Cause de nullité d'un mandat de vente : découvrez les principales situations à surveiller. Et comment éviter les problèmes juridiques et financiers liés à ces nullités.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'un mandat de vente et pourquoi est-il important ?
- Importance de connaître la liste de cause de nullité d'un mandat de vente
- Les principales causes de nullité d'un mandat de vente
- Comment éviter les causes de nullité d'un mandat de vente ?
- Changements dans la jurisprudence depuis 2017 et impact sur le droit à rémunération
Qu'est-ce qu'un mandat de vente et pourquoi est-il important ?
L'utilisation d'un mandat de vente est incontournable pour vendre un bien immobilier en passant par une agence.Définition du mandat de vente
Le mandat de vente est un contrat écrit. Grâce auquel un propriétaire confie à un agent immobilier ou une agence immobilière la mission de vendre son bien immobilier. Si un propriétaire souhaite vendre sa maison sans agence, il n'est bien sûr pas nécessaire.Ce document est essentiel dans la vente immobilière. Il définit les conditions de la vente et les obligations des parties. Connaître les causes de nullité d'un mandat de vente est crucial. Notamment pour éviter d'éventuels problèmes juridiques et financiers.
L'importance de connaître la liste de cause de nullité d'un mandat de vente
Il est important de connaître les causes de nullité d'un mandat de vente. La nullité d'un mandat de vente signifie que le contrat n'existe pas et qu'il ne lie donc pas les parties.
Cela conduit donc à l'annulation de vente maison.
Les conséquences financières sont désastreuses pour les parties concernées. Et en particulier pour l'agent immobilier qui peut perdre son droit à rémunération.
Les principales causes de nullité d'un mandat de vente
Tous les mandats de vente ne sont pas valables et certaines erreurs ou omissions peuvent entraîner la nullité du mandat.
Causes de nullité relatives et absolues
Il existe deux types de nullité pour ce type de contrat :
- relative ;
- ou absolue.
La nullité relative signifie que le contrat est valide et produira des effets. Mais il peut être annulé ou contesté par l'une des parties concernées en raison d'un vice qui affecte la validité de l'accord.
Cela signifie que la sanction proportionnée à la gravité du vice affecte le contrat. Et qu'elle peut être soulevée uniquement par les parties concernées par le contrat.
En revanche, la nullité absolue signifie que le contrat est nul et non avenu. C'est-à-dire qu'il ne produira aucun effet juridique.
Contrairement à la nullité relative, la nullité absolue peut être soulevée par toute personne intéressée. Et même si elle n'est pas partie au contrat.
| Causes de nullité relative | Causes de nullité absolue |
|---|---|
| Absence de pouvoir de représentation de l'agent immobilier | Mandat non écrit |
| Mandat non exclusif sans indication de durée | Mandat signé par un mineur non émancipé |
| Mandat exclusif sans indication de durée | Mandat signé par une personne sous tutelle ou curatelle sans autorisation |
| Mandat exclusif avec une durée excessive | Mandat signé sous la contrainte ou la violence |
| Non-respect des obligations légales de l'agent immobilier | Mandat signé sous l'emprise de la fraude ou de l'erreur |
| Mandat signé sans l'accord des co-titulaires de la propriété | Mandat signé par une personne qui ne dispose pas des droits nécessaires pour vendre le bien immobilier |
| Non-respect des obligations contractuelles de l'une ou des deux parties | Mandat signé par une personne décédée |
Voici quelques-unes des causes courantes :
Absence d'informations sur l'agent immobilier
L'une des premières causes de nullité d'un mandat de vente est l'absence d'informations concernant le mandataire. Tout mandat doit contenir les informations nécessaires au sujet de l'agent, notamment :
- son nom complet
- son statut d'agent commercial
- ses coordonnées
L'absence de ces informations peut entraîner la nullité du document.
Absence d'informations sur l'agence immobilière
Outre les informations relatives à l'agent, le document doit également comporter des informations relatives à l'agence immobilière qui représente l'agent. Il s'agit des informations légales de l'agence, telles que :
- sa dénomination ;
- son adresse ;
- sa forme juridique ;
- le montant de son capital ;
- et l'activité qu'elle exerce.
Absence d'informations sur le garant
Le mandat de vente doit également comporter des informations concernant le garant, telles que :
- son nom ;
- son prénom ;
- son adresse ;
- ainsi que le numéro ;
- et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle.
Ces informations sont essentielles pour s'assurer que l'agent est autorisé à agir au nom du propriétaire. Et pour protéger les intérêts des deux parties.
➡️ L'absence de ces informations est susceptible d'entrainer l'annulation du mandat.
Défaut d'offre de médiation en cas de litige
Depuis le 1er janvier 2016, tout professionnel de l'immobilier doit proposer une médiation au propriétaire. Cela en cas de litiges ou de désaccords pouvant survenir lors de l'exécution du mandat de vente.
