Conditions suspensives : préemption, servitudes, clauses suspensives, et plus encore. Les conditions suspensives sont des éléments essentiels dans un avant-contrat de vente immobilier. Elles vous permettent de vous protéger et de sécuriser votre transaction. Découvrez tout ce que vous devez savoir à leur sujet.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?
- Les conditions suspensives lors d'un achat immobilier
- Le but des conditions suspensives : protéger l'acheteur, mais aussi le vendeur
- Comment faire appliquer une condition suspensive ?
- La clause suspensive d'obtention de prêt
- Quelles sont les autres conditions suspensives ?
- Clause suspensive non réalisée : que faire ?
- FAQ sur les clauses suspensives
Qu'est-ce qu'une condition suspensive ? 🧐
Dans un avant-contrat de vente (qu'il s'agisse d'une promesse ou d'un compromis de vente), des conditions suspensives sont énumérées. La vente est annulée si au moins l'une d'entre elles ne se réalise pas. Ces conditions fonctionnent à l'inverse des conditions résolutoires, qui peuvent annuler un avant-contrat de vente si au moins une se réalise.
Elles peuvent être utilisées dans différentes formes de contrat. Notamment lors d'une vente classique ou alors lors d'une VIR ou d'une VEFA par exemple.
Les conditions suspensives lors d'un achat immobilier
Lors d'une transaction immobilière, les conditions suspensives peuvent l'annuler. En effet, tout avant-contrat de vente comporte ces clauses pour protéger l'acheteur ou le vendeur en cas de problème (absence de prêt, préemption, servitudes, etc.). Pour que la vente se passe bien, nous allons vous décrire les clauses suspensives les plus courantes.
Voici un exemple de tableau qui répertorie les conditions et les différentes options possibles :
| Condition suspensive | Échéance | Actions à entreprendre en cas de réalisation de la condition | Conséquences en cas de non-réalisation de la condition |
|---|---|---|---|
| Obtention d'un prêt immobilier | 30 jours après la signature du compromis | Signature du contrat de prêt | Annulation de la vente |
| Réalisation de travaux de rénovation | 3 mois après la signature du compromis | Réalisation des travaux | Prolongation du délai pour remplir la condition |
| Levée d'une clause d'urbanisme | 45 jours après la signature du compromis | Validation de la clause d'urbanisme | Annulation de la vente |
Le but des conditions suspensives : protéger l'acheteur, mais aussi le vendeur ⭐
Grâce aux clauses suspensives, les événements extérieurs peuvent être anticipés sans tenir compte de la volonté des parties. Les deux parties peuvent être libérées de leurs obligations si quelque chose empêche la vente de se dérouler en raison d'événements imprévus. Cela peut être :
- La banque qui refuse d'accorder un financement,
- il y a une servitude contraignante,
- une préemption, etc.
- Toute clause suspensive permet d'éviter les blocages dans le cas où les conditions requises pour l'achat du bien ne seraient plus réunies. De plus, elles protègent les vendeurs en faisant prévaloir la loi et en empêchant les annulations d'achats abusives.
- Une condition suspensive doit être remplie par l'acheteur dans tous les cas : l'obligation d'obtenir un prêt immobilier (sauf cas exceptionnel du paiement comptant). Selon les circonstances, d'autres clauses peuvent être ajoutées au compromis de vente.
Comment faire appliquer une condition suspensive ? 🤨
Si une clause suspensive ne se concrétise pas, c'est à l'acheteur ou au notaire de la faire savoir au vendeur. L'acheteur ou le notaire peuvent se manifester jusqu'à la signature de l'acte de vente, sauf mention contraire.
Pour faire appliquer une clause suspensive et annuler le contrat de vente, l'acheteur doit le notifier au vendeur. Cela se fait par écrit au travers d'une lettre d'annulation recommandée avec un accusé de réception.Il doit fournir tous les documents permettant de prouver que la clause n'a pas pu être réalisé.
La clause suspensive d'obtention de prêt
Cette clause traite de l'obtention d'un prêt immobilier auprès d'une banque ou d'un organisme de crédit. C'est la seule condition qui est obligatoire : elle s'applique à toutes les ventes de logements (ou de terrains destinés à être construits en logements).
Une condition suspensive pour l'obtention d'un prêt doit figurer dans le compromis de vente. Lors de la rédaction de cette clause, il faudra détailler ce qui sera présenté aux banques :
- montant total financé,
- apport personnel,
- taux d'intérêt maximum,
- durée de remboursement.
