Le calcul du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), le plus connu des diagnostics immobiliers, peut présenter quelques zones d'ombres. Découvrez dans notre dernier article comment se compose la nouvelle méthode de calcul du DPE en 2025 et estimez votre étiquette énergétique rapidement en ligne.
Pourtant, l'usage de ce diagramme ne nous est pas inconnu puisqu'il est représenté lors de nombreuses occasions. Lors de la vente d'un bien immobilier, location, mais encore pour les consommations des appareils ménagers.
Dans cet article, nous allons voir comment se calcule le DPE. Vous pouvez également découvrir ce contenu en version audio ci-dessous :
Sommaire
La méthode de calcul à appliquer pour le calcul de DPE
Les informations suivantes se portent uniquement sur le DPE estimé grâce à la méthode 3CL (Pour ceux de la méthode sur facture, se référer au paragraphe plus haut).
Pour établir un tronc commun de calcul sur tous les DPE, le calcul du DPE se base sur les éléments suivants :
- Les données climatiques des départements sont celles relevés pendant 30 ans. Elles sont ajustées en fonction de l'altitude. Le département et ces jours d'ensoleillement sont également une caractéristique importante du calcul. Un bien n'aura pas la même estimation dans le nord que dans le sud même avec une altitude similaire.
- L'occupation du logement est considéré comme 16 heures par jour en semaine et en occupation continue le week-end.
- L'énergie nécessaire pour chauffer l'eau est définie sur la base de la surface habitable et du taux d'occupation.
- Durant la période estivale, deux semaines ne sont pas considérées dans le calcul et une semaine en hiver.
- La température intérieure se base sur la règle du DJU18 (Degré Jour Unifié ; C'est une différence de température de référence calculer entre l'intérieur et l'extérieur). Il est considéré pour le calcul du DPE une température de 18°C le jour et 16°C la nuit. Le degré restant pour atteindre une température intérieure de 19°C le jour et 17°C la nuit est le résultat des apports liés aux personnes, aux appareillages (équipement de cuisine, télévisions, ordinateurs, lumières, etc.) et à l'utilisation de l'ECS (Eau chaude Sanitaire).
Ces éléments sont par convention pris en compte dans l'établissement du DPE.
Comment faire un DPE ?
Pour faire un DPE, le diagnostiqueur immobilier relève de nombreuses caractéristiques du bien immobilier dans le but de cartographier les postes déperditifs. Cela tout en considérant les différents éléments de chauffage ou d'ECS.
Ainsi, seront relevés :
- Les superficies de mur et les volumes sur lesquels ils donnent (extérieur, local chauffé, parties communes, cave, grenier, etc).
- Les superficies de plafonds et ce sur quoi ils donnent (extérieur, local chauffé, parties communes, cave, grenier, etc).
- Les superficies de plancher et ce sur quoi ils donnent (extérieur, local chauffé, parties communes, cave, grenier, etc).
- Les linéaires des ponts thermiques entre les différentes parois à inertie lourde du bien immobilier.
- Les superficies des ouvertures (fenêtres et portes), leurs orientations, leurs types, leurs matériaux, etc.
- Le système de chauffage et son année d'installation.
- Le système sanitaire et son année d'installation.
- Éventuellement les éléments de production à demeure (Photovoltaïque, éolien).
Information importante sur le calcul du DPE
Il faut savoir que pour établir un DPE, le diagnostiqueur n'est pas infaillible et d'un opérateur à l'autre l'estimation peut être différente. D'ailleurs à ce sujet une enquête UFC que choisir à pointé du doigt ces pratiques dans plusieurs articles depuis la sortie de ce diagnostic.
Pas étonnant, nos experts connaissent bien le marché immobilier et sont au fait des nombreuses pratiques d'arrangement des DPE pour certain donneur d'ordre. Il n'est pas rare que des diagnostiqueurs immobiliers ne respectent pas les méthodes de calcul règlementaire et aménagent à la convenance de leurs clients l'estimation du DPE.
La réforme du DPE de 2021 viendra faire barrage à cette technique et uniformisera le résultat. Un bien pour la profession et surtout pour les consommateurs.
Qu'est-ce que le DPE ?
Que signifient les étiquettes de DPE ?
Les deux notes vont du classement A à G et représentent deux grandes informations :
À l'initiative en 2006, dans le cadre de la transition énergétique, c'est l'ADEME (L'agence de la transition écologique) qui a établi la méthode de calcul du DPE.
Calcul de la classe énergie
La première note correspond à la consommation annuelle d'énergie du bien lié au chauffage. Ainsi qu'à la production de l'eau chaude sanitaire.
Exemple : Une maison de 100 m2 consomme 17000 Kwh par m2 par an. Divisons simplement 17000 par 100, la note de consommation du logement sera de 170 kWh. Soit un classement en D (La note D est la plus représentée en France).
- La note A concerne les biens dont la consommation est inférieure à 50 kWh par m2 par an. Les logements classés en A sont reconnus comme des logements économes en énergie.
- À l'inverse, les logements classés en G, soit avec une consommation annuelle par m2 par an supérieur à 450 kWh sont considérés comme des passoires thermiques. Ils sont donc très énergivore.
Calcul du GES (Gaz à Effet de Serre)
La deuxième note est la quantité de CO2 rejetée par an et par m2. Elle est exprimée en kgeqCO2/m2.an. Cette information est dépendante du type de système de chauffage.
