Les 10 diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente

diagnostic obligatoire vente : liste des 10 rapports

Diagnostic obligatoire vente : le vendeur a l'obligation générale d'informer l'acheteur de tous les éléments susceptibles d'influencer sa décision. Parmi ces éléments figurent ceux liés aux conditions sanitaires et environnementales du bien immobilier. C'est pour cette raison que différentes techniques de diagnostic immobilier sont requises lors de la vente des biens immobiliers.

Dans ces diagnostics, différents aspects du bien sont examinés : amiante, plomb, termites, performance énergétique, etc.

Les diagnostics sont rassemblés dans un document appelé Dossier de diagnostic technique (DDT).

 

Diagnostic obligatoire vente : la liste des 10 diagnostics

Selon l'ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction vient encadrer le dossier de diagnostic technique (DDT). Il réunit en un seul document l'ensemble des conditionsdu bien que le vendeur doit être tenu de présenter à l'acheteur . Que ce soit lors de la vente d'un bien immobilier bâti ou non. Et ce, peu importe sa destination (ménage, bureau, commerce).

Une copie de ce document doit être jointe par le vendeur à toute promesse de vente ou compromis de vente authentifié. A cette effet, les articles L 271-4 à L271-6 et R 271-1 à D271-5 du Code de la construction et de l'habitation vinennent éclaircir le sujet.

Seuls dix documents sont répertoriés à l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation. Ces documents ne seront pas nécessairement tous obligatoire en fonction du bien et de sa situation. Si le bien n'est pas situé dans une zone d'arrêté préfectoral infestée de termites, le diagnostic termites n'est pas nécessaire. 

 

ℹ️ Bon à savoir : les coûts des diagnostics techniques de diagnostic sont généralement à la charge du vendeur. Toutefois, les parties peuvent choisir de les imposer à l'acheteur.

 

Si vous êtes le vendeur :

  • Pensez à poser des questions à votre notaire concernant vos obligations. En effet, la loi prévoit de fournir les diagnostics immobiliers obligatoirement lors d’une vente de bien immobilier. Sans cela, la vente de la maison ne peut pas avoir lieu.

Si vous êtes l’acheteur :

  • Les diagnostics obligatoires vente vous permettront d’avoir plus d’informations concernant le bien. Ils mettent en avant notamment les défauts du bâtiments, mais aussi ses qualités.
  • D’autres contrôles pourraient être ajoutés au dossier de vente d’une maison. L’objectif principal étant de donnée un maximum d’information à l’acheteur et de le protéger.

Les 10 documents qui peuvent vous être demandé sont les suivants :

diagnostics obligatoire vente

  • Le DPE (diagnostic de performance énergétique)
  • Le diagnostic amiante
  • Le diagnostic plomb
  • Le diagnostic termites
  • L’état de l’installation intérieure électrique
  • L’état de l’installation intérieure de gaz
  • L’ERP ou Etat des risques et pollutions
  • Le diagnostic mérule
  • Le diagnostic d’assainissement pour les maisons non collectives.
  • L’état des nuisances sonores aériennes ou diagnostic bruit

Quelles sont les caractéristiques des diagnostics pour la vente d’une maison ?

Type de DiagnosticNature du DocumentImmeubles Concernés
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)Évaluation de la consommation d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre. Contient des recommandations d'amélioration et une ventilation des coûts.Tous les bâtiments clos et couverts avec installation de chauffage ou eau chaude. Exceptions listées à l'article R126-15 du CCH.
Diagnostic AmianteIdentification de la présence ou absence de matériaux contenant de l'amiante.Bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Diagnostic PlombConstat de risque d'exposition au plomb, avec une notice d'information sur les effets sur la santé et les précautions.Logements et parties d’immeubles affectés à l’habitation.
Diagnostic TermitesIdentification de la présence de termites dans le bâtiment.Immeubles situés dans des zones définies par arrêtés préfectoraux comme potentiellement contaminées.
Diagnostic ÉlectriqueÉvaluation de l’état de l’installation intérieure électrique.Immeubles en vente avec une installation électrique datant de plus de 15 ans.
Diagnostic GazÉvaluation de l’état de l’installation intérieure de gaz.Immeubles en vente avec une installation de gaz datant de plus de 15 ans.
État des Risques et Pollutions (ERP)Identification des risques naturels, miniers, technologiques, sismicité, radon, et sols pollués.Tous les bâtiments situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques ou zones à potentiel radon ou de sismicité.
Diagnostic MéruleIdentification de la présence de mérule (champignon).Immeubles situés dans des zones contaminées définies par arrêté préfectoral.
Diagnostic d’Assainissement Non CollectifContrôle de l’installation d’assainissement individuelle.Immeubles non raccordés au réseau public d’assainissement.
Diagnostic BruitÉtat des nuisances sonores aériennes.Immeubles situés dans des zones définies par un plan d'exposition au bruit aérien.

Quelles est la validité des diagnostics pour la vente d’une maison ?

Type de DiagnosticDurée de Validité
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)10 ans pour les diagnostics réalisés après le 1er juillet 2021. La durée de validité est plus limitée pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 30 juin 2021.
Diagnostic AmianteIllimité si aucune amiante détectée après le 1er avril 2013. Si le diagnostic est antérieur au 1er avril 2013, il doit être renouvelé.
Diagnostic Plomb1 an si présence de plomb. La durée devient illimité si absence de plomb
Diagnostic Termites6 mois
Diagnostic Électrique3 ans pour une vente
6 ans pour une location
Diagnostic Gaz3 ans pour une vente
6 ans pour une location
État des Risques et Pollutions (ERP)6 mois
Diagnostic MéruleAucune limite dans la durée de validité actuellement définie
Diagnostic d’Assainissement Non Collectif3 ans
Diagnostic BruitPas spécifié, dépend du plan d’exposition au bruit

Les autres documents complémentaires pour la vente

D’autres documents peuvent vous être demandé ou suggéré dans le cadre de la vente d’un bien immobilier.

