Monopropriété : copropriété, frais syndic, charges locatives

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Monopropriété : quand un immeuble à usage collectif n'appartient à une seule personne. Cette situation entraîne certaines particularités et il faut les connaître, que vous soyez propriétaire ou locataire ! Syndique, distribution des charges, assurance : nous faisons donc le tour de la question. 

En savoir plus sur la monopropriete

Qu’est-ce que la monopropriété ?

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Qu'est-ce que la monopropriété ?

Par définition, la mono-propriété désigne un bien immobilier qui n'appartient qu'à un individu : nous parlons de la mono-propriété pour des maisons à titre d'exemple, et pourtant ce statut peut aussi s'appliquer à des immeubles ! C'est le cas quand un immeuble collectif - qui regroupe donc de nombreux bâtiments- est la propriété d'un seul titulaire, que ce dernier soit une personne morale ou physique. En ce cas, il n'y a pas de copropriétaires.

Tandis que la plupart des condominiums sont la propriété d'organismes de logement à loyer modéré, il existe des condominiums dits "privés". Ces derniers sont possédés par des individus ou des familles pouvant choisir d'y résider ou de louer toutes les unités de l'immeuble.

Plus exceptionnellement, un condominium peut aussi être la propriété des organismes juridiques privés, comme les compagnies d'assurance, les caisses de retraite ou les compagnies immobilières.

Quelles sont les particularités des monopropriétés ?

Un bâtiment en monopropriété ne possède pas le même mode opératoire que celui d'un immeuble partagé en copropriété, aussi bien au niveau du syndic de copropriété que du partage des responsabilités parmi les locataires vu que le propriétaire est le seul à assumer la responsabilité de son bien.

L’absence de syndic de copropriété

Dans un bâtiment en copropriété, le syndic - et cela peut être un syndic bénévole - est responsable de la maintenance des parties collectives : c'est à ce dernier que revient la tâche de s'adresser lorsqu'il y a des soucis dans un escalier, dans un ascenseur ou lors des dégâts causés par l'eau dans un garage en sous-sol par exemple. Par ailleurs, le syndic fixe la distribution des charges conformément aux modalités des tantièmes de copropriété, figurant dans le règlement de copropriété.

En mono-propriété, puisque le bien est la propriété exclusive et unique d'une seule personne, on ne trouve pas de syndic. Le titulaire est donc entièrement responsable de la maintenance et des travaux éventuels du logement, comme de la distribution des frais de location.

La répartition des charges locatives

Comme il se trouve sans syndic dans une résidence en copropriété, les frais de location - qui portent alors sur les charges communes - devront être distribués entre les occupants par le titulaire lui-même.

La répartition des frais dans un établissement de copropriété n'est pas régie par la loi, mais certaines règles ont été définies par les juridictions concernées :

✅ Les frais de location sont à partager équitablement entre tous les occupants ;

✅ Le mode de distribution adopté ne peut pas être changé durant l'année courante.

La distribution des frais dans un immeuble en copropriété fait souvent l'objet de litiges, parce que les occupants ne connaissent pas forcément tous les frais nécessaires à la maintenance des immeubles : zones de jardin, nettoyage, surveillance, stationnement ou garage, chauffage commun, consommation d'eau, ascenseurs, façades...

Une assurance facultative de monopropriété, mais indispensable

Conformément à la réglementation, l'obligation de souscrire à une assurance logement en qualité de titulaire de la propriété immobilière ne concerne que les propriétés en condominium. Ainsi, quand vous achetez un logement dans une copropriété, il faut obligatoirement contracter une assurance logement pour être protégé en cas de dégâts causés aux parties communes ou auprès d'autres propriétaires de la copropriété.

Dans le cas où vous êtes un titulaire non occupant en copropriété, la loi Alur vous impose aussi de souscrire une assurance logement PNO.

💡 Bon à savoir

Par contre, pour un bien en propriété unique, le titulaire du logement ne sera pas tenu de faire assurer son logement. Toutefois, il est fortement déconseillé de se priver de toute assurance, que vous soyez propriétaire d'un bâtiment ou d'une maison !

Effectivement, dans le cas de dégâts causés aux parties communes ou causés à un tenant ou à son habitation par exemple, le titulaire de l'immeuble serait tenu responsable et devra procéder à la réparation des dommages à ses frais et dédommager lui-même les victimes éventuelles.

Comment assurer votre maison en monopropriété ?

Si la législation ne vous impose pas de faire assurer votre bâtiment, il est tout de même conseillé de contracter divers contrats pour être sûr d'être protégé.

Pour assurer sa copropriété, il faut donc adhérer à :

✅ Une assurance MRI qui couvre les locaux communs : elle comporte le plus souvent la garantie de la responsabilité civile du titulaire ainsi qu'une couverture des dégâts qui couvre les locaux de l'immeuble (toiture, façades et parties communes).

✅ L'assurance PNO couvre les dommages dont la responsabilité n'incombe pas aux occupants, mais plutôt au titulaire de l'habitation. L'assurance PNO permet également de protéger les habitations lors de la vacance locative ( quand aucun occupant n'occupe le domicile).

Il est aussi primordial de vérifier que chaque habitant d'un logement a contracté sa propre couverture habitation locataire. Pensez donc à exiger de tous vos occupants une preuve d'assurance logement tous les ans ! Que faire alors si un occupant n'a pas souscrit à une assurance ? Pour prévenir tout problème, il est possible decontracter une assurance logement pour le bénéfice du locataire et de lui en faire supporter les frais.

Quels sont les avantages de la monopropriété ?

  • Le coût d'achat est normalement plus faible. Puisque vous acquérez un grand bâtiment, vous obtenez un tarif de gros et par conséquent un tarif au m² inférieur, mais aussi des honoraires de notaire réduits par rapport à ceux que vous auriez obtenus en acquérant séparément plusieurs appartements.

  • Vous serez le seul et unique titulaire ! Fini les assemblées de copropriétaires stériles dans lesquelles chacun s'embrouille ! Dans un bâtiment de monopropriété, vous avez la propriété exclusive et vous serez ainsi le seul patron à bord. Cela est à la fois avantageux puisque vous serez le seul à décider comme vous le voulez mais également le seul à financer des travaux majeurs (ex : toiture) quand cela est nécessaire.

  • Vous encaissez tous les revenus du bâtiment. Afin de rentabiliser l'opération, vous vous assurerez que vos recettes permettent de couvrir en grande majorité les paiements des mensualités du prêt immobilier. Pour cela vous allez en général vous lancer sur un emprunt à longue durée ( de 20 ans à 25 ans) pour maximiser le cash flow.

  • Vous économisez un temps précieux ! Plutôt que de vous procurer un logement un par un, vous allez acquérir plusieurs biens en une fois et économiser ainsi un temps considérable ! Vous passerez chez le notaire en une seule fois, vous aurez seulement besoin de financer une seule fois, vous pourrez gérer la totalité des opérations en un coup... En résumé, vous économisez énormément de temps.

Merci pour votre lecture ! 💚

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