Vous envisagez l'achat d'un bien ou la vente de votre propriété. Dans ce processus long et risqué nombreux sont ceux qui passent par un avant-contrat appelé compromis de vente ou promesse de vente. Ce dernier protège et rassure les deux parties durant la transaction immobilière.
On va revoir ensemble les mécanismes de cet avant-contrat. Nous parlerons des clauses suspensives, du dépôt séquestre et garantie d'immobilisation. Vous y trouverez également à la fin de cet article un lien pour télécharger un modèle de compromis de vente. Vous pourrez le personnaliser selon les particularités de votre situation.
Sommaire
Qu'est-ce qu’un compromis de vente ?
Un compromis de vente est également connu sous le nom d'avant-contrat. C'est un accord juridique conclu entre un vendeur et un acheteur dans le cadre d'une transaction immobilière. Il sert de base pour formaliser la vente d'un bien immobilier.
Dans ce contrat, les deux parties conviennent des conditions de la vente. Elles peuvent inclure le prix, la description du bien, une éventuelle condition suspensive, et les délais pour finaliser la transaction.
Le compromis est considéré comme une promesse synallagmatique de vente, ce qui signifie qu'il engage les deux parties de manière réciproque. Cela signifie que le vendeur s'engage à vendre le bien immobilier à l'acheteur selon les termes convenus. L'acquéreur pour sa part s'engage à acheter le bien selon les mêmes conditions. Chacune des parties est donc liée par ses engagements pris dans le compromis de vente.
En revanche, la promesse de vente est une forme unilatérale d'accord. Dans ce cas, seule l'une des parties, généralement le vendeur, s'engage à vendre le bien à un acheteur potentiel. À l'inverse, ce dernier n'a pas l'obligation d'acheter le bien.
La promesse de vente crée ainsi une obligation juridique pour le vendeur de maintenir l'offre de vente ouverte pendant une période déterminée. Elle permet à l'acquéreur potentiel de décider s'il souhaite effectuer l'achat aux conditions convenues. Si l'acquéreur accepte l'offre dans le délai imparti, la vente peut être conclue selon les termes de la promesse de vente.
La rédaction du compromis de vente
Les informations comprises dans un compromis de vente
Informations vous concernant
Lors de la rédaction du compromis de vente, il est essentiel de mentionner les coordonnées complètes du vendeur et de l'acheteur. De cette manière on assure une identification claire des parties engagées dans la transaction.
Information concernant le bien
Pour garantir une description exhaustive du bien immobilier, le compromis de vente doit comporter les éléments suivants :
- L'adresse précise du bien, permettant une localisation précise pour toutes les parties concernées.
- Des détails sur l'origine du bien, tels que la date du précédent acte de vente, le nom du précédent propriétaire. N'hésitez pas à mentionner toute information pertinente issue d'actes notariés antérieurs.
- Un descriptif détaillé du bien, incluant ses équipements et ses annexes. Apportez une vision complète de ce qui est inclus dans la vente.
- La mention de toute charge existante sur le bien. Cette partie comprend des informations sur l'hypothèque ou la servitude, ainsi que tout droit sur le bien accordé à un tiers.
- Dans le cas d'un bien en copropriété, des informations spécifiques à la copropriété doivent être incluses pour une compréhension complète de la situation.
Informations concernat la vente
Le compromis de vente doit également contenir des informations cruciales sur la transaction, telles que :
- Les détails sur les honoraires du professionnel en charge de la vente. Complétez cette partie en indiquant la répartition de ces frais entre les parties.
- Le prix de vente convenu, accompagné des modalités de paiement, qu'il s'agisse d'un paiement comptant ou avec l'aide d'un prêt immobilier.
- La durée de validité de la promesse de vente et la date limite pour la signature de l'acte de vente définitif.
- Les informations relatives au droit de rétractation, à inclure pour assurer la transparence et la protection des droits des parties.
- Enfin, la date de disponibilité du bien, permettant à l'acheteur de planifier son déménagement en conséquence.
Mentionnez qu'une clause suspensive ou plusieurs peuvent être intégrées dans le compromis de vente. Elles conditionnent la réalisation de la vente à certains événements futurs. Les conditions peuvent être l’obtention d'un certificat d'urbanisme ou d'un prêt immobilier par exemple. De plus, la promesse de vente doit être accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT), fournissant des informations sur l'état du bien vendu.
Lors de la vente d'une maison, le vendeur doit remettre des documents attestant de l'état de la maison. Le dossier de diagnostic technique est remis au futur propriétaire.
La liste des diagnostics à réaliser est :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Constat de risque d'exposition au plomb (Crep)
- État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
- État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
- État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
- État de l'installation d'assainissement non collectif
- État relatif à la présence de termites
- État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
- Diagnostic Bruit
- Audit énergétique si le logement est classé F ou G sur le DPE. Dans le cas d'un appartement, il faudra un carnet d'information du logement (CIL).
Grâce à ces documents l'achat est réalisé en connaissance de l'état exact de la maison.
