Compromis de vente entre particuliers : notaire, seing privé

Compromis de vente entre particuliers. Afin de conclure une transaction immobilière, il existe deux options pour formaliser l'accord. La signature d'un acte authentique ou la signature d'un acte sous seing privé, également connu sous le nom de signature privée. Dans le premier scénario, il est nécessaire de recourir aux services d'un notaire, ce qui entraîne des frais supplémentaires. Dans le second cas, le document peut être rédigé directement par les parties concernées. Soit le vendeur et l'acheteur, éventuellement avec l'assistance d'un professionnel tel qu'un avocat ou un agent immobilier.

Faire un compromis de vente entre particuliers 😉

Rédaction d'un pré-contrat

Une fois qu'un accord est conclu entre l'acheteur et le vendeur en vue d'une transaction immobilière future, ils ont la possibilité de rédiger un précontrat. Il est conforme à l'Article 1589 du Code civil, en présence ou non d'un intermédiaire. Entre la signature de ce contrat et la finalisation de l'acte de vente, l'acheteur potentiel dispose d'un délai pour entreprendre les démarches administratives nécessaires. A savoir, la demande de permis de construire et l'obtention d'un prêt immobilier.

L'essentiel pour parvenir à une convention est que les parties contractantes, juridiquement capables de s'engager, s'accordent sur l'objet et le prix de la transaction immobilière. Le précontrat, en plus de sceller l'engagement entre les deux parties, met en évidence les conditions dans lesquelles la vente de la maison ou de l'appartement sera effectuée.

Document non obligatoire

Bien que le compromis de vente entre particuliers ne soit pas obligatoire, il est vivement recommandé par les professionnels de l'immobilier. En effet, il témoigne de la bonne foi de l'acquéreur. Quoi qu'il en soit, l'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours, qui commence à partir de la réception du précontrat par courrier recommandé avec accusé de réception.

En principe, lors de la signature du document, l'acheteur verse au vendeur une indemnité d'immobilisation, appelée dépôt de garantie. Il correspond à un pourcentage spécifique de la vente, généralement compris entre 5 et 10 % du prix du bien immobilier. Cette somme, déduction faite de l'acompte, sera payée le jour où l'acte de vente définitif sera signé.

Si l'acheteur potentiel se rétracte dans les trois mois suivant la conclusion de la promesse synallagmatique, le vendeur devra restituer l'acompte. De même, si une condition suspensive n'est pas remplie dans les délais impartis, l'acompte sera également restitué.

Qui peut rédiger un compromis de vente ?

Prise en charge du vendeur

Dans certains cas, le vendeur peut prendre l'initiative de rédiger lui-même le document contractuel dans l'espoir de réduire les dépenses associées à la transaction immobilière. Il a également la possibilité de confier cette tâche à une agence immobilière, qui agira en son nom et assurera la rédaction du contrat.

Appel à un notaire

Il est même envisageable que chaque partie, ou seulement l'une d'entre elles, fasse appel à un notaire. Lorsque deux professionnels interviennent auprès des parties concernées, ils se partagent les responsabilités et les missions. L'un peut se charger de la rédaction de l'acte juridique, tandis que l'autre prendra en charge les autres aspects de la transaction.

Cette approche permet une répartition des rôles et des expertises, offrant ainsi une assurance supplémentaire quant à la qualité et à la validité du contrat. Le notaire, en tant qu'officier public, apporte son expertise juridique et veille à ce que le document respecte les normes légales et protège les intérêts des parties impliquées. En revanche, l'agence immobilière peut fournir des connaissances spécifiques du marché et des pratiques immobilières, ce qui peut être bénéfique pour assurer une transaction fluide et efficace.

Quel est le contenu d'un compromis ?

Des droits pour chacune des parties prenantes

Le compromis de vente entre particuliers est régi par les droits personnels des signataires, ainsi que par le droit des créances, qui entre en jeu dans le processus. Par conséquent, le document contractuel qui lie les deux parties doit obligatoirement contenir diverses informations essentielles. Ces informations obligatoires comprennent, mais ne se limitent pas, aux éléments suivants :

