Sanctions en cas d'absence de diagnostics dans une location

Le bailleur du bien immobilier est dans l’obligation de présenter au futur locataire un dossier de diagnostics techniques (DDT). C'est le cas aussi bien dans le cadre d’une location meublée que dans le cas où elle est non meublée. Dans le cas contraire, il s'expose à des sanctions pour absence de diagnostic location.

Ce dossier doit impérativement être remis au plus tard lors de la signature du bail. S'il est manquant ou incomplet, des sanctions s’imposent alors au bailleur.

Quelles sont les sanctions pour absence de diagnostic ?

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Sanctions pour le propriétaire-bailleur

Le non-respect des obligations légales en matière de location peut entraîner de sérieuses conséquences pour le propriétaire-bailleur. Ces sanctions visent à protéger les droits des locataires et à garantir la qualité des logements mis en location.

1. Sanctions civiles

L'annulation du contrat de bail peut être prononcée en cas de dol, notamment lorsque le propriétaire omet de fournir les diagnostics techniques obligatoires. Par exemple, si le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est pas communiqué, le locataire peut demander l'annulation du bail s'il prouve que le bien n'est pas conforme à l'annonce.

Une réduction du loyer peut être appliquée lorsqu'un vice caché, non dangereux pour la santé, est découvert. Le montant de la réduction est calculé au prorata de la perte estimée. Cela peut être le cas, par exemple, si des moisissures non signalées sont présentes dans une pièce.

Le propriétaire peut également être condamné à verser des dommages et intérêts si le locataire subit un préjudice. C'est notamment le cas lorsque le dossier de diagnostic technique (DDT) n'est pas fourni dans son intégralité.

2. Sanctions administratives et pénales

Des amendes pouvant aller jusqu'à 37 500 € peuvent être infligées par la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes) en cas d'informations erronées dans les rapports, comme le DPE. Dans les cas les plus graves de non-respect des obligations, une peine d'emprisonnement allant jusqu'à 2 ans peut être prononcée.

3. Restrictions de location

De nouvelles réglementations sur la performance énergétique sont entrées en vigueur. Depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de louer les logements classés G+, c'est-à-dire ceux dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh/m²/an. Cette interdiction s'étendra à tous les logements classés G à partir du 1er janvier 2025.

4. Prévention des sanctions

Pour éviter ces sanctions, les propriétaires-bailleurs doivent prendre plusieurs mesures préventives :

1. Réaliser tous les diagnostics obligatoires avant la mise en location
2. Fournir l'intégralité du DDT au locataire
3. S'assurer de la conformité du logement aux normes de décence
4. Effectuer les travaux de rénovation énergétique nécessaires
5. Se tenir informé des évolutions réglementaires dans le domaine de la location immobilière

Le respect scrupuleux de ces obligations légales est essentiel pour éviter des sanctions coûteuses et garantir la qualité du logement proposé à la location. 

Quelles sanctions si pas de DPE ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un élément crucial du Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Son absence ou les erreurs qu'il contient peuvent entraîner diverses sanctions pour le propriétaire-bailleur. Voici les principales conséquences :

1. Absence de transmission du DPE

Si vous n'avez pas transmis le DPE au locataire, celui-ci peut saisir le tribunal pour obtenir des dommages-intérêts. Cette sanction souligne l'importance de fournir tous les documents obligatoires lors de la location.

2. DPE volontairement erroné

Dans le cas où le DPE contiendrait intentionnellement de fausses informations :

• Le locataire peut demander des dommages et intérêts au tribunal.
• Il peut même demander l'annulation de la vente ou du bail.

Cette sanction s'applique particulièrement lorsque les annonces, qu'elles soient publiées dans les médias écrits, sur Internet ou dans les agences, contiennent des informations trompeuses.

3. Diagnostic non certifié

Engager un expert en diagnostic immobilier qui n'est pas certifié pour réaliser les diagnostics obligatoires pour la vente comporte des risques juridiques et financiers significatifs pour un propriétaire.

• Une amende de 1 500 euros pour une première infraction.
• Une amende de 3 000 euros en cas de récidive.

Il est donc essentiel de s'assurer que le diagnostiqueur choisi possède toutes les certifications requises.

Ces sanctions démontrent l'importance du DPE dans le processus de location ou de vente d'un bien immobilier. Elles visent à garantir la transparence et la fiabilité des informations fournies aux locataires ou aux acheteurs potentiels.Pour éviter ces sanctions, assurez-vous de faire réaliser votre DPE par un professionnel certifié et de le transmettre intégralement à votre locataire ou acheteur. 

Quels diagnostics obligatoires pour une location ?

Des diagnostics obligatoires

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Un dossier de diagnostics techniques peut comprendre jusqu’à 8 diagnostics obligatoires pour la vente.

• DPE : obligatoire depuis le 1er juillet 2007 pour la location d’appartement ou de maison. Le DPE location permet d’informer le futur occupant des performances énergétiques du bien. Il a connu de nombreuses évolutions depuis sa mise en place.
  Cette expertise énergétique évalue désormais également les émissions de gaz à effet de serre du logement en location. Maintenant il permet toujours d’analyser la consommation d’électricité, de gaz, de fioul, de bois, etc.

• ERP (État des risques et pollutions) : il permet de définir à quels risques un bâtiment peut être confronté. Les risques naturels, technologiques, miniers et écologiques sont considérés.
• Électricité : permet de s’assurer que toutes les installations électriques intérieures d’un bien sont aux normes et en bon état. Ce diagnostic est obligatoire si l'installation a plus de 15 ans.
• Gaz : le rapport donne l’état des lieux des installations de gaz d’un bien datant de plus de 15 ans. Il permet de prévenir les risques d’accidents domestiques.
• Plomb : le constat de risque d'exposition au plomb renseigne sur la présence de ce matériau dans les logements construits avant 1949.
• Amiante (DAPP – Diagnostic amiante parties privatives) : obligatoire pour les biens situés dans un immeuble collectif. Les batiments concernés sont ceux dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997 .
• Loi Boutin : le certificat de surface habitable permet d’informer le locataire quant à la mesure exacte du logement. Elles concerne les biens loués aussi bien vide que meublé. Il est possible d’opérer le mesurage Boutin seul. Cependant, il est recommandé d’en confier la réalisation à un expert.
• Bruit : si le logement se trouve dans une zone dite d'exposition au bruit des aéroports, ce diagnostic est nécessaire pour la location.

Diagnostics selon la date de construction

Les permis de construire délivrés avant 1940 jusqu'à 1997

Les permis de construire délivrés après le 01/07/1997 jusqu'à il y a -15 ans

Quelle est la durée de validité des diagnostics ?

Durée de validité

Attention à vérifier correctement la date de validité de chacun des diagnostics. Si celle-ci est dépassée, elle peut porter préjudice autant au propriétaire qu’à l'occupant.

DPE dépassé

Si la validité d'un ou de plusieurs diagnostics immobiliers expire, ces derniers sont jugés caducs. Par conséquent, il est impératif de mettre à jour tous les diagnostics requis avant de finaliser le bail de location.

"Un locataire peut exiger un DPE à jour lorsque le bail se reconduit."

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Faute de quoi, le potentiel locataire se trouve en droit de refuser la signature du contrat. Cette étape est fondamentale pour garantir la transparence et la sécurité juridique de l'accord de location.

Romain Baldassarre

Responsable Technique - Dimo Diagnostic

 

Expert en diagnostic immobilier depuis près de 4 ans, j'informe désormais les propriétaires et bailleurs concernant les dernières réglementations en vigueur sur les diagnostics immobiliers !