En tant que locataire ou propriétaire d’un logement loué, les charges locatives font partie de votre gestion financière.
Ces charges, qu’on appelle aussi charges récupérables, sont des montants initialement payés par le propriétaire, qui sont en fait à la charge du locataire.
Selon le Décret n°87-713 du 26 août 1987, les charges locatives sont fixées en fonction du type de logement, des services proposés par le propriétaire et du type de bail.
Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les charges locatives dans notre guide complet.
Qu’est-ce qu’une charge locative ?
Les charges locatives sont aussi appelées charges récupérables. Si vous êtes propriétaire d’un logement et que vous louez ce dernier, certains frais sont à votre charge tandis que d’autres sont à la charge du locataire.
Les charges qui sont dues au locataire sont appelées charges locatives. Selon le contexte, elles sont initialement payées par le propriétaire puis remboursées par le locataire.
Quelles sont les charges locatives ?
Le Décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges locatives sur les locations. Les charges peuvent être diverses et variées, selon la situation du logement, appartement en copropriété, maison individuelle, meublé, etc.
Voici une liste non exhaustive des diverses charges récupérables par le propriétaire des lieux.
Employé d’immeuble ou concierge
Le salaire versé à un employé d’immeuble ainsi que les charges sociales et fiscales liées sont récupérables en totalité par le propriétaire des lieux.
Si le concierge ou gardien vit sur les lieux, le propriétaire peut récupérer 75 % du salaire et des charges sociales et fiscales, à condition que le gardien assure le nettoyage des parties communes et sorte les containers à poubelles.
Ascenseurs et monte-charge
Si le logement loué dispose d’un ascenseur ou d’un monte-charge, les charges récupérables peuvent être :
- L’électricité ;
- l’entretien ;
- les produits ou petits matériels d'entretien ;
- les services de maintenance ;
- l’exploitation de l'appareil ;
- les petites réparations de la cabine (boutons, etc.) ;
- etc.
Eau et chauffage collectif
Le propriétaire peut demander à récupérer l’eau (froide ou chaude) de l’ensemble des occupants, celle utilisée dans les parties communes et l’eau nécessaire à l’entretien des parties extérieures.
Installations individuelles
La production d’eau chaude et de chauffage dans les installations individuelles restent à la charge du locataire.
Parties communes intérieures et extérieures
Beaucoup de dépenses concernant les parties communes intérieures et extérieures sont à la charge du locataire :
- L’électricité pour les luminaires dans les cages d’escaliers, par exemple ;
- tous les produits d'entretien, de désinfection et désinsectisation ;
- l’entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures ;
- les réparations des appareils d'entretien, s’il y en a ;
- les frais de personnel d'entretien, s’il y en a ;
- les abords des espaces verts ;
- les équipements des aires de jeux pour enfants ;
- les places de stationnement ;
- Etc.
Taxes et redevances
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères ainsi que la taxe d’assainissement sont à la charge des locataires.
Les charges qui ne sont pas listées par le décret ne sont pas récupérables par la propriétaire.
Retrouvez la liste complète sur le site du service public.
Les charges locatives en fonction du type de logement
Les charges locatives en copropriété
Comment la localisation de l'immeuble dans une propriété collective affecte-t-elle les parties communes (cage d'escaliers, espaces verts, etc.) ?
La plupart du temps, les appartements sont situés dans des immeubles collectifs, en copropriété. Lorsque c'est le cas, le syndic est responsable de l'entretien et de la réparation des parties communes. Les dépenses liées aux charges de copropriété sont à la charge du propriétaire.
Par ailleurs, certaines dépenses concernent des parties et services communaux dont le locataire ne bénéficie pas directement.
Dans ce cas, il est normal que le propriétaire soit responsable de ces dépenses. Les charges qui ne profitent qu'au propriétaire, comme les honoraires des administrateurs, ne sont pas récupérables et restent à la charge du propriétaire.
Les charges locatives en monopropriété
Le terme "monopropriétaire" désigne une personne qui est propriétaire d'un immeuble collectif dans lequel se trouvent plusieurs appartements loués. Dans ce cas, il n'y a pas de syndic et le propriétaire est responsable de l'entretien et des réparations de l'immeuble. De plus, il peut bénéficier des dépenses qui profitent directement à la localité.
Par conséquent, ce monopropriétaire est confronté au problème de la répartition de la charge locative entre les locataires, puisqu'il n'y a pas de copropriétaires. En ce qui concerne leur mode de répartition, la loi ne précise pas de règles à suivre. Les tribunaux ont établi les règles en la matière : la répartition doit être équitable, et elle ne peut être modifiée d'une année à l'autre. En d'autres termes, une fois que l'huissier a choisi son mode de répartition, il ne doit pas le changer.
Plus d'informations sur la monopropriété en cliquant sur l'image suivante :
Les charges locatives en maison individuelle
Par conséquent, il n'y a pas de parties communes ou de fêtes dans ce cas. Donc, les frais locatifs sont limités aux services qui ne profitent pas au locataire.
