Compromis de vente : promesse, signature, délai

Compromis de vente : promesse, signature, délai

Le compromis de vente est une étape clé. Avant la conclusion d’un contrat de vente, les parties contractantes passent par différentes phases. L’acheteur et le vendeur entrent en contact. Le premier s’informe sur les caractéristiques du bien, le second fournit avec bonne foi les informations permettant à l’acheteur de prendre une décision bien éclairée.

Durant cette étape, il est conseillé pour l’acheteur de s’appuyer sur un expert pour obtenir des informations plus précises. Ensuite, les deux parties entrent dans la phase de négociation. Cette négociation peut alors aboutir à une offre d’achat, à une promesse de vente ou encore à un compromis de vente.

Ces éléments entrent dans ce qu’on appelle l’avant-contrat. Dans cet article, nous allons nous focaliser plus particulièrement sur le compromis de vente.

✅En quoi consiste le compromis de vente et quel en est l’intérêt ? ✅ Les conditions de validité d’un compromis de vente ✅ La valeur juridique d’un compromis de vente

En quoi consiste le compromis de vente et quel en est l’intérêt ?

Le compromis de vente est généralement indispensable lors de l’achat ou de la vente d’un bien d’une valeur plus ou moins importante. C’est le cas notamment de l’achat ou vente d’un bien immobilier. Il est déterminant dans la conclusion définitive du contrat.

L’avant-contrat : une phase clé d’un contrat de vente

Comme son nom l’indique, l’avant-contrat est une étape qui précède la conclusion définitive d’un contrat. Même si l’avant-contrat n’est pas obligatoire et systématique, les deux parties ont tout intérêt à le prendre en compte.

En effet, il s’agit ici d’une phase de préparation qui garantit le bon déroulement de la conclusion du contrat en question. En plus, il s’agit aussi d’une garantie pour l’une voire pour les deux parties, que le contrat va réellement avoir lui. Car oui, on verra ultérieurement que le non-respect de l’avant-contrat peut engager la responsabilité de la partie défaillante.

De manière générale, il existe 3 types d’avant-contrats : la promesse unilatérale de vente, la promesse unilatérale d’achat et enfin, le compromis de vente. Dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acheteur. S’agissant de la promesse unilatérale d’achat, c’est l’inverse : le futur acquéreur s’engage à acheter le bien du vendeur.

Et enfin, dans le cadre du compromis de vente, les deux parties vont s’engager mutuellement. Chacun de ces 3 types d’avant-contrats a donc leurs effets et portées respectifs. Néanmoins, le compromis de vente reste le plus avantageux pour les contractants.

Le compromis de vente : promesse synallagmatique d’achat et de vente

Qui dit synallagmatique, dit engagement et obligation réciproque. Ainsi, dans le cadre du compromis de vente, le futur acquéreur s’engage à acheter le bien ultérieurement, tandis que le vendeur s’engage à céder.

La raison d’être du compromis de vente

Outre ceux déjà précités, l’une des principales raisons d’être d’un compromis de vente est que certaines conditions nécessaires à la conclusion du contrat de vente ne sont pas encore remplies.

C’est le cas notamment lorsque l’acheteur n’a pas encore les fonds nécessaires, lorsque le vendeur n’a pas encore les documents nécessaires à la conclusion du contrat de vente ou encore, lorsque le bien est encore sujet à un droit de préemption…

Ainsi, le contenu du compromis de vente est un peu plus complexe que cet engagement réciproque.

Le contenu du compromis de vente

Il comprend notamment le descriptif et toutes les informations liées au bien sujet à la vente. Il comprend également le prix fixé par les 2 parties, la date de disponibilité du bien, le délai de rétractation accordé à l’acquéreur, le délai de validité du compromis, les clauses suspensives de l’exécution des obligations (délai d’obtention de prêt pour l’acheteur, délai de réunion des documents nécessaires et expiration du droit de préemption pour le vendeur…).