Compromis de vente : acte authentique rédigé par un notaire
Dans certains pays, comme la France, le compromis de vente peut être rédigé sous forme d'un acte authentique par un notaire. Dans ce cas, le notaire est chargé de rédiger le document et de s'assurer de sa conformité aux lois en vigueur. La signature du compromis de vente devant notaire confère une certaine sécurité juridique aux parties. Le notaire veille à ce que toutes les formalités légales soient respectées.
Compromis de vente : sous seing privé entre particuliers
Dans d'autres cas, les parties peuvent choisir de rédiger le compromis de vente entre particuliers. Il est donc sous seing privé, c'est-à-dire sans l'intervention d'un notaire. Dans cette situation, les parties sont responsables de la rédaction du document et de s'assurer qu'il respecte les lois applicables.
Cette option soit souvent plus simple et moins coûteuse. Cependant, il faut veiller à ce que le compromis de vente soit rédigé avec précision et clarté pour éviter les litiges futurs.
Peut-on signer un acte de vente authentique sans compromis ?
La loi n'exige en aucun cas le compromis de vente. Ce dernier est cependant très recommandé et rares sont ceux qui en font abstraction.
Le compromis de vente offre un cadre structuré pour la transaction immobilière. Il comporte cependant des risques et des complexités qu'il convient de prendre en compte avant de s'engager.
Si vous vous demandiez s'il est possible de signer l'acte authentique sans compromis. La réponse est oui !
Avantages du compromis de vente :
- Engagement des parties : Le compromis de vente engage formellement le vendeur et l'acheteur à conclure la vente selon les termes convenus. Il offre une certaine sécurité juridique aux deux parties.
- Fixation des conditions : Il permet de fixer les conditions de la vente. Elles concernent le prix, les modalités de paiement, les délais et éventuelles conditions suspensives. De cette façon on évite les malentendus et les litiges ultérieurs.
- Délai de rétractation : Pour l'acheteur, le compromis de vente offre généralement un délai de rétractation. Pendant cette durée il peut se retirer de la transaction sans motif, offrant ainsi une certaine flexibilité.
- Planification : Pour le vendeur, le compromis de vente permet de planifier la cession de son bien immobilier. Les conditions de la vente sont connues à l'avance.
- Préparation de la vente : Il permet également au vendeur de réunir les documents nécessaires à la vente. Il s'assure que le bien est prêt à être transféré à l'acheteur.
Inconvénients du compromis de vente :
- Engagement financier : pour l'acheteur, la signature du compromis de vente peut impliquer des frais. ils découlent généralement des arrhes ou un dépôt de garantie, qui sont perdues en cas de non-respect de l'engagement.
- Complexité : la rédaction et la compréhension du compromis de vente peuvent être complexes. En particulier pour les parties qui ne sont pas familiarisées avec les aspects juridiques de la transaction immobilière.
- Risques liés aux conditions suspensives : une condition suspensive, telle que l'obtention d'un prêt immobilier, peut retarder la vente. Elle peut même l'annuler si elle n'est pas remplie, ce qui peut être préoccupant pour les deux parties.
- Délais : la conclusion de la vente peut prendre du temps. Surtout si des conditions suspensives doivent être remplies ou si des négociations sont nécessaires pour finaliser les termes de la vente.
- Possibilité de litiges : malgré la rédaction soigneuse du compromis de vente, il existe toujours un risque de litiges entre les parties. Notamment lorsqu'il y a non-respect des engagements ou de divergences d'interprétation des termes du contrat.
Se rétracter du compromis de vente
Garantie de séquestre :
Lors de la signature d'un compromis de vente, l'acheteur verse généralement un acompte au vendeur. Cet acompte représente un pourcentage du prix de vente convenu pour le bien immobilier, habituellement situé entre 5 % et 10 %.
Le versement de cet acompte est une preuve de l'engagement de l'acquéreur dans la transaction. Elle vise à sécuriser la vente pour le vendeur. Cette somme est généralement conservée sur un compte séquestre. Souvent détenu par un notaire ou un agent immobilier, jusqu'à la signature de l'acte définitif de vente.
De manière similaire, une promesse de vente peut également inclure un versement d'acompte par l'acheteur au vendeur. Le montant et les modalités de cet acompte sont généralement les mêmes que dans un compromis de vente.
Droit de rétractation dans un compromis de vente :
Dans le cadre d'un compromis de vente, l'acheteur bénéficie d'un droit de rétractation après avoir signé le contrat. Ce droit lui permet de se rétracter de la transaction sans avoir à fournir de justification. Le délai rétractation d'un compromis de vente est de dix jours.
Ce délai de 10 jours court à compter du lendemain de la réception du compromis. Durant ce délai, l'acquéreur peut informer le vendeur de sa décision de se rétracter de la transaction.
L'acheteur peut exercer son droit de rétractation dans le délai imparti. La rétractation peut être faite par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre.
Toutes les sommes versées, y compris l'acompte éventuellement versé. La somme doit lui être restituée dans un délai de 21 jours à compter de la rétractation. Cette restitution doit être effectuée intégralement et sans retenue.
