Promesse unilatérale de vente. Une fois que le vendeur et l'acheteur ont conclu un accord concernant la cession d'un bien immobilier, il leur est possible de formaliser leur entente. Cela grâce à la "promesse de vente" qui se fait avant l'acte de vente définitif.
Bien que non contraignant, ce document revêt une importance significative en ce qu'il consigne de manière explicite l'accord mutuel entre les parties.
Il précède ce que l'on appelle le compromis de vente😉Dimo vous dit tout ce que vous devez savoir à ce sujet !
Sommaire
- Qu'est-ce la promesse unilatérale de vente ?
- A qui faire appel pour la signature du contrat ?
- Quel est le contenu de la promesse unilatérale de vente ?
- Quelle différence avec le compromis de vente ?
- A quoi s'engage le potentiel acheteur ?
- Comment se déroule la levée d'option ?
- Peut-il y avoir des clauses suspensives lors d'une promesse de vente ?
Qu'est-ce que la promesse unilatérale de vente ? 🤔
Définition
L'avant-contrat, également connu sous le nom de contrat préparatoire, constitue une entente par laquelle les parties impliquées établissent les règles en vertu desquelles elles s'engageront ultérieurement dans l'exécution d'une ou de plusieurs opérations. Il est conclu avant la signature de l'acte de vente définitif et sert à rassurer à la fois le vendeur et l'acheteur, bien qu'il ne soit pas une étape obligatoire. L'avant-contrat conserve toutefois sa valeur en tant qu'acte juridique engageant les parties.
Parmi les différents types d'avant-contrats, on retrouve la promesse unilatérale de contrat. Telle que définie à l'article 1124 du Code civil. Selon cet article, il s'agit d'un
"contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre partie, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour lequel seul le consentement du bénéficiaire manque".
Dans le cas de la promesse unilatérale, il y a une rencontre des volontés entre le promettant, qui a donné son consentement pour la future convention, et le bénéficiaire, qui examine la proposition qui lui est faite. Et dispose d'une période de réflexion pendant laquelle il est libre d'accepter ou de refuser la convention. Cette promesse représente un contrat qui, en principe, impose des obligations uniquement au promettant.
Conseils d'expert
"Voici quelques conseils pour vous guider si vous envisagez de signer une promesse unilatérale de vente.
En tant que bénéficiaire, vous devez comprendre que le dépôt de garantie (généralement 10 % du prix de vente) pourrait être perdu si vous décidez de ne pas procéder à l'achat. Le promettant, de son côté, est engagé à vendre au bénéficiaire durant la durée de validité de la promesse. Généralement entre deux et trois mois.
Assurez-vous que tous les détails du bien immobilier sont correctement répertoriés. Y compris le prix, l'emplacement, la taille, les caractéristiques et les éventuels défauts. Vérifiez également que le contrat inclut une date de fin pour la période d'option.
Il est crucial de vérifier que le vendeur est bien le propriétaire du bien, qu'il n'y a pas de droits de préemption en cours. Ainsi que le bien n'est pas hypothéqué. Votre notaire sera en mesure de vous aider dans ces vérifications.
Avant de signer une promesse de vente, vous devez vous assurer que vous disposez du financement nécessaire pour acheter le bien. Si vous n'obtenez pas votre prêt immobilier, le contrat peut être annulé sans pénalités.
Enfin, examinez les clauses suspensives qui permettent d'annuler la vente sans frais si certaines conditions ne sont pas remplies. Les conditions suspensives courantes sont l'obtention d'un prêt immobilier, l'absence de servitudes cachées, etc. Assurez-vous que ces conditions vous protègent suffisamment."
Léa, experte en immobilier depuis 6 ans
A qui faire appel pour la signature du contrat ?
La promesse unilatérale de vente (PUV) se présente sous une forme contractuelle formelle, requérant la signature des deux parties impliquées. A savoir le promettant et le bénéficiaire. Cette signature peut prendre deux modalités distinctes : en présence d'un notaire ou en l'absence de celui-ci (dans ce cas, on parle de signature "sous seing privé").
Faire appel à un notaire
La signature d'une PUV devant notaire constitue une option lorsque les deux parties le désirent. Dans ce cas, un notaire est chargé de recevoir le contrat et de superviser sa signature. Il s'assure de la conformité des clauses et valide la légalité de l'accord conclu. Généralement, le notaire du vendeur est sollicité, bien que l'acheteur puisse également faire intervenir le sien.
Dans ce contexte, les deux notaires collaborent de manière concertée jusqu'à l'acte de vente, et les frais de notaire sont partagés à parts égales entre les parties.