Le mesurage Loi Carrez : pour les biens en copropriété

Il s’agit d’un certificat qui atteste de la surface du lot de copropriété vendu. D’après la Loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996), celle-ci vise à protéger les acquéreurs de biens en copropriété. Elle cadre le calcul des surfaces des parties privées qui sont dues à l'acquéreur.

Bien que l'article L271-4 du CCH ne le mentionne pas, en pratique le métrage carrez fait partie du dossier de diagnostic technique à joindre à l'acte de vente.

L’étude géotechnique

C’est une étude géotechnique préalable. Son rôle est d’informer l’acquéreur sur la qualité globale du terrain constructible. Elle permet également d’informer les professionnels sur la natures des sols afin qu’ils proposent les matériaux les plus adaptés et des fondations solides.

Elle est mise en place par la loi Elan et permet de suivre l’évolution du gonflement des argiles consécutivement à des épisodes de sécheresse et de pluie. Elle doit être annexé au titre de propriété du terrain.

C’est une étude géotechnique préalable. Son rôle est d’informer l’acquéreur sur la qualité globale du terrain constructible. Elle permet également d’informer les professionnels sur la natures des sols afin qu’ils proposent les matériaux les plus adaptés et des fondations solides.

Terrain non bâti constructible qui se situe dans une zone permettant la construction d’une maison individuelle et qui comporte un sol argileux.

Sa validité est de 30 ans dans le cas où aucun remaniement du sol n’aurait été effectué.

Les prix des diagnostics immobiliers 

Les tarifs appliqués dans le cadre d'un diagnostic immobilier ne sont pas encore réglementés. Les prix des diagnostics varient en fonction :

  1. du professionnel sollicité,
  2. de la nature de l'expertise,
  3. de la nature du bien,
  4. de la superficie du bien,
  5. et de la localisation du bien. 

Cependant, une recherche rapide sur internet peut vous donner une idée du budget qu'il faudra prévoir à cet effet. Voici un tableau avec les prix moyens expliqués en France : 

Diagnostic immobilier    Estimation du prix moyen
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)entre 100 et 250€
État des risques et des pollutions - ERP    40€
Diagnostic loi Carrez pour une vente100€
Constat de risque d’exposition au plomb - CREP    150€
État de l’installation d’électricité80€
État de l’installation de gaz120€
État d’amiante indiquant la présence ou l’absence d’amiante100€
Diagnostic bruit 170€
État de la présence de termites150€
État de la présence de mérules150€
Diagnostic de l’assainissement130€

Les diagnostics obligatoire lors de la vente d'un appartement

La liste des diagnostics obligatoires à réaliser dans le cas d'un appartement reste presque la même que dans le cas d'une maison à quelques détails près. En tant que vendeur vous êtes dans l'obligation de joindre au DDT les diagnostics suivants : 

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • Constat de risque d'exposition au plomb (Crep)
  • État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
  • État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
  • État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
  • État de l'installation d'assainissement non collectif
  • État relatif à la présence de termites
  • État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
  • Diagnostic Bruit
  • Carnet d'information du logement (CIL)

L'acte ou la promesse de vente doit comporter les détails en lien avec la surface privative du lot de copropriété. Il est communément appelé Diagnostic Loi Carrez.

En plus des expertises obligatoires listées ci-dessus, pensez à l'informer sur le risque de mérule dans l'appartement. Cette étape devient obligatoire si votre logement se trouve dans les zones répértoriées par un arrêté prefectoral. 

Les diagnostics obligatoire lors d'une location

La location n'échappe pas à cette formalité. En effet, lorsqu'un propriétaire souhaite mettre un appartement à la location par exemple. Il doit communiquer les résultats des expertises sur l'annonce de location et joindre un DDT au bail de location. Ce dossier est légèrement différent quant à celui prévu par la loi dans le cadre d'une vente.
Voici la liste des diagnostics obligatoires pour la location d'un logement : 

Le bailleur doit vous remettre les documents suivants :

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • Constat de risque d'exposition au plomb (Crep)
  • État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
  • État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
  • État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone concernée
  • Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée

Pensez également à informer votre futur locataire de la présence ou l'absence d'amiante dans le logement. 

Que se passe-t-il en cas d’absence de diagnostic ?

De manière générale, les diagnostics permettent d’éviter les vices cachés lors d’une vente. S’ils ne sont pas annexés au compromis de vente ou à la promesse de vente des sanctions peuvent être donné.

Les sanctions pour l’absence des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente varient en fonction du type de diagnostic. Elles peuvent allées d’une simple amende à l’annulation complète de la vente du bien immobilier.

 

🤓 Ce qu'il faut retenir :
  • Obligatoire pour toute vente immobilière, il regroupe diagnostics énergétiques, sanitaires et environnementaux.
  • Chaque diagnostic a une durée de validité spécifique, comme 10 ans pour le DPE et 6 mois pour les termites et l'ERP.
  • Le vendeur doit fournir le DDT à l'acheteur. L'absence de diagnostics peut entraîner des sanctions ou l'annulation de la vente.
  • Les prix varient selon le type d'expertise et la taille du bien, par exemple, le DPE coûte entre 100 et 250€, et le diagnostic plomb environ 150€.
  • Les diagnostics requis pour la vente sont plus nombreux que pour la location, qui inclut le DPE et l'état des installations électriques et de gaz de plus de 15 ans.