Vice caché maison : défaut invisible du bien immobilier existant avant la signature de la vente immobilière avec l'acquéreur. Il existe plusieurs types de vices cachés, détectables uniquement par un expert immobilier. Quels sont ces vices ? Qu'encours le vendeur en cas de connaissance d'un de ces vices avant la vente ? On vous explique pourquoi il faut réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires pour éviter ces vices !
✅ Qu’est-ce qu’un vice caché dans une maison ?✅ Quels sont les vices cachés maison ?✅ Qui est responsable d’un vice caché maison ?✅ Comment faire reconnaître un vice caché ?✅ Comment lancer une procédure pour vice caché ?✅ Comment se défendre d’une accusation de vice caché ?Qu’est-ce qu’un vice caché dans une maison ?
Lors d’un achat immobilier, le vendeur doit tenir informé l’acquéreur sur la situation du bien à travers le Dossier de Diagnostics Techniques. Ce rapport écrit regroupe les différents diagnostics immobiliers obligatoires. Le vice caché maison est, dès lors, une découverte indésirable de la part du nouveau propriétaire après l’achat d’un défaut dans l’habitation qui aurait dû être indiqué lors de la signature de l’avant-contrat.
Un vice caché maison, pour être considéré comme tel, doit suivre les critères définis par l’article 1641 du Code Civil :
- Le vice caché doit être antérieur à la vente
- L’acquéreur n’avait pas connaissance du vice lors de la vente
- Le vice doit être invisible à l’œil nu, seul un diagnostiqueur immobilier peut le détecter. Les vices apparents ne rentrent pas dans cette catégorie
- L’usage du bien se dégrade considérablement avec la présence de ce vice caché
Dès lors que l’acquéreur arrive à prouver l’existence d'un vice au moment de l'achat, le vendeur perd sa garantie de vice-caché qui l’exonérait de dédommagements financiers et l'autre partie doit se faire rembourser.
Quels sont les vices cachés maison ?
Le vice-caché concerne particulièrement les biens immobiliers anciens, qui demandent davantage d’entretiens. Il existe à ce jour sept cas de vices cachés qui rendent une maison inhabitable :
| Liste des principaux vices cachés maison | Exemples |
|---|---|
| Présence de termites avec des dégâts avant la conclusion de la vente | Dégradation des fondations en bois qui amollit le bois et menace la construction de s’effondrer Normalement signalée à travers le diagnostic termites obligatoire |
| Dalles de béton fissurées et hétérogénéité du sol | Instabilité du sol, risque d’infiltration de l’eau |
| Absence d’eau courante | Non-conformité de la fosse septique, dégorgements dans les canalisations |
| Inondabilité du terrain | Fenêtres embuées, égouttements et traces d’eau depuis le plafond et la toiture + fissures dans les fondations, odeur d’humidité permanente Normalement indiquée dans l’état des risques et pollution |
| Système de chauffage et de production d’eau chaude défectueux | Chaudière et radiateurs hors d’usage, problèmes d’isolation thermique en période hivernale |
| L’humidité ambiante | Apparition de tâches ou de fissures, condensation importante sur les fenêtres et les murs, moisissures |
| Fondations de la maison déficientes | Surcharge de la toiture, fuites et infiltrations d’eau, mauvais état général |
| Problèmes de bruit et faible isolation des murs | Absence d’isolation phonique, bruits du voisinage ou de la copropriété pouvant impacter la vie privée |
Face à ces multiples défauts pouvant se développer à n’importe quel moment, il est important de se prémunir des risques en réalisant l’intégralité des diagnostics immobiliers obligatoires. Le diagnostic est la seule façon pour le vendeur de se protéger en cas de découverte d’un vice caché maison.
Ces diagnostics sont une vision actuelle de l'état d'un bien immobilier. On compte pas moins de 8 expertises immobilières à réaliser pour la vente, selon la situation du bien :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : calcul de la consommation annuelle en énergie et des émissions de gaz à effet de serre (GES) du logement. La nouvelle version du 1er juillet 2021 a été mise à jour le 1er novembre 2021 afin de ne pas pénaliser les biens datant de 1975 ou avant.
- Le repérage amiante avant vente (DAAV): pour les biens dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997
- Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) : pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949
- Le repérage termites ou état parasitaire : selon la localisation du bien, certains départements sont soumis à des arrêtés préfectoraux
- L'état des risques et pollution (ERP) : indique les risques naturels, technologies, miniers et industriels autour du terrain
- Le diagnostic électrique : vérification de l'état des installations intérieures électriques qui datent de plus de 15 ans
- Le diagnostic gaz : vérification de l'état des installations intérieures de gaz qui datent de plus de 15 ans
- Métrage Loi Carrez : calcul de la surface privative pour les biens vendus dans une copropriété. Ne concerne pas les logements individuels
Avec l'ensemble de ces expertises immobilières, vous vous assurez en tant que vendeur d'être protégé face aux vices cachés !
Qui est responsable d’un vice caché maison ?
Comme le vice caché maison est invisible à l’œil, il se peut que le vendeur n’ait pas connaissance de l’existence de cette dégradation au moment de l'acte de vente. C’est pour cela que, dans un premier temps, le mieux est de trouver un accord à l’amiable avec le vendeur avant de s’engager dans une action en justice, qui peut être longue et coûteuse. L’acquéreur peut également demander à un diagnostiqueur immobilier de se rendre sur le terrain pour constater le vice caché maison.
