Promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives !

promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives

Promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives : le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, représente l'accord mutuel des parties en vue de conclure le contrat définitif de vente.

Cette promesse engage à la fois l'acheteur et le vendeur et constitue une étape essentielle avant la finalisation de la vente.

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Sommaire

Qu’est-ce que la promesse synallagmatique de vente ? 🧐

La promesse synallagmatique de vente est un contrat engageant réciproquement l'acheteur et le vendeur d'un bien immobilier à respecter leurs obligations. Ce contrat comprend tous les éléments essentiels d'une vente, tels que :

  • les caractéristiques du bien,
  • son prix.

Bien qu'elle soit communément appelée compromis de vente, la promesse synallagmatique ne se limite pas uniquement à la vente. En effet, ce type de contrat peut aussi concerner d'autres situations telles :

  • qu'une embauche,
  • une location,
  • ou une cession de droits sociaux.

Dans ce contrat, le vendeur s'engage à céder son bien, tandis que l'acheteur promet de l'acheter. Le vendeur devient ainsi le promettant, et l'acheteur le bénéficiaire. Ce contrat est généralement signé environ trois mois avant la conclusion de l'acte de vente maison définitif. L'acte de vente final reprend l'ensemble des conditions de vente établies dans la promesse synallagmatique.

Lorsqu'elles signent la promesse synallagmatique conformément au Code civil, les parties expriment leur consentement à conclure le contrat définitif. Il peut être difficile de distinguer ces deux contrats en raison de leurs similitudes en termes de contenu.

ℹ️ Bon à savoir : en effet, la promesse de vente équivaut à une vente lorsque les parties s'accordent sur la valeur du bien.

👉 Vous retrouverez ici un article sur la promesse de vente maison.

Cependant, il est important de faire une distinction entre ces deux contrats en raison de leurs effets juridiques. Pour une vente immobilière, un acte notarié est nécessaire pour officialiser la transaction. Mais il ne constitue pas une condition essentielle de formation de la vente. Avant cet acte définitif, un acte sous-seing privé, à savoir la promesse synallagmatique, est établi pour détailler les conditions de la vente.

Selon la jurisprudence, la promesse de vente ne doit pas imposer aux parties une obligation absolue de vendre et d'acheter. Mais plutôt une obligation de le faire sous peine de dommages et intérêts. Cela signifie que les parties sont tenues de se présenter chez le notaire pour conclure la promesse synallagmatique. En cas de non-respect de cette obligation, la partie défaillante s'expose à des dommages et intérêts.

Dans cette situation, l'acte sous-seing privé de promesse de vente a la même valeur qu'une vente. En cas de litige, le juge peut donc se baser sur ce principe pour rendre sa décision.

promesse synallagmatique vente

Promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives : quel est son contenu ? 📃

Le contenu de chaque promesse synallagmatique de vente varie en fonction de la nature du contrat et des clauses convenues entre les parties.

Selon l'article 1589 du Code civil français, ce contrat est considéré comme une vente. Il implique un engagement réciproque des parties sur le bien et son prix.
"La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.
La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte." - Article 1589 du code civil

En plus des éléments exigés par la loi, une promesse synallagmatique doit notamment inclure :

  • L'identification de l'acheteur et du vendeur ;
  • La capacité juridique des parties ;
  • Le prix définitif de vente du bien ;
  • Les diagnostics immobiliers requis ;
  • Le délai de rétractation ;
  • Le délai de réitération ;
  • Le dépôt de garantie ou séquestre ;
  • Les conditions suspensives ;
  • Les clauses pénales ;
  • Les modalités de paiement ;
  • Les droits et obligations des parties ;
  • La condition suspensive de prêt ;
  • Le versement d'une indemnité.
ℹ️ Bon à savoir : outre ces mentions, des clauses spécifiques peuvent être ajoutées à l'acte, telles que :
  • celles relatives à la commission de l'agent immobilier,
  • aux frais administratifs,
  • ou aux frais de notaire.

contenu d'une promesse synallagmatique de vente

Quels sont les effets de la promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives ? 🤔

Elle engage définitivement les parties. Même si le prix n'a pas encore été versé par l'acquéreur au vendeur, la propriété du bien est transférée au bénéficiaire. Ainsi:

  1. l'acquéreur devient à la fois propriétaire et débiteur,
  2. le vendeur est tenu de livrer le bien à son nouveau propriétaire.

Cependant, le vendeur peut retarder le transfert de propriété jusqu'à la signature du contrat définitif de vente et le paiement du prix. La jurisprudence considère que le transfert de propriété à l'acquéreur n'entrave pas la vente tant que les parties sont consentantes dès la conclusion de la promesse synallagmatique.

