Annulation de la vente d'une maison : délais avant et après signature

Annulation vente maison : la conclusion d’une vente immobilière n’est jamais de tout repos pour un vendeur et un acquéreur. Elle peut être annulée à tout moment, même après la signature définitive de l'acte de vente maison et la remise des clés. Que dit la législation ? Quelles sont les causes de l’annulation d’une transaction immobilière ? Comment s’en prémunir en tant que vendeur ? Toutes les réponses ici !

Qui peut bloquer la vente d'une maison ?

La vente d’une maison peut être interrompue par l’une des deux parties engagées dans le processus de transaction immobilière. Généralement, l’acquéreur a plus de raisons de vouloir rompre la vente pendant la signature de l’avant-contrat ou après le contrat définitif chez le notaire. C'est notamment le cas lorsqu'il découvre un vice caché maison après avoir signé un bon de visite. Il demande alors à annuler la vente immobilière pour vice.

Il se peut également qu’un tiers intervienne dans le processus pour bloquer la transaction, à l’instar des banques et des notaires. Afin d'éviter l'annulation de la vente d'une maison, le recours à un mandat de vente exclusif est recommandé. En effet, le professionnel immobilier fera en sorte de trouver une personne réellement intéressée par ledit bien.

Comment annuler une offre d'achat acceptée par le vendeur ?

L’offre d’achat est la mise à l’écrit de la volonté de l’acquéreur de s’engager dans la procédure de transaction avec le propriétaire du bien immobilier. Pour être juridiquement reconnue, le document doit comprendre un minimum d’informations dont :

• L’adresse du bien et un descriptif
• Le prix de vente proposé
• La durée de validité de l’offre (habituellement d’une ou deux semaines)
• Les différentes modalités de réponse de la part du vendeur
• Le mode de financement de l’acquéreur

Un acheteur peut à tout moment se rétracter après avoir établi une offre d’achat, qui lui est facile à annuler. Le vendeur, lui, doit rédiger une lettre d'acceptation de l'offre d'achat qu'il enverra à l'acheteur pour signifier son accord.

Si le vendeur l’accepte, il doit être informé de la décision de l’autre partie de se retirer de la vente immobilière. En cas de refus du propriétaire de l’offre d’achat, l’acquéreur peu demander l’annulation vente maison par une lettre de rétractation en recommandé avec accusé de réception.

Sachez que du côté du vendeur, l’annulation d’une offre d’achat officielle est interdite et ce dernier risque des poursuites judiciaires.

Quels motifs pour annuler une vente immobilière ?

L’annulation vente maison peut avoir lieu pour diverses raisons. Le délai de rétractation de 10 jours pour un compromis de vente, depuis la loi Macron de 2015, permet à l’acheteur de revenir sur sa décision sans motif. Aucune pénalité ne lui sera retenue s’il se rétracte durant cette courte période. Il en est de même pour un acte de vente officiel signé sans avant-contrat (compromis ou promesse de vente), qui dispose du même délai de rétractation, mais qui reste un cas rarissime.

Elle intervient également entre la signature de l'avant-contrat et le contrat de vente définitif pour cause de conditions suspensives. Les avantages du mandat simple et inconvénients du mandat simple ne changent rien.

Attention, une cause d'annulation d'un mandat de vente peut annuler votre vente.

Ces clauses, incluses dans l’avant-contrat, permettent de suspendre temporairement ou d’annuler la vente immobilière si l’une d’entre elles se réalise durant le processus. La seule condition suspensive obligatoire est celle du refus de prêt. Cette condition rend le contrat de vente invalide si l’acquéreur se voit refuser un prêt auprès de 3 banques différentes.

On retrouve aussi d’autres conditions suspensives la plupart du temps : refus de permis de construire dans le cas de la vente de terrain, application du droit de préemption par la municipalité, etc.

Le manque de certains diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente dans le Dossier de Diagnostics Techniques peut constituer un refus de signer la vente, notamment pour l’acquéreur et le notaire. Ces diagnostics informent l’acheteur sur l’état du bien, et permettent de lui faire réaliser un choix libre et éclairé. Sans ces documents, le vendeur encourt des sanctions civiles et pénales.

Annuler une vente immobilière après signature

La signature de l'acte de vente définitif chez le notaire signifie que la transaction est conclue et que le transfert de titre de propriété peut avoir lieu. Cependant, même après l’engagement final des deux parties, l'acheteur ou le vendeur peut toujours faire annuler la vente immobilière de son bien individuel ou en copropriété. Voici les différentes situations où une vente maison peut être annulée après la signature définitive chez le notaire.

Quatre situations peuvent entraîner la résolution de la vente immobilière après la signature définitive du contrat chez le notaire :

1. Vice du consentement
2. Présence d’un vice caché maison
3. Non-respect des obligations de livraison
4. Lésion

Quelques explications supplémentaires !

Annulation vente maison pour vice de consentement ou dol :

Le premier cas régulier de la renonciation d’un titre de propriété par l’acquéreur est la découverte d’un vice de consentement. Dans le jargon juridique, le dol est la tromperie volontaire de l’une des deux parties envers l’autre, généralement le vendeur. Il s’agit du fait que le propriétaire cache volontairement certains éléments qui joueraient négativement sur le consentement de l’acheteur à acquérir le bien.

