Le premier accord de vente est appelé "promesse synallagmatique de vente" entre un vendeur et un acheteur. Il est généralement attendu que les parties se conforment aux obligations découlant de cet accord.
En effet, la promesse de vente acquiert la même force qu'une transaction à part entière. Cependant, les parties peuvent changer d'opinion et envisager de ne plus procéder à la vente pour se retirer du compromis de vente.
Sommaire
Qu'est-ce que le compromis de vente ?
Un engagement conséquent
Il faut prendre conscience de l'ampleur de leur engagement lorsqu'elles apposent leur signature sur un compromis de cession.
En réalité, bon nombre de personnes pensent que la signature d'un compromis de vente n'implique pas un engagement définitif. Cela car la transaction ne sera finalisée qu'au moment de la signature de l'acte authentique chez le notaire.
Cependant, le compromis de vente représente un engagement réel tant pour le vendeur que pour l'acheteur. Souvent, il est nécessaire de passer par la signature d'un compromis en attendant la réalisation d'un événement particulier.
C'est pourquoi les parties sont souvent amenées à conclure un compromis. La condition suspensive la plus courante est l'obtention d'un prêt par l'acheteur.
Il est rare que ce dernier dispose immédiatement de la totalité des fonds nécessaires pour régler le prix de vente. Retrouvez notre modèle de compromis de vente et inspirez vous de ce derniers pour rédiger le vôtre.
Possibilité d'une meilleure offre
Il arrive également que le vendeur éprouve parfois des regrets après avoir signé le compromis. Cela car :
- il aurait pu vendre à un meilleur prix,
- parce qu'il reçoit une possibilité d'achat à un prix nettement supérieur.
Le vendeur peut-il se rétracter avant signature du compromis ?
Encadrement légal
La rétractation du vendeur après avoir accepté une offre d'achat est un sujet qui peut être approfondi. Conformément à l'article 1113 du Code civil, un compromis découle de la rencontre entre une offre et une acceptation.
Dans la plupart des cas, le vendeur propose de vendre à un acheteur qui acceptera ensuite cette offre. L'offre d'achat émise par le vendeur ne peut être révoquée avant l'expiration du délai de rétractation. Il est fixé par lui-même ou, à défaut, après un délai raisonnable.
Envisagez également le scénario inverse, où c'est l'acheteur qui formule une offre d'achat et le vendeur qui l'accepte. Dans cette situation, seul l'acheteur est engagé. Sauf si le vendeur accepte l'offre de l'acheteur.
Une fois que le vendeur a donné son acceptation, il ne lui sera plus possible de rétracter celle-ci. Ainsi la vente sera considérée comme parfaite dès cette acceptation.
Protection des parties engagées
Ces principes juridiques visent à protéger les parties engagées dans un compromis de vente. Ainsi qu'à garantir la stabilité des transactions immobilières.
La rétractation unilatérale après l'acceptation d'une offre pourrait entraîner des litiges et une incertitude quant à la conclusion effective de la vente.
Par conséquent, les parties doivent faire preuve de prudence et de diligence lorsqu'elles s'engagent dans ce type de transaction. Cela en veillant à comprendre les conséquences juridiques de leurs actions.
Rétraction après une promesse unilatérale de vente
Ce retrait du vendeur représente un acte par lequel le vendeur, après avoir conclu une promesse unilatérale de vente s'engage envers le potentiel acheteur. Cela sans que ce dernier ne soit contraint à la conclusion du contrat.
Il est possible d'imposer au vendeur la conclusion du contrat, même s'il se rétracte après avoir émis une promesse unilatérale de vente.
Le vendeur peut-il se rétracter après signature du compromis ?
Lorsqu'un compromis de vente est conclu entre particuliers , il ne s'agit pas d'une simple promesse unilatérale. Mais d'une promesse synallagmatique de vente.
En d'autres termes, le vendeur est juridiquement obligé de vendre et l'acheteur est tenu d'acheter.
Rétractation possible pour l'acheteur
Il convient de souligner qu'une possibilité de retrait existe pour l'acheteur dans le cadre d'un compromis de vente, sous certaines conditions spécifiques.
Cette rétractation s'applique aux acquéreurs non professionnels. Il est fondé sur des dispositions légales clairement définies.
"Le délai de rétractation vous permet de réfléchir et renoncer à la vente en respectant un certain délai après la signature de la promesse.
Vous disposez de 10 jours calendaires: Correspond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés pour renoncer à la vente."
Source : servicepublic.fr
Notez que cette possibilité ne s'applique que lorsque la vente concerne des actes liés à la construction ou à l'acquisition d'un bien.
Qui soit destiné aux usages suivants :
- un usage d'habitation,
- a la souscription de parts donnant droit à l'attribution en jouissance,
- ou en propriété d'immeubles d'habitation,
- ou à la vente d'immeubles à construire,
- ou de biens immobiliers en location-accession à la propriété.
Dans le cas où l'acquéreur décide de se rétracter, cela entraîne la résiliation du compromis de vente. Ce qui annule ainsi les obligations et les droits réciproques entre les parties.
Prenez en compte cette possibilité de retrait lors de la conclusion d'un compromis. En particulier pour les acheteurs non professionnels bénéficiant de cette possibilité légal de retrait.
Gaël a la possibilité de se rétracter d'un compromis de vente, grâce au droit de rétractation prévu par la loi. En France, le délai de rétractation est de 10 jours après la réception du compromis de vente approuvé.
