Diagnostic obligatoire vente : le vendeur a l'obligation générale d'informer l'acheteur de tous les éléments susceptibles d'influencer sa décision. Parmi ces éléments figurent ceux liés aux conditions sanitaires et environnementales du bien. C'est pour cette raison que différentes techniques de diagnostic immobilier sont requises lors de la vente d'un bien immobilier.
Dans ces diagnostics, différents aspects du bien sont examinés : amiante, plomb, termites, performance énergétique, etc.
Les diagnostics sont rassemblés dans un document appelé Dossier de diagnostic technique (DDT).
Besoin d'un diagnostic immobilier ? Obtenez un devis en 1 minute !Diagnostic obligatoire vente : la liste des 10 diagnostics
Selon l'ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction, le dossier de diagnostic technique (DDT) réunit en un seul document l'ensemble des conditions ou constatations précitées que le vendeur doit être tenu de présenter lors de la vente d'un immeuble bâti, quelle que soit sa destination (ménage, bureau, commerce).
Une copie de ce document doit être jointe par le vendeur à toute promesse de vente et à défaut de promesse, à un compromis de vente authentifié (Code de la construction et de l'habitation, art. L 271-4 à L271-6 et R 271-1 à D271-5).
Seuls dix documents sont répertoriés à l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation dans le dossier de diagnostic technique. Ces documents ne seront pas nécessairement tous obligatoire en fonction du bien et de sa situation. Si le bien n'est pas situé dans une zone d'arrêté préfectoral infestée de termites, le diagnostic termites n'est pas nécessaire.
Les coûts des diagnostics techniques de diagnostic sont généralement à la charge du vendeur, puisqu'il a l'obligation de fournir des informations. Toutefois, les parties peuvent choisir de les imposer à l'acheteur.
Si vous êtes le vendeur :
- Pensez à poser des questions à votre notaire concernant vos obligations. En effet, la loi prévoit de fournir les diagnostics immobiliers obligatoirement lors d’une vente de bien immobilier. Sans cela, la vente de la maison ne peut pas avoir lieu.
Si vous êtes l’acheteur :
- Les diagnostics obligatoires vente vous permettront d’avoir plus d’informations concernant le bien. Ils mettent en avant notamment les défauts du bâtiments, mais aussi ses qualités.
- D’autres contrôles pourraient être ajoutés au dossier de vente d’une maison. L’objectif principal étant de donnée un maximum d’information à l’acheteur et de le protéger.
Les 10 documents qui peuvent vous être demandé sont les suivants :
- Le DPE (diagnostic de performance énergétique)
- Le diagnostic amiante
- Le diagnostic plomb
- Le diagnostic termites
- L’état de l’installation intérieure électrique
- L’état de l’installation intérieure de gaz
- L’ERP ou Etat des risques et pollutions
- Le diagnostic mérule
- Le diagnostic d’assainissement pour les maisons non collectives.
- L’état des nuisances sonores aériennes ou diagnostic bruit
Quelles sont les caractéristiques des diagnostics pour la vente d’une maison ?
Le DPE (diagnostic de performance énergétique)
Un diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, un audit énergétique sont visés par les articles L126-26 à L126-33-1 et R126-15 à R126-20 du Code de la construction et de l'habitation.
Un diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue la consommation d'énergie et la quantité d'émissions de gaz à effet de serre du logement (art. L 126-28 Code de la construction et de l' intérieur).
Ce diagnostic obligatoire vente a connu une importante réforme suite à la loi climat et résilience publiée le 24 août 2021.
Ce texte impose, entre autres, la réalisation d'un audit énergétique lors de la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble collectif traité en passation énergétique, à compter du 1er janvier 2022. Cela signifie que votre diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G.
Les bâtiments de classe E doivent réaliser un audit avant la fin de 2025, tandis que les bâtiments de classe D doivent réaliser un audit avant la fin de 2034 (article L 126-28-1 du CCH).
Au minimum, le DPE doit être joint à la promesse de vente ou, si cela n'est pas possible, au contrat de vente authentique.
Quel est la nature du document ?
Les DPE sont des documents qui contiennent la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, ainsi qu'une classification basée sur des valeurs de référence permettant de comparer et d'évaluer leur performance énergétique. En outre, il contient des recommandations pour améliorer cette performance, ainsi qu'une ventilation des coûts théoriques associés à tous les usages répertoriés dans le diagnostic.
