DPE pour une location : durée de validité et obligations

DPE location

DPE location : informe les potentiels locataires sur la consommation d'énergie annuelle du bien en copropriété. Ainsi que les émissions de gaz à effet de serre occasionnées par ce dernier.

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Le DPE est-il similaire à celui réalisé pour la vente ? Quel est le prix de ce diagnostic pour un propriétaire bailleur ? Quand doit-il être refait ? Quels risques encourus pour l'absence de ce document pour location dans le bail ?

La réalisation du DPE pour la location

Objectif du DPE 🧐

Le diagnostic de perfomance énergétique pour la location a pour objectif d’évaluer la performance d’un bien immobilier en copropriété. Il en va de même pour la vente.

Le diagnostic de performance énergétique doit être impérativement ajouté au Dossier de Diagnostics Techniques pour la signature du bail.

dpe location 2023

Dimo Diagnostic © 

Comme pour la mise en vente, cette analyse fonctionne avec un système de classes énergétiques associées à une notation allant de A à G.

Exemple : Mathieu est propriétaire d'un bien dans le centre de Bordeaux, il se demande si la réalisation d'un DPE est obligatoire pour la location de son bien. 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour la location de son appartement. Il permet d'évaluer la consommation énergétique de l'appartement et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Il doit être effectué avant la mise en location et être présenté aux potentiels locataires.

Le DPE a une validité de 10 ans, à moins que des travaux importants ne soient effectués, auquel cas un nouveau diagnostic serait requis. Cette obligation s'inscrit dans le cadre de la réglementation française visant à informer les locataires sur la performance énergétique du bien. Il fait partie intégrante des responsabilités du propriétaire bailleur.

Réforme de juillet 2021

Depuis la réforme de juillet 2021, le diagnostic énergétique est plus qu'informationnel. Désormais, il est opposable. Un locataire peut donc se retourner contre son propriétaire-bailleur en cas d'analyse erronée de la consommation énergétique annuelle du bien. Ce dernier peut lui-même mettre la faute sur le diagnostiqueur.

Les diagnostiqueurs utilisent la même méthode de calcul du DPE que pour un bien dans le cadre d’une vente. À savoir la méthode 3cl (celle sur factures ayant disparue) qui se base sur les caractéristiques du bâtiment comme :

  • l’isolation,
  • les matériaux utilisés,
  • les surfaces vitrées,
  • les modes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.

Méthode 3CL 🙂

La méthode 3CL, dite conventionnelle, définie un usage et une consommation énergétique moyenne d’un logement en location qui sont :

  • Une occupation quotidienne du bien de 16 h en semaine, hors plage horaire de 10/18 heures, et de 24 heures le week-end.
  • Une période d'absence d’occupation annuelle et de deux semaines en été.
  • La consommation d'eau chaude sanitaire qui est calculée en fonction de la surface habitable.

Dans ce cadre le diagnostic énergétique est aux frais du bailleur. Ce dernier peut toutefois le déduire de son rendement locatif. Pour cela, le détenteur devra faire une déclaration au frais réel.

Le DPE location concerne les biens suivants :

  • Les biens immobiliers habitables, qu’ils soient vides ou meublés,
  • La location d’un logement de fonction,
  • Les baux commerciaux classiques ou dérogatoires (baux précaires),
  • Les baux pour autres usages professionnels.

Le DPE est-il obligatoire pour la location ?

Depuis 2007, le DPE location en France doit être fourni au futur locataire lors de la signature du bail. En plus de cela, le possesseur-bailleur a d’autres obligations :

  • Depuis le 14 juillet 2010, un loueur doit obligatoirement mettre le bilan énergétique en cours de validité à disposition de tous les candidats à la location lors des visites.

  • L'étiquette énergie doit obligatoirement figurer dans l'annonce de location, depuis le 1er janvier 2011. Elle est symbolisée par une lettre et un code couleur qui définit la consommation énergétique annuelle d’une habitation. 

En cas d'absence du DPE location lors de la remise du dossier de diagnostics techniques, le propriétaire-bailleur encours des sanctions civiles et pénales.

Notamment une amende à hauteur de 300 000 € et une peine maximale de 2 ans de prison.

Quand faire le DPE pour une location ?

Responsabilité du propriétaire 😶

C'est le loueur qui s'occupe de le réaliser avant de mettre son bien à disposition des locataires. Celui-ci doit dater de moins de 10 ans.

Le propriétaire du bien n'a pas à refaire de diagnostic de performance énergétique suite à un changement de locataire tant que son diagnostic est toujours valide.

