Compromis de vente sous seing privé : comment signer ?

Compromis de vente sous seing privé : comment signer ?

Compromis de vente sous seing privé : document qui officialise l'engagement de l'acheteur envers le vendeur d'un bien immobilier, individuel ou en copropriété. Le notaire n'intervient pas en tant qu'intermédiaire dans la signature de cet avant-contrat. Comment fonctionne l'acte sous seing privé ? Quelles sont les obligations à respecter ? Quel est son coût ? Toutes les réponses ici !

✅ Qu’est-ce qu’un compromis de vente sous seing privé ?

✅ Comment faire un compromis de vente sous seing privé ?

✅ Qui rédige un compromis sous seing privé ?

✅ Quels documents pour un compromis de vente sous seing privé ?

✅ Combien coûte un acte sous seing privé immobilier ?

Qu’est-ce qu’un compromis de vente sous seing privé ?

Le droit français ne stipule pas l’obligation aux particuliers de se rendre dans un office notarial pour la signature d’un compromis de vente. Le compromis de vente sous seing privé est donc le fait que le vendeur et l’acheteur se réunissent entre eux pour signer l’avant-vente. Cet avant-contrat permet de mettre à l’écrit les différentes conditions d’achat de l’acquéreur : date définitive de la vente immobilière, prix du bien ainsi que les conditions de la vente définitive.

Le compromis signé entre particuliers a la même valeur légale qu’un compromis signé chez le notaire. Cependant, le compromis de vente sous seing privé offre moins de sécurité qu’un avant-contrat signé chez le notaire, qui délivre un acte officiel notarié.

La vente intervient généralement quelques mois après la signature du compromis, pour laisser le temps à l’acquéreur d’obtenir le financement auprès de sa banque.

Comment faire un compromis de vente sous seing privé ?

L’acte sous seing privé entre particuliers a l’avantage d’accélérer la procédure de la transaction immobilière, les rendez-vous chez un notaire étant difficile à obtenir sur une courte période. Toutefois, les deux parties doivent rédiger le document en incluant les mêmes informations qu’un compromis acté dans un office notarial. Auquel cas la vente ne sera pas valide.

Les informations qui doivent être contenues dans l’avant-contrat écrit sont les suivantes :

  • La désignation des parties : nom de l’acquéreur et du vendeur
  • La citation du bien
  • Les charges liées au bien (location en cours, hypothèques, etc.)
  • Le droit de rétractation de l’acheteur (10 jours depuis la loi Macron de 2015)
  • Les conditions suspensives
  • La date de la vente et du transfert de propriété
  • Le prix du bien en net
  • Les charges supplémentaires

Qui rédige un compromis sous seing privé ?

La mise en forme du libellé du contrat est essentielle pour garantir sa valeur juridique. Sans formation juridique, la rédaction de clauses juridiques est une tâche impossible ! L'absence de l'une de ces clauses annule automatiquement la vente. C’est pour cela qu’avoir recours à un notaire permet d’éviter ce piège.

Pour être sûr de la légalité du document attestant de l’engagement de l’acheteur envers le vendeur, deux solutions sont possibles. La première est d’utiliser un modèle de compromis traditionnel téléchargeable sur Internet et qui reprend les éléments obligatoires.

En d'autres termes, même le meilleur modèle d'acte sous seing privé immobilier en ligne peut ne pas contenir toutes les clauses répondant à votre situation. Pour tous les cas particuliers, vous devrez peut-être ajouter certaines clauses pour vous protéger de toute éventualité, sinon vous serez confronté à des différends avec l’autre partie.

L’autre solution est d’avoir recours à une agence immobilière comme intermédiaire et qui est en charge de rédiger le document.

Quels documents pour un compromis de vente sous seing privé ?

Lors de la signature d’un compromis sous seing privé, certains documents sont à vérifier, notamment de la part de l’acquéreur. La loi ALUR du 24 mars 2014 a augmenté la liste des documents à joindre au compromis sous signature privée.

Il y a tout d’abord le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Il s’agit d’un dossier regroupant les différents diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente :

  • DPE : diagnostic de performance énergétique qui calcule la consommation énergétique annuelle d’un logement
  • Amiante : le repérage amiante permet de détecter le niveau d’amiante dans les biens construits avant le 1er juillet 1997
  • Plomb : le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) montre la teneur en plomb dans les peintures des biens en copropriété
  • Gaz : état de l’installation intérieure de gaz pour les biens datant de plus de 15 ans
  • Électricité : état de l’installation intérieure électrique pour les biens datant de plus de 15 ans individuels et en copropriété
  • ERP : état des risques et pollution indique les risques naturels, miniers et technologiques à proximité d’un bien

Leur date de réalisation doit être valide sous peine de retarder la date de la vente. En cas d’oubli, le vendeur s’expose à des sanctions pénales.

Les clauses suspensives sont également à surveiller. Il s’agit de clauses contractuelles qui définissent les éléments indispensables pour valider la vente définitive chez le notaire :

  • obtention du prêt immobilier
  • situation hypothécaire
  • absence du droit de préemption de la commune

Si l’une d’entre elles est manquante ou n’est pas remplie, alors la vente est bloquée et l’acompte reversé à l’acheteur. Il ne faut pas les confondre avec la clause pénale qui figure dans la plupart des compromis, selon laquelle, lorsque l'acheteur refuse de signer le contrat de vente, ce dernier s'engage à payer au vendeur des dommages et intérêts forfaitaires.

Combien coûte un acte sous seing privé immobilier ?

Un autre avantage d’avoir recours à un compromis de vente entre particuliers ou avec une agence immobilière est qu’il est totalement gratuit. Chez un notaire, il coûte entre 150 et 300 € pour frais de rédaction de l’acte, qui revient généralement à l’acheteur. Ce dernier doit payer cette somme même s’il se rétracte.

De plus, contrairement à la promesse de vente, les parties ne sont pas obligées de déclarer le compromis aux services fiscaux. Dans le cas où le vendeur souhaite enregistrer le document, celui-ci peut demander à l’acheteur de payer les frais qui sont de 125 €.

C’est également au moment de la signature du compromis entre les deux parties que l’acheteur peut déposer un dépôt de garantie qui équivaut entre 5 à 10 % du prix du logement. Cette somme est déduite du prix de vente final pour la signature de la vente définitive.

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