La promesse synallagmatique vaut vente, même si les effets du contrat sont différés jusqu'à la signature du contrat définitif de vente ou le paiement du prix au vendeur. Un délai de rétractation de 10 jours est accordé à l'acheteur après la signature de ce contrat. Pendant ce délai, l'acheteur peut renoncer à l'acquisition du bien sans avoir à justifier sa rétractation par rapport à la promesse synallagmatique de vente.

Le juge peut rejeter une demande de réalisation de cette promesse de vente après constat de la formalité de l'acte notarié engageant le vendeur et l'acheteur à une convention définitive d'achat et de vente. Cet acte authentique peut servir :

  • soit de condition préalable à la vente avant le contrat définitif,
  • soit de modalité visant à retarder les effets du contrat.

En cas de défaillance de l'une des parties, l'autre partie peut exiger l'exécution forcée de la promesse de vente ou réclamer des dommages et intérêts. Selon le Code civil, la promesse synallagmatique de vente est accompagnée d'une clause pénale similaire à celle du compromis de vente. Le dépôt de garantie est remis au vendeur si l'acheteur se rétracte au-delà du délai légal ou en cas de non-respect des conditions suspensives.

Une fois la promesse synallagmatique conclue, le vendeur n'est plus autorisé à vendre le bien à un tiers. Il ne peut exiger le paiement du prix à l'acquéreur en cas de défaillance. Toutefois, il est risqué de remettre le bien à l'acquéreur tant qu'il n'a pas rempli ses obligations. Ce qui justifie l'obligation pour l'acquéreur de verser une somme importante au vendeur en cas de rétractation.

délai de rétractation

Quel est le délai de rétractation et l’acompte à verser ?

Le délai de rétractation

Après la signature d'une promesse synallagmatique de vente, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation. Ce délai, d'une durée de dix jours incompressibles, lui permet de revenir sur son engagement en envoyant une lettre recommandée avec avis de réception. Il est important de souligner que ce délai de rétractation s'applique aussi bien aux logements neufs qu'aux logements anciens.

En cas de rétractation, toutes les sommes versées par l'acheteur doivent lui être restituées. Ce délai de rétractation débute à partir du lendemain de la remise en main propre ou de la signature de l'acte de promesse synallagmatique de vente.

Il est à noter que ce délai s'applique uniquement :

  • au compromis de vente ayant une valeur authentique,
  • ou à la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception de l'avant-contrat établi sous forme d'acte sous-seing privé.
Exemple : si la promesse synallagmatique a été présentée le 13 du mois, le délai de rétractation commence à courir le 14 et se termine le 23 à minuit.

Les acomptes liés à la promesse synallagmatique

En général, les parties peuvent convenir de stipuler des acomptes dans une promesse synallagmatique de vente, que ce soit dans le cadre :

  • d'une vente,
  • d'un fonds de commerce,
  • ou d'un bail (par exemple, dans une promesse de bail rural ou une promesse de bail rural environnemental).

Ces acomptes peuvent être sous la forme d'une clause de dédit ou d'un dépôt de garantie.

Le versement des acomptes se fait généralement par virement bancaire lorsque le montant dépasse 3 000 €. Ces acomptes sont nécessaires pour :

  • prouver la solvabilité de l'acheteur,
  • garantir la sécurité financière du vendeur.

Ils renforcent l'engagement des parties et sont déduits du prix total du bien au moment de la conclusion de la vente. Il est important de noter que le versement d'un acompte dans le cadre d'une promesse synallagmatique de vente n'est pas obligatoire.

La clause de dédit

La clause de dédit permet à l'acheteur de renoncer à l'achat en laissant une somme convenue à l'avance au vendeur. Cette clause se distingue de la clause pénale, qui prévoit le versement d'une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires en cas de refus de signer la vente. La clause de dédit est facultative et offre à l'acheteur la possibilité de se rétracter, sans que le vendeur puisse le contraindre à signer l'acte définitif de vente.

ℹ️ Bon à savoir : le versement d'un dédit ne sanctionne pas l'inexécution du contrat, contrairement aux clauses pénales qui protègent le créancier, notamment le promettant. Les clauses pénales permettent à ce dernier d'exiger de son débiteur l'exécution de son engagement ou le versement d'une indemnité forfaitaire convenue.

Le dépôt de garantie

En cas de rétractation de l'acheteur, par exemple, le versement d'un dépôt de garantie est obligatoire, quel que soit le motif de la rétractation. L'acheteur doit verser un dépôt de garantie, dont le montant peut être inférieur à celui de la clause pénale, généralement entre 5 et 10 % du prix de vente. Le notaire se charge de la séquestration de cette somme et de son imputation sur le prix de vente lors de sa fixation.