Eléments à prendre en compte

• La nature de la transaction, c'est-à-dire la description précise de l'opération immobilière envisagée.
• Les noms, coordonnées et signatures des parties contractantes. Elles permettent d'identifier de manière formelle et juridique les personnes impliquées.
• L'utilisation prévue pour le bien immobilier, afin de spécifier l'objectif ou la destination souhaitée pour la propriété.
• Les détails relatifs à l'acte de vente précédent, le cas échéant. Cela afin de documenter toute transaction antérieure concernant le bien immobilier.
• Les caractéristiques spécifiques de la propriété et de ses annexes, qui fournissent une description détaillée des caractéristiques physiques de la maison ou de l'appartement ainsi que des éventuelles structures accessoires.
• L'emplacement exact de la maison à vendre. Afin de localiser géographiquement le bien immobilier concerné.
• La valeur du bien et les modalités de paiement convenues entre les parties, déterminant ainsi le montant monétaire associé à la transaction et les conditions de règlement.
• L'indemnité d'immobilisation, qui correspond à un montant convenu entre l'acheteur et le vendeur. Elle est versée par l'acheteur au vendeur lors de la signature du contrat pour garantir son engagement.
• Les frais d'enregistrement à payer auprès de l'administration fiscale, qui correspondent aux frais administratifs liés à l'enregistrement de la transaction.
• Les clauses suspensives, qui sont des conditions spécifiques à la réalisation de la vente et qui doivent être satisfaites pour que la transaction puisse se conclure.
• La date à laquelle les lieux seront libérés, indiquant le moment où le vendeur doit quitter la propriété et permettant à l'acheteur de prendre possession du bien.
• Le délai de rétraction et de conclusion définitive du contrat de vente, précisant le laps de temps pendant lequel les parties peuvent se rétracter. Et qui détermine la date limite pour finaliser la transaction.

"Il est fortement recommandé de faire appel à un notaire ou à un avocat spécialisé pour s'assurer que le compromis de vente est rédigé correctement et dans le respect de la législation locale. Cela dit, voici quelques éléments à prendre en compte lors de la rédaction de ce document :

Le compromis doit clairement identifier les parties impliquées (acheteur et vendeur), y compris leurs noms complets et adresses.

Le document doit décrire de manière précise et complète le bien immobilier concerné, y compris son adresse, sa taille, son type (maison, appartement, terrain, etc.). Et éventuellement son numéro de lot si c'est une copropriété.

Le prix convenu pour la propriété doit être clairement indiqué, ainsi que les modalités de paiement.

Ces conditions sont les événements qui, s'ils se produisent, permettront à l'acheteur ou au vendeur de se retirer de l'accord sans pénalités. Il peut s'agir, par exemple, de l'obtention d'un prêt immobilier par l'acheteur.

En France, il est obligatoire de fournir plusieurs diagnostics immobiliers (amiante, plomb, électricité, gaz, performance énergétique, etc.) au moment de la vente. Ces documents doivent être mentionnés dans le compromis de vente.

Il est courant que l'acheteur verse un dépôt de garantie (généralement 10% du prix de vente) au moment de la signature. Ce dépôt sera déduit du prix de vente lors de la finalisation de la vente.

Enfin, la clause pénale doit préciser les pénalités en cas de rétractation de l'une ou l'autre des parties après la période légale de rétractation."

Arthur, expert immobilier depuis 5 ans

Existe-t-il des mentions obligatoires ? 😗

Les mentions relatives aux parties impliquées

Dans le cadre du compromis de vente entre particuliers, il est essentiel de mentionner de manière précise et détaillée les parties contractantes, ainsi que leur statut matrimonial. Le premier paragraphe, intitulé "désignation des parties", doit inclure les noms, prénoms et adresses de chacune des parties. Si l'achat est réalisé en tant que couple, il est également nécessaire d'indiquer la nature de la relation :

• Mariage
• Partenariat civil
• Concubinage

Si le vendeur est une entité juridique telle qu'une SCI (Société Civile Immobilière), une SARL de famille ou une SAS immobilière, il convient de fournir les coordonnées de cette entité ainsi que celles du gérant ou du président.

De plus, il est important de lire attentivement les dispositions concernant l'achat d'un bien immobilier sans être marié. Cela afin de prendre en compte les particularités liées à cette situation.

Les mentions relatives au bien immobilier

Les informations relatives à la description du bien doivent permettre une localisation précise. Ainsi qu'une compréhension complète de ses caractéristiques. Ainsi, il convient d'inclure dans ce paragraphe :

1. L'adresse complète du bien immobilier, comprenant le numéro, le nom de la rue, le code postal et les références cadastrales.
2. L'origine du bien, c'est-à-dire l'indication de la personne ou de l'entité à partir de laquelle il a été acquis (achat, donation, succession).
3. Une description détaillée du logement, comprenant ses annexes telles que le parking, la cave, ainsi que les équipements intégrés tels que la cuisine incorporée ou la piscine.
4. La destination prévue pour le bien, qui dans ce cas serait l'habitation.
5. Toute intervention réalisée sur la structure ou les gros œuvres du bien dans les dix dernières années.

Les clauses suspensives du compromis de vente

Les clauses suspensives du compromis de vente ont pour objectif, comme leur nom l'indique, de conditionner la réalisation effective de la vente à la réalisation de certaines conditions spécifiques.

