Le compromis de vente est une étape clé. Avant la conclusion d’un contrat de vente, les parties contractantes passent par différentes phases. L’acheteur et le vendeur entrent en contact. Le premier s’informe sur les caractéristiques du bien, le second fournit avec bonne foi les informations permettant à l’acheteur de prendre une décision bien éclairée.
Durant cette étape, il est conseillé pour l’acheteur de s’appuyer sur un expert pour obtenir des informations plus précises. Ensuite, les deux parties entrent dans la phase de négociation. Cette négociation peut alors aboutir à une offre d’achat, à une promesse de vente.
Ces éléments entrent dans ce qu’on appelle l’avant-contrat. Dans cet article, nous allons nous focaliser sur l'acte de vente définitive.
Sommaire
En quoi consiste le compromis de vente et quel en est l’intérêt ?
Il est généralement indispensable lors de l’achat ou de la vente d’un bien d’une valeur plus ou moins importante. C’est le cas notamment de l’achat ou vente d’un bien immobilier. Il est déterminant dans la conclusion définitive du contrat.
Il est peut-être utilisé dans le cadre de différentes transactions immobilières, par exemple :- la vente d'une maison
- la vente d'un appartement
- la vente d'un immeuble à rénover
Il est toutefois interdit lors d'une vente en VEFA
L’avant-contrat : une phase clé d’un contrat de vente
Comme son nom l’indique, l’avant-contrat est une étape qui précède la conclusion définitive d’un contrat. Même si l’avant-contrat n’est pas obligatoire et systématique, les deux parties ont tout intérêt à le prendre en compte.
En effet, il s’agit ici d’une phase de préparation qui garantit le bon déroulement de la conclusion du contrat en question. En plus, il s’agit aussi d’une garantie pour l’une voire pour les deux parties, que le contrat va réellement avoir lui. Car oui, on verra ultérieurement que le non-respect de l’avant-contrat peut engager la responsabilité de la partie défaillante.
De manière générale, il existe 3 types d’avant-contrats : la promesse unilatérale de vente, la promesse unilatérale d’achat et enfin, le compromis de vente. Dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acheteur. S’agissant de la promesse unilatérale d’achat, c’est l’inverse : le futur acquéreur s’engage à acheter le bien du vendeur.
Et enfin, dans le cadre de la vente immobilière, les deux parties vont s’engager mutuellement. Chacun de ces 3 types d’avant-contrats a donc leurs effets et portées respectifs. Néanmoins, le compromis de vente reste le plus avantageux pour les contractants.
Le compromis de vente : promesse synallagmatique d’achat et de vente
Qui dit synallagmatique, dit engagement et obligation réciproque. Ainsi, dans le cadre du promesse synallagmatique de vente, le futur acquéreur s’engage à acheter le bien ultérieurement, tandis que le vendeur s’engage à céder.
Voici un exemple de modèle de compromis de vente :
La raison d’être du compromis de vente
Outre ceux déjà précités, l’une des principales raisons est que certaines conditions sont nécessaires à la conclusion du contrat de vente ne sont pas encore remplies.
C’est le cas notamment lorsque l’acheteur n’a pas encore les fonds nécessaires, lorsque le vendeur n’a pas encore les documents nécessaires à la conclusion du contrat de vente ou encore, lorsque le bien est encore sujet à un droit de préemption…
Ainsi, le contenu du document est un peu plus complexe que cet engagement réciproque.
Le contenu du contrat de vente
Il comprend notamment le descriptif et toutes les informations liées au bien sujet à la vente. Il comprend également le prix fixé par les 2 parties, la date de disponibilité du bien, le délai de rétractation accordé à l’acquéreur, le délai de validité du compromis, les clauses suspensives de l’exécution des obligations (délai d’obtention de prêt pour l’acheteur, délai de réunion des documents nécessaires et expiration du droit de préemption pour le vendeur…).
Il est même possible pour l’acquéreur de verser une avance d’environ 5 à 10% du prix du bien.
Pour que l’acheteur ou le vendeur respecte réellement le l'acte de vente, les deux parties peuvent prévoir une clause pénale. Cette clause pénale fixe un montant précis de dommages-intérêts.
L’inexécution de l’obligation par la partie (vendeur ou acheteur) soumise à la clause pénale permet donc à l’autre partie de demander le payement des dommages-intérêts.
Les conditions de validité d’un compromis de vente
Comme tout acte, il peut être caduc s’il ne remplit pas certaines conditions de fond et de forme.
Les conditions de forme du compromis de vente
Une promesse de vente est un acte écrit. Le contenu de cet acte prévoit donc tous les éléments déjà précités. Il est également accompagné des documents concernant le bien objet de la vente ainsi que les documents de diagnostics techniques.
Un acte sous seing privé ou un acte authentique. Si les deux parties choisissent l’acte sous seing privé, elles peuvent rédiger et signer une promesse de vente entre eux n’importe où et n’importe quand. Cette première option a l’avantage d’être rapide et simple.
L’acte authentique quant à lui, nécessite la présence d’un notaire. L’intervention de cet officier public est intéressante dans la mesure où elle assure plus de sécurité. En d’autres termes, le notaire pourra servir de conseil et apporter des éclaircissements à la partie qui en ressent le besoin.
L’officier public se chargera de vérifier que les informations et les documents nécessaires sont présents.
