Le compromis de vente est une étape clé. Avant la conclusion d’un contrat de vente, les parties contractantes passent par différentes phases.
L’acheteur et le vendeur entrent en contact. Le premier voudra s’informer sur les caractéristiques du bien. Tandis que le second fournit, avec bonne foi, les informations permettant à l’acheteur de prendre une décision éclairée.
Durant cette étape, il est conseillé pour l’acheteur de s’appuyer sur un expert. Il obtiendra de lui des informations plus précises. Ensuite, les deux parties entrent dans la phase de négociation immobilière. Cette négociation peut alors aboutir à une offre d’achat ou à une promesse de vente.
Ces éléments entrent dans ce qu’on appelle l’avant-contrat. Dans cet article, nous allons nous focaliser sur l'acte de vente définitive.
Sommaire
En quoi consiste le compromis de vente et quel en est l’intérêt ?
Il est généralement indispensable lors de l’achat ou de la vente d’un bien d’une valeur plus ou moins importante. C’est le cas notamment de l’achat ou vente d’un bien immobilier. Il est déterminant dans la conclusion définitive du contrat.
Il est peut-être utilisé dans le cadre de différentes transactions immobilières, par exemple :
- la vente d'une maison
- la vente d'un appartement
- la vente d'un immeuble à rénover
Il est toutefois interdit lors d'une vente en VEFA.
L’avant-contrat : une phase clé d’un contrat de vente
Comme son nom l’indique, l’avant-contrat est une étape qui précède la conclusion définitive d’un contrat. Cependant, l’avant-contrat n’est pas obligatoire et systématique. Les deux parties ont tout intérêt à le prendre en compte.
En effet, il s’agit ici d’une phase de préparation qui garantit le bon déroulement de la conclusion de l'accord final. En plus, il s’agit d’une garantie pour l’une voire pour les deux parties, que le contrat va réellement avoir lieu. Car oui, on verra ultérieurement que le non-respect de l’avant-contrat peut engager la responsabilité de la partie défaillante.
De manière générale, il existe 3 types d’avant-contrats :
- la promesse unilatérale de vente,
- la promesse unilatérale d’achat,
- et enfin, le compromis de vente.
Dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acheteur. S’agissant de la promesse unilatérale d’achat, c’est l’inverse. Le futur acquéreur s’engage à acheter le bien du vendeur.
Et enfin, dans le cadre de la vente immobilière, les deux parties vont s’engager mutuellement. Chacun de ces 3 types d’avant-contrats a donc leurs effets et portées respectifs. Néanmoins, il reste le plus avantageux pour les contractants.
La promesse synallagmatique d’achat et de vente
Qui dit synallagmatique, dit engagement et obligation réciproque. Ainsi, dans le cadre du promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives, le futur acquéreur s’engage à acheter le bien ultérieurement. Tandis que le vendeur s’engage à céder.
Voici un exemple de modèle de compromis de vente :
La raison d’être du compromis de vente
Outre celles qu'on a déjà précitées. L’une des principales raisons est que certaines conditions sont nécessaires à la conclusion du contrat de vente ne sont pas encore remplies.
C’est le cas notamment lorsque ;
- l’acheteur n’a pas encore les fonds nécessaires,
- le vendeur n’a pas encore les documents pour la conclusion du contrat de vente,
- le bien est encore sujet à un droit de préemption…
Ainsi, le contenu du document est un peu plus complexe que cet engagement réciproque.
Le contenu du contrat de vente
Il comprend notamment le descriptif et toutes les informations liées au bien sujet à la vente. Il comprend également :
- le prix fixé par les 2 parties,
- la date de disponibilité du bien,
- le délai de rétractation accordé à l’acquéreur,
- le délai de validité du compromis,
- les clauses suspensives de l’exécution des obligations
Ces dernières incluent :
- les conditions délai d’obtention de prêt pour l’acheteur
- le délai de réunion des documents nécessaires
- l'expiration du droit de préemption pour le vendeur…
Pour que l’acheteur ou le vendeur respecte réellement le l'acte de vente, les deux parties peuvent prévoir une clause pénale. Cette clause pénale fixe un montant précis de dommages-intérêts.
L’inexécution de l’obligation par la partie (vendeur ou acheteur) sera soumise à la clause pénale. Elle permet donc à l’autre partie de demander le payement des dommages-intérêts.
Les conditions de validité d’un compromis de vente
Comme tout acte, il peut être caduc s’il ne remplit pas certaines conditions de fond et de forme.
Les conditions de forme du compromis de vente
Une promesse de vente est un acte écrit. Le contenu de cet acte prévoit donc tous les éléments déjà précités. Il est également accompagné des documents concernant le bien objet de la vente. Il va comprendre les documents de diagnostics techniques obligatoire à la cession.