Une maison disposant d'un type de système de chauffage et d'eau chaude fonctionnant avec des énergies fossiles rejettera davantage de GES que des appartements dont le calcul du DPE a été fait sur la base d'une énergie électrique.
Le nouveau DPE
Pour bien comprendre, la méthode 3CL, qui vise à calculer la consommation énergétique standard des habitations, n'est pas réellement une innovation.
Cette approche a été réactualisée pour mieux refléter les pratiques énergétiques actuelles des foyers en France, en intégrant cinq critères fondamentaux :
- L'usage du système de chauffage ;
- La consommation d'eau chaude ;
- L'utilisation de la climatisation ;
- Les besoins en éclairage ;
- Les dispositifs auxiliaires tels que le chauffage et la ventilation mécanique contrôlée.
En outre, cette méthode considère également d'autres facteurs influençant la consommation énergétique, comme :
- la température intérieure habituelle de la maison,
- et la durée de présence des occupants au quotidien.
Comment fonctionne le DPE ?
La méthode sur facture
Cette méthode de calcul consiste à recueillir 3 années consécutives de facture de consommation énergétique de l'occupant et d'établir une moyenne. Il y a autant de type de facture de consommation qu'il existe de type d'énergie utilisée.
Le diagnostiqueur exploite ces données et les renseigne dans son logiciel avant que le moteur de calcul du DPE ramène ces consommations à la superficie du bien pour obtenir la note énergétique et de GES.
On parle ici de "classe GES" ou "d'étiquette climat".
La méthode 3CL ou sur calcul ou conventionnelle
Ce mode de calcul du dpe est la méthode 3CL pour "Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements". Cette règle de calcul a été instaurée en 2006 pour permettre à la France de suivre les directives européennes données en 2002 sur la performance énergétique des logements.
Depuis 2007, le DPE est obligatoire pour tous les actes de vente (a condition que les logements disposent de systèmes de chauffages fixes).
Cette méthode est la plus fiable pour répondre aux principales missions du DPE. Cette estimation est établie sur des critères standardisés et ne dépend pas du style de vie et du taux d'occupation des maisons ou des appartements. Les explications du dpe peuvent déjà passer par cette méthode de calcul.
Ce calcul du DPE ne permet pas d'établir avec précision ce que vous allez réellement consommer dans ce logement. Cependant il permet de donner une estimation standardisée.
Il ne dépend pas du bon vouloir du technicien de l'entreprise de diagnostics immobiliers qui réalise l'étude, mais de la règlementation.
Voici 5 exemples pour illustrer cette règle de calcul du DPE :
- Un appartement des grands ensembles construit en 1970 en chauffage collectif → le calcul sur facture.
- Le même appartement que celui de l'exemple 1 mais en chauffage individuel → le calcul en 3CL.
- Une maison construite fin 19ᵉ siècle → le calcul sur facture.
- Une maison de moins de 15 ans en chauffage individuel → Calcul conventionnel du DPE.
- Un appartement ancien construit avant-guerre en avec un chauffage individuel gaz → Quoi qu'il arrive, la méthode de calcul pour les biens immobiliers anciens est une méthode sur facture.
Réaliser soi-même le DPE
Nombreux sont les particuliers désireux de réaliser eux-mêmes leurs DPE dans le cadre de leurs projets.
En effet, le DPE peut être utilisé à des occasions autres que celle de la vente et de la location. Son calcul peut intervenir dans le cas d'amélioration thermique du bâtiment.
Vous trouverez de nombreux simulateurs en ligne basés sur la méthode de calcul conventionnelle vous permettant d'obtenir une estimation en quelques minutes. Cependant, le résultat ne pourra pas être utilisé pour la vente et la location.
Pour être valable, le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé par un professionnel répondant aux critères de compétence définis par le gouvernement.
Les centres de certifications délivrant les attestations de compétence sont accrédités par le COFRAC.
En France, par exemple, le DPE doit être effectué par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité Français d'Accréditation) ou un organisme équivalent. Ceci garantit la fiabilité et l'objectivité du diagnostic.
Par conséquent, un particulier ne peut pas réaliser légalement un DPE par lui-même pour une transaction immobilière.
Evaluer les économies réalisées
Calculez ensuite l'énergie économisée en fonction des différentes solutions de chauffage et de production d'eau chaude proposées.
La demande en chauffage et en eau chaude est estimée en fonction des performances techniques du bâtiment et de son environnement climatique.
Ensuite, en fonction du rendement et des performances des différents systèmes de chauffage et de production d'eau chaude (chaudières, chauffe-eau solaires, pompes à chaleur, etc.), la consommation future peut être calculée pour les économies d'énergie.
Les prix de l'énergie sont mis à jour dans le DPE. Ainsi, le nouveau calcul permet :
- d'évaluer les économies d'énergie liées au remplacement de la chaudière par un modèle plus performant,
- et également de réaliser des travaux d'isolation (pose de double vitrage, isolation des combles, isolation toiture et extérieur...).
- Le DPE renseigne sur la performance énergétique d'un bien en attribuant une note.
- Différentes informations sont nécessaires pour le réaliser comme la superficie.
- Il est préférable de faire appel à un diagnostiqueur certifié pour le réaliser.