Cela permet d’éviter la caducité du document rédigé par le notaire. Enfin, il pourra également se charger des procédures administratives nécessaires.
À noter également que si la validité du compromis excède 18 mois, l’intervention du notaire est obligatoire.
Le délai de validité d’un compromis de vente
La durée de validité dépendra en principe du délai fixé par les deux parties.
En général, elle s’étendra plus ou moins sur 3 mois. En effet, l’acheteur aura généralement à faire une demande de prêt tandis que le vendeur aura à rassembler tous les documents indispensables à la signature du compromis.
Les 3 mois s’avéreront donc être un délai raisonnable. Ce délai pourra même être prolongé par les deux parties si les clauses suspensives ne se réalisent pas dans les délais prévus.
Cela étant, en cas de paiement en liquide, ce délai peut être inférieur. À noter tout de même que l’acheteur se réserve un délai de rétractation de 10 jours. Il aura alors la possibilité de se retirer sans avoir à apporter un quelconque justificatif et donc sans risquer de voir sa responsabilité engagée.
Bien évidemment, si les clauses suspensives ne se réalisent pas et qu'il arrive à terme, le bien pourra être acheté par un autre acquéreur.
Les conditions de fond
Étant donné qu’on a ici affaire à un acte synallagmatique, le compromis de vente est soumis aux conditions de validité d’un contrat : consentement non vicié des deux parties, capacité de contracter, objet du contrat certain et licite et enfin, cause licite.
La valeur juridique d’un compromis de vente
Compte tenu de tous les éléments précités, la promesse de vente est un acte lourd de conséquences. L’acheteur et le vendeur ne doivent donc le signer qu’après mûre réflexion. Si l’une des 2 parties ne respecte pas la promesse de vente sans motif valable, sa responsabilité sera engagée.
Il pourra être tenu de payer des dommages-intérêts à hauteur de la somme prévue par la clause pénale déjà mentionnée en haut.
Et comme susmentionné, si la réalisation des conditions suspensives est impossible, le compromis n’aura plus d’effet. Il est également possible à l’acheteur de se défaire de l'avant contrat de vente avec les condition suspensive ou avec le délais de 10 jours à compter de la signature de l’acte.
Enfin, puisqu’il s’agit ici d’un acte synallagmatique, un commun accord des deux parties pourra également dissoudre le document établis par le notaire ainsi que les droits et obligations qui en découlent.
Comment annuler un compromis de vente ?
L'acheteur peut se rétracter de la vente durant le délai de rétractation. Il lui suffit pour cela de rédiger une lettre d'annulation du compromis de vente.Le délai de rétractation d'un avant-contrat :
La loi prévoit que l'acquéreur à délai de rétractation de 10 jours à compter de la date du compromis de vente signé devant le notaire pour annuler la vente. Pendant le délai des 10 jours, l'acheteur n'a pas besoin de se justifier auprès du vendeur, ni à payer des frais supplémentaires auprès du propriétaire. Il doit néanmoins notifier le vendeur par une lettre recommandée avec AR (accusé de réception). Si l'acte de vente devient caduc pendant la période de rétractation, alors le dépôt de garantie est entièrement remboursé sous 21 jours.
Si l'acheteur se rétracte au-delà du délai imparti, il devra payer des pénalités d'annulation de compromis de vente.Les clauses suspensives de l'acte authentique :
Les conditions suspensives permettent de prévoir la nullité de l'avant-contrat si certains éléments surviennent dans un délai convenu et avant la signature de l'acte de vente. Stipulé dans le contrat de vente de commun accord, cela peut remettre en cause l'acte authentique au-delà des 10 jours de rétractation : la signature de l'acte est alors nul et non avenu.
La clause suspensive d'obtention de prêt :
- La loi Scrivener II du 13 juillet 1979 oblige que toute promesse unilatérale de vente doit comporter cette clause dès que le bien et financé à l'aide d'un crédit immobilier. Si l'acquéreur n'obtient pas de financement auprès des banques, il doit apporter une preuve afin de rompre le contrat de vente et de ce fait la vente immobilière sera caduque.
Si toutefois, l'acheteur décide de refuser une offre de crédit de l'organisme bancaire, alors les conditions relatives au prêt mentionnées dans l'acte de vente sont respectées, il ne peut utiliser cette clause. Le propriétaire du bien peut alors rejeter l'annulation de la promesse de vente et mener une action en justice afin d'obtenir des dommages et intérêts.
Les autres clauses :
La purge du doit de préemption des communes et les autorisations règlementaires compte tenu de l'activité peuvent être des conditions suspensives stipulé dans le contrat de vente.
Les indemnités pour annulation d'un compromis :
Si l'acquéreur décide de rejeter la transaction alors que tout les clauses sont respectés, le vendeur peut l'y contraindre par voie de justice et exiger des dommages et intérêts. L'indemnités peut varié de 5% à 10% du prix de vente en guise d'indemnités d'annulation. Le tribunal de grande instance demeure compétent et peut saisir pour faire valoir ce droit, en cas de refus.
Comment payer un acompte compromis de vente ?
En cas de compromis de vente signé par acte authentique, devant un notaire spécialisé dans le droit de l'immobilier, l'acompte est versé au notaire (et non pas au propriétaire du bien) par virement bancaire, afin de le bloquer sur un compte jusqu'à la signature de l'acte définitif. Cette règle s'applique aux maisons, appartements, terrains, commerces, etc...