Un acte sous seing privé ou un acte authentique, quoi choisir ? Les deux parties peuvent s'oirenter vers l’acte sous seing privé. Elles peuvent rédiger et signer une promesse de vente entre eux n’importe où et n’importe quand. Cette première option a l’avantage d’être rapide et simple.
L’acte authentique quant à lui, nécessite la présence d’un notaire. L’intervention de cet officier public est intéressante dans la mesure où elle assure plus de sécurité. En d’autres termes, le notaire pourra servir de conseil et apporter des éclaircissements à la partie qui en ressent le besoin.
L’officier public se chargera de vérifier que les informations et les documents nécessaires sont présents.
Cela permet d’éviter la caducité du document rédigé par le notaire. Enfin, il pourra également se charger des procédures administratives nécessaires.
À noter également que si la validité du compromis excède 18 mois, l’intervention du notaire est obligatoire.
Le délai de validité d’un compromis de vente
La durée de validité dépendra en principe du délai fixé par les deux parties.
En général, elle s’étendra plus ou moins sur 3 mois. En effet, l’acheteur aura généralement à faire une demande de prêt. Le vendeur de son coté, devra rassembler tous les documents indispensables à la signature du compromis.
Les 3 mois s’avéreront donc être un délai raisonnable. Ce délai pourra même être prolongé par les deux parties si les clauses suspensives ne se réalisent pas dans les délais prévus.
Cela étant, en cas de paiement en liquide, ce délai peut être inférieur. À noter tout de même que l’acheteur se réserve un délai de rétractation de 10 jours. Il aura alors la possibilité de se retirer sans avoir à apporter un quelconque justificatif. Cette approche lui permettra d'éviter le risque de voir sa responsabilité engagée.
Il arrive que les clauses suspensives ne se réalisent pas et qu'il arrive à terme. Dans ce cas, le bien pourra être acheté par un autre acquéreur.
Les conditions de fond
Dans le cas d'un acte synallagmatique, le compromis de vente est soumis aux conditions de validité d’un contrat :
- consentement non vicié des deux parties,
- capacité de contracter,
- objet du contrat certain et licite,
- et enfin, cause licite.
Quelle est sa valeur juridique ?
Compte tenu de tous les éléments précités, la promesse de vente est un acte lourd de conséquences. L’acheteur et le vendeur ne doivent donc le signer qu’après mûre réflexion. Si l’une des 2 parties ne respecte pas la promesse de vente sans motif valable, sa responsabilité sera engagée.
Il pourra être tenu de payer des dommages-intérêts à hauteur de la somme prévue par la clause pénale déjà mentionnée en haut.
Et comme susmentionné, si la réalisation des conditions suspensives est impossible, le compromis n’aura plus d’effet. Il est également possible à l’acheteur de se défaire de l'avant contrat de vente avec les conditions suspensives. C'est également possible grâce au délai de 10 jours à compter de la signature de l’acte.
Un commun accord des deux parties pourra également dissoudre le document établi par le notaire. Cela annulera l'acte synallagmatique et ce qui en découle comme droits et obligations.
Comment annuler un compromis de vente ?
L'acheteur peut se rétracter de la vente durant le délai de rétractation. Il lui suffit pour cela de rédiger une lettre d'annulation du compromis de vente.
- Le délai de rétractation d'un avant-contrat :
À compter de la date du compromis de vente soit signé devant le notaire. La loi prévoit que l'acquéreur a un délai de rétractation de 10 jours. Pendant le délai des 10 jours, l'acheteur n'a pas besoin de se justifier auprès du vendeur. Il n'aura pas également à payer des frais supplémentaires auprès du propriétaire.
Il doit néanmoins notifier le vendeur par une lettre recommandée avec AR (accusé de réception). Si l'acte de vente devient caduc pendant la période de rétractation, alors le dépôt de garantie est entièrement remboursé sous 21 jours.
Si l'acheteur se rétracte au-delà du délai imparti, il devra payer des pénalités d'annulation de compromis de vente.
Le 15 juillet, Monsieur Dupont et Madame Martin se rencontrent chez le notaire pour signer le compromis. Conformément à la loi, Madame Martin bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours à compter de la date de signature du compromis. Elle pourra annuler la vente, sans avoir à justifier sa décision.
Du 15 juillet au 25 juillet inclus, Madame Martin a le temps de réfléchir à son achat en toute sérénité. Durant ces 10 jours, elle n'a aucune obligation de communiquer avec Monsieur Dupont et n'a pas à s'inquiéter de frais supplémentaires éventuels.
Le 26 juillet, au neuvième jour du délai de rétractation, Madame Martin prend sa décision. Elle souhaite se rétracter et annuler la vente. Pour ce faire, elle rédige une lettre recommandée avec accusé de réception, informant Monsieur Dupont de sa décision de se rétracter.
