatif. Nul besoin de faire appel à un géomètre ! Tout comme le premier cas, le notaire publiera le nouvel état descriptif à la publicité foncière.
Lorsque l'état descriptif de division est inclus dans le règlement de la copropriété, la modification du document doit être soumise au vote majoritaire de l'Assemblée Générale. Tout projet de modification doit être annexé à une conocation d' l'AG.
Le prix d’un rapport descriptif varie en fonction de la taille de l’immeuble, du nombre de lots à identifier, d’une réunion ou d’une division de lot. Est-ce un état fait pour une mise en copropriété ou simplement une modification ? Il y a beaucoup de paramètres à prendre en compte. Il est donc important de demander un devis afin d’avoir le prix le plus précis possible.
La durée de validité de l’EDD diffère des autres diagnostics immobiliers obligatoires. Alors que certains peuvent être valable jusqu’à 10 ans, l’EDD n’a pas véritablement de date d’invalidité. En effet, ce rapport est valable jusqu’à la modification du bâtiment. Tant que les parties communes ou l’un des lots n’est pas touché, l’état en cours perdure.
Bien qu’il s’agisse d’un document important, le règlement de copropriété prime sur l’état descriptif de division.
La jurisprudence a parfois du mal à définir son rôle contractuel ou non. Voici deux exemples de cas relevé :
L’EDD est une convention entre copropriétaire, ce qui donne à ce rapport une valeur contractuelle. Point relevé par la Cour de cassation, Chambre Civile du 15 mai 1973.
S’il est dressé pour le seul besoin de la publicité foncière, alors qu’il n’a pas de valeur contractuelle. Point relevé par la Cour de cassation, Chambre Civile du 8 juillet 1992.
La jurisprudence semble dire qu'à tous égards, la clause de copropriété est supérieure à un état descriptif de division. Il s'agit tout de même d'un document important, surtout en l'absence de clauses de copropriété. Il peut aussi servir de preuve pour déterminer l'usage du terrain.
Depuis, la Cour de cassation a un peu précisé les choses dans un arrêt du 6 juillet 2017. Il stipule que le statut de division descriptive doit être pris en compte dès lors que le statut de copropriété lui a donné valeur contractuelle. Ce document peut également être consulté, par exemple, en cas de litige sur le partage de la copropriété ou la nature de la parcelle.
Source : Dimo Diagnostic au
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Benjamin LORIN - CEO, DIMO Diagnostic
Dimo Diagnostic réalise l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires : DPE - Diagnostic Electricité - Diagnostic Gaz - Diagnostic Termites - Loi Carrez - Loi Boutin - Diagnostic Plomb - Diagnostic ERP - Diagnostic Mérules - DTG - Etat des lieux - Etat Parasitaire