Le propriétaire doit mentionner :
- les coordonnées du médiateur dans le mandat ;
- et si la vente concerne un bien immobilier ou une copropriété.
Absence de carte professionnelle valide ou certificat d'autorisation
La carte professionnelle est un document essentiel pour toute personne impliquée dans des transactions immobilières. Sa validité peut être perdue de différentes manières, telles que :
- la perte de la garantie financière ;
- des modifications dans la structure de la société détentrice de la carte ;
- ou l'absence de renouvellement de la carte avant sa date d'expiration.
L'absence de carte professionnelle valide peut entraîner la perte du droit de percevoir des honoraires.
Cette attestation doit être demandée par le titulaire de la carte professionnelle.
L'absence d'un certificat d'autorisation valide peut également entraîner la perte du droit de percevoir des honoraires.
Il est important de noter que :
- les employés doivent être en possession d'un certificat d'autorisation valide ;
- les pouvoirs qui leur sont confiés doivent être précis.
Non-respect des formalités du mandat de vente
Le mandat de vente doit répondre à plusieurs conditions de forme. Elles sont précisées par l'Article 6 de la loi Hoguet et les articles 51, 73, 78 et 92 du décret y afférent.Voici quelques-unes de ces conditions :
- Le mandat doit être un contrat écrit conclu avant le début des négociations.
- Les clauses relatives à l'exclusivité, aux pénalités ou à la résiliation doivent figurer en caractères gras pour être considérées comme valables.
- Le document doit indiquer une durée limitée, des honoraires déterminés ou déterminables, la partie responsable du paiement et les moyens de publicité du bien.
- Il doit préciser les conditions dans lesquelles le vendeur est autorisé à recevoir et à déposer des fonds.
- Depuis 2014, le mandat doit par ailleurs spécifier les actions qui seront menées et la périodicité des rapports. Il faut respecter toutes ces formalités sous peine de nullité du mandat. Et la perte du droit de percevoir des honoraires.
Comment éviter les causes de nullité d'un mandat de vente ?
Maintenant que nous avons vu les différentes causes de nullité d'un mandat de vente, il est important de comprendre comment les éviter.
Pour éviter la nullité de votre mandat de vente, voici quelques conseils à suivre :
Vérifiez les informations contenues dans le mandat avant de le signer.
Avant de signer ce document, assurez-vous qu'il contient toutes les informations nécessaires et obligatoires. Cela permettra d'éviter toute nullité liée à des informations manquantes.
Assurez-vous que le mandat respecte le formalisme requis par la loi.
Veiller à ce que le mandat de vente soit écrit et comporte toutes les mentions obligatoires telles que la durée, les honoraires, les moyens de publicité, les conditions de paiement et les conditions d'exclusivité. Cela permettra d'éviter toute cause liée au formalisme.
Tenez un registre des mandats conforme aux exigences légales.
Pour éviter toute nullité liée au registre des mandats, il faut veiller à tenir un registre :
- numéroté ;
- relié ;
- sans rature ni blanc.
Il doit contenir toutes les informations nécessaires telles que la date, les parties concernées, l'objet du mandat, la durée et les honoraires.
Demandez un avis juridique
Si vous avez des doutes ou des questions sur le mandat de vente, n'hésitez pas à demander l'avis juridique d'un professionnel. Cela vous permettra de vous assurer que le mandat est valable et conforme à la réglementation en vigueur.
En suivant ces conseils, vous pouvez éviter la nullité et vous assurer que votre mandat de vente est valide et exécutoire.
"Le mandat de vente est l'alpha et l'oméga de la vente immobilière. En négligeant les causes de nullité, on risque de transformer la transaction en une véritable saga judiciaire." - Jean-Michel Petit, Professeur de droit immobilier.
Exemple d'un mandat de vente
Depuis 2017, la Cour de cassation considère que le non-respect des conditions de forme dans un mandat est sanctionné. La nullité relative est engagée.
Cela signifie qu'une nullité formelle ne peut être soulevée que par la partie ayant un intérêt à le faire. Et qu'elle est susceptible d'être ratifiée.
Ce changement de jurisprudence a un impact sur le droit à rémunération des agents immobiliers. En effet, si un mandat de vente est déclaré nul, l'agent immobilier ne pourra pas prétendre à une rémunération pour ses services.
- Le mandat de vente est un contrat crucial dans la vente immobilière.
- Il permet à un propriétaire de donner à une agence ou un agent immobilier le pouvoir d'agir en son nom et pour son compte pour vendre un bien immobilier
- Les causes de nullité d'un mandat de vente comprennent notamment des problèmes liés à la carte professionnelle et l'attestation d'habilitation, le formalisme du mandat et la tenue du registre des mandats
- Depuis 2017, les nullités relatives peuvent être relativisées dans certains cas
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