Monsieur Dupont reçoit la lettre le 27 juillet, soit le dixième jour du délai de rétractation. Il prend acte de la décision de Madame Martin et accepte son choix sans poser de question.
Pendant le délai de rétractation, Madame Martin a pu changer d'avis en toute liberté. Grâce à la lettre recommandée, elle dispose d'une preuve de sa rétractation.
- Les clauses suspensives de l'acte authentique :
Les conditions suspensives prévoient l'annulation de l'avant-contrat si certains événements se produisent avant la signature de l'acte de vente. Ces événements doivent se produire dans un délai convenu. Stipulé dans le contrat de vente de commun accord, cela peut remettre en cause l'acte authentique. Au-delà des 10 jours de rétractation : la signature de l'acte est alors nulle et non avenue.
- La clause suspensive d'obtention de prêt :
La loi Scrivener II du 13 juillet 1979 oblige que "toute promesse unilatérale de vente doit comporter cette clause. Et ce, dès que le bien et financé à l'aide d'un crédit immobilier. Si l'acquéreur n'obtient pas de financement auprès des banques, il doit apporter une preuve. Elle servira à rompre le contrat de vente et de ce fait la vente immobilière sera caduque."
L'acheteur peut décider de refuser une offre de crédit de l'organisme bancaire. Alors les conditions relatives au prêt mentionnées dans l'acte de vente sont respectées. Il ne peut utiliser cette clause.
Le propriétaire du bien peut alors rejeter l'annulation de la promesse de vente. Elle va mener une action en justice afin d'obtenir des dommages et intérêts.
- Les autres clauses :
La purge du droit de préemption des communes et les autorisations réglementaires prennent en compte l'activité. Ils peuvent former des conditions suspensives stipulées dans le contrat de vente.
- Les indemnités pour annulation d'un compromis :
Il arrive que l'acquéreur décide de rejeter la transaction alors que toutes les clauses sont respectées. Le vendeur peut l'y contraindre alors par voie de justice et exiger des dommages et intérêts. L’indemnité peut varié de 5 % à 10 % du prix de vente en guise d'indemnités d'annulation. Le tribunal de grande instance demeure compétent et peut saisir pour faire valoir ce droit, en cas de refus.
Comment payer un acompte compromis de vente ?
Le compromis peut être signé par acte authentique, devant un notaire spécialisé dans le droit de l'immobilier. L'acompte est versé au notaire par virement bancaire.
Afin de le bloquer sur un compte jusqu'à la signature de l'acte définitif. Il ne sera donc pas versé au propriétaire du bien. Cette règle s'applique aux maisons, appartements, terrains, commerces, etc...
Organisation de la signature compromis de vente
Quand est-il opportun de procéder à la signature ?
La phase de signature survient une fois que l'acheteur et le vendeur se sont accordés conformément au code civil sur :
- le prix
- les conditions de la transaction
Plus précisément, elle intervient dès lors que l'offre d'achat ou l'une des contre-propositions a été acceptée. Ceci est possible par écrit ou oralement.
Préparation en amont de la signature : compromis de vente
Une bonne préparation en amont est cruciale pour être prêt à signer le compromis. La première étape consiste à prendre rendez-vous chez le notaire (sauf si le compromis est signé sous seing privé). Ce qui peut entraîner quelques semaines d'attente étant donné la disponibilité limitée des notaires.
Le délai avant la signature du compromis est mis à profit. Il anticipe les clauses et les conditions du contrat, qui sont détaillées dans cet article. Il est également utilisé pour rassembler tous les documents qui devront être joints lors de la signature. Cela comprend divers diagnostics immobiliers et des documents liés à la copropriété, entre autres.
Le délai entre la signature et l'acte de vente
Une fois que le compromis est signé, il s'écoule généralement plusieurs mois avant l'acte de vente. Il est possible de fixer une date limite dans le contrat. Ce délai doit être suffisamment long pour permettre la vérification de toutes les clauses suspensives, le cas échéant, telles que :
- l'obtention du prêt,
- la levée du droit de préemption et des hypothèques,
- ou encore la finalisation d'une transaction immobilière si l'acquéreur vend également sa propre propriété.
En pratique, il faut généralement compter entre 2 et 6 mois entre la signature du compromis de vente et l'acte de vente. La durée moyenne est d'environ 3 mois.
- Il est essentiel lors de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier, et il est déterminant dans la conclusion définitive du contrat.
- C'est un acte synallagmatique engageant à la fois l'acheteur et le vendeur.
- Il est utilisé lorsque certaines conditions nécessaires à la conclusion du contrat de vente ne sont pas encore remplies.
- Le versement de l'acompte se fait généralement au notaire.
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