Si vous êtes locataire, vous avez simplement à vérifier la date de réalisation du DPE locations. Et s'il n'est plus valide, pensez bien à ne pas signer les baux tant que ce diagnostic n'est pas réalisé en bon et du forme.

Le prix d'un DPE pour la location 💲

Avec l'entrée en vigueur récente du nouveau diagnostic de performance énergétique le 1er juillet 2021 en France, les prix du diagnostic vont augmenter. En effet, la procédure est plus longue, ce qui allonge le temps d'intervention du diagnostiqueur.

La méthode 3CL requiert au professionnel de prendre des photos de chacune des observations qu'il émet.

dpe location

Dimo Diagnostic © 

Combien de temps est valable le DPE pour la location ?

10 ans de validité

Le DPE location a une durée de validité de 10 ans à partir de sa date de réalisation. Si ce diagnostic est encore valide en cours de bail, alors :

  • il n'a pas besoin d’être mis à jour par le détenteur,
  • ni à être refait en cas de reconduction tacite des baux avec le locataire.

Le diagnostic énergétique doit être réalisé uniquement par un diagnostiqueur immobilier ayant les certifications adéquates d'un établissement certifié COFRAC. Sans cette certification, le professionnel encours une amende de 1 500 € par diagnostic réalisé.

Une fois l'expertise effectuée, les données sont transférées par le professionnel à l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie). Cet organisme est particulièrement impliqué dans la transition écologique et s'occupe de délivrer la certification de l'expertise.

bilan energetique et location

Dimo Diagnostic © 

Le cadre réglementaire 🚙

Le DPE est obligatoire et doit être remis dans le dossier de diagnostics techniques au moment de la signature du bail. Si tel n’est pas le cas, le bailleur encours de la part du potentiel occupant un recours en justice qui peut aboutir sur :

  • Une qualification en dol, bien que rare, qui peut entraîner dans le pire des cas l’annulation des baux.
  • Une réduction du montant du loyer.

En cas d'absence de cette expertise dans les contrats de locations, les sanctions peuvent être civiles et pénales.

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Quelle note DPE pour louer en 2024 ?

Réagir face à l'urgence climatique

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE location et vente a évolué et ne prend désormais en compte plus que la méthode de calcul 3CL. Elle intègre dans ses critères de nouveaux points dont l’éclairage et la climatisation notamment. 

La durée de validité du diagnostic énergétique location reste inchangée, soit 10 ans, sauf pour ceux réalisés jusqu’au 30/06/2021 :

  • Les diagnostics entre 2013 et 2017 étaient valides jusqu’au 31 décembre 2022,
  • Les diagnostics récents seront valables jusqu’au 31 décembre 2024.

Objectif de 2023 à 2028

Le DPE location a également un objectif à partir de 2023 jusqu'en 2028 : interdire progressivement la mise en location de biens immobiliers en copropriété dont l’étiquette énergétique est située entre F et G.

À travers cette réglementation, le gouvernement entend protéger les locataires face à des possesseurs peu regardants sur la consommation d'énergie produite.

Dès 2025, les logements G seront interdits puis viendra le tour des logements étiquetés F dès 2028.

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Source : ecologie.gouv

Les passoires thermiques 😮

Les passoires thermiques, qui ont une consommation énergivore dépassant le seuil des 450 kWh/m²/an, seront donc exclues du parc immobilier français. Des critères plus restrictifs interviendront dès 2025.

Dans un premier temps, les loyers sont gelés, impossible de les augmenter, pour les renouvellements de bail.

Les étiquettes du DPE interdites pour une mise en location évoluent également :

Date1er janvier 20231er janvier 20251er janvier 2028

1er janvier 2034

Performance énergétiqueConso < 450kWhEF/m²/anClasse DPE FClasse DPE EClasse DPE D
Textes de référence

Article 17, loi n°2019-1147 du 8 novembre 2019

Article 160, loi n°2021-1104 du 22 août 2021Article 160, loi n°2021-1104Article 160, loi n°2021-1104
ApplicationNouveaux contrats location et renouvellementNouveaux contrats location et renouvellementNouveaux contrats location et renouvellementNouveaux contrats location et renouvellement

Les obligations de travaux pour le DPE 

Le DPE opposable a vu le jour pour remédier à cela. Les propriétaires bailleurs ont la possibilité d’avoir accès à des aides de l’Anah ou MaPrimeRenov pour réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires.

Cette rénovation énergétique est aussi un point positif pour les locataires. Ils économiseront mensuellement sur leurs factures d’énergie.