Parmi ces conditions, l'une d'entre elles est obligatoire : il s'agit de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt immobilier. En tant qu'acheteur, il est nécessaire de préciser que vous avez besoin d'un prêt immobilier pour financer votre acquisition.

Vous devez également spécifier le type de prêt envisagé (prêt amortissable, prêt in fine, crédit relais), le taux d'intérêt et la durée de remboursement maximale souhaités. Ainsi, si vous ne parvenez pas à obtenir un prêt conforme à ces conditions, vous ne serez pas tenu de conclure la vente.

Qu'est-ce qu'un compromis de vente sous seing privé ?

Un document juridique de vente

L'acte sous seing privé, également connu sous le nom d'acte sous signature privée, est un document juridique qui est rédigé par des personnes qui ne sont pas des officiers publics (les notaires, greffiers, huissiers... étant des officiers publics).

En substance, un acte sous seing privé peut être rédigé par les entités suivantes :

• Un professionnel tel qu'un avocat ou un agent immobilier, qui agit en qualité de rédacteur de l'acte.
• Des particuliers, tels que le vendeur ou l'acheteur du bien immobilier. Dans ce cas, on parle d'un compromis de vente entre particuliers.

Contrairement à l'acte authentique, qui doit obligatoirement être rédigé par un officier public, l'acte sous seing privé ne fait l'objet d'aucune formalité spécifique. Cependant, il doit impérativement contenir au minimum la date et la signature des différentes parties qui l'ont initié.

Une flexibilité dans le contrat

L'utilisation de l'acte sous seing privé offre une certaine flexibilité dans le processus de rédaction des contrats. Cela permet aux parties concernées de collaborer directement ou de faire appel à un professionnel pour documenter leur accord. Toutefois, il est important de noter que, bien que l'acte sous seing privé puisse être moins formel, il doit néanmoins respecter les principes fondamentaux du droit. Et assurer la validité juridique de la transaction.

Quelle valeur juridique pour une vente sous seing privé ?

Contrairement à l'acte authentique, dûment signé en présence d'un notaire, l'acte sous signature privée ne jouit pas d'un niveau équivalent de protection juridique. En effet, il se limite à un document qui a force probante entre les parties signataires et leurs héritiers ou ayant droit.

La signature apposée sur un contrat de vente sous seing privé est donc plus sujette à contestation. Par exemple, l'une des deux personnes signataires peut parfaitement nier avoir rédigé ou signé le document. Dans ce cas, il est nécessaire de recourir à l'intervention d'un juge pour vérifier l'authenticité de l'écriture ou de la signature.

De plus, l'acte sous signature privée ne bénéficie pas de la même certitude temporelle vis-à-vis des tiers. Selon l'article 1377 du Code civil :

"l'acte sous signature privée n'acquiert une date certaine à l'égard des tiers que lorsqu'il est enregistré, lorsque survient le décès d'un signataire, ou lorsque son contenu est constaté dans un acte authentique"

Faut-il faire appel à un notaire pour la signature d'un compromis ?

Une garantie professionnelle

Faire appel aux services d'un notaire offre une véritable garantie et une tranquillité d'esprit inégalées lorsqu'il s'agit d'entamer un processus d'achat ou de vente.

Un compromis de vente sur mesure

Mieux encore, grâce à son devoir de conseil, le notaire est en mesure d'élaborer un compromis de vente sur mesure, comportant des clauses équilibrées entre les acheteurs et les vendeurs. Cela tout en s'adaptant à la situation de chaque partie (situation personnelle, professionnelle, plan de financement, etc.). Par conséquent, aucun détail important n'est omis ni susceptible de compromettre la transaction.

Quelles clauses peut-on négocier avant signature du compromis ?

Des éléments négociables

Une transaction immobilière englobe généralement une somme considérable. Ainsi, il est primordial de négocier préalablement les éléments tels que :

• Le dépôt de garantie
• Le délai de rétractation et les conditions suspensives

C'est précisément l'intérêt de faire appel à un professionnel compétent, capable de répondre aux besoins de chaque partie contractante.

Les clauses suspensives

Les clauses suspensives confèrent au précontrat une invalidité en cas de survenance de certains événements avant que l'acte de vente ne soit définitivement conclu. Les fonds envoyés au vendeur seront alors restitués à l'acquéreur. Voici quelques exemples illustrant les situations mentionnées précédemment :

• La découverte d'une servitude d'urbanisme préoccupante
• L'exercice du droit de préemption par la municipalité
• Le refus d'obtention d'un prêt immobilier de la part de l'établissement prêteur

D'autre part, la plupart des contrats de vente entre particuliers contiennent une clause pénale. Celle-ci contraint l'acheteur à verser des dommages et intérêts au vendeur si ce dernier n'obtient pas la signature du client ciblé.