Il est même possible pour l’acquéreur de verser une avance d’environ 5 à 10% du prix du bien.

Pour que l’acheteur ou le vendeur respecte réellement le compromis de vente, les deux parties peuvent prévoir une clause pénale. Cette clause pénale fixe un montant précis de dommages-intérêts.

L’inexécution de l’obligation par la partie (vendeur ou acheteur) soumise à la clause pénale permet donc à l’autre partie de demander le payement des dommages-intérêts.

Les conditions de validité d’un compromis de vente

Comme tout acte, le compromis de vente peut être caduc s’il ne remplit pas certaines conditions de fond et de forme.

Les conditions de forme du compromis de vente

Le compromis de vente est un acte écrit. Le contenu de cet acte prévoit donc tous les éléments déjà précités. Il est également accompagné des documents concernant le bien objet de la vente ainsi que les documents de diagnostics techniques.

Le compromis de vente peut être un acte sous seing privé ou un acte authentique. Si les deux parties choisissent l’acte sous seing privé, elles peuvent rédiger et signer le compromis de vente entre eux n’importe où et n’importe quand. Cette première option a l’avantage d’être rapide et simple.

L’acte authentique quant à lui, nécessite la présence d’un notaire. L’intervention de cet officier public est intéressante dans la mesure où elle assure plus de sécurité. En d’autres termes, le notaire pourra servir de conseil et apporter des éclaircissements à la partie qui en ressent le besoin.

L’officier public se chargera de vérifier que les informations et les documents nécessaires sont présents.

Cela permet d’éviter la caducité du compromis de vente. Enfin, il pourra également se charger des procédures administratives nécessaires.

À noter également que si la validité du compromis excède 18 mois, l’intervention du notaire est obligatoire.

Le délai de validité d’un compromis de vente

La durée de validité d’un compromis de vente dépendra en principe du délai fixé par les deux parties.

En général, elle s’étendra plus ou moins sur 3 mois. En effet, l’acheteur aura généralement à faire une demande de prêt tandis que le vendeur aura à rassembler tous les documents indispensables à la signature du compromis.

Les 3 mois s’avéreront donc être un délai raisonnable. Ce délai pourra même être prolongé par les deux parties si les clauses suspensives ne se réalisent pas dans les délais prévus.

Cela étant, en cas de paiement en liquide, ce délai peut être inférieur. À noter tout de même que l’acheteur se réserve un délai de rétractation de 10 jours. Il aura alors la possibilité de se retirer sans avoir à apporter un quelconque justificatif et donc sans risquer de voir sa responsabilité engagée.

Bien évidemment, si les clauses suspensives ne se réalisent pas et que le compromis de vente arrive à terme, le bien pourra être acheté par un autre acquéreur.

Les conditions de fond

Étant donné qu’on a ici affaire à un acte synallagmatique, le compromis de vente est soumis aux conditions de validité d’un contrat : consentement non vicié des deux parties, capacité de contracter, objet du contrat certain et licite et enfin, cause licite.

La valeur juridique d’un compromis de vente

Compte tenu de tous les éléments précités, le compromis de vente est un acte lourd de conséquences. L’acheteur et le vendeur ne doivent donc le signer qu’après mûre réflexion. Si l’une des 2 parties ne respecte pas le compromis de vente sans motif valable, sa responsabilité sera engagée.

Il pourra être tenu de payer des dommages-intérêts à hauteur de la somme prévue par la clause pénale déjà mentionnée en haut.

Et comme susmentionné, si la réalisation des conditions suspensives est impossible, le compromis n’aura plus d’effet. Il est également possible à l’acheteur de se défaire du compromis de vente dans les délais de 10 jours à compter de la signature de l’acte.

Enfin, puisqu’il s’agit ici d’un acte synallagmatique, un commun accord des deux parties pourra également dissoudre le compromis de vente ainsi que les droits et obligations qui en découlent.

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