Quels sont les immeubles concernés ?
Un bâtiment DPE est défini comme un bâtiment clos et couvert, situé en métropole et disposant d'une installation de chauffage ou d'eau chaude. Ainsi, une salle de bain destinée à l'hébergement de 4 mois constitue une exception à l'obligation de diagnostic listée à l'article R R126-15 du CCH.
Quelle est la durée de validité de ce diagnostic ?
Un diagnostic de performance énergétique est valable pour une période de dix ans.
💡 Bon à savoir
Le diagnostic amiante
L'article L. 1334-13 du code de la santé publique régit le diagnostic amiante.
Quel est la nature du document ?
Décrit la présence ou l'absence de matériaux ou de produits contenant l'amiante.
Quels sont les immeubles concernés ?
Les immeubles concernés sont ceux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Quelle est la durée de validité de ce diagnostic ?
La validité du diagnostic amiante pour la vente est illimité du aucune trace du matériau n’est détecté.
💡 Bon à savoir
Le diagnostic plomb
Aussi appelé constat de risque d'exposition au plomb (CREP), il est régi par les articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du Code de la santé publique.
Quel est la nature du document ?
Il comporte de le constat de risque d’exposition au plomb. De plus, il doit y avoir une notice d'information expliquant les effets du plomb sur la santé (saturnisme) et les précautions à prendre en cas de présence de matériaux contenant du plomb.
Quels sont les immeubles concernés ?
Les logements et autres parties d’immeuble affecté à l’habitation
Quelle est la durée de validité de ce diagnostic ?
Si le diagnostic obligatoire pour la vente s’avère positif, il ne sera valable qu’un an. Si le rapport n’est pas valable au jour de la la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente, il devra être remplacé.
Si le diagnostic plomb pour la vente est négatif, alors sa validité est illimité.
Le diagnostic termites
Ce document est prévu à l'article L. 126-24 du Code de la santé publique.
Quel est la nature du document ?
Ce diagnostic traite de la présence de termites au sein d’un bâtiment.
Quels sont les immeubles concernés ?
Le repérage termites concerne tous les immeubles qui se situent dans des zones sous arrêtés préfectoraux. Donc, dans des zones potentiellement contaminées.
Quelle est la durée de validité de ce diagnostic ?
Contrairement à d’autres diagnostics, celui-ci n’est valable que 6 mois maximum. Si un nouvel arrêté municipal déclare une nouvelle zone d’infestation, alors il faudra (re)faire ce diagnostic.
L’état de l’installation intérieure électrique
Quel est la nature du document ?
L’état de l’installation intérieure électrique peut aussi être appelé : diagnostic électrique.
Quels sont les immeubles concernés ?
Les immeubles concernés sont sont ceux en vente dont l'installation électrique date d’il y a plus de 15 ans.
Quelle est la durée de validité de ce diagnostic ?
Une attestation de conformité est valable trois ans à compter de sa date de production.
L’état de l’installation intérieure de gaz
Quel est la nature du document ?
Un certificat de conformité valide doit être obtenu par un organisme accrédité lors de la réalisation de l'état de l'installation de gaz (article R 126-41 CCH).
Quels sont les immeubles concernés ?
Les immeubles concernés sont sont ceux en vente dont l'installation de gaz date d’il y a plus de 15 ans.
Quelle est la durée de validité de ce diagnostic ?
L'état (ou le certificat de conformité) doit être daté de moins de trois ans avant son incorporation dans la promesse ou l'acte (art. D 271-5 CCH). Si le document produit dans la promesse n'est plus valable au moment de l'acte authentique, il doit être remplacé par un nouveau document.
L’ERP ou Etat des risques et pollutions
Ce diagnostic est régi par l’article L. 125-5 du Code de l'environnement.
Quel est la nature du document ?
L’état des risques et pollutions met en abime les aléas naturel, miniers et technologiques. Il prend aussi en compte la sismicité, l’exposition potentiel au radon et les sols pollués.
Quels sont les immeubles concernés ?
Tous les bâtiments sans exception sont soumis à ce diagnostic à partir du moment où le bien est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques. Cela peut également être un plan de prévention ces risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé dans une zone à potentiel radon ou de sismicité.
Quelle est la durée de validité de ce diagnostic ?