À travers le projet de loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le gouvernement souhaite également faire émerger un diagnostic énergétique collectif pour les copropriétés à partir de 2024.

Le DPE collectif 😉

Le DPE collectif est déjà en vigueur depuis 2017. Il s'applique aux logements en copropriété équipés d'un système de chauffage collectif ou d’une climatisation collective. La version de 2024 s’appliquera à tous les bâtiments en copropriété dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 2013.

L’objectif du diagnostic collectif est de faciliter la mise en location d’un bien ou d’un lot par le détenteur loueur avec un diagnostic unique pour l’ensemble du bâtiment.

Toutefois, les données peuvent être incomplètes dans certaines situations, notamment en cas de travaux de rénovation énergétique. Un DPE location individuel reste recommandé pour les bailleurs.

Autres changements du DPE location en 2024

Changements pour les propriétaires

La réforme du 1er juillet 2021 a apporté un certain nombre d'obligations que les propriétaires-bailleurs doivent respecter. 

  1. L'augmentation des loyers de logements énergivores entre deux locataires est interdite depuis le 1er janvier 2021.
  2. Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires de passoires thermiques en copropriété doivent également réaliser un audit énergétique.

Cette analyse est complémentaire au diagnostic de performance énergétique en donnant une vision sur le long terme et les différents travaux recommandés.

ℹ️ Bon à savoir : Suite à la réforme du nouveau DPE, de nombreux propriétaires souhaitent vendre leurs biens pour éviter d'avoir à entreprendre des travaux de rénovation.

Pourtant, avec des professionnels qualifiés et des travaux à moindre coût, il est possible d'augmenter l'étiquette énergie de son bien. Cela a un impact sur la valeur immobilière de ce dernier.

Les annonces immobilières

De plus, les annonces immobilières doivent désormais inclure le montant théorique des dépenses énergétiques annuelles pour :

  • le système principal de chauffage,
  • la ventilation,
  • le refroidissement,
  • la production d'eau chaude,
  • l'éclairage et ses auxiliaires.

L'année de référence des prix énergétiques qui a servi pour l'estimation doit aussi être indiquée.

La loi Climat et Résilience

Grâce à la loi Climat et Résilience, les locataires peuvent désormais demander à leur bailleur de mettre leur logement en conformité. Auquel cas ces derniers peuvent engager un recours en justice si les bailleurs refusent.

Il existe toutefois quelques exceptions comme les bâtisses architecturales ou patrimoniales qui sont exemptées.

Les biens en copropriété dont le montant des travaux de rénovation énergétique est disproportionné par rapport à la valeur immo sont aussi exclus.

Les aides à la rénovation énergétique

Pour les détenteurs bailleurs de passoires énergétiques à revenus modestes, il existe aujourd'hui un large panel d'aides financières pour les accompagner dans leurs projets de rénovation :

  • certificats d'économies d'énergie (CEE) : concernent plus d'une cinquantaine d'opérations,
  • MaPrimeRénov' copro pour les logements collectifs et qui est versé aux syndics,
  • l'éco prêt à taux zéro : crédit avec 0 % d'intérêt avec une version individuelle et collective, montant qui peut aller jusqu'à 50.000 € par habitation,
  • la TVA à 5.5 % dans certaines opérations de rénovation,
  • les aides locales comme l'éco-chèque Occitanie.

Les travaux de rénovation énergétique en copropriété ne doivent cependant pas être à la seule initiative du bailleur. En effet, l'accord de l'assemblée générale est impératif pour les travaux d'isolation extérieurs.

🤓 Ce qu'il faut retenir :
  • Le DPE location évalue la performance énergétique d'un bien immobilier et doit être inclus dans le Dossier de Diagnostics Techniques pour la signature du bail.
  • Depuis juillet 2021, le DPE est opposable, ce qui signifie que le locataire peut se retourner contre le propriétaire en cas d'analyse erronée de la consommation énergétique.
  • Le DPE pour la location est obligatoire en France depuis 2007 et doit être fourni au futur locataire lors de la signature du bail.
  • L'étiquette énergétique du DPE doit figurer dans l'annonce de location et indique la consommation énergétique annuelle du logement.

 


Romain Baldassarre

Responsable Technique - Dimo Diagnostic

 

Expert en diagnostic immobilier depuis près de 4 ans, j'informe désormais les propriétaires et bailleurs concernant les dernières réglementations en vigueur sur les diagnostics immobiliers !

 Merci pour votre lecture 💚

 

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