Location nue : investissement, fiscalité, diagnostics immobiliers

Location nue : investissement, fiscalité, diagnostics immobiliers

Location nue : vous êtes de plus en plus nombreux à investir dans l’immobilier. Mais quand arrive le moment de choisir le type de location, la fiscalité et toutes les démarches administratives, l’investissement locatif se complique. Aujourd’hui DIMO Diagnostic vous donne tous ces conseils pour gérer votre location nue sereinement.

Ce qu’il faut savoir sur la location immobilière nue

Lorsque vous décidez de mettre votre bien immobilier en location à nue, c’est-à-dire non meublée, certains équipements restent obligatoires. Le logement doit tout de même comporter des WC, une douche et un évier.

De plus, lorsque vous choisissez de louer votre bien immobilier en non meublé, certaines spécificités s’imposent :

  • 3 ans minimum : c’est la durée du bail qui devra être définie si le bailleur est un particulier. Au bout de trois ans d’occupation, le bail sera renouveler par tacite reconduction.
  • Dépôt de garantie : le montant de la caution devra être présent sur le contrat de bail. Il ne devra pas être supérieur à un mois de loyer hors charges. Le dépôt de garantie devra se faire dès l’entrée dans les lieux. Il permet au propriétaire-bailleur de se protéger contre d’éventuelles dégradations.
  • Le prix de location est fixé librement par le bailleur. Il est nécessaire qu’il regarde le marché immobilier actuel afin de définir son prix.
  • Le propriétaire et le locataire sont en droit de casser le contrat de location avant l’échéance du préavis. Pour ce faire, le locataire a 3 mois de délai pour annoncer son départ. Le propriétaire quant à lui dispose de 6 mois de préavis.

💡 Bon à savoir

Toutes les recettes perçues en logement nu seront imposées comme revenus fonciers. Le formulaire adéquat à remplir est le 2044.

En savoir plus

Les différents régimes fiscaux

Sous le régime foncier, deux types de fiscalités s’offrent aux propriétaires-bailleurs pour son appartement ou sa maison :

Tout d’abord, il y a le régime forfaitaire. Il prend en compte un abattement forfaitaire de 30% appliqué sur les loyers. Le propriétaire sera donc imposé à 70% de ses revenus locatifs. Mais attention, ce régime fiscal ne peut s’appliquer que si les revenus annuels locatifs sont inférieurs à 15 000 €.

La seconde imposition possible est le régime réel. Il s’applique automatiquement dès que le revenu annuel dépasse 15 000 €. Il permet de déduire les frais et autres charges engagés dans la location dont les travaux, les charges de copropriété ou encore les primes d’assurance. Il est donc possible d’amortir le prix du bien grâce à cette fiscalité.

Au-delà du régime foncier, le logement nu est une garantie pour certains bailleurs. En effet, le turn-over sera beaucoup plus faible et les frais de rénovation seront moins élevés que pour un logement meublé.

Il est très important de réfléchir à votre projet immobilier en amont afin de définir quel type de location vous conviendra le mieux.

Location nue ou meublée : quelles différences ?

Logement locatif meublée

Commençons par un bien immobilier meublé. Prenons l’exemple d’un appartement de 35m2 avec balcon. Le bien se situe dans un immeuble des années 80 dans le 11ème arrondissement parisien. Il est loué vide 970€ par mois hors charges et répond à l’encadrement des loyers de la ville. En meublé, le montant du loyer pourra atteindre 1096€ brut.

Logement locatif nue

On prend l’exemple d’un T3 de 35 m², toujours dans le 11ème arrondissement de Paris. L’appartement a été rénové, au 3ème étage d’un bâtiment avec ascenseur. Il est loué vide 760€ HC. S’il avait été loué en meublé, le loyer brut aurait été de 840€.

Location nueLocation meublée
Durée du contrat de location3 ans1 an
Préavis du bailleur6 mois avant l'échéance du bail3 mois
Préavis du locataire3 mois (1 mois en zone tendue)1 mois

Le loyer d’un bien immobilier meublé peut être 10% à 15% supérieur au loyer d’un logement nu ou un bien non meublé.

Quelles sont les diagnostics obligatoires en location nue ?

En location non meublée, comme pour un bail meublé, les diagnostics obligatoires sont identiques.

  • DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : calcul de la consommation énergétique et du rejet de gaz à effet de serre annuels des logements, dont la nouvelle version du 1er juillet 2021 a été rééditée pour les logements construits avant 1975.
  • Diagnostic Amiante : le repérage amiante permet de détecter la présence du matériau dangereux pour la santé dans les biens dont le permis de construire remonte à avant le 1er juillet 1997. Réalise pour la vente, location et avant démolition de bâtiments.
  • Diagnostic Plomb : le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) permet d’indiquer aux acquéreurs ou locataires le niveau de plomb présent dans les logements construits avant 1949
  • Installation Électrique : constat sur l’état de l’installation intérieure électrique, vielle de plus de 15 ans qui peut être fermée par le géomètre en cas de dégradation menaçant la vie des habitants
  • Installation de Gaz : constat sur l’état de l’installation intérieure de gaz, aussi appelé diagnostic gaz, vielle de plus de 15 ans qui peut être également fermée par l’expert en cas de danger grave imminent
  • Etat des risques et Pollution (ERP - Ancien ERNMT) : informe sur les risques naturels, miniers, technologiques et industriels qui peuvent être occasionnés autour du terrain
  • Etat Parasitaire : état relatif à la présence de termites + mérules. Indique la présence de champignons lignivores et d’insectes xylophages dans les logements dont les communes sont soumises à des arrêtés préfectoraux.
  • Mesurage Loi Carrez : calcul de la surface privative pour les biens en copropriété mis en vente
  • Métrage Loi Boutin : calcul de la surface habitable pour les biens en copropriété mis en location
  • Tous ces diagnostics sont effectués par des techniciens diagnostiqueurs certifiés. Ils font partis du Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Pensez à faire réaliser vos diagnostics techniques immobiliers avant chaque mise en vente et mise en location de votre bien immobilier.

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