DPE Location : obligatoire, tarifs, validité et nouveautés 2022

DPE location : obligatoire pour le bail

DPE location : informe les potentiels locataires sur la consommation d'énergie annuelle du bien en copropriété ainsi que les émissions de gaz à effet de serre occasionnées par ce dernier. Cette expertise immobilière est-elle similaire à celle réalisée pour la vente ? Quel est le prix de ce diagnostic pour un propriétaire bailleur ? Quand doit-il être refait ? Quels risques encourus pour l'absence de ce document pour location dans le bail ? Toutes les réponses ici !

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Explications sur le diagnostic de performance énergétique pour la location

Quel DPE pour une location ?

Le Diagnostic de Performance énergétique pour la location, à l’instar de celui pour la vente, a pour objectif d’évaluer la performance d’un bien immobilier en copropriété. Le bien est équipé d'installations de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ? Le diagnostic de performance énergétique doit être impérativement ajouté au Dossier de Diagnostics Techniques pour la signature du bail.

Comme pour la mise en vente, cette analyse fonctionne avec un système de classes énergétiques associées à une notation allant de A à G.

Depuis la réforme du 1er juillet 2021, le diagnostic énergétique est plus qu'informationnel. Désormais, il est opposable. Un locataire peut donc se retourner contre son bailleur en cas d'analyse erronée de la consommation énergétique annuelle du bien. Ce dernier peut lui-même mettre la faute sur le diagnostiqueur.

Les diagnostiqueurs utilisent la même méthode de calcul du DPE que pour un bien dans le cadre d’une vente. À savoir la méthode 3cl (celle sur factures ayant disparu) qui se base sur les caractéristiques du bâtiment comme :

  • l’isolation
  • les matériaux utilisés
  • les surfaces vitrées
  • les modes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire

La méthode 3CL, dite conventionnelle, définie un usage et une consommation énergétique moyenne d’un logement en location qui sont :

  • Une occupation quotidienne du bien de 16 h en semaine, hors plage horaire de 10/18 heures, et de 24 heures le week-end.
  • Une période annuelle d'absence d’occupation annuelle et de deux semaines en été.
  • La consommation d'eau chaude sanitaire qui est calculée en fonction de la surface habitable.

Dans le cadre d’une location, le diagnostic énergétique est aux frais du bailleur. Ce dernier peut toutefois le déduire de son rendement locatif. Pour cela, le propriétaire devra faire une déclaration au frais réel. Le DPE location concerne les biens suivants :

  • Les biens immobiliers habitables, qu’ils soient vides ou meublés
  • La location d’un logement de fonction
  • Les baux commerciaux classique ou dérogatoire (baux précaires)
  • Les baux pour autres usages professionnels

Est-ce que le DPE est obligatoire pour la location ?

Depuis 2007, le DPE location doit être fourni au futur locataire lors de la signature du bail. En plus de cela, le propriétaire bailleur a d’autres obligations :

  • Depuis le 14 juillet 2010, un bailleur doit obligatoirement mettre le bilan énergétique en cours de validité à disposition de tous les candidats à la location lors des visites. C’est pour cela que l’expertise immobilière énergétique doit être impérativement réalisée, si elle n’est plus valide, avant d'organiser les visites du logement.
  • L’étiquette énergétique doit obligatoirement figurer dans l'annonce de location, depuis le 1er janvier 2011. Elle est symbolisée par une lettre et un code couleur qui définit la consommation énergétique annuelle d’un logement. Il en est de même pour l’étiquette de GES.

En cas d'absence du DPE location lors de la remise du Dossier de Diagnostics Techniques, le propriétaire bailleur encours des sanctions à la fois civiles et pénales par une amende à hauteur de 300.000 € et une peine maximale de 2 ans de prison.

Quel est le prix d’un DPE pour la location ?

L’ADEME a estimé le tarif de l'expertise énergétique pour la location entre 100 et 250 €. Voici les tarifs moyens en 2021 selon Travaux.com :
Prix minimum TTCPrix moyen TTCPrix maximum TTC
Diag studio80 € TTC95 € TTC110 € TTC
Diag pour un T2110 € TTC120 € TTC130 € TTC
Diag pour un T4110 € TTC130 € TTC150 € TTC

Avec l'entrée en vigueur récente du nouveau diagnostic de performance énergétique le 1er juillet 2021, les prix du diagnostic vont augmenter. En effet, la procédure est plus longue ce qui allonge le temps d'intervention du diagnostiqueur. La méthode 3 cl requiert au professionnel de prendre des photos de chacune des observations qu'il émet.

Quelle est la validité du DPE pour la location ?

Le DPE location a une durée de validité de 10 ans à partir de sa date de réalisation. Si ce diagnostic est encore valide en cours de bail, il n'a pas besoin d’être mis à jour par le propriétaire, ni à être refait en cas de reconduction tacite du bail avec le locataire.

Le diagnostic énergétique doit être réalisé uniquement par un diagnostiqueur immobilier ayant les certifications adéquates d'un établissement certifié COFRAC. Sans cette certification, le professionnel encours une amende de 1.500 € par diagnostic réalisé.

Une fois l'expertise effectuée, les données sont transférées par le professionnel à l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie). Cet organisme est particulièrement impliqué dans la transition écologique et s'occupe de délivrer la certification de l'expertise.

dpe location : obligatoire 2022DPE location : impact pour le bailleur

Jurisprudence absence de DPE location :

Le DPE location est obligatoire et doit être remis dans le Dossier de Diagnostics Techniques au moment de la signature du bail. Si tel n’est pas le cas, le bailleur encours de la part du potentiel locataire un recours en justice qui peut aboutir sur :

  • Une qualification en dol, bien que rare, qui peut entraîner dans le pire des cas l’annulation du bail.
  • Une réduction du montant du loyer
Le diagnostiqueur immobilier peut être également mis en cause s’il faute dans son expertise ou s’il omet de transmettre le diagnostic énergétique location à l’ADEME.