Toutefois, il arrive que le vendeur inclus dans le contrat de vente une clause de non-garantie des vices, empêchant l’acheteur d’en bénéficier et prévue dans l’article 1643 du Code Civil. Pensez donc bien à regarder en détail le Dossier de Diagnostics Techniques que vous délivrera le vendeur de la maison.
Comment faire reconnaître un vice caché ?
Pour prouver l’existence d’un vice caché maison, l’acquéreur doit collecter des preuves écrites telles que des devis de réparation ou une expertise réalisée par un diagnostiqueur immobilier. Cette accumulation de preuve lui permettra par la suite de potentiellement lancer une procédure judiciaire pour obtenir gain de cause.
Toutefois, la garantie de vices cachés n'est pas valable auprès de vendeurs professionnels lors d'une vente commerciale. L'agent immobilier est exonéré de la présomption de connaissances des vices, car il sert uniquement d'intermédiaire entre l'acheteur et le vendeur.
Comment lancer une procédure pour vice caché ?
Au moment de la découverte du vice-caché de l’acquéreur, après la vente du bien immobilier, celui-ci peut intenter de faire marcher la garantie des vices cachés. Le nouveau propriétaire dispose d’un délai de 2 ans pour demander réparation du préjudice causé au tribunal judiciaire (évolution du tribunal de grande instance). Selon l'article 1648 du Code Civil, cette période commence au moment de la découverte du vice. C'est notamment le cas lorsque le vendeur fait preuve de mauvaise foi en refusant de reconnaître l’existence de ce vice. Passé ce délai, l’action en justice ne sera plus recevable.
En mettant en œuvre la garantie de défauts cachés, le nouveau propriétaire peut demander :
- L’annulation de la vente, conformément à l’article 1644 du Code Civil, en échangeant le bien dans le même état qu’il se trouvait au moment de la transaction contre une indemnisation à hauteur du prix payé
- Une diminution du prix de vente est également possible, toujours en vertu de l’article 1644 du Code Civil, proportionnelle aux coûts de réparation provoqués par le vice caché
- Paiement de dommages et intérêts selon l’article 1645 du Code Civil, s’il arrive à prouver que le vendeur avait bien connaissance du problème. Dans le cas contraire, ce dernier sera tenu de rembourser uniquement les frais générés par la vente immobilière.
La clause de non-garantie des vices cachés :
Dans le droit immobilier, il existe une clause de non-garantie des vices cachés qui vous permet en tant qu'acquéreur de faire valoir vos droits. Cette clause vous permet :
- D'exiger la réparation des dommages
- Conserver l'habitation tout en demandant un remboursement sur une partie du prix, qui sera déterminé par l'expert et sur décision du juge.
- Résilier la vente, et donc restituer le logement. Vous devez alors rembourser le prix et payer les frais occasionnés par la vente. Si vous choisissez la troisième option et que vous réussissez, vous devez restituer les actifs dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'achat.
Il est également possible que le juge estime que le vice caché maison existe, mais que ce dernier ne suffit pas à justifier l'annulation de la transaction. Toutefois, il peut définir une opération simple pour baisser le prix.
L'article 1645 du code civil indique que si vous prouvez que le vendeur avait connaissance du vice au moment de la transaction, vous pouvez également obtenir des dommages et intérêts.
La présomption de connaissance des vices :
La présomption intervient lorsqu'il y a un vendeur professionnel qui a agi dans la vente en ayant connaissance des vices. Dans ce cas, il devra également verser des dommages et intérêts à l'acquéreur même en prouvant sa bonne foi. En raison de son statut, l'agent immobilier ne peut pas s'exonérer de cette garantie.
Comment se défendre d’une accusation de vice caché ?
La présence d’un ou plusieurs vices cachés au sein d’un logement concerne plus de gens qu’on ne le pense. Pour se prémunir d’une action en justice de la part de l’acquéreur et de débourser de grosses sommes en frais, voici les conseils à suivre :
- Soyez un vendeur consciencieux. Pour cette raison, il est nécessaire de procéder à une inspection approfondie du logement et de passer du temps dans chaque pièce, même pour des choses qui semblent très détaillées. Les points les plus importants à vérifier lors de l'achat d'un bien immobilier pour éviter les vices cachés sont : la chaudière, l'humidité et les éventuelles infiltrations d'eau, le bruit des alentours, l'état de la toiture et des infrastructures électriques.
- Faîtes réaliser vos diagnostics immobiliers le plus rapidement possible, afin de remettre le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) à l’acquéreur et de le mettre en confiance. La liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente est la suivante : DPE, ERP, Gaz, Amiante, Plomb, Termites, Électricité, Métrage loi Carrez. À ce propos, la réalisation du diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être faite avant la mise en ligne de l’annonce immobilière.
- Attention si vous êtes propriétaire d’un bien ancien, le risque de vices cachés lors de l'achat d'une maison ancienne est plus important que celui d'une maison neuve. N'hésitez pas à demander une expertise immobilière approfondie d’un diagnostiqueur immobilier, d'un architecte ou d'un géomètre.
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