Pour prouver la non-réalisation de la clause, l'acquéreur doit également démontrer que trois banques différentes ont refusé de remplir les conditions du contrat. Dans le cas contraire, la clause sera considérée comme réalisée et l'acquéreur ne pourra pas l'invoquer pour se dégager de son compromis.
Afin de donner aux banques suffisamment de temps pour répondre, une durée est ajoutée à la clause. Elle est censée être d'un mois, mais dans la réalité, elle n'est pas toujours adaptée aux pratiques des banques. Il faut donc prévoir un délai de deux mois dans la clause suspensive afin que l'acheteur ait le temps de faire tout ce qu'il faut pour obtenir son prêt.
Aussi, dans des cas de plus en plus rares, l'acheteur peut disposer de suffisamment de liquidités pour acheter la maison. Il peut alors refuser expressément la condition suspensive d'obtention d'un prêt en ajoutant une clause qui correspond au contrat précédent. Voici un modèle de compromis de vente si vous voulez en savoir plus.
L'offre de prêt
Après une analyse en profondeur de votre demande de prêt, si la banque décide de vous accorder un prêt, elle vous enverra une offre de prêt détaillée. À ce stade, la condition suspensive est remplie, puisque vous avez obtenu votre financement. Il ne vous reste plus qu'à accepter l'offre de prêt.
Elle vous sera transmise par écrit et envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. C'est un moyen officiel de vous informer de toutes les modalités du prêt et des obligations financières qui en découlent.
Le contenu de l'offre de prêt est strictement réglementé. La banque est tenue de fournir un tableau d'amortissement détaillant pour chaque paiement :
- le montant du capital amorti,
- celui des intérêts à payer,
- le montant du capital restant dû,
- ainsi qu'une notice d'information concernant l'assurance décès-invalidité, etc.
À quel moment accepter l'offre ?
La loi exige un délai de réflexion de dix jours à compter de la réception de l'offre de prêt avant que vous ne l'acceptiez. La banque ne peut en aucun cas vous obliger à répondre avant la fin de ce délai légal.
Après 10 jours, si vous acceptez les conditions proposées, vous devez renvoyer l'offre signée à la banque. C'est ainsi que le contrat de prêt est définitivement conclu et que la banque peut débloquer les fonds à la date de la vente prévue.
Quelle est sa durée de validité ?
L'offre de crédit est valable pendant au moins trente jours. En d'autres termes, la banque doit maintenir les conditions proposées pendant ce délai. Elle peut également fixer un délai plus long, généralement de 4 mois, pour tenir compte de la signature de l'acte de vente définitif.
Une fois que votre prêt immobilier est accordé, vous devez informer le vendeur et le notaire chargé de la vente. L'accord de l'acheteur et du vendeur est alors définitivement conclu. Et l'acheteur ne peut plus se rétracter sans risquer de devoir payer une pénalité d'annulation de compromis de vente au vendeur.
Quelles sont les autres conditions suspensives ?
Outre la clause de prêt qui est obligatoire, voici les conditions suspensives les plus courantes.
1. L'absence de servitudes
C'est un droit de servitude inaliénable qui lie un terrain à un autre. Cela ressemble parfois à des coutumes d'antan. Et ce qui revient le plus souvent est le droit de passage. Mais il existe d'autres servitudes, celles de vue, de canalisation ou même de puisage. Elles sont transférables d'un propriétaire à un autre et elles peuvent dissuader l'acheteur.
2. L'absence de préemption
Le concept de préemption implique qu'une personne peut avoir la priorité pour acheter une propriété, que ce soit de manière physique ou morale. Ainsi, les locataires d'une propriété à vendre peuvent revendiquer ce droit et devenir les propriétaires avant la mise en vente sur le marché.
De même, les communes et les gouvernements locaux peuvent bénéficier de ce droit pour préempter des propriétés ou des terrains destinés à des projets publics.
Au moment de la vente, le notaire doit s'assurer que personne ne souhaite exercer son droit de préemption. Autrement dit, il doit purger ces droits.
3. L'absence d'une hypothèque supérieure au prix de vente
Il est rare que l'hypothèque soit supérieure au prix de vente, mais cela peut arriver. Ainsi, en raison de l'incapacité du propriétaire à libérer le bien, la vente ne peut avoir lieu et le contrat devient caduc.