Sous seing privé
En revanche, la PUV peut également être signée sans l'intervention d'un notaire, dans le cadre d'un acte sous seing privé. Cette modalité peut être encadrée par la présence d'un agent immobilier ou être réalisée exclusivement entre particuliers.
Il est essentiel d'être extrêmement attentif au contenu de la promesse de vente dans le cas d'un contrat sous seing privé. Cela car bien qu'il ait la même valeur que celui signé devant notaire, il requiert une vigilance accrue.
Quel est le contenu de la promesse unilatérale de vente ?
Contrat de vente
La promesse de vente représente un contrat d'une grande complexité, régulé par le code civil et le code de la construction et de l'habitat. En plus d'établir l'exclusivité d'achat, ce contrat définit minutieusement les contours de la transaction. Ainsi, sa rédaction requiert une vigilance extrême et se base sur un modèle-type préétabli.
Principaux éléments
Examinons de manière approfondie et développons les principaux éléments qui doivent impérativement figurer dans ce contrat :
- Il est essentiel d'identifier clairement les intervenants, à savoir le promettant (vendeur) et le bénéficiaire (futur acquéreur).
- La description du bien doit être exhaustive, englobant, le cas échéant, les parties habitables, le terrain, les annexes, les parties communes, ainsi que les références cadastrales, et autres détails pertinents.
- Il convient d'inclure les mentions légales obligatoires, en conformité avec la législation en vigueur.
- Il est primordial d'exposer la situation du logement, en mentionnant les éventuelles servitudes, hypothèques, ainsi que la situation locative existante.
- Les parties sont libres de fixer une date limite pour l'exercice de l'option d'achat.
- Il est spécifié que le paiement du prix du bien s'effectue lors de la signature de l'acte de vente.
- Les parties sont autorisées à convenir librement du montant de l'indemnité d'immobilisation, le cas échéant.
- Frais annexes : Les frais supplémentaires, tels que les droits de mutation ou les frais d'agence, doivent être énoncés de manière explicite.
- Plan de financement : Les conditions du prêt que le vendeur envisage d'obtenir doivent être détaillées.
- Il est possible d'inclure des conditions suspensives qui doivent être remplies avant que la vente ne puisse être finalisée.
- Conformément à la réglementation en vigueur, un délai de rétractation obligatoire de 10 jours doit être mentionné.
Quelle différence avec le compromis de vente ?
La PUV
La Promesse Unilatérale de Vente, comme l'énonce clairement son intitulé, consacre un engagement prépondérant et initial de la part d'une seule des parties contractantes, en l'occurrence le vendeur.
Cette procédure contractuelle, spécifique dans sa conception, confère au bénéficiaire l'exclusivité et la priorité de l'option d'achat. Ce dernier se trouve alors dans une position privilégiée, étant l'unique individu en capacité d'acquérir le bien immobilier concerné. Et ce jusqu'à la date limite fixée par la PUV, à condition qu'il exprime le désir de le faire.
| Promesse de vente | Compromis de vente | |
|---|---|---|
| Engagement | Unilatéral (seul le vendeur est engagé) | Bilatéral (l'acheteur et le vendeur sont engagés) |
| Option d'achat | L'acheteur a une option d'achat, qu'il peut exercer ou non | L'acheteur est obligé d'acheter, sauf si certaines conditions prévues dans le contrat ne sont pas remplies |
| Dépôt de garantie | En général, l'acheteur verse une indemnité d'immobilisation de 10% du prix de vente | L'acheteur verse un dépôt de garantie, généralement de 10% du prix de vente |
| Conséquence en cas de renoncement | L'indemnité d'immobilisation est conservée par le vendeur si l'acheteur renonce à son option d'achat | Si l'acheteur renonce à l'achat (hors conditions suspensives), il peut perdre son dépôt de garantie |
Le compromis de vente
À l'opposé de cette démarche, le compromis de vente, également connu sous l'appellation de Promesse Synallagmatique de Vente (PSV), se caractérise par un engagement bilatéral et réciproque. Il s'agit d'un contrat consensuel par lequel les deux parties, vendeur et acheteur, s'engagent mutuellement à concrétiser la vente du bien.
Cette promesse est d'autant plus valorisée par les vendeurs du fait de son efficacité et de sa force exécutoire. Le compromis, en effet, équivaut à une vente, quoique différée de quelques mois pour permettre la vérification et l'examen des clauses suspensives. Il constitue un avant-contrat d'une sûreté accrue pour les vendeurs, les protégeant contre un éventuel revirement de la part de l'acheteur.
