Si vous souhaitez acheter un bien immobilier, il faut bien entendu suivre quelques étapes bien précises.
Tout d’abord, il faut savoir qu’il existe deux types de contrats de vente et d’achat pour les biens immobiliers français. La vente d’un bien immobilier en France se déroule en deux étapes : tout d’abord, un contrat de vente et d’achat, qui conduit ensuite à la signature de l’acte de vente par le notaire.
Ces contrats de vente et d’achat prennent deux formes, soit une promesse de vente unilatérale, soit un compromis de vente. Quelles différences avec le compromis de vente ? Quelles sont les étapes à suivre avant de signer ?
Sommaire
Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?
Une promesse de vente maison est, en effet, une option d’achat du bien immobilier accordée à l’acheteur par le propriétaire. Cependant, depuis octobre 2016, elle est devenue juridiquement exécutoire par le vendeur, elle a donc vraiment perdu une grande partie de son objectif initial pour l’acheteur.
Son titre complet est la promesse unilatérale de vente, ou « offre unilatérale de vente » faite par le vendeur pour un prix déterminé et pour une durée déterminée.
La durée de l’option dans les achats courants est convenue entre les parties, normalement autour de trois mois. Dans d’autres cas, elle peut être d’un an ou plus, notamment en ce qui concerne les propriétés en développement.
La promesse de vente maison unilatérale est fréquemment utilisée par les professionnels de l’immobilier qui cherchent à obtenir une option d’achat sur un terrain ou un bien immobilier pour lequel ils peuvent demander un permis de construire ou un montage foncier.
Un acompte d’un maximum de 10 % du prix d’achat est versé à la signature de la convention. L’acheteur dispose de dix jours pendant lesquels il peut se retirer du contrat sans pénalité. S’il ne se rétracte pas dans ce délai, il est légalement tenu d’acheter la propriété dans le délai d’option (sous réserve de toute condition contenue dans le contrat).
Vous retrouverez ici un article sur l'achat immobilier procédure.
Les étapes à réaliser pour une promesse de vente :
Si vous avez trouvé un potentiel acquéreur pour votre bien immobilier, et que vous vous êtes entendu sur le montant, vous devrez suivre quelques étapes pour finaliser la transaction.
Le potentiel acheteur devra vous faire une offre écrite ou orale en précisant toutes les caractéristiques du bien immobilier, ainsi que le prix. Il mettra aussi des conditions suspensives d’achat.
Un délai de 10 jours est à observer et à tout moment le potentiel acquéreur peut annuler l’achat sans être pénalisé. À la suite des 10 jours, on pourra alors signer le compromis de vente.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Un compromis de vente est ce que l’on appelle plus communément un contrat de vente et d’achat, car il existe une obligation bilatérale claire. C’est pourquoi le terme technique pour ce type de contrat est appelé promesse synallagmatique de vente.
Un acompte pouvant atteindre 10 % du prix d’achat est versé à la signature du contrat et l’acheteur dispose de 10 jours pendant lesquels il peut se retirer du contrat sans pénalité. Nous reviendrons plus tard sur ce délai de réflexion.
En vertu du contrat, le propriétaire accepte de vendre à l’acheteur et l’acheteur accepte à son tour d’acheter au propriétaire, sous réserve de toute condition pouvant être stipulée dans le contrat.
Similarités et différences entre compromis et promesse de vente
La promesse de vente maison et le compromis de vente ont de nombreux points communs :
- Ils doivent tous deux contenir un minimum d’informations concernant les détails de la transaction, et l’acheteur doit verser un acompte au moment de la signature.
- Les deux peuvent également contenir des clauses conditionnelles (clauses suspensives), à la réalisation desquelles le contrat devient contraignant.
- Il existe aussi une période de sept jours durant laquelle l’acheteur peut se retirer de la vente.
La principale différence entre les deux réside dans le fait que, dans le cas d’une promesse de vente unilatérale, l’acheteur peut se retirer après cette date (en perdant son dépôt), alors que, dans le cas d’un compromis de vente, il est obligé d’acheter, sous réserve de la réalisation de toute clause conditionnelle.
En fait, une promesse accorde à l’acheteur une « option » d’achat du bien sous certaines conditions, alors qu’avec un compromis, il y a un contrat réciproque de vente et d’achat.
Diagnostics immobiliers et vente :
Le vendeur a l’obligation de réaliser des diagnostics immobiliers et de les présenter au potentiel acquéreur afin que la vente soit possible. Il est donc primordial de faire ces diagnostics le plus rapidement possible tout en respectant les délais de validité de ces derniers. En effet, la validité de certains diagnostics peut varier.
Voici un récapitulatif de la durée de validité des diagnostics immobiliers :
- Diagnostic Amiante : Il est illimité si et seulement si négatif
- Diagnostic Plomb : Il est de validité illimitée dans le temps
- Diagnostic Loi Carrez : illimité si la surface n’a pas été altérée
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Valable 10 ans
- Diagnostic Gaz : Valable pour une durée de 3 ans
- Diagnostic Électricité : Validité de 3 ans
- Diagnostic Assainissement : Validité de 3 ans
- Diagnostic ERP (ex ESRIS) : 6 mois
- Diagnostic Termites : 6 mois
Comme vous pouvez le voir, il existe certains diagnostics qui ont une période de validité assez courte. Il est ainsi conseillé de réaliser ces diagnostics au début de la période de vente du bien. Il faut juste faire en sorte que le dossier DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) soit en règle lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente.
Si ce n’est pas le cas, il n’y aura pas de vente convenable. L’acheteur doit absolument, lui aussi prendre en considération les résultats des diagnostics afin de se faire une idée beaucoup plus précise du bien qu’il souhaite acquérir. En effet, il est bon de rappeler que la vente ne pourra être annulée que s’il y a des vices cachés dans le bien immobilier.
Acheter un bien immobilier demande comme la plupart du temps de suivre des étapes bien précises afin que la vente ne soit pas rendue caduque. Maintenant, vous connaissez les principales étapes, mais aussi les différences qu’il peut y avoir entre une promesse de vente et un compromis de vente.
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