Absence diagnostic location, sanction, DPE

Le bailleur du bien immobilier est dans l’obligation de présenter au futur locataire un dossier de diagnostics techniques (DDT). C'est le cas aussi bien dans le cadre d’une location meublée que dans le cas où elle est non meublée. Dans le cas contraire, il s'expose à des sanctions pour absence de diagnostic location.

Ce dossier doit impérativement être remis au plus tard lors de la signature du bail. S'il est manquant ou incomplet, des sanctions s’imposent alors au bailleur.

Quelles sont les sanctions pour absence de diagnostic ?

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Sanctions locataire

Des sanctions et risques s'imposent au propriétaire-bailleur si son obligation de transmission de diagnostic immobilier n'est pas faite.

Il s'agira de :

• Annulation du contrat de bail en cas de dol (absence de diagnostics techniques). Il arrive que le DDT doit absent. Le locataire peut se retourner contre le bailleur s'il prouve que le bien n'est pas conforme à l’annonce.
• Réduction du loyer : le loyer pourra être révisé. C'est le cas lorsque le vice dissimulé ne met pas en danger la santé de l'occupant. La révision se fera au prorata de la perte estimée.

Sanctions pénales

• Paiement de dommages et intérêts : si le locataire subit un préjudice, il pourra agir en justice à son encontre. Il pourra ainsi obtenir des dommages et intérêts. C'est le cas si le bailleur n’a pas fourni toutes les pièces du dossier de diagnostics techniques par exemple.
• Sanctions pénales : si des informations erronées sont présentes sur le rapport de performance énergétique par exemple. La DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes) peut imposer des sanctions pénales. Elles vont jusqu'à 37 500€ d’amende et jusqu’à 2 ans de prison.

Quelles sanctions si pas de DPE ?

Absence de DPE

Le DPE peut donner lieu à des sanctions pour absence de diagnostic ou erreur. C'est également le cas pour tous les autres constats qui ont été cités précédemment. Les conséquences sont différentes en fonction de ce qui est absent du DDT.

• Vous n’avez pas transmis le DPE : l'occupant peut saisir le tribunal pour obtenir des dommages-intérêts.
• Votre DPE est volontairement erroné : le locataire peut saisir le tribunal en dommages et intérêts. Il peut même annuler la vente ou le bail. C'est le cas lorsque les annonces contiennent de fausses informations à des fins trompeuses. Qu'elles soient publiées dans les médias écrits, sur Internet ou dans les agences.
• Le diagnostic n’est pas certifié : le propriétaire peut être condamné à une amende de 1 500 euros. Si l'infraction se reproduit il risque alors une amende de 3 000 euros.

Diagnostiqueur non certifié

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Engager un expert en diagnostic immobilier qui n'est pas certifié pour réaliser les diagnostics obligatoires pour la vente comporte des risques juridiques et financiers significatifs pour un propriétaire.

En cas de non-respect de cette exigence, le propriétaire s'expose à des sanctions financières pouvant atteindre 1 500 euros. La somme qui peut s'élever à 3 000 euros en cas de réitération de l'infraction.

Absence de diagnostics

L'absence d'un diagnostic immobilier peut engendrer des conséquences légales sévères en cas de litige entre le propriétaire et le locataire. Les tribunaux peuvent prononcer diverses sanctions, telles que :

• des amendes,
• la résiliation anticipée du contrat de bail,
• la diminution du loyer,
• ou encore l'obligation de rembourser les loyers perçus.
• sans oublier les dommages et intérêts pour préjudice moral si le locataire a vécu dans des conditions jugées indignes.

L'étendue de ces sanctions varie en fonction de la gravité des manquements observés. Il est essentiel de rappeler que la réalisation d'un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) est une exigence légale incontournable en France.

DPE opposable

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a acquis une valeur juridique contraignante. Ce qui renforce ainsi la responsabilité légale des propriétaires immobiliers et élargissant les prérogatives des locataires et des acheteurs.

La notion de DPE opposable implique que ce diagnostic n'est plus seulement informatif. Il sert désormais de document légal pouvant engendrer des conséquences juridiques.

Cela se traduit par :

1. une responsabilisation accrue des propriétaires,
2. de leurs mandataires (agents immobiliers, notaires)
3. et des professionnels réalisant les diagnostics,
4. ainsi que par l'octroi de nouveaux droits en faveur des locataires et des acquéreurs de biens immobiliers. Ce qui leur permet de se prévaloir de ce document dans leurs démarches et recours légaux.

Quels diagnostics obligatoires pour une location ?

Des diagnostics obligatoires

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Un dossier de diagnostics techniques peut comprendre jusqu’à 8 diagnostics obligatoires pour la vente.

• DPE : obligatoire depuis le 1er juillet 2007 pour la location d’appartement ou de maison. Le DPE location permet d’informer le futur occupant des performances énergétiques du bien. Il a connu de nombreuses évolutions depuis sa mise en place.
  Cette expertise énergétique évalue désormais également les émissions de gaz à effet de serre du logement en location. Maintenant il permet toujours d’analyser la consommation d’électricité, de gaz, de fioul, de bois, etc.

• ERP (État des risques et pollutions) : il permet de définir à quels risques un bâtiment peut être confronté. Les risques naturels, technologiques, miniers et écologiques sont considérés.
• Électricité : permet de s’assurer que toutes les installations électriques intérieures d’un bien sont aux normes et en bon état. Ce diagnostic est obligatoire si l'installation a plus de 15 ans.
• Gaz : le rapport donne l’état des lieux des installations de gaz d’un bien datant de plus de 15 ans. Il permet de prévenir les risques d’accidents domestiques.
• Plomb : le constat de risque d'exposition au plomb renseigne sur la présence de ce matériau dans les logements construits avant 1949.
• Amiante (DAPP – Diagnostic amiante parties privatives) : obligatoire pour les biens situés dans un immeuble collectif. Les batiments concernés sont ceux dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997 .
• Loi Boutin : le certificat de surface habitable permet d’informer le locataire quant à la mesure exacte du logement. Elles concerne les biens loués aussi bien vide que meublé. Il est possible d’opérer le mesurage Boutin seul. Cependant, il est recommandé d’en confier la réalisation à un expert.
• Bruit : si le logement se trouve dans une zone dite d'exposition au bruit des aéroports, ce diagnostic est nécessaire pour la location.

Diagnostics selon la date de construction

Les permis de construire délivrés avant 1940 jusqu'à 1997

Les permis de construire délivrés après le 01/07/1997 jusqu'à il y a -15 ans

Quelle est la durée de validité des diagnostics ?

Durée de validité

Attention à vérifier correctement la date de validité de chacun des diagnostics. Si celle-ci est dépassée, elle peut porter préjudice autant au propriétaire qu’à l'occupant.

DPE dépassé

Si la validité d'un ou de plusieurs diagnostics immobiliers expire, ces derniers sont jugés caducs. Par conséquent, il est impératif de mettre à jour tous les diagnostics requis avant de finaliser le bail de location.

"Un locataire peut exiger un DPE à jour lorsque le bail se reconduit."

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Faute de quoi, le potentiel locataire se trouve en droit de refuser la signature du contrat. Cette étape est fondamentale pour garantir la transparence et la sécurité juridique de l'accord de location.

Romain Baldassarre

Responsable Technique - Dimo Diagnostic

 

Expert en diagnostic immobilier depuis près de 4 ans, j'informe désormais les propriétaires et bailleurs concernant les dernières réglementations en vigueur sur les diagnostics immobiliers !