Droit de préemption : définition, délai et recours acheteur

Droit de préemption : délai de 2 mois

Droit de préemption : intervient lors de la vente d’un bien immobilier d’un particulier. Lorsqu’un particulier souhaite vendre un bien dans une zone particulière, une personne privée ou publique peut demander de passer prioritaire dans le processus de transaction. Et ce, notamment lorsque des opérations de rénovation ou d’aménagement urbain sont programmées par la collectivité. Comment fonctionne-t-il ? Qui est prioritaire ? Quel est le délai pour vendre ? Peut-on le contourner ? Toutes les réponses ici !

Durée du Droit de préemption

Comment fonctionne le droit de préemption ?

Le droit de préemption est un droit contractuel qui permet à une collectivité ou personne privée de se substituer à l'acquéreur principal en tant que nouveau repreneur dans une vente immobilière. Par conséquent, le vendeur est obligé de lui vendre son bien. Il s'agit d'une entrave exceptionnelle à la liberté contractuelle, soit sur la base de principes d'intérêt public, soit pour protéger les potentiels futurs habitants.

L’article L.210-1 du Code de l’Urbanisme définit cette particularité juridique comme une mesure ayant un intérêt public. Cela signifie que les biens concernés sont dans la catégorie de logements insalubres ou impropres à l’habitation, et qu’ils nécessitent une intervention d’urgence. C’est particulièrement le cas des immeubles qui menacent de tomber en ruine ou des biens à proximité d’un site historique.

Toutefois, certains types de transactions immobilières sont exclus de ce droit comme :

  • le partage des biens d’une communauté
  • les successions
  • la cession des droits dits indivis
  • les donations entre partenaires de pacs ou d’une même famille

Les types de droits de préemption :

La législation française définit deux catégories de droits de préemption accordés en fonction du type d’acquéreur :

  • le droit de préemption lié aux collectivités publiques
  • le droit de préemption lié aux locataires

Droit accordé aux Collectivités publiques :

Les collectivités publiques comme les mairies peuvent utiliser ce droit d’acquisition pour mettre en place des opérations d’aménagement du territoire ainsi que de disposer des ZAD (Zones d’aménagement différé). Ce droit de priorité dans l’acquisition de biens est d’ailleurs utilisé en majorité par les communes.

L’article L.211-1 du Code de l’Urbanisme stipule que les collectivités publiques doivent être “dotées d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme” pour en bénéficier. Il doit d’ailleurs avoir eu une réunion du conseil municipal avant d’utiliser ce droit.

L’acquisition de biens ou de terrains préemptés est, selon l’article L.214-1 du Code de l’Urbanisme, “un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité”. Il s’agit donc avant tout de protéger des zones ou d’aménager le territoire pour permettre le développement de nouvelles activités. Les biens préemptés peuvent être dès lors des fonds de commerce pour conserver l’activité.

Les mairies peuvent également utiliser ce droit d’acquisition immédiate pour les ZAD qui leur est permis par le préfet. Il s’agit de zones spécifiques non aménagées, mais pour lesquelles il y a réel intérêt public de développement urbain.

Enfin, les établissements publics peuvent jouir de ce droit de priorité dans le cadre d’acquisition d’espaces naturels sensibles, permis par l'article L.215 du Code de l’Urbanisme. Dans ce cas, il s’agit essentiellement des départements qui réquisitionnent l’achat immobilier de terrains. S’il ne l’exerce pas, le conservatoire du littoral peut prendre le relai.

Droit accordé aux locataires :

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 autorise à certains locataires le droit de priorité dans l’acquisition d’un bien immobilier. C’est notamment le cas lorsque ce dernier souhaite acquérir en fin de bail et que le propriétaire souhaite vendre le logement. On parle alors de congé pour vente, qui fait figure d’offre de vente pour le compte du locataire.

Un locataire peut également disposer de ce droit d’acquisition en cas de première vente d’un ou plusieurs logements après une subdivision de la copropriété.

Comment savoir si un bien est préempté ?

Pour qu’un bien soit sous le droit de préemption urbain (DPU), il faut que le conseil municipal prononce son accord après délibération. En tant que particulier, vous pouvez contacter le service urbanisme de la mairie de votre commune afin de savoir si un bien est préempté. Dans le cas où il y a exercice du droit d’acquisition par un établissement public, le propriétaire du bien doit envoyer une Déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie via son notaire. Dès lors de la réception de la DIA, il y a deux cas de figure :

  • la commune décline son intention d’achat
  • la commune exprime son accord pour finaliser l’achat

Lorsque la mairie ne souhaite pas acquérir le bien ou le terrain, elle peut soit envoyer une lettre au propriétaire expliquant son refus ou alors ne pas répondre dans un délai de 2 mois après avoir reçu la DIA.

Si la commune émet son accord pour acquérir, un second accord doit être trouvé entre les deux parties sur le prix de vente. En cas de désaccord à ce sujet, le propriétaire est en capacité de saisir un juge de l’expropriation du tribunal judiciaire pour que ce dernier fixe le prix définitif.

Dès lors, les deux parties jouissent d’une période de rétractation de deux mois après la fixation finale du prix de vente. Le propriétaire se rétracte uniquement lorsqu’il ne veut plus vendre son bien. Auquel cas, on considère une non-manifestation comme un accord tacite.

Quel est le délai du droit de préemption ?

Comme dit précédemment, le délai du droit de préemption est deux mois après acceptation de l’établissement public. Durant cette période, le titulaire de ce droit peut demander au propriétaire de communiquer des informations supplémentaires comme :

  • l’état du bien
  • la situation de la SCI

Cette demande complémentaire peut avoir pour effet de modifier le délai de réponse de deux mois initial aux titulaires de préemption. Il redémarre dès lors de la réception des documents ou de l'accès à la propriété ou du refus d'accès. Les ventes seront retardées en conséquence. Si la durée restante est inférieure à un mois, le titulaire disposera d'un mois supplémentaire pour prendre une décision, portant la durée à trois mois.

Comment contourner le droit de préemption de la mairie ?

Il est effectivement possible de contourner le droit de préemption disposé par la mairie, mais cela reste complexe ! La Cour de Cassation, avec l’arrêt de la 3ᵉ chambre civile du 11 mai 2000, considère que le bail de construction et le bail emphytéotique sortent du cadre du droit dont disposent les collectivités. Les propriétaires de biens immobiliers sont donc autorisés à utiliser le bail emphytéotique pour leurs projets sans avoir à rédiger une DIA pour la mairie.

Toutefois, cette faille juridique n’est pas applicable en l’état si le contrat de bail prévoit un transfert de propriété à la fin du contrat. Seul un expert juridique immobilier comme un notaire est en capacité de déterminer un bail est soumis au droit d’acquisition des collectivités. En cas de doute, référez-vous à lui !

N'oubliez pas de vous inscrire à la newsletter de dimo 💌