Avis de valeur : quelle est la différence avec une estimation ?

avis de valeur gratuit

L'avis de valeur est un document officiel fourni par l'agent immobilier après une inspection de votre bien.

À quoi sert-il ? Quelle est la différence avec une estimation immobilière?

Votre estimation immobilière gratuite !

Sommaire

Avis de valeur : en quoi cela consiste ? 🧐

avis de valeur définition

L'avis de valeur est un document qui définit la valeur immobilière d'un bien. Il va notamment expliquer comment elle a été déterminée. Il se doit d'être structuré et synthétique.

Ce rapport d'expertise immobilière s'appuie sur :

  • une visite des lieux
  • une analyse du marché immobilier dans le secteur concerné
  • une collecte d'informations techniques diverses

Le réaliser nécessite donc une certaine expérience dans le secteur de l'immobilier.

Obtenir un avis de valeur immobilier fiable nécessite l'utilisation de trois méthodes principales. Il est par ailleurs possible que ces trois méthodes se croisent. On compte parmi elles :

  • la méthode par comparaison
  • la méthode du client
  • la méthode du professionnel
avis de valeur méthodes

La méthode par comparaison consiste à estimer le bien en fonction des ceux qui lui sont similaires vendus à proximité.

La méthode du client consiste à se concentrer sur l'évaluation réalisée par le propriétaire lui-même. Cette évaluation se base sur ses connaissances du quartier, des prix du secteur, et de son bâtiment.

La méthode du professionnel consiste à mobiliser plusieurs agents immobiliers qui délivreront leur expertise. De cette façon, on obtient un maximum d’informations grâce à leur expérience. Il est même possible d'obtenir des propositions tarifaires de futurs acquéreurs.

Exemple : Julien possède une maison de deux pièces de 50 mètres carrés à Marseille. Elle est située dans le quartier de la Joliette, à quelques pas du Vieux-Port et de toutes les commodités du quartier. Le bien est en excellent état général et ne nécessite aucun travaux de rénovation. Julien hésite à la vendre, il souhaiterait d'abord avoir une idée de sa valeur immobilière. C'est pourquoi il fait appel à un professionnel pour réaliser un avis de valeur. Le spécialiste a d'abord effectué une analyse comparative du marché immobilier local. Puis, il a examiné les caractéristiques spécifiques de la propriété. A la fin, il estime que la valeur de cette maison de deux pièces à la Joliette se situe entre 170 000 € et 190 000 €. Cette estimation est basée sur plusieurs facteurs clés, tels que :
  • la localisation très recherchée de la propriété dans un quartier dynamique et attractif
  • l'état général impeccable de la maison
  • les prix de vente récents des biens similaires dans la région
Cet avis de valeur exemple est basé sur l'expérience d'un agent immobilier.

Pour les agences immobilières, l'avis de valeur est un document très utile lors d'une vente ou d'une location. C'est en se basant sur lui que ces professionnels rédigent des annonces immobilières. Ces annonces sont par la suite diffusées auprès des acquéreurs et locataires potentiels.

Quelle est la différence entre un avis de valeur 🆚 une estimation immobilière ?

avis de valeur notaire

L'estimation immobilière est un terme dont l'usage est répandu. Or, il possède un sens très précis. Seuls les experts immobiliers sont habilités à l'utiliser. On entend par experts, des personnes inscrites auprès de la Chambre des Experts Immobiliers. En cas de sous-évaluation du bien, il y a des risques de sanctions administratives.

C'est pour cette raison qu'il est préférable de faire estimer sa maison par un expert.

Le terme estimation ne peut donc être utilisé par des agents immobiliers non-inscrits à la Chambre des Experts.

Lorsque ceux-ci vont visiter un bien afin d'évaluer sa valeur, ils vont plutôt parler d'avis de valeur. Celui-ci étant un document qui détermine la valeur vénale ou locative d'un bien immobilier à une date précise.

Mais la différence majeure entre ces deux rapports se passe au niveau de la responsabilité du professionnel qui les rédige. En effet, un agent immobilier qui rédige un avis de valeur n'engage pas sa responsabilité. Tandis qu'un expert qui rédige une estimation immobilière engage sa responsabilité civile professionnelle.

L'estimation est un acte juridique ce qui n'est pas le cas de l'avis de valeur immobilier. Il est possible de faire :
ℹ️ Bon à savoir : à noter qu'une estimation immobilière peut être payante ou gratuite en fonction des professionnels. Elle doit être accompagnée d'un ordre de mission signé. Celui-ci indique la mission confiée à l'expert immobilier ainsi que l'étendue de l'enquête.

