Compromis de vente sous seing privé : comment signer ?

Compromis de vente sous seing privé : document qui officialise l'engagement de l'acheteur envers le vendeur d'un bien immobilier, individuel ou en copropriété. Le notaire n'intervient pas en tant qu'intermédiaire dans la signature de cet avant-contrat. Comment fonctionne l'acte sous seing privé ? Quelles sont les obligations à respecter ? Quel est son coût ? Toutes les réponses ici !

Qu’est-ce qu’un compromis de vente sous seing privé ?

Le compromis de vente sous seing privé est l'avant-contrat qui certifie l'accord entre le vendeur et l'acheteur d'un bien immobilier individuel ou en copropriété. C'est l'une des étapes capitales de la vente immobilière : elle détermine les détails sur la transaction et la date à laquelle sera signé l'acte de vente définitif. Le compromis sous seing privé assure la réalisation de ce dernier dans un délai de quelques mois, nécessaire pour obtenir un financement et vérifier les clauses suspensives.

Le droit français ne stipule pas l’obligation aux particuliers de se rendre dans un office notarial pour la signature d’un compromis de vente. Le compromis de vente sous seing privé est donc le fait que le vendeur et l’acheteur se réunissent entre eux pour signer l’avant-vente. Cet avant-contrat permet de mettre à l’écrit les différentes conditions d’achat de l’acquéreur : date définitive de la vente immobilière, prix du bien ainsi que les conditions de la vente définitive.

Le compromis signé entre particuliers a la même valeur légale qu’un compromis signé chez le notaire. Cependant, le compromis de vente entre particuliers offre moins de sécurité qu’un avant-contrat signé chez le notaire, qui délivre un acte officiel notarié.

La vente intervient généralement quelques mois après la signature du compromis, pour laisser le temps à l’acquéreur d’obtenir le financement auprès de sa banque. À ne pas confondre avec l'acte de vente définitif, qui est un contrat officiel de la transaction immobilière. Le notaire se charge également de récolter les taxes pour l'État. Il est donc obligatoire que le contrat de vente soit conforme à la forme authentique notariée pour que l'acte soit valide.

Compromis de vente sous seing privé vs Promesse de vente

Dans une promesse de vente, ou « promesse de vente unilatérale », le propriétaire et un candidat acquéreur (l'ayant droit désigné) s'engagent sur la vente à un prix déterminé. Il lui a ainsi donné une "option" exclusive pour un temps limité (souvent deux à trois mois). Alors que le compromis de vente fait presque vente au vu de l'engagement des deux parties.

Durant cette période, il est interdit au propriétaire de renoncer à la vente ou d'offrir le bien à un autre acheteur. L'acquéreur bénéficie de l'engagement de l'autre partie pour décider s'il est disposé à acheter. Un sacré avantage !

En contrepartie, il verse en principe au propriétaire vendeur une indemnité foncière équivalente à 10% du prix de vente. S'il décide d'acheter, cette indemnité sera déduite du montant dû.

Toutefois, s'il renonce à l'achat ou s'il n'accepte pas dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement. En revanche s'il remet une lettre d'annulation du compromis de vente dans le délai imparti, il peut récupérer son indemnité.

Généralement pressés de conclure, les deux parties pensent souvent que signer un avant-contrat ne demande pas trop d'engagement. C'est évidemment faux, car cet accord préliminaire constitue un véritable contrat, signifiant les obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions des ventes futures et de marquer leur accord. Bien qu'il ne soit pas juridiquement obligatoire, le document est donc indispensable.

Comment faire un compromis de vente sous seing privé ?

L’acte sous seing privé entre particuliers a l’avantage d’accélérer la procédure de la transaction immobilière, les rendez-vous chez un notaire étant difficile à obtenir sur une courte période. Cependant, les deux parties doivent rédiger le document en incluant les mêmes informations qu’un compromis acté dans un office notarial. Auquel cas la vente ne sera pas valide.

