Compromis de vente : délai dépassé par l’acheteur

Le compromis de vente initie l'achat immobilier. Il engage acheteur et vendeur.

Ce document juridique fixe les conditions de la vente et les délais à respecter. Un dépassement de ces derniers peut survenir, soulevant des questions importantes.

Que se passe-t-il quand l'acheteur ne respecte pas le calendrier prévu ? Quelles sont les implications ? Découvrez les répercussions et les solutions possibles.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Un compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique, est un contrat préliminaire à la vente d'un bien immobilier. Il engage l'acheteur et le vendeur à conclure la vente aux conditions convenues, sous réserve que certaines conditions suspensives soient remplies.

Le document contient les éléments essentiels de la vente comme :

• le prix,
• la désignation du bien,
• les charges et conditions particulières.

Il fixe également une date butoir pour la signature de l'acte authentique de vente devant notaire.

Il contient généralement des clauses suspensives. Il s’agit de conditions permettant une annulation du contrat.

Après la signature du document, l'acheteur dispose d'un laps de temps pendant lequel il peut se rétracter sans motif ni pénalité. Dans ce cas le compromis devient caduc.

À l'inverse, si toutes les conditions sont remplies à la date butoir, le contrat s'impose aux parties. Elles seront obligées de signer l'acte définitif de vente. C'est un engagement ferme qui ne peut être remis en cause que dans des cas très limités.

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Quels sont les délais prévus dans un compromis de vente ?

Délai de rétractation après signature du compromis de vente

Après avoir signé un compromis de vente, l'acheteur dispose d'un délai légal de rétractation de 10 jours calendaires. Ce laps de temps court à partir de la réception du document par l'acheteur. Elle est généralement envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception.

Pendant ces 10 jours, l'acquéreur peut se rétracter sans avoir à justifier de motifs et sans pénalités. Il lui suffit d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur pour annuler le contrat.

Cette échéance permet à l'acquéreur de bien réfléchir à son engagement et revenir sur sa décision même après la signature.

“L'acheteur dispose d'un délai de rétractation. Le vendeur s'engage dès la signature de la promesse.

Le délai de rétractation vous permet de réfléchir et renoncer à la vente en respectant un certain délai après la signature de la promesse.

Vous disposez de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente.

Ce délai commence le lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée vous notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre.

Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

Vous devez notifier votre rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant la fin du délai de 10 jours calendaires.”

- service-public.fr

Délai entre le compromis et l'acte de vente

2 à 3 mois spérent la signature du compromis de vente de la signature de l'acte authentique devant un notaire. Ce laps de temps permet d'effectuer toutes les vérifications d'usage :

• diagnostics techniques,
• purge des droits de préemption,
• etc.

et de réunir les pièces nécessaires à la vente.

En effet, la réalisation d'un certain nombre de diagnostics immobiliers est obligatoire avant toute vente immobilière. Ces évaluations sont par la suite regroupées dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Il est annexé à l'acte de vente.

Le contenu du DDT dépend du bien concerné par la transaction immobilière. Par exemple, pour la cession d'un bâtiment ancien, il sera sûrement nécessaire de réaliser un diagnostic plomb (CREP). Ce dernier n'est pas requis pour les bien construits après 1948.

Le seul diagnostic exigé peu importe le type de bien ou son ancienneté est le diagnostic de performance énergétique (DPE).

C'est aussi durant cette période que l'acquéreur doit obtenir son prêt immobilier si besoin.

Délai de réitération de l'acte de vente

Le délai de réitération de l'acte de vente fait référence à la date butoir. Elle est annoncée dans le document, à cette date les deux parties se retrouvenet devant un notaire pour signer l'acte authentique.

Cette étape réaffirme le consentement des deux parties à la transaction immobilière. Une fois cette réitération effectuée, l'acte de vente est scellé. La propriété du bien est transférée à l'acheteur.

Les parties peuvent convenir d'une durée pour cette réitération dans les termes du compromis de vente.

Contrairement au délai de rétractation, ce laps de temps court à partir de la signature du document et non de sa réception. Il offre une dernière possibilité à l'acquéreur de se rétracter avant que la vente ne devienne définitive.

Délai de la mairie à faire jouer son droit de préemption

Après réception de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) transmise par le notaire, la mairie dispose d'un délai de 2 mois. Durant cette période elle pourra faire valoir ou non son droit de préemption sur le bien immobilier.

Si elle souhaite préempter, elle doit notifier sa décision dans cette échéance de 2 mois. La vente ne pourra alors être conclue qu'avec la mairie. Sauf si cette dernière renonce finalement à son droit de préemption.

Quelles sont les conséquences en cas de délai de rétractation dépassé ?

Le délai de rétractation permet à l'acheteur de se désengager sans pénalités :

• sans avoir à justifier de motifs
• ni à verser d’indemnités.

Si ce temps est dépassé, l'acquéreur perd cette option. Il reste lié par les termes du compromis. Cela signifie que la non-conclusion de la vente peut entraîner la perte de l'indemnité d'immobilisation versée au départ.

Cet acompte, aussi appelé séquestre, représente généralement entre 5 et 10% du prix de vente. Le vendeur est en droit de conserver ce dépôt de garantie à titre d'indemnité.