Essentiellement, il s'agit de récupérer les frais administratifs qui sont récupérés sur le propriétaire de l'emplacement.
Comment le locataire paye ses charges locatives ?
Le locataire peut payer ses charges locatives de différentes manières, selon son type de bail de location. Le gouvernement marque bien la différence entre un logement loué vide et un logement loué meublé.
Locations vides
Paiement des charges locatives : provisions pour charge avec régularisation annuelle
Dans le cadre de provisions pour charges d'une location nue, le locataire verse, chaque mois, une somme pour anticiper les charges locatives.
Les provisions pour charges mensuelles sont prévues sur la base des résultats antérieurs. Si le logement fait partie d'une copropriété, les provisions mensuelles sont calculées grâce au budget prévisionnel.
Si, à la fin de l’année, le propriétaire n’a pas perçu ce qu’il fallait, il est dans l’obligation de régulariser. Il peut verser le trop perçu au locataire, ou lui demander un complément.
Locations meublées
Les charges locatives d’un logement meublé peuvent également être payées sous la forme de provisions pour charge avec régularisation annuelle.
Paiement des charges locatives : forfait
Le forfait des charges locatives est inscrit dans le bail. Le montant du forfait doit être relatif aux frais réels du propriétaire.
Le forfait est versé en même temps que le loyer. Tout comme ce dernier, il peut être augmenté chaque année, sous certaines conditions.
Si le propriétaire reçoit les charges locatives par forfait, il ne peut pas demander de régularisation.
Charges locatives et bail mobilité
Le bail mobilité est une location de meublé à un occupant considéré comme temporaire. Ce type de bail convient très bien à un étudiant, une personne en formation ou un salarié en mission temporaire, par exemple.
Dans le cas de ce type de bail, les charges locatives sont à payer au propriétaire sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer.
Les charges locatives en copropriété
Dans une copropriété, c’est le syndic des copropriétaires qui prend en charge les charges locatives. Les dépenses correspondantes sont ensuite facturées au propriétaire, en fonction de sa quote-part de charges de copropriété.
Régularisation des charges locatives
Le locataire a trois ans pour régulariser ses charges locatives.
De la même façon, le propriétaire se doit de verser le trop perçu de charges locatives dans les trois ans après la location du bien.
Mise à disposition des justificatifs de charges locatives
Depuis le 1er septembre 2015, le locataire peut demander au propriétaire de lui envoyer un récapitulatif des charges locatives lors de la régularisation annuelle des provisions.
Cet envoi peut se faire par voie dématérialisée ou par voie postale.
Les charges locatives ou récupérables peuvent s'avérer complexes, logement meublé ou non, copropriété, etc.
Pourtant, elles peuvent finalement s’avérer être un gros budget, selon le type de logement et de bail.
Maintenant que vous êtes à jour sur les charges récupérables, n’hésitez pas à vérifier les vôtres !
Régularisation tardive
Les frais peuvent être ajustés en retard pour les raisons suivantes :
- Négligence
- Ignorance
- Oubli
La demande tardive de paiement peut être refusée. Pour cela, il faut que le juge du contentieux de la protection estime qu'un rappel tardif des charges est déloyal, brutal, ou une conséquence de l'inexécution du bailleur a été commis. Par exemple, lorsque le locataire a intenté une action en régularisation des charges et que le bailleur n'a pas répondu.
Il est possible pour le propriétaire de demander un paiement mensuel dans le cas où les charges n'ont pas été régularisées avant la fin de l'année fiscale : entre le 1er janvier et le 31 décembre suivant l'année de leur exigibilité.
Pour ce faire, il doit envoyer une lettre avec accusé de réception par messagerie au propriétaire. Le modèle de lettre suivant peut être utilisé :
Lettre recommandée avec avis de réception
Madame, Monsieur,
Vous m’avez fait parvenir une régularisation de charges pour les années (…-…) qui fait apparaître que je vous devrais encore (…) euros.
Je me permets de vous rappeler que le paiement des charges, comme celui des loyers, se prescrit par trois ans.
(Facultatif) Je considère donc ne rien vous devoir pour les années (…-…).
Cependant, ce solde étant très important pour moi, je vous propose de vous rembourser, à raison de (…) versements mensuels de (…) euros, dont je vous adresse aujourd’hui le premier.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
(Signature)
Qu'en est-il des dettes locatives ?
Pour les logements loués vides, pendant les trois premières années, le propriétaire est en droit de réclamer les charges ou les loyers impayés qui lui sont dus.
En outre, ce délai s'applique aux locataires qui ont payé des charges en trop et qui souhaitent recevoir un remboursement.
Il n'est pas possible de réclamer une déduction de loyer (ou de charges) de juillet 2021 à juillet 2024, par exemple.
En ce qui concerne les habitations louées meublées, la même chose s'applique.