Lorsque le délai de rétractation est dépassé, la promesse synallagmatique peut prévoir le remboursement de l'acheteur en fonction d'une clause suspensive spécifiée dans le contrat.

Exemple : si l'obtention d'un prêt immobilier par la banque n'est pas validée, sous réserve d'une preuve de la démarche sérieuse de l'acheteur.

Le dépôt de garantie peut également être restitué en cas d'exercice du droit de préemption sur le bien.

En outre, le dépôt de garantie peut être remboursé en cas de constatation d'un vice de consentement lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente. Le paiement de dommages et intérêts à l'acheteur peut également être imposé en cas de non-respect des obligations de parfaites informations de la part du vendeur. Dans ce cas, il peut être nécessaire de recourir à une action en justice.

depôt de garantie

Pourquoi signer une promesse synallagmatique de vente ?

Avantages
Engagement réciproque La promesse synallagmatique engage à la fois l'acheteur et le vendeur. Assurant ainsi une meilleure sécurité juridique pour les deux parties.
Fixation des conditions La promesse synallagmatique permet de fixer les conditions de la vente, telles que le prix, les délais, les conditions suspensives, etc. Ce qui clarifie les attentes et évite les malentendus ultérieurs.
Possibilité de rétractation L'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours après la signature de la promesse synallagmatique. Cela lui permet de revenir sur son engagement en cas de besoin.
Validation du prêt immobilier La promesse synallagmatique est souvent signée pour permettre à l'acheteur de valider son prêt immobilier pendant le délai de rétractation.
Renforcement de l'engagement Le versement d'acomptes ou d'un dépôt de garantie renforce l'engagement des parties et démontre la solvabilité de l'acheteur.
Inconvénients
Engagement précoce La signature d'une promesse synallagmatique engage les parties avant la vente définitive. Ce qui peut poser un risque si les conditions ne sont pas remplies ou si l'une des parties se rétracte après la période de rétractation.
Coûts supplémentaires La signature d'une promesse synallagmatique peut entraîner des frais notariés et le versement d'acomptes ou d'un dépôt de garantie, ce qui peut représenter une charge financière supplémentaire.
Complexité juridique La promesse synallagmatique peut impliquer des termes juridiques complexes et nécessite souvent l'intervention d'un notaire pour sa rédaction. Ce qui peut entraîner des complications administratives.
Restriction de vente Une fois la promesse synallagmatique signée, le vendeur ne peut pas vendre le bien à un tiers. Ce qui peut limiter ses options en cas de désistement de l'acheteur.

Quand signer une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives ?

Pour la vente d'un bien immobilier :

La vente d'un bien immobilier commence généralement par la signature d'un avant-contrat, qui est souvent une promesse synallagmatique. Ce type de contrat peut également être utilisé dans le cas de la vente d'un fonds de commerce. La promesse synallagmatique établit les accords entre les parties concernant les éléments nécessaires à la rédaction de l'acte définitif de vente par le notaire.

La signature d'une promesse synallagmatique est souvent motivée par la nécessité pour l'acheteur de valider son prêt immobilier. C'est pourquoi un délai de rétractation de 10 jours lui est accordé, correspondant généralement à la durée d'attente pour la validation du prêt. Dans ce cas, l'exécution de la promesse de vente est fréquemment suspendue jusqu'à la réalisation de cette condition et le paiement.

L'engagement ferme et définitif est souvent recherché tant par le vendeur que par l'acheteur. Ainsi, la promesse synallagmatique reste valable même dans certaines circonstances, comme le décès d'une des parties. Dans cette situation, la famille de l'acheteur est tenue de verser une certaine somme au vendeur en compensation de la renonciation à l'achat. Le vendeur peut alors librement revendre son bien à un tiers.

Forme d'assurance avec une possibilité d'exécution forcée :

Il convient de noter que la promesse synallagmatique va au-delà d'une simple promesse, car elle est considérée comme un compromis entre les parties. En effet, la signature d'un tel contrat suppose la possibilité :

  • d'une exécution forcée par le biais d'une action en justice,
  • ainsi que le versement de dommages et intérêts en cas de non-respect de l'engagement.
ℹ️ Bon à savoir : la publication et l'enregistrement de la promesse synallagmatique de vente ne sont pas obligatoires, à l'exception peut-être de sa publication à la conservation des hypothèques.