Les informations qui doivent être contenues dans l’avant-contrat écrit sont les suivantes :

• La désignation des parties : nom de l’acquéreur et du vendeur
• La citation du bien : description détaillée et technique du bien, en tenant compte du terrain, des annexes, des parties communes, etc.
• Les charges liées au bien (location en cours, hypothèques, etc.)
• Le droit de rétractation de l’acheteur (10 jours depuis la loi Macron de 2015)
• Les conditions suspensives et mentions légales
• La date de la vente et du transfert de propriété
• Le prix du bien en net
• Les charges supplémentaires : frais de notaire ou frais d'agence
• Le plan de financement de l'acheteur qui précise les conditions pour obtenir le crédit immobilier
• Le dépôt de garantie ou indemnité d'immobilisation qui représente entre 5 et 10% du prix de vente net en fonction du type d'avant-contrat
• La date de fin de la validité du compromis choisie librement entre les deux parties

Il existe également une solution peu reconnue lorsque l'on souhaite faire un compromis de vente sous seing privé. L'agence immobilière peut servir d'intermédiaire non officiel lors de la signature d'un contrat entre particuliers. En effet, grâce à la loi Hoguet, cette dernière dispose des compétences nécessaires pour rédiger le compromis dans son intégralité. Cela peut être une alternative plus sûre que de rédiger le contrat soi-même.

À noter que même si vous ne faites pas appel à un notaire, vous devez enregistrer votre engagement ou compromis de vente auprès de l'administration fiscale pour que l'avant-contrat soit officiellement reconnu par la loi française. L'une ou l'autre des parties peut s'inscrire auprès du Trésor public à condition de le faire dans les 10 jours suivant la signature du document. L'enregistrement de l'acte coûte 125 euros (unique).

Qui rédige un compromis sous seing privé ?

La mise en forme du libellé du contrat est essentielle pour garantir sa valeur juridique. Sans formation juridique, la rédaction de clauses juridiques est une tâche impossible ! L'absence de l'une de ces clauses annule automatiquement la vente. C’est pour cela qu’avoir recours à un notaire permet d’éviter ce piège.

Pour être sûr de la légalité du document attestant de l’engagement de l’acheteur envers le vendeur, deux solutions sont possibles. La première est d’utiliser un modèle de compromis traditionnel téléchargeable sur Internet et qui reprend les éléments obligatoires.

En d'autres termes, même le meilleur modèle d'acte sous seing privé immobilier en ligne peut ne pas contenir toutes les clauses répondant à votre situation. Pour tous les cas particuliers, vous devrez peut-être ajouter certaines clauses pour vous protéger de toute éventualité, sinon vous serez confronté à des différends avec l’autre partie.

Quels avantages et inconvénients au compromis de vente sous seing privé ?

La signature d'un compromis de vente sous seing privé a l'avantage d'être plus rapide qu'un compromis classique. Selon l'avancée de la transaction, cela peut être un avantage pour les deux parties. En effet, bon nombre de notaires sont débordés et l'obtention d'un rendez-vous peut prendre plusieurs semaines, ce qui retarde la vente immobilière.

Si vous êtes plutôt de nature impatiente, passez donc votre tour. Aussi, vous esquivez l'acompte facultatif demandé lors du passage chez le notaire pour la réalisation du compromis. Toutefois, les deux parties doivent s'accorder sur l'organisation de la rencontre pour la signature de l'avant-contrat. Cela dit, il est capital de bien prendre son temps pour rédiger le contrat et rassembler tous les documents obligatoires à annexer au compromis.

Ainsi, l'avantage est relativement limité en regard des risques auxquels vous expose un compromis sous seing privé. En effet, la présence d'un notaire permet d'éviter de nombreux écueils de nature à menacer la réalisation même de la vente.

Ce professionnel connaît parfaitement les mentions légales et clauses à insérer dans le contrat pour protéger les deux parties. En l'absence de l'une de ces clauses, la vente est tout bonnement annulée.