Pour y parvenir, l’acquéreur doit prouver l’existence de ce dol avec la véracité d’un défaut important. La jurisprudence française définie quelques exemples où l’annulation vente maison est due au vice de consentement :

• Le vendeur a délibérément caché un défaut majeur dans la construction du bien avec l’aide d’un camouflage (couche de peinture, papier peint, etc.)

• L’ancien propriétaire était au courant de travaux ou constructions qui provoquent des nuisances sonores, mais n’en a pas informé l’acheteur

• Un projet immobilier à proximité du bien qui dévalue la valeur du bien

• Pour un bien en copropriété, le vendeur a laissé de nombreuses charges impayées auprès du syndic

Si l'acheteur considère être victime d'un vice de consentement, son seul moyen d’obtenir réparation ou d’annuler la vente reste le recours en justice. L'objectif principal est de prouver que le propriétaire n’a pas notifié l’un de ces défauts de manière « complète et loyale » lors de la vente et des échanges. Cependant, il est souvent difficile de prouver que le vendeur avait connaissance du défaut et l’a intentionnellement dissimulé.

Dans tous les cas, l'acheteur a 5 ans pour engager une action en justice contre l’ancien propriétaire. Les sanctions infligées au vendeur, en cas de dol vérifié, peuvent être l’annulation du contrat de vente ainsi que le remboursement du prix de vente à l’acquéreur. Des dommages et intérêts peuvent également lui être demandés.

Annulation vente maison pour vice caché :

Les vices cachés sont, selon l’article 1641 du Code Civil, des « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

À la différence du vice de consentement, aucune des parties n’a eu connaissance de l’existence de ces défauts au moment de la transaction immobilière. De plus, ces défauts rendent l’habitation du bien impossible du fait de leur gravité, bien plus que ceux du dol. Il peut s’agir :

• D’un terrain pollué ou inondable
• De la présence de mérule ou autres parasites mangeurs de bois, non détectés par le diagnostic mérule ou diagnostic termites obligatoire
• D’un niveau anormal d’humidité dans le bien
• De fondations défectueuses

La qualification juridique des vices cachés exclut automatiquement les défauts du bien apparents et visibles à l’œil nu durant une visite immobilière.

Si un vice caché est découvert, l'acheteur doit le relever dans un délai de deux ans à compter de la vente immobilière de la maison ou de l’appartement. Il peut saisir la justice et exiger le remboursement d'une partie du prix de vente ou demander l’annulation vente maison. Si le contrat de vente contient une clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés, ce recours ne s'applique pas.

Annulation vente maison pour non-respect des obligations de délivrance :

L’obligation de délivrance d’un vendeur consiste à laisser à l’acquéreur le bien immobilier dans l’état décrit dans le contrat de vente. Il s’agit essentiellement de la remise des clés et de l’ensemble matériel de la propriété. Le logement doit, évidemment, ne pas être occupé par une tierce personne au moment de la délivrance du vendeur.

Si ce dernier ne respecte pas cette obligation de résultat, l’acquéreur peut se retourner contre lui lors d’un recours en justice et demander ainsi l’annulation vente maison.

Annulation vente maison pour cause de lésion :

La lésion est une situation juridique exceptionnelle : elle concerne la situation où le vendeur se rend compte que le prix du bien est inférieur à sa valeur réelle, ce qui profite à l’acquéreur. Si le bien est vendu à un prix très inférieur à sa valeur marchande, estimée par un professionnel de l’immobilier, la loi française considère que le vendeur est lésé : il peut demander l'annulation de la transaction ou une indemnisation.

Pour prouver le préjudice, le prix de vente réglé par l’acheteur doit être inférieur ou égal aux 5/12 de sa valeur marchande. C'est une sous-estimation importante et qui a un impact sur le vendeur. Par exemple, un bien estimé à 150 000 euros par un agent immobilier peut être endommagé par la vente au prix de 62 500 euros ou moins.

Le dommage est basé sur la valeur vénale à la date de signature du contrat de vente et doit être vérifié par un expert indépendant. Le vendeur lésé peut intenter une action en justice pour résilier le contrat et annuler la vente de sa maison ou de son appartement après la signature définitive.

FAQ : questions fréquemment posées

La banque peut-elle annuler une offre de prêt signée ?

Oui, la banque peut annuler une offre de prêt signée sous certaines conditions.

• La vente n'a pas été conclue
• La clause suspensive n'a pas été conclue
• De fausses déclarations ont été faites

Toutefois, les cas où la banque annule une offre de prêt déjà signée restent rares.

Quel est le délai de rétraction pour l'achat d'une maison ?

L'acquéreur dispose d'un délai de rétraction de 10 jours dès lors que l'acquisition du bien est faite.

Peut-on vendre une maison si la succession n'est pas faite ?

Il est totalement possible de vendre une maison si la succession n'a pas été prononcée. Certaines conditions doivent être respectées.

  Tom Vea

  Agent Immobilier

 

Expert en immobilier depuis près de 4 ans, j’accompagne et conseille désormais les futurs propriétaires dans leurs projets d’achats & locations !