Exemple : Monsieur Dupont souhaite vendre sa maison, et Madame Martin est intéressée par l'acquisition de ce bien immobilier. Ils décident de procéder à la signature d'une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives. Lors de la signature de la promesse synallagmatique, Monsieur Dupont et Madame Martin s'engagent réciproquement à conclure le contrat définitif de vente de la maison. Toutes les conditions de vente sont fixées dans cette promesse, notamment le prix, les délais, les conditions suspensives, etc. Cette promesse synallagmatique offre à Madame Martin un délai de rétractation de 10 jours, pendant lesquels elle peut revenir sur son engagement si besoin. Cela lui permet de valider son prêt immobilier pendant cette période. Pendant ce délai, Monsieur Dupont s'abstient de proposer la maison à d'autres acquéreurs. En signant cette promesse synallagmatique, Monsieur Dupont et Madame Martin renforcent leur engagement envers la vente. Afin de garantir cet engagement, Madame Martin verse un dépôt de garantie à Monsieur Dupont, qui sera déduit du prix de vente si la vente est réalisée. En cas de renoncement à l'achat, Monsieur Dupont conserve cette somme à titre de dédommagement. Il est important de souligner que la promesse synallagmatique doit être enregistrée auprès des services fiscaux. Cela permet de valider légalement cet avant-contrat et de respecter les obligations en matière d'enregistrement et de formalités.

Quelles sont les différences et points communs entre la promesse synallagmatique de vente et la promesse unilatérale de vente ?

Qu'est-ce que la promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente est un acte par lequel le vendeur s'engage exclusivement envers un candidat acheteur à lui vendre son bien. Contrairement à la promesse synallagmatique de vente, le bénéficiaire de la promesse unilatérale a le choix d'acheter ou non le bien proposé. Le vendeur ne peut pas proposer le bien à d'autres acquéreurs pendant la durée de l'option accordée au bénéficiaire.

Lors de la conclusion de la promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire doit verser une indemnité d'immobilisation équivalente à 10% du prix de vente au vendeur. Si le bénéficiaire décide d'acheter le bien, cette somme est déduite du prix total. En cas de renoncement à l'achat, le vendeur conserve l'indemnité à titre de dédommagement.

définition promesse unilatérale

Quels sont les points communs ?

Tout comme la promesse synallagmatique de vente, la promesse unilatérale de vente est soumise à la possibilité légale de rétractation dans un délai de 7 jours à compter de la réception de la lettre notifiant l'acte. Les deux formes d'avant-contrat incluent également des conditions suspensives qui peuvent rendre le contrat nul dans certaines circonstances avant la vente définitive.

Bien qu'il soit possible pour les parties d'écrire elles-mêmes le contrat d'avant-vente en utilisant des modèles disponibles en ligne, il est recommandé de confier cette tâche à un professionnel. Les frais de rédaction de la promesse synallagmatique de vente sont généralement inclus dans la commission de l'agent immobilier ou les honoraires du notaire qui accompagne et signe la vente définitive.

Dans tous les cas, qu'il s'agisse d'une promesse synallagmatique ou unilatérale de vente, il est préférable de faire appel à un notaire ou à un avocat pour comprendre la complexité des clauses du contrat. Les clauses suspensives et les délais pour obtenir un prêt peuvent être difficiles à gérer. En particulier si le vendeur ou l'acheteur décide de s'occuper seul des démarches administratives liées.

Quelles sont les différences ?

Voici les différences entre la promesse synallagmatique de vente et la promesse unilatérale de vente :

Engagement des parties Promesse synallagmatique de vente Promesse unilatérale de vente
Les parties s'engagent à conclure le contrat définitif de vente ✔️
Seul le vendeur s'engage envers un candidat acheteur ✔️
Option d'achat
Aucune option d'achat n'est prévue ✔️
Le bénéficiaire a l'option d'acheter le bien ✔️
Rétractation
Délai de rétractation de 10 jours après la signature de la promesse ✔️
Droit de rétractation de 7 jours après réception de la lettre notifiant l'acte ✔️
Indemnité d'immobilisation
Aucune indemnité d'immobilisation n'est requise ✔️
Le bénéficiaire verse une indemnité d'immobilisation ✔️
Enregistrement et formalités
Doit être enregistrée auprès des services fiscaux ✔️ ✔️
Exige le paiement des droits d'enregistrement ✔️

🤓 Ce qu'il faut retenir :
  • La promesse synallagmatique de vente est un contrat engageant l'acheteur et le vendeur d'un bien immobilier à respecter leurs obligations.
  • Il peut également être utilisé dans d'autres situations telles qu'une embauche, une location ou une cession de droits sociaux.
  • Le vendeur s'engage à céder son bien, tandis que l'acheteur promet de l'acheter.
  • La promesse synallagmatique est généralement signée environ trois mois avant la conclusion de l'acte de vente définitif.
  • Elle est généralement signée au début du processus de vente d'un bien immobilier, souvent pour permettre à l'acheteur de valider son prêt immobilier pendant le délai de rétractation.
  • Elle peut être exécutée de manière forcée par le biais d'une action en justice en cas de non-respect de l'engagement.

Merci pour votre lecture 💚

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