Cette situation renforce la nécessité d'une attention méticuleuse aux délais contractuels pour éviter des pertes financières conséquentes.

Quelles conséquences pour un délai de réitération de l’acte de vente non respecté ?

Si la date butoir fixée pour la signature de l’acte de vente n'est pas respectée, les conséquences seront définies par le compromis.

Dans le cas d'une promesse synallagmatique de vente valant vente, le non-respect du délai de réitération constitue un manquement contractuel. La partie lésée peut alors demander au juge l'exécution forcée de la vente ou sa résolution avec dommages et intérêts.

Le document peut stipuler que la réitération par acte authentique est une condition essentielle de formation de la vente. Dans ce cas, son absence rend le compromis caduc. Aucune des parties ne peut exiger l'exécution forcée, seule une demande de dommages et intérêts est possible pour la partie non fautive.

Le juge analysera au cas par cas les termes exacts du document pour déterminer les conséquences du dépassement du délai de réitération.

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Dépassement de délai des clauses suspensives du compromis de vente

Dans un compromis de vente, les clauses suspensives fixent généralement des durées pour leur réalisation, souvent entre 45 jours et 2 mois.

Par exemple, pour la clause d'obtention d'un prêt immobilier, un délai est prévu pour que l'acquéreur obtienne une réponse définitive de la banque.

Si cette échéance est dépassée sans que la condition ne soit remplie, cela entraîne des conséquences.

En principe, la clause suspensive non réalisée dans les temps rend le compromis caduc. L'acheteur ne peut alors plus exiger l'exécution forcée de la vente. Seule une demande de dommages et intérêts peut éventuellement être formulée par la partie non fautive.

L'acquéreur peut prouver qu'il a fait les démarches nécessaires dans les délais mais en vain. Le juge peut considérer qu'il a alors fait preuve de bonne foi. Dans ce cas, un dépassement de temps pourrait être toléré, à condition d'avoir tenu le vendeur informé.

Que faire si le délai est dépassé ?

En tant qu'acheteur

Passé le délai de rétractation légal, l'acheteur ne peut plus se rétracter librement. Le vendeur est alors en droit de conserver le dépôt de garantie versé lors de la signature du compromis. Son montant s'élève généralement entre 5 et 10% du prix de vente.

Pour vous désengager après l'expiration du laps de temps, vous devez obtenir l'accord du vendeur, qui peut refuser. Dans ce cas, la seule solution est de saisir le juge. Vous pourrez demander la nullité du contrat, en invoquant un vice du consentement par exemple.

En tant que vendeur

Si le délai de rétractation est dépassé, le vendeur peut conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité compensatrice. Sans avoir à justifier d'un préjudice.

Il peut également exiger l'exécution forcée du compromis devant le juge si l'acheteur refuse de signer l'acte authentique.

FAQ : les questions les plus posées !

Le compromis de vente doit-il obligatoirement être signé chez le notaire ?

Non, la signature du compromis de vente devant un notaire n’est pas exigé. Le compromis lui-même n’est pas un document obligatoire. Il peut être conclu en présence d’un agent immobilier voire entre particuliers en l’absence d’un tiers. C’est ce qu’on appelle un compromis de vente sous seing privé.

En revanche, la présence d’un notaire est requise lors de la signature de l’acte authentique de vente.

Est-il possible de prolonger un compromis de vente ?

Il est possible de prolonger la durée de validité d’un compromis. Le délai supplémentaire varie généralement de quelques semaines à quelques mois. Le compromis de vente est valable entre 3 et 4 mois.

Si l’une des deux parties souhaite allonger la durée du contrat il doit obtenir l’accord de l’autre partie. Si les deux arrivent à se mettre d’accord, l’allongement se fait grâce à un avenant.

Qui doit payer un compromis de vente ?

La réalisation du document est gratuite si elle a lieu entre particuliers sous seing privé.

En revanche, si professionnel tel qu’un agent immobilier ou un notaire intervient, le compromis de vente aura un coût.

Comptez entre 150 et 300 € en moyenne pour bénéficier de l’expertise du professionnel sélectionné. (source : cotoit.fr)

Quelle est la différence entre une promesse de vente et un compromis de vente ?

Dans le cadre d'un achat immobilier, il existe deux formes d'avant-contrats :

• la promesse de vente,
• le compromis de vente.

La promesse de vente est un avant-contrat unilatéral. Il engage uniquement le vendeur à réserver le bien immobilier à l'acquéreur pour une période de 2 à 3 mois.

Durant cette période, le vendeur ne peut céder le bien à quelqu'un d'autre ni se rétracter. L'acheteur, quant à lui, a le choix de finaliser l'achat ou non. Il doit payer une indemnité d'immobilisation de 10 % du prix de vente. Cette somme sera déduite du prix total en cas d'achat définitif ou remboursée si l'acheteur se rétracte dans les 10 jours.

Le compromis de vente, en revanche, est un contrat bilatéral qui lie fermement les deux parties dès la signature. Toute rétractation peut entraîner des pénalités, telles que des dommages et intérêts. Juridiquement, ce document est traité comme une vente définitive.

Il est important de noter que le vendeur, après avoir signé, ne bénéficie d'aucun délai de rétractation, rendant son engagement irrévocable.