Enfin, les négociations entre les deux parties peuvent parfois être difficiles sur les conditions et modalités de la transaction. Certains points peuvent provoquer des crispations, notamment le montant du dépôt de garantie. C'est pour cela que avoir recours à un clerc de notaire pour anticiper la vente du bien immobilier est sécurisant. Le contenu du compromis sera neutre.

Quels documents pour un compromis de vente sous seing privé ?

Lors de la signature d’un compromis sous seing privé, certains documents sont à vérifier, notamment de la part de l’acquéreur. La loi ALUR du 24 mars 2014 a augmenté la liste des documents à joindre au compromis sous signature privée.

Il y a tout d’abord le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Il s’agit d’un dossier regroupant les différents diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente :

• DPE : diagnostic de performance énergétique qui calcule la consommation énergétique annuelle d’un logement

• Amiante : le repérage amiante permet de détecter le niveau d’amiante dans les biens construits avant le 1er juillet 1997

• Plomb : le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) montre la teneur en plomb dans les peintures des biens en copropriété

• Gaz : état de l’installation intérieure de gaz pour les biens datant de plus de 15 ans

• Électricité : état de l’installation intérieure électrique pour les biens datant de plus de 15 ans individuels et en copropriété

• ERP : état des risques et pollution indique les risques naturels, miniers et technologiques à proximité d’un bien

• Métrage Loi Carrez : mesure de la surface privative d’un bien en copropriété

Leur date de réalisation doit être valide sous peine de retarder la date de la vente. En cas d’oubli, le vendeur s’expose à des sanctions pénales. De plus, si l'acquéreur découvre des vices cachés, il pourrait se retourner contre le vendeur.

En plus de ce rapport de diagnostics, le propriétaire doit annexer d'autres documents comme le titre de propriété, les références cadastrales ou encore le dernier acte de vente. S'il manque un document obligatoire, la procédure est décalée. Il en est de même pour le délai de rétractation de l'acquéreur qui est de 10 jours.

Les clauses suspensives sont également à surveiller. Il s’agit de clauses contractuelles qui définissent les éléments indispensables pour valider la vente définitive chez le notaire :

• obtention du prêt immobilier
• situation hypothécaire
• absence du droit de préemption de la commune

Si l’une d’entre elles est manquante ou n’est pas remplie, alors la vente est bloquée et l’acompte reversé à l’acheteur. Il ne faut pas les confondre avec la clause pénale qui figure dans la plupart des compromis, selon laquelle, lorsque l'acheteur refuse de signer le contrat de vente, ce dernier s'engage à payer au vendeur des dommages et intérêts forfaitaires. Les clauses suspensives permettent également d'anticiper la nullité du contrat si un événement survient avant la signature définitive.

Par exemple, le refus de prêt de la part des banques auprès de l'acquéreur ou l'application du droit de préemption d'une commune. L'acquéreur se voit alors remboursé des sommes qu'il avait versées.

Combien coûte un acte sous seing privé immobilier ?

Un autre avantage d’avoir recours à un compromis de vente entre particuliers ou avec une agence immobilière est qu’il est totalement gratuit. Chez un notaire, il coûte entre 150 et 300 € pour frais de rédaction de l’acte, qui revient généralement à l’acheteur. Ce dernier doit payer cette somme même s’il se rétracte.

De plus, contrairement à la promesse de vente, les parties ne sont pas obligées de déclarer le compromis aux services fiscaux. Dans le cas où le vendeur souhaite enregistrer le document, celui-ci peut demander à l’acheteur de payer les frais qui sont de 125 €.

C’est également au moment de la signature du compromis entre les deux parties que l’acheteur peut déposer un dépôt de garantie qui équivaut entre 5 à 10 % du prix du logement. Cette somme est déduite du prix de vente final pour la signature de la vente définitive.

Quels que soient vos motifs, vous devez être intégralement remboursé en toutes circonstances. Si la promesse est faite sous forme réelle ou si la lettre est remise en premier lieu, ce délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre (ou de la signature de l'acte, si l'acte est détenu par un agent public). L'accusé de réception d'inscription contient le contrat préliminaire, où un engagement est pris sous seing privé.