Exemple de jurisprudence sur l’absence de DPE dans le bail :

Un locataire a mis en cause l'agence immobilière qui s’occupait de son dossier pour la location pour le manque du DPE lors de son installation. Le tribunal d’instance de Moulins a rendu verdict le 14 janvier 2013, condamnant le syndicat de copropriété à verser l'indemnité correspondante au préjudice commis.

Le tribunal a considéré que l’absence du diagnostic énergétique dans le contrat de location a pu empêcher le locataire de choisir un logement adapté en termes de consommation énergétique. En cas d'absence de cette expertise dans le bail, les sanctions peuvent être civiles et pénales.

Quelle note DPE pour louer en 2022 ?

Dès le 1er juillet 2021, le DPE location et vente évolue et prend en compte seulement la méthode de calcul 3CL qui intègrera dans ses critères de nouveaux points dont l’éclairage et la climatisation notamment. Cette réforme sert à sensibiliser les bailleurs face à l'urgence climatique.

La durée de validité du diagnostic énergétique location reste inchangée, soit 10 ans, sauf pour ceux réalisés jusqu’au 30/06/2021 :

  • Les diagnostics entre 2013 et 2017 resteront valides jusqu’au 31 décembre 2022
  • Les diagnostics récents seront valables jusqu’au 31 décembre 2024

Le DPE location a également un objectif à partir de 2023 jusqu'en 2028 : interdire progressivement la mise en location de biens immobiliers en copropriété dont l’étiquette énergétique est située entre F et G.

À travers cette réglementation, le gouvernement entend protéger les locataires face à des propriétaires peu regardants sur la consommation d'énergie produite. Dès 2025, les logements G seront interdits puis vient le tour des logements étiquetés F dès 2028.

Les passoires thermiques, qui ont une consommation énergivore dépassant le seuil des 450 kWh/m²/an, seront donc exclues du parc immobilier français. Des critères plus restrictifs interviendront dès 2025. Dans un premier temps, l'augmentation des loyers sera gelée pour les renouvellements de bail.

Les étiquettes du DPE pour une mise en location évoluent également :

Classe énergieConsommation énergétique annuelle
AMoins de 70 kWh/m²/an et de 6 kg CO2/m²/an
BDe 70 à 110 kWh/m²/an et de 6 à 11 kg CO2/m²/an
CDe 110 à 180 kWh/m²/an et de 11 à 30 kg CO2/m²/an
DDe 180 à 250 kWh/m²/an et de 30 à 50 kg CO2/m²/an
EDe 250 à 330 kWh/m²/an et de 50 à 70 kg CO2/m²/an
FDe 330 à 420 kWh/m²/an et de 70 à 100 kg CO2/m²/an
GPlus de 420 kWh/m²/an et plus de 100 kg CO2/m²/an

Le DPE opposable a vu le jour pour remédier à cela. Les propriétaires bailleurs ont la possibilité d’avoir accès à des aides de l’Anah ou MaPrimeRenov pour réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires.

Cette rénovation énergétique est aussi un point positif pour les locataires. Ils économiseraient 100 € mensuellement dans les factures d’énergie.

À travers le projet de loi Climat et résilience, le gouvernement souhaite également faire émerger un diagnostic énergétique collectif pour les copropriétés à partir de 2024. Le DPE collectif est déjà en vigueur depuis 2017. Il s'applique aux logements en copropriété équipés d'un système de chauffage collectif ou d’une climatisation collective. La version de 2024 s’appliquera à tous les bâtiments en copropriété dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 2013.

L’objectif du diagnostic collectif est de faciliter la mise en location d’un bien ou d’un lot par le propriétaire bailleur avec un diagnostic unique pour l’ensemble du bâtiment. Toutefois, les données peuvent être incomplètes dans certains cas. Notamment en cas de travaux de rénovation énergétique. Un DPE location individuel reste recommandé pour les bailleurs.

Autres changements du DPE location en 2022 :

La réforme du 1er juillet 2021 a apporté un certain nombre de réformes que les propriétaires-bailleurs doivent respecter. L'augmentation des loyers de logements énergivores entre deux locataires est interdite depuis le 1er janvier 2021.

Depuis le 1er janvier 2022, les propriétaires de passoires thermiques en copropriété doivent également réaliser un audit énergétique. Cette analyse est complémentaire au diagnostic de performance énergétique en donnant une vision sur le long terme et les différents travaux recommandés.

De plus, les annonces immobilières doivent désormais inclure le montant théorique des dépenses énergétiques annuelles pour :

  • le système principal de chauffage
  • la ventilation
  • le refroidissement
  • la production d'eau chaude
  • l'éclairage et ses auxiliaires

L'année de référence des prix énergétiques qui a servie pour l'estimation doit aussi être indiquée. Grâce à la loi Climat et Résilience, les locataires peuvent désormais à leur bailler de mettre leur logement en conformité. Auquel cas ces derniers peuvent engager un recours en justice si les bailleurs refusent.

Il existe toutefois quelques exceptions comme les bâtisses architecturales ou patrimoniales qui sont exemptées. Les biens en copropriété dont le montant des travaux de rénovation énergétique est disproportionné par rapport à la valeur immobilière sont aussi exclus.

Pour en savoir plus sur le DPE location et les nouveautés de 2021 :

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