Dans le processus d'acquisition immobilière, la conclusion du compromis de vente ou pré-contrat représente une étape primordiale précédant la signature de l'acte définitif. Les parties acheteur et vendeur s'engagent à mener la transaction à son terme, sauf en cas d'impossibilité due à la non-réalisation d'une condition suspensive stipulée dans le contrat.
C'est pourquoi il est crucial que la rédaction des conditions suspensives soit limpide et exhaustive.
Sommaire
Qu'est-ce qu'une clause suspensive ?
D'abord la signature d'un avant-contrat
Il y a deux moments clés qui marquent la conclusion d'une transaction immobilière. La première étape consiste en la signature d'un avant-contrat, soit directement entre les parties (sous seing privé), soit en présence d'un notaire.
Ensuite, la signature du compromis de vente
C'est lors de la signature de ce compromis de vente entre les particuliers que peuvent être incluses des "clauses suspensives", définies librement par les parties, d'un commun accord.
Ces clauses permettent de subordonner la réalisation définitive de la vente à la réalisation ou non de certains événements définis et limités dans le temps. Ces événements peuvent être de divers types :
- obtention d'un crédit,
- d'un permis de construire,
- etc.
Ils peuvent se produire entre la signature de l'avant-contrat et celle de l'acte définitif.
Certains préfèrent rédiger par eux-mêmes le compromis de vente selon un modèle.
Les principales clauses suspensives
Condition de l'obtention du permis de construire
La finalisation de la vente peut être subordonnée à l'acquisition d'un permis de construire. Le délai mentionné doit être adéquat afin de permettre à l'acheteur de recevoir l'approbation de l'autorité compétente.
À la soumission du dossier, ladite autorité dispose de deux mois pour traiter une demande de permis de construire pour une maison individuelle.
En cas de non-obtention du permis par l'acheteur, la clause suspensive n'étant pas satisfaite, la vente peut être annulée sans frais supplémentaires.
L'obtention d'un prêt
Dans la grande majorité des situations, les acheteurs ont recours à un prêt bancaire pour financer leur projet immobilier. Ce recours à l'emprunt est inscrit dans la promesse synallagmatique en tant que condition suspensive principale.
Ce document fournit des détails sur le financement de l'acquisition :
- le montant total à financer (prix de vente, frais de notaire prévus, frais de courtage éventuels),
- les revenus mensuels de l'acheteur,
- les caractéristiques du prêt (montant demandé, taux d'intérêt maximal, durée),
- ainsi que les institutions financières sollicitées. Le délai habituellement accordé est de deux mois.
Si, pendant cette période, l'acheteur ne parvient pas à obtenir un financement aux conditions mentionnées et peut fournir la preuve d'au moins deux refus de crédit, il a le droit de se rétracter du compromis de vente. Cela sans encourir de pénalité.
Il est également possible de signer le compromis de vente avant d'avoir l'accord de la banque. Cette opération comporte des risques qu'il faut envisager.
Dans le cadre de travaux
La prévision d'une condition suspensive liée à la réalisation de travaux par le vendeur est envisageable. Il convient alors de spécifier avec précision la nature des travaux ainsi que les bâtiments ou pièces concernés.
Projet de vente d'un autre bien
Avant d'envisager votre prochaine acquisition immobilière, la vente de votre propriété actuelle peut s'avérer nécessaire. Dans ce cas, veillez à stipuler cette condition suspensive.
Si votre bien ne trouve pas preneur, vous pourrez alors vous appuyer sur cette clause pour constater l'échec de la vente avec l'aide d'un notaire ou d'un agent immobilier, et ainsi annuler votre projet d'achat.
Pour une protection optimale, il est conseillé de fixer un délai suffisamment confortable afin de finaliser la vente en toute sérénité. Ainsi que d'établir un prix minimum.
Une absence de servitude
Le notaire vérifiera l'absence de servitudes telles que :
- celles d'urbanisme,
- d'utilité publique,
- de voisinage,
- ou de droit de passage lors de la préparation de l'acte définitif.
Ces servitudes, si elles rendent le bien immobilier "impropre à sa destination normalement prévisible", peuvent constituer un motif de rétractation pour l'acheteur. Elles sont soumises à une condition suspensive généralement incluse dans tout compromis de vente.
Droit de préemption de la collectivité territoriale
Dans le cadre de l'aménagement public, une commune a la possibilité d'exercer son droit de préemption sur une propriété immobilière et de se substituer à l'acheteur. Le notaire sera chargé d'entreprendre les démarches requises afin de vérifier que la collectivité locale n'a aucun intérêt pour ladite propriété.
Réalisation des diagnostics immobiliers
Certains diagnostics indispensables tels que :
- la détection de plomb et d'amiante pour les édifices anciens,
- ainsi que l'évaluation de la performance énergétique... doivent être effectués par le vendeur généralement avant la conclusion du compromis de vente, et obligatoirement avant sa finalisation.
En l'absence de ces diagnostics lors de la phase préliminaire, il est vivement conseillé de les inclure comme une condition suspensive, en garantissant leur présentation et leur conformité.
Supposons que dans notre exemple, la clause stipule que l'achat est conditionné à ce que l'acheteur obtienne un prêt immobilier dans un délai de 60 jours après la signature du compromis. Malgré ses efforts, l'acheteur n'arrive pas à obtenir l'approbation du prêt en raison de conditions économiques défavorables et de restrictions bancaires plus sévères. Grâce à cette clause suspensive, l'acheteur peut légitimement annuler de la transaction sans pénalités financières, car la condition de financement n'a pas été remplie.
Cet exemple illustre l'importance des clauses suspensives dans un compromis de vente. Elles offrent une sécurité juridique en permettant à l'acheteur de ne pas être engagé par un contrat qui dépend de facteurs hors de son contrôle, comme l'approbation d'un prêt bancaire.
La rédaction des clauses suspensives
Faire appel à un professionnel
En raison de leur importance, il est recommandé de rédiger avec soin les clauses suspensives d'un compromis de vente. Vous avez la possibilité de le rédiger vous-même ou de recourir à un professionnel (notaire, avocat, agent immobilier) pour garantir la sécurité de votre projet.
En effet, un notaire peut fournir son expertise pour vous guider et élaborer des clauses qui vous sont favorables. À cet égard, chaque partie (acquéreur et vendeur) a intérêt à faire appel à son propre notaire.
En tant qu'acheteur
Si vous êtes un acheteur, veillez à ne pas imposer des conditions excessivement restrictives. Bien qu'elles puissent vous protéger financièrement, elles risquent également de vous priver de l'opportunité de conclure la vente.
D'un autre côté, évitez également d'établir des conditions trop permissives qui pourraient ne pas vous convenir et que vous seriez contraint de respecter si l'achat se concrétise.
L'essentiel étant de ne pas regretter d'avoir signé un compromis de vente et d'en tirer le meilleur.
En tant que vendeur
Si vous exercez une activité de vente, il est probable que vous cherchiez à intégrer une clause aussi peu contraignante que possible afin de ne pas entraver la transaction.
Cependant, veillez à ce que les conditions demeurent réalistes et cohérentes compte tenu du marché et de la situation de votre acheteur. Dans tous les cas, il vous sera possible de passer par un avenant au compromis de vente pour modifier les termes de l'accord initial.
- Différentes clauses suspensives peuvent permettre de rompre une transaction.
- La clause généralement problématique est l'obtention d'un prêt immobilier permettant l'achat.
- Pour la rédaction d'une clause suspensive, il peut être judicieux de faire appel à un notaire.