Pourquoi réaliser un avis de valeur immobilier ? 🤔

Il est généralement utilisé pour fixer le prix d'un bien lors d'une vente. Cependant, il peut également être utilisé dans les situations suivantes :

  1. la mise au point du patrimoine
  2. la réalisation de démarches et d'actes de gestion
  3. la rédaction de la déclaration d'impôt liée au logement
avis de valeur patrimoine

Dans le cadre d'une mise au point de patrimoine, ce rapport va servir à :

  • mesurer la hausse du prix estimé du bien immobilier
  • déterminer la plus-value qu'il rapportera s'il est mis en vente

Il permet également de lancer des démarches pour assurer le logement. Si celui-ci est voué à être mis en location, l'avis permettra d'évaluer sa valeur locative.

Enfin, il permet de calculer la taxe foncière, et d'estimer la contribution payée par les propriétaires.

Comment réaliser un avis de valeur immobilier ? ⚙️

avis de valeur expert

L'avis de valeur est un document qui doit être réalisé par un expert dans l'évaluation immobilière. C'est notamment grâce à son expertise et aux données qu'il récupère qu'il pourra le rédiger.

Lorsqu'il rassemblera ses données, il pourra se baser sur :

  • les bases de données des notaires
  • le simulateur de demande de valeur foncière ou DVF
Le DVF est un outil mis à la disposition des particuliers qui répertorie les ventes et les prix des logements. Il a été créé par l'administration fiscale.

Ensuite, il va fixer un prix après avoir examiné les éléments suivants :

  1. le voisinage immédiat
  2. l'environnement entourant le bien immobilier
  3. les commodités et services situés à proximité comme les transports, les écoles et les magasins
  4. les caractéristiques du bien immobilier (optionnel)

Dans les cas où il visiterait le bien, il vérifiera l'état général du logement et mesurera les pièces. Il est possible aussi qu'il prenne quelques photos.

Enfin, il est possible qu'il consulte les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente ou la location. Cette vérification se fera à condition, qu'ils aient été réalisés.

Pour rappel, voici diagnostics immobiliers à faire lorsque l'on souhaite vendre ou louer :

Les diagnostics immobiliersDétails
Le diagnostic performance énergétique (DPE)C'est une expertise obligatoire pour l'ensemble des biens immobiliers.
Le diagnostic amianteIl est obligatoire pour les bâtiments dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997.
Le diagnostic plombIl est obligatoire pour les logements dont le permis de construire date d'avant 1949.
Le diagnostic termitesIl est obligatoire pour les biens situés dans des zones à risques.
Le diagnostic électriqueIl concerne les logements dont les installations électriques ont plus de 15 ans.
Le diagnostic gazIl concerne les logements dont les installations de gaz ont plus de 15 ans.
L'État des risques et pollution (ERP)Il est obligatoire pour les bâtiments situés dans des zones à risques.
Le diagnostic méruleIl est obligatoire pour les bâtiments situés dans des zones à risques.
Le diagnostic d'assainissement non collectifIl est souvent obligatoire pour des logements isolés qui ne peuvent être raccordés à un assainissement collectif.
L'état des nuisances sonoresIl est exigé dans les zones définies par un plan d'exposition au bruit.

Il arrive que certains professionnels annoncent des prix qui ne correspondent pas totalement à ses analyses, mais plutôt à ceux que le propriétaire veut entendre. Par la suite, ils font baisser les prix progressivement pour qu'ils correspondent davantage au marché.

"Il pourrait y avoir bientôt des changements concernant la responsabilité civile professionnelle dans le cadre des avis de valeurs. En 2019 et 2018 des agents immobiliers ont déjà été condamnés pour une mauvaise évaluation de bien immobilier. Il nous faudra donc redoubler de vigilance dans notre travail." - Philippe, agent immobilier depuis 12 ans

En général, le coût de cette prestation est donné à titre indicatif. Il peut être remis gratuitement selon les cas. Sinon, le prix de cette évaluation peut varier entre 50 et 500 euros.

🤓 Ce qu'il faut retenir sur l'avis de valeur :
  • Pour qu'il soit fiable, il doit être réalisé grâce à trois méthodes, celle de comparaison, celle du client et celle du professionnel,
  • Il est la base sur laquelle s'appuie les agents immobiliers pour faire leurs annonces immobilières
  • Il est différent de l'estimation immobilière,
  • L'estimation immobilière est un acte juridique, elle engage la responsabilité civile professionnel de l'intervenant
  • Les avis de valeurs sont utiles pour la mise au point d'un patrimoine, la gestion et la déclaration d'impôt du logement,
  • Cette tâche doit être réalisée par un expert immobilier spécialisé dans l'évaluation immobilière.

Merci pour votre lecture 💚