De manière similaire, dans le cadre d'une promesse de vente, l'acquéreur bénéficie également d'un droit de rétractation après la signature du contrat. Les délais sont les mêmes que dans un compromis de vente. S'il souhaite renoncer à la vente, il ne subira aucune pénalité pour l'annulation du compromis.
Si le délai a été dépassé et qu'aucune clause suspensive n'est remplie, le vendeur peut demander dommages et intérêts en cas de litige.
Clauses suspensives dans un compromis de vente :
Les clauses suspensives sont des conditions spécifiques prévues dans le compromis de vente. Elles suspendent l'exécution du contrat jusqu'à ce qu'un événement futur et incertain se réalise. Ces clauses peuvent être diverses et variées. Elles ont pour objectif principal de protéger les intérêts des parties impliquées dans la transaction immobilière.
Par exemple, une clause suspensive peut être liée à l'obtention d'un prêt immobilier par l'acheteur. Si l'acquéreur n'obtient pas le prêt dans le délai spécifié, le contrat peut être annulé. Ce dernier n'est pas tenu pour responsable envers le vendeur.
En cas de non-réalisation d'une ou plusieurs clauses suspensives, l'acquéreur est protégé. Il ne peut pas être sanctionné, même s'il a versé un acompte. Si les conditions convenues ne sont pas remplies, celui-ci conserve le droit de se retirer de la transaction. Il ne subira pas de conséquences financières.
Marc souhaite faire le grand pas et devenir propriétaire d’une maison. Après quelques semaines à chercher son futur logement sur des sites en ligne, il décide finalement de se rapprocher d’une agence immobilière. Il explique ses attentes et les critères qu’il recherche dans un logement. Elle lui propose alors plusieurs biens.
Parmi ceux-ci, un logement proposé par l’agence retient son attention. Marc décide alors de faire une offre au vendeur, qui l'accepte à condition qu'il dispose des fonds nécessaires pour financer la transaction.
L’agence prend les devants et met en place un compromis de vente. Celui-ci permettra donc à Marc d’immobiliser le bien. Il va s’assurer qu’il ne sera pas vendu à quelqu’un d’autre. Entre-temps, il se rapproche de sa banque pour faire sa demande de prêt immobilier.
Son conseiller le rappelle après trois semaines pour lui annoncer le montant accordé pour le crédit. La condition suspensive des fonds nécessaires pour finaliser l'achat est remplie. Le vendeur se sent beaucoup plus rassuré maintenant que le futur acquéreur a obtenu son crédit.
Clause de dédit dans un compromis de vente :
La clause de dédit est une disposition contractuelle facultative qui peut être incluse dans un compromis de vente. Cette clause offre à l'une ou l'autre des parties la possibilité de renoncer à la transaction. Elle reste possible, moyennant le paiement d'une somme forfaitaire convenue à l'avance.
Cette clause est souvent utilisée pour offrir une option de sortie à l'une ou l'autre des parties. Elle reste une option intéressante en cas de circonstances imprévues ou de changement de situation.
Il arrive que l'acheteur change d'avis pour une raison quelconque. Il peut alors renoncer à l'achat du bien en payant une somme convenue à l'avance au vendeur. De même, si le vendeur décide de retirer le bien du marché pour une raison quelconque. Il peut proposer de verser une somme forfaitaire à l'acquéreur en compensation de l'annulation de la transaction.
La clause de dédit doit être rédigée de manière claire et précise dans le compromis de vente. Il faudra spécifier les conditions et les modalités de son application. On devra retrouver le montant de la somme forfaitaire à verser en cas de renonciation à la transaction.
Les parties doivent convenir de ces termes avant de signer le compromis de vente. Il est recommandé de faire appel à un professionnel du droit immobilier pour rédiger cette clause de manière appropriée.
Il est important de noter que la clause de dédit ne peut pas être imposée de manière unilatérale par l'une des parties. Elle doit être acceptée par consentement mutuel. Elle offre une flexibilité aux parties en leur permettant de se retirer de la transaction. L'une des parties procédera au paiement d'une compensation, tout en évitant les litiges et les désaccords ultérieurs.
Cette clause de dédit dans un compromis de vente offre une option de sortie aux parties en cas de besoin. Ils peuvent renoncer à la transaction moyennant le paiement d'une somme forfaitaire convenue à l'avance. Cela contribue à assurer la flexibilité et la sécurité juridique de la transaction immobilière.
Modèle de compromis de vente gratuit à télécharger :
Voici un lien depuis lequel vous pourrez télécharger un modèle de compromis de vente gratuit. Vous pourrez vous en inspirer pour rédiger le vôtre ou le compléter selon votre situation.
🤓 Ce qu'il faut retenir sur le compromis de vente :
- Engagement contractuel, c'est un accord écrit entre l'acheteur et le vendeur lors d'une vente immobilière.
- L'accord reprend avec exactitude les détails du bien dans son entièreté. On y retrouve également le prix de vente et les frais qui découleront de la transaction.
- Le contrat prévoit des conditions suspensives, si ces dernières ne sont pas honorées, la vente risque d'être annulée.
- La loi confère à l'acheteur un délai de rétractation de 10 jours durant lequel il peut renoncer à la vente sans pénalités.