4. Obtenir un permis administratif
Lorsqu'un bien immobilier dépend d'une autorisation administrative, l'acquéreur peut inclure une clause correspondante dans l'accord. S'il obtient l'autorisation, cette clause est réalisée. L'autorisation administrative peut être de plusieurs natures :
- une construction,
- une démolition,
- ou un changement de destination (transformation en local commercial par exemple).
5. La vente d'un bien immobilier
Cette condition suspensive peut être incluse dans le compromis de vente pour permettre à l'acquéreur de finaliser une vente immobilière en cours afin de financer le nouvel achat. Cependant, l'utilisation de crédits relais et de prêts achat-revente peut rendre cette clause inutile.
Clause suspensive non réalisée : que faire ?
La promesse de vente (ou au compromis de vente) est annulée si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée. On revient à la situation antérieure à la signature, comme si elle n'avait pas été signée : aucune pénalité ne peut affecter les deux parties.
De ce fait, l'indemnité d'immobilisation ou d'hébergement est intégralement remboursée. En cas de non-réalisation d'une clause suspensive, aucune partie ne peut intenter une action en dommages et intérêts. Si toutes les conditions sont réunies, rien ne s'oppose à la vente. C'est alors au notaire de signer l'acte.
FAQ sur les clauses suspensives
Découvrez maintenant les réponses aux questions les plus fréquemment posées sur les conditions suspensives.
Qui fixe les conditions suspensives ?
Les deux parties du contrat décident ensemble s'ils veulent que celui-ci soit exécuté sous certaines conditions.
Quand mettre les conditions suspensives ?
Il est important de mentionner les conditions suspensives au moment de l'offre afin que le vendeur sache pourquoi il accepte. Mais, elles peuvent se faire aussi au moment de l'édition du compromis de vente. Aussi, il est intéressant de savoir que les conditions suspensives dépendent de la situation de l'acquéreur.
Comment annuler une clause suspensive ?
Pour renoncer formellement à la condition suspensive d'obtention d'un prêt, vous devez apporter la preuve. Elle doit stipuler que vous avez compris que vous ne pouvez pas bénéficier de cette protection.
Dans la promesse de vente, vous devez insérer une référence à l'article L313-42 du code de la consommation sous forme manuscrite. Une mention à ce sujet figurera également dans l'acte authentique. Lorsqu'une condition suspensive de la promesse de vente ne se réalise pas, le contrat est annulé. Leur rédaction nécessite donc une attention particulière.
Qui paie les frais de notaire si la vente ne se fait pas ?
Si l'acheteur renonce à l'achat d'un bien immobilier, celui qui paie les frais de notaire dépend de ce qui est stipulé dans le compromis de vente signé. En général, ces frais sont à la charge du vendeur, mais cela peut varier selon les clauses du compromis.
Si aucune clause n'est incluse, aucune somme ne peut être retenue pour les frais du notaire. Les frais peuvent également être partagés entre l'acheteur et le vendeur selon ce qui est convenu.
Quel est le montant du séquestre ?
5 ou 10% ? Dans la ville de Paris, par exemple, l'indemnité est généralement fixée à 10%, mais seulement 5% sont versés lors de la signature de la promesse.
Dans cette situation, il est possible que vous perdiez les 5% séquestrés, mais il est peu probable que le vendeur engage des poursuites pour récupérer les 5% restants.
Dans les autres villes, cela se fait au cas par cas mais il est très souvent aux alentours des 5%.
"Les conditions suspensives dans un compromis de vente sont un mécanisme de protection pour les acheteurs, leur permettant de finaliser la vente en toute sécurité et en évitant les risques financiers ou juridiques. Elles sont souvent nécessaires pour les acheteurs qui ont besoin d'obtenir un financement. Cependant, il est important de bien comprendre les conditions suspensives et de les rédiger avec soin pour éviter les malentendus ou les litiges ultérieurs." Tom, expert immobilier chez DIMO Diagnostic
- Les clauses suspensives sont des conditions prévues dans un compromis de vente qui doivent être remplies pour que la vente soit définitive.
- Elle peuvent inclure l'obtention d'un prêt immobilier, la réalisation de travaux ou la levée d'une clause d'urbanisme (entre autres).
- Les clauses suspensives permettent de protéger l'acheteur.
- Il est important de les rédiger avec soin pour éviter les malentendus ou les litiges ultérieurs..