L’ERP n’es valable que 6 mois. Il doit, comme les autres diagnostics être valide au jour de la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente.
Le diagnostic mérule
Quel est la nature du document ?
Le diagnostic de repérage de la mérule information sur la présence d’un risque de mérule.
Quels sont les immeubles concernés ?
Tous les immeubles construits dans des zones contaminées doivent effectuer obligatoirement ce diagnostic. Les zones sont délimitées par arrêté préfectoral.
Quelle est la durée de validité de ce diagnostic ?
A ce jour, il n’y a pas de date limite de validité concernant ce diagnostic.
Le diagnostic d’assainissement non collectif
Ce document est prévu à l’article à l'article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique.
Quel est la nature du document ?
Il s’agit du contrôle de l’installation individuelle d’assainissement.
Quels sont les immeubles concernés ?
Chaque immeuble qui n’est pas raccordé au réseau public.
Quelle est la durée de validité de ce diagnostic ?
Ce diagnostic est valable 3 ans.
L’état des nuisances sonores aériennes ou diagnostic bruit
Un diagnostic des nuisances aériennes est un document qui permet d'informer un futur acquéreur de l'existence de nuisances aériennes. L'article L 112-11 du Code de l'Urbanisme le précise.
Quel est la nature du document ?
Il s’agit d’un état des nuisances sonores aériennes.
Quelles sont les zones concernées ?
Néanmoins, ce diagnostic est exigé si le bien est situé dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit aérien tel que prévu à l'article L. 112-6 du Code de l'urbanisme.
Quels sont les immeubles concernés ?
Les biens immobiliers intéressés sont des immeubles d'habitation ou des parties d'immeubles d'habitation, ou des immeubles commerciaux et d'habitation qui sont vendus. Les informations suivantes doivent être présentées si le bien immobilier est situé dans l'une des zones sensibles au bruit :
- l’indication précise et claire de la zone.
- l’adresse du service d’information en ligne permettant de consulter le plan d’exposition au bruit.
- la mention de la possibilité de consulter le plan d’exposition au sein de la mairie de la commune dans laquelle se situe le bien immobilier.
Les autres documents complémentaires pour la vente
D’autres documents peuvent vous être demandé ou suggéré dans le cadre de la vente d’un bien immobilier.
Le mesurage Loi Carrez : pour les biens en copropriété
D’après la Loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996), celle-ci vise à protéger les acquéreurs de biens en copropriété en cadrant le calcul des surfaces des parties privées qui sont dues à l'acquéreur.
Bien que l'article L271-4 du CCH ne le mentionne pas, en pratique le métrage carrez fait partie du dossier de diagnostic technique.
Quel est la nature du document ?
Il s’agit d’un certificat qui atteste de la surface du lot de copropriété vendu.
Quels sont les immeubles concernés ?
Tous les biens, aussi appelé lots de copropriété, et qui sont à usage d’habitation, professionnel ou commercial sont soumis à ce mesurage.
Quelle est la durée de validité de ce diagnostic ?
Illimité tant qu’aucun travaux n’est effectué au sein du lots.
L’étude géotechnique
Elle est mise en place par la loi Elan et permet de suivre l’évolution du gonflement des argiles consécutivement à des épisodes de sécheresse et de pluie. Elle doit être annexé au titre de propriété du terrain.
Quel est la nature du document ?
C’est une étude géotechnique préalable. Son rôle est d’informer l’acquéreur sur la qualité globale du terrain constructible. Elle permet également d’informer les professionnels sur la natures des sols afin qu’ils proposent les matériaux les plus adaptés et des fondations solides.
Quels sont les immeubles concernés ?
Terrain non bâti constructible qui se situe dans une zone permettant la construction d’une maison individuelle et qui comporte un sol argileux.
Quelle est la durée de validité de ce diagnostic ?
Sa validité est de 30 ans dans le cas où aucun remaniement du sol n’aurait été effectué.
Que se passe-t-il en cas d’absence de diagnostic ?
De manière générale, les diagnostics permettent d’éviter les vices cachés lors d’une vente. S’ils ne sont pas annexés au compromis de vente ou à la promesse de vente des sanctions peuvent être donné.
Les sanctions pour l’absence des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente existent dans quasiment 100 % des cas.
Les sanctions varient en fonction du type de diagnostic. Elles peuvent allées d’une simple amende à l’annulation complète de la vente du bâtiment.