Quote-part immobilier : définition, comment la calculer ?

quote part immobilier : indivision ou copropriete

Quote-part immobilier : représente la part financière qui est distribuée à chaque propriétaire lors de l’acquisition d’un bien à plusieurs. Elle fait partie intégrante des contrats de vente, et peut-être soit touchée, soit payée en fonction de la situation de l’acquéreur. De quoi est-elle constituée ? Comment la calculer ? Qui est concerné ? Toutes les réponses ici !

Le calcul de quote-part immobilier dans le régime de l'indivision

C’est quoi la quote-part ?

La quote-part immobilier représente la somme ou le capital que touchera chaque personne dans le processus d’acquisition de logement. Ce gain est proportionnel à l’investissement de chaque nouveau propriétaire dans l’achat du bien. Il s’agit donc de la portion possédée par chaque copropriétaire pour un bien partagé. Son rôle est majeur pour répartir les responsabilités entre propriétaires et le paiement des charges pour un bien indivis ou en copropriété.

Juridiquement, la quote-part immobilière pour chaque bénéficiaire est définie par le propriétaire vendeur dans le contrat de vente chez le notaire. Le droit immobilier stipule que les copropriétés doivent prendre en compte la superficie d’un logement dans son ensemble et sa situation. Et ce, pour diviser les différentes parties communes qui sont reliées au bien.

Quote-part en copropriété

Lors de l’achat d’un bien immobilier à plusieurs en copropriété, les copropriétaires doivent se répartir les frais intrinsèques au logement ou à la copropriété :

  • les frais d’entretien : nettoyage des parties privatives ou collecte des déchets
  • les frais de conservation : ravalement de façade, travaux d’intérieur ou toiture
  • les frais administratifs : paiement des honoraires du syndic de copropriété
  • les frais liés au service et équipements collectifs : ascenseur, chaudière ou système de sécurité

La quote-part immobilier permet de définir le montant des charges de copropriété à payer pour chaque copropriétaire. Cette dernière est calculée sur la base des tantièmes possédés par chaque partie. Ces tantièmes doivent être renseignés dans le règlement de la copropriété, dans une annexe nommée “État des divisions”.

La quote-part charges locatives diffère ainsi selon chaque logement, il convient donc de bien se renseigner avant d’acheter à plusieurs. Il reste toutefois possible de faire modifier la quote-part en copropriété. Cela se passe par un vote unanime lors des assemblées générales des copropriétaires.

Voici un exemple de calcul d’une division de parts en copro : une réfection de toiture d’un bâtiment coûte 20.000 €. Ledit bâtiment équivaut à 2000 tantièmes de l’ensemble de la copropriété. M. Lafont dispose de 150 tantièmes du bâtiment. Ses charges s’élèvent ainsi à : 20.000 x 150 / 2000 = 1.500 €.

Quote-part en indivision

La répartition des quotes-parts lors d’un achat à plusieurs d’un bien indivis diverge de celle en copropriété. Chaque frais inhérent au bien est alors réparti en fonction de l’investissement de chaque partie dans l’acquisition. Par exemple, si un couple achète séparément un bien dont l’un a acquis 60% et l’autre 40%. Le pourcentage d’investissement équivaut donc au montant d’impôts et de travaux à prendre en charge.

Cependant, dans une convention de copropriété, la répartition des charges peut être déterminée différemment. Toutefois, le document n'est pas obligatoire et implique des frais de notaire. Le présent contrat peut être signé ou non signé pour une durée déterminée.

Les copropriétaires sont libres de revendre leurs parts comme ils l'entendent, sauf pendant la durée du contrat de copropriété (le cas échéant). Mais, les autres copropriétaires disposent d'un droit de rachat.

Quote-part en succession

En matière de succession, la division des parts a pour objectif de répartir le patrimoine laissé par le défunt entre ses héritiers ou des tiers, avec ou sans testament. Les héritiers peuvent répartir le quota en parts égales ou inégales comme ils le souhaitent. Néanmoins, la législation exige qu'un légataire héréditaire soit conservé par ses héritiers immédiats.

À défaut de contrat de mariage, la veuve ou le veuf du défunt, la part d'héritage soumise au régime des droits successoraux réduits est répartie à 50/50% des biens acquis après le mariage. Ainsi, le jeton de présence du successeur est assis sur la moitié des actifs composant la part du défunt.

Comment calculer la quote-part dans un achat immobilier ?

Une répartition claire des quotes-parts avant l’acquisition est nécessaire pour éviter des contentieux et les malentendus. Chaque acheteur apporte une somme différente, on parle alors de communauté des indivisaires. Avant de s’engager dans les démarches, il faut prêter attention à plusieurs éléments comme :

La somme globale de ces charges est appelée prix de revient et sert d’assiette pour le calcul des quotes-parts dans l’acquisition immobilière. Dans un premier temps, nous vous conseillons de calculer la somme totale provenant de vos fonds propres. Le clerc de notaire constatera uniquement les virements en votre nom. Lorsque vous êtes deux acheteurs, le versement à concurrence est établi à 50%.

Lorsqu’il y a un emprunt bancaire d’une ou plusieurs personnes de la communauté, le partage des parts se fait sur le principe de risque. Dans ce régime, on considère que tout le monde est codébiteur solidaire, et qu’ainsi tout le monde doit rembourser à hauteur égale le prêt. Et ce, même s’il n’y a qu’un seul contractant.

Exemple avec Winona et Matthieu, couple pacsé depuis 3 ans. Ils souhaitent changer de vie en déménageant de Paris pour le sud de la France. En parcourant les annonces sur Le Bon Coin, le couple trouve le bien idéal et décident de l’acheter sous le régime de l’indivision. Il s’agit d’une maison individuelle de 45m2 vendue à 350.000 € avec des frais d’agence de 10.000 €. Le vendeur exige un dépôt de garantie estimé à 5% du prix de vente, soit 17.500 €. Aussi, ils doivent payer les honoraires du clerc de notaire fixés à 25.000 €. Le prix de revient du bien est ainsi de : 350.000 + 10.000 + 25.000 = 385.000 €. Les deux conjoints ont fait un emprunt bancaire commun avec des investissements de fonds propres, dont 80.000 € de leur compte-joint.

Quotes-Parts de Winona

Winona a versé de son compte bancaire70.000 €
Part d'emprunt100.000 €
Total versé par Winona170.000 €
Prix de revient385.000 €
Part de Winona44.15%

Quotes-Parts de Matthieu

Matthieu a versé de son compte bancaire35.000 €
Matthieu a versé du compte-joint80.000 €
Part d'emprunt100.000 €
Total versé par Matthieu215.000 €
Prix de revient385.000 €
Part de Matthieu55.85%

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