A quoi s'engage le potentiel acheteur ?😗
Engagement du vendeur
Dans le cadre du droit de l'immobilier, la ratification de la promesse unilatérale de vente confère une contrainte juridique unidirectionnelle et irrévocable au vendeur. Cependant, une possibilité de révocation existe pour l'acheteur, encadrée par une période légale de dix jours. Durant laquelle l'engagement précédemment pris peut être dissous sans l'incursion de sanctions.
Au sein de ce laps de temps prédéterminé, l'acheteur est doté de l'autorité d'annuler ses engagements, sans subir de répercussions et en recouvrant son indemnité d'immobilisation. Pour cela, l'expression de sa volonté de retrait doit être délivrée via une notification, formulée dans un courrier recommandé. Et elle doit respecter le délai prescrit.
Paiement de l'indemnité d'immobilisation
La promesse unilatérale de vente génère des obligations pour le destinataire. Habituellement, l'accord préliminaire présuppose le paiement par le destinataire d'une compensation financière. Egalement appelée indemnité d'immobilisation.
Elle incarne la somme due par le destinataire d'une promesse unilatérale de vente au vendeur, dans l'éventualité où il renonce à l'acquisition malgré l'accomplissement de toutes les conditions suspensives (telles que l'obtention d'un prêt). Cette compensation est accordée en échange du délai de réflexion consenti par le vendeur entre la promesse et la réalisation de la vente.
Cette indemnité, bien que non impérative, est fréquemment sollicitée par le vendeur. Dans le cas où l'option d'achat est exercée, le montant mis de côté sur un compte est soustrait du prix total lors de la signature finale de la vente. Généralement, cette somme correspond à 10 % du prix de vente du bien immobilier. Il est primordial de souligner que le montant de l'indemnité doit être explicitement précisé dans la promesse de vente.
Comment se déroule la levée d'option ?
L'exercice de l'option d'achat au cours de la période légale de rétraction
La durée légale de rétractation procure à l'acquéreur potentiel la latitude d'infirmer son engagement initial sans subir de pénalité. Et ce, en vue de révoquer la promesse unilatérale de vente. Dans le cadre de ce délai de 10 jours, l'acheteur doit adresser au vendeur une missive recommandée munie d'un accusé de réception, exprimant clairement son revirement de position. Par conséquent, l'acheteur récupère l'indemnité d'immobilisation que le vendeur n'est en aucun cas autorisé à retenir.
Suite à la réception de cette notification, le vendeur recouvre sa pleine capacité d'action et peut entamer des négociations avec un autre candidat acquéreur en vue de conclure une transaction.
L'exercice de l'option d'achat au-delà de la période de rétraction légale
Il se peut que l'acheteur manifeste une intention de renoncer à son projet d'acquisition postérieurement à la période de rétraction. Dans cette conjoncture, il devra s'acquitter de l'indemnité d'immobilisation, qui peut être conséquemment perçue par le vendeur. De la même manière, le propriétaire se réapproprie le droit de disposer de son bien en le proposant à l'acheteur de son choix.
En dérogation à la règle, si une condition suspensive est stipulée dans la promesse de vente, à l'instar de l'obtention d'un prêt. Alors, l'accomplissement de cette clause donne lieu à une rupture de la promesse de vente sans préjudice pour les parties impliquées.
Peut-il y avoir des clauses suspensives lors d'une promesse de vente ?
Que ce soit dans le cadre d'une promesse de vente ou d'un compromis, les parties acheteur et vendeur ont la possibilité de convenir mutuellement d'inclure des clauses suspensives. Ces clauses prévoient la résiliation de l'avant-contrat si certains événements se produisent avant la vente définitive. Elles permettent ainsi à chaque partie de retrouver sa liberté.
Activations de clause
Il est possible, par exemple, qu'une clause suspensive soit activée par exemple en cas de :
- Refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur
- D'exercice du droit de préemption par la commune
- Ou de découverte d'une servitude d'urbanisme grave
Dans de tels cas, les sommes versées par l'acquéreur lui sont restituées.
La clause de dédit
De plus, un compromis de vente peut également comporter une clause appelée "clause de dédit". Elle permet au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer à la vente sans motif en laissant à l'autre partie une somme préalablement convenue. Cependant, dans la pratique, cette clause est rarement utilisée.
La clause pénale
Il convient de ne pas confondre la clause de dédit avec la clause pénale présente dans la plupart des compromis. Selon laquelle l'acquéreur s'engage à verser une somme forfaitaire en guise de dommages et intérêts au vendeur s'il refuse de signer la vente.