Durant cette période, Gaël peut renoncer à l'achat sans avoir à justifier sa décision et sans pénalités. Il doit simplement notifier par lettre son annulation du compromis avec accusé de réception.
Aucun document justificatif n'est requis pour exercer ce droit de rétractation. Cependant, passé ce délai de 10 jours, si Gaël décide de se rétracter, il pourrait être tenu de payer des indemnités au vendeur. Cela sauf si une clause du compromis prévoit d'autres conditions.
Modalités de rétractation
Des règles à respecter
Les modalités d'exercice de cette possibilité de rétractation offert à l'acquéreur sont régies par les règles suivantes, conçues pour garantir un processus clair :
- Tout d'abord, le compromis de vente, y compris ses annexes, doit être envoyé à l'acheteur par courrier recommandé avec demande d'avis de réception. Il est recommandé de prévoir un exemplaire supplémentaire du compromis spécifiquement destiné à cet envoi. Cela afin de respecter les formalités requises.
- Ensuite, l'acquéreur dispose d'un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre. Il lui notifie le compromis de vente pour exercer son droit d'annulation. L'intéressé doit se conformer à ce délai, car un dépassement de celui-ci priverait l'acheteur imprudent de la possibilité de se rétracter.
- L'annulation par l'acheteur doit être effectué au moyen d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Afin de fournir une preuve formelle de l'exercice de ce droit.
Des dates à considérer
Notez que certains jours de la semaine, tels que :
- le samedi,
- le dimanche,
- et les jours fériés, ne sont pas inclus dans le calcul du délai de rétractation.
L'acheteur bénéficie de la possibilité d'annulation après la signature du compromis de vente. Mais pas après la signature de l'acte final, à moins que des modifications substantielles du contenu n'aient été apportées.
Pas de rétractation possible pour le vendeur
Lorsqu'un compromis de vente est conclu, notez qu'aucune faculté d'annulation n'est accordée au vendeur. Qu'il soit un particulier ou un professionnel.
Ainsi, une fois le compromis de vente approuvé, le vendeur est lié par l'obligation de vendre. Sauf si l'acheteur lui-même décide de se rétracter.
L'engagement du vendeur est irrévocable, même pendant la période de rétractation de 10 jours dont bénéficie l'acquéreur. Ainsi, le vendeur ne peut pas se libérer de son engagement de vendre une fois le compromis approuvé.
Cette condition met en évidence la nature contraignante de la promesse synallagmatique de vente pour le vendeur.
En réalité, la signature du compromis équivaut à la conclusion effective de la transaction elle-même. Par conséquent, le vendeur doit faire preuve de prudence et de discernement lorsqu'il appose sa signature sur la promesse synallagmatique de vente.
Cela constitue un engagement définitif et irrévocable de sa part.
Peut-on annuler un compromis de vente ?
Résiliation amiable
Accord mutuel
Dans le cas d'une résiliation amiable, le vendeur et l'intéressé peuvent convenir mutuellement de mettre fin au compromis de vente.
Si le vendeur ne souhaite pas procéder à la vente finale par le biais d'un acte authentique devant notaire, engagez une discussion avec l'acheteur.
Cette résiliation aura un effet rétroactif et impliquera le remboursement des sommes déjà versées.
Les droits de mutation
Notez que même si la résiliation du compromis se fait par un acte sous seing privé. C'est-à-dire sans la présence d'un notaire, les droits de mutation, y compris ceux liés à la résiliation elle-même, peuvent être exigibles.
Si des conditions suspensives n'ont pas été remplies, la vente n'est pas considérée comme parfaite.
Par conséquent, si le vendeur et l'intéressé décident de procéder à la résiliation sans en informer l'administration fiscale, cette pratique peut être considérée comme frauduleuse.
Résiliation judiciaire
Le vendeur a la possibilité de recourir à une action en résiliation judiciaire du compromis de vente. Cela dans le cas où l'intéressé aurait manqué à l'une de ses obligations contractuelles, telles qu'énoncées dans le compromis.
Cependant, pour engager cette forme de résiliation, il est nécessaire d'adresser préalablement une mise en demeure à l'acheteur.
Ce type de résiliation du compromis de vente permet d'éviter le paiement des droits de mutation qui seraient normalement dus sur la résiliation elle-même.
Cette particularité peut être considérée comme un avantage pour le vendeur. Dans la mesure où il n'aura pas à assumer ces frais supplémentaires en cas de résiliation judiciaire réussie. L'action en résiliation judiciaire constitue donc une option pour le vendeur.
Des pénalités possibles
Lorsque l'une des parties impliquées dans une transaction immobilière décide de se retirer de la vente définitive, cela peut entraîner des conséquences financières. Elles peuvent prendre la forme de pénalités dans le cas d'un compromis de vente par exemple.
Ces pénalités sont généralement prévues dans l'acte de vente initial. Elles servent de mesure compensatoire pour la partie qui subit le préjudice causé par la renonciation à la transaction.
Dans le cas spécifique d'une renonciation de la part de l'acquéreur, le montant des pénalités peut être équivalent à l'indemnité d'immobilisation.
L'indemnité d'immobilisation
L'indemnité d'immobilisation est un montant généralement versé par l'acquéreur au moment de la signature du compromis de vente.
Il garantit son engagement envers le vendeur et de réserver le bien immobilier pour une période donnée.
- Le compromis de vente est un contrat qui n'engage pas définitivement les parties prenantes.
- Avant signature, le droit de rétractation est possible.
- Après signature, seul l'acheteur a la possibilité de se retirer de la transaction.
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