Valeur vénale : elle est pratiquée dans divers domaines, mais majoritairement dans le domaine immobilier. Elle est utilisée lors de transactions ou en assurance de biens lorsque qu’il s’agit d’indemnisation. Cette valeur ne doit pas être confondue avec l'estimation immobilière.
Sommaire
Qu’est-ce que la valeur vénale ?
La valeur vénale correspond au prix que l’on peut attendre d’un bien. Il peut s’agir d’un bien immobilier, mobilier, d’une assurance ou encore d’un véhicule. Ce prix correspond à un montant, lui-même indexé sur les prix du marché. Le prix d’un bien se fait donc à partir d’une estimation.
Attention, il est important de ne pas confondre une estimation vénale avec le prix d’achat ou le prix de vente. Le prix vénal est une estimation. Cela signifie qu’elle peut être négociée lors de l’achat ou la vente d’un bien. Le tarif qui résultera de cette négociation sera le prix d’achat/vente du bien.
L’estimation est faite par un expert immobilier certifié ou grâce à un processus d’évaluation hédonique.
Il s’agit également d’une valeur comptable. C’est-à-dire qu’elle correspond à une règle légale définie par le Plan Comptable Général (PCG). Elle est définie dans l’article 310.1.11 :
" La valeur vénale est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie. "
À quoi sert la valeur vénale ?
Elle possède plusieurs usages. Dans un premier temps, si l’on considère un bien immobilier, sa valeur vénale immobilière lui octroie l’estimation d’un montant particulier. Le montant indiqué permet une indemnité de remplacement en cas de destruction de l’immeuble.
D’un point de vue fiscal, elle permet l’évaluation du patrimoine d’une personne. Les contribuables ne peuvent donc pas sous-estimer leurs biens. Cela évite notamment les fraudes lors des déclarations et donc un redressement fiscal.
Enfin, elle est aussi une base de négociation. Elle vous permet de prouver la valeur réelle de votre maison ou de votre appartement.
Facteurs déterminant la valeur
L’estimation d’un bien immobilier ne se fait pas sur le principe de simple hypothèse. Des critères précis entrent effectivement en compte. Ces différents facteurs permettent de déterminer la valeur vénale immobilière de façon précise. Si une estimation est bien faite, elle ne devrait pas ou peu différer d’un expert à un autre.
Situation du logement
- Vue
- Voisinage
- Viabilisation
- Ensoleillement
- Nuisances sonores
- Coefficient annuel d’impôt de la commune
- Demande dans la région
Objet du bien immobilier
- Surface habitable
- Volume d’espace
- Standard d’aménagement
- Age
- Plan de l’aménagement intérieur
- Architecture
Ces facteurs constituent une base de travail pour les experts immobiliers. Le résultat donné après intervention correspond à un montant précis.
Dans le calcul de la valeur vénale :
| N'est pas compté | Est compté |
|---|---|
| Combles | Combles aménagés |
| Cagibi | Bureau |
| Balcon | Chambre à coucher |
| Garage | Cuisine |
| Cage d'escalier | Salle de bain / douche |
| Le réduit | Séjour |
| Chauffage | Jardin d'hiver |
| Atelier |
Calcul de la valeur vénale d'un bien immobilier
Valeur vénale d'un bien immobilier occupé
Un bien immobilier occupé a une valeur égale à sa valeur "libre d'occupation". Lors de la vente d'un bien immobilier, une commission variable est appliquée, qui dépend de la durée du bail, du type de bien, du loyer et de l'âge du locataire.
Valeur vénale d'un terrain
Les terrains sont des biens immobiliers qui sont classés comme "non bâti". Pour déterminer la juste valeur d'un terrain, il faut savoir s'il est constructible. Pour ce faire, il faut consulter le plan local d'urbanisme (PLU) à la mairie. Un certificat d'urbanisme est délivré si le terrain est constructible. Dernière demande importante, il s'agit du cadastre du terrain. Il permet de déterminer les limites exactes du terrain. Après avoir recueilli toutes ces informations, certains critères permettent d'estimer la valeur réelle d'un terrain :
- La localisation du terrain (secteur géographique, zone isolée, zone cadastrée...) ;
- Un caractère constructible ou non constructible ;
- Il existe trois types de terrain : plat, accidenté et viabilisé ;
- La surface ;
- L'accessibilité du site ;
- L'environnement.
Valeur vénale : quel type de bien est concerné ?
Il n’y a pas que les biens immobiliers qui peuvent obtenir une estimation de leur prix. En effet, d’autres biens peuvent être estimés. C’est notamment le cas :
- Des biens mobiliers : dépend de l’usure ou encore l’obsolescence de l’objet
- Des assurances : permet de calculer une indemnité si un bien est détruit ou endommagé
- Des véhicules : la nature du véhicule influe sur son prix
L’indemnisation par les assurances
Il arrive qu’un bien immobilier soit endommagé ou détruit. Dans ces cas, l’indemnisation peut être conséquente. Les contrats d’assurance comprennent généralement une clause d’indemnisation. Elle prévoit le remboursement d’un bâtiment en valeur à neuf pour une reconstruction ou remise en état.
Le sinistré est tout d’abord indemnisé en valeur vénale vétusté déduite. C’est-à-dire qu’il ne touche pas la somme globale prévue. Si les travaux se déroulent sur une durée maximum de 2 ans, il touchera la valeur à neuf.
Valeur vénale : Succession
Si un décès survient et que vous êtes amené à hériter d’un patrimoine, il faudra calculer la valeur vénale immobilière.
Nous vous conseillons de faire appel à des professionnels de l’immobilier. Il réalisera alors un avis de valeur.Les outils d’estimation et formulaires en ligne ne vous donneront pas le montant exact du logement.
Dans le cas où vous sous-estimez la valeur de la maison ou de l’appartement, vous devrez payer des préjudices. Si vous surévaluez l’estimation, vous pourrez avoir un remboursement des droits de succession.
En cas de sous-évaluation du prix du bien, vous risquez des préjudices, dans le cas contraire, si vous surévaluez votre bien, vous pourrez obtenir le remboursement des droits de succession dans l'année qui suit le décès.
Quelles différences avec la valeur locative ?
Alors que le prix vénal estime le montant d’un logement en cas de vente, la valeur locative désigne le montant versé par un locataire annuellement. La valeur locative ne prend pas en compte la TVA, le droit au bail ou encore les charges locatives.
Qu'est-ce que la taxe sur la valeur vénale des immeubles ?
Il a été créé afin de lutter contre certaines successions immobilières qui cherchent à échapper à l'impôt sur les fortunes immobilières (IFI) de 3 %. Une personne morale française et/ou étrangère qui possède un ou plusieurs immeubles en France sera soumise à cet impôt. Il est égal à 3 % de la valeur du bien immobilier.
- Elle correspond au prix que l’on peut attendre d’un bien.
- Elle sert à fixer le prix d'un bien, chiffrer la valeur indemnitaire, évaluer le patrimoine.
- Les facteurs déterminants sont la situation du logement et l'objet du bien immobilier.