Documents obligatoires pour vente maison : lors d’un achat de maison, le délai entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte de vente est souvent compris entre 2 et 3 mois. Pour cette raison, il est primordial d’anticiper toutes les démarches d’une vente de bien.
Anticiper la création du dossier vous permettra de gagner du temps entre la signature de la promesse de vente et de l’acte authentique de vente.
Vous ne savez pas quels sont les documents obligatoires pour votre vente immobilière ? Dimo Diagnostic vous donne toutes les informations !
Sommaire
Quelles sont les obligations du vendeur avant de vendre une maison ?
Vendre une maison, que son état soit neuf ou ancien, comprend de nombreuses obligations. Tout au long du processus de vente immobilière, le vendeur devra s'y astreindre afin de mener à bien la vente de son logement.
En premier lieu, le vendeur a une obligation d’information. La loi lui impose de donner à l’acquéreur la liste des informations dont il dispose. Il aura notamment à révéler l'existence de servitudes, la présence d’amiante ou encore si le bien immobilier se trouve en terrain inondable.
Si Morgane veut vendre sa maison, il y a plusieurs obligations administratives qu'elle doit respecter. Voici les étapes les plus courantes dans la plupart des juridictions, bien qu'il puisse y avoir des variations locales :
- Avant de mettre la maison en vente, Morgane doit faire réaliser des diagnostics immobiliers obligatoires. Ces diagnostics doivent informer le futur acquéreur sur certains aspects de la maison, tels que l'efficacité énergétique (DPE), la présence d'amiante, de plomb, de termites, les risques naturels et technologiques, etc. Ils sont réalisés par un professionnel certifié.
- Morgane doit déterminer un prix de vente pour sa maison. C'est l'information capitale qui figurera dans son offre. Elle peut faire appel à une agence immobilière, un notaire ou un expert en évaluation immobilière pour obtenir une évaluation précise du marché.
- Rédaction d'une annonce immobilière. Morgane doit rédiger une annonce pour la vente de sa maison. Cette annonce doit être précise et honnête et comprendre toutes les informations nécessaires sur l'état du bien. Y compris les résultats des diagnostics immobiliers.
- Signature d'un mandat de vente (si elle utilise un agent immobilier). Si Morgane choisit de travailler avec une agence immobilière, elle devra signer un mandat de vente immobilière. Il s'agit d'un contrat donnant à l'agent le droit de vendre la maison en son nom.
- Une fois un acheteur trouvé, Morgane et l'acheteur signent un compromis de vente, qui est un accord préliminaire avant la vente finale. Il comprend toutes les conditions de la vente immobilière, y compris le prix, la date de la vente finale. Ainsi que toute condition suspensive (comme l'obtention d'un prêt immobilier par l'acheteur).
- C'est la dernière étape de la vente immobilière. Elle se fait généralement chez un notaire et c'est à ce moment que le transfert de propriété a lieu. Morgane recevra le paiement à ce moment-là.
Dans un second temps, le propriétaire du bien a une obligation de délivrance. Il doit restituer le bien à l’acheteur tel qu’il était au moment de la signature de vente. Si le bien subit des dégradations, des travaux devront être effectués pour le rénover. Sans cela le vendeur s'expose à une annulation de la transaction, une baisse du prix de vente et le paiement de dommages et intérêts.
Enfin, il doit préserver la possession paisible de la chose vendue. L’acquéreur doit avoir la possibilité de jouir du bien de façon tranquille et normale.
Afin de garantir tout cela, la constitution des documents liés à la vente de demeure seront exigés par le notaire ou encore la mairie.
Quels documents fournir au notaire pour une vente maison ?
Depuis le 1er novembre 2007, différents constats sont obligatoires selon la loi. Ils ont notamment été regroupés dans ce que l'on appelle désormais le dossier de diagnostic technique. Les documents obligatoires pour vente maison ont pour objectif que l’acheteur ait tous les éléments en main pour procéder à son achat. Sans ce dossier, la signature du compromis de vente ne pourra pas avoir lieu.
Le dossier de diagnostic technique (DDT) pour une vente de maison
Pour assurer la conformité et la sécurité d’un habitat à la vente, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique. Il peut contenir jusqu’à 11 diagnostics immobiliers, dont certains sont uniquement obligatoires pour une maison ancienne. Le DDT comprendra donc :
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Un audit énergétique (si le logement a un DPE classe F ou G) ;
- Un diagnostic d’état des risques et pollution (ERP) ;
- Un diagnostic termites (si le logement se situe en zone infestée) ;
- Un diagnostic électricité (tous les biens de plus de 15 ans) ;
- Un diagnostic gaz (tous les biens de plus de 15 ans) ;
- Un diagnostic plomb (tous les biens construits avant 1949) ;
- Un diagnostic amiante avant-vente (tous les bâtiments construit avant le 1er juillet 1997) ;
- Un diagnostic sur la présence éventuelle de mérule (en zone délimitée par arrêté préfectoral) ;
- Un diagnostic bruit (si le logement est situé dans dans une zone dite d'exposition au bruit d'aéroport) ;
- Un contrôle des installations d’assainissement non collectif (pour les demeures non raccordées au réseau public de collecte des eaux usées).
Les prix sont relatifs aux entreprises. Ils vont varier en fonction du nombre de rapports à opérer, de la superficie de votre bien ou de la marge pratiquée par le professionnel.
Source : Dimo Diagnostic - Infographie : Les diagnostics immobiliers obligatoires.
Nouveau document obligatoire en 2024 : l'audit énergétique
Depuis le 1er avril 2023, l'audit énergétique est devenu obligatoire dans le cadre de la vente d'une maison individuelle ou encore d'un immeuble en mono-propriété. Ce nouveau diagnostic s'applique uniquement sur les biens immobiliers ayant obtenu une classe F ou G (passoire thermique) dans leur diagnostic de performance énergétique.
Les documents administratifs pour une vente maison
Bien que le DDT représente déjà quelques pièces à fournir, la majorité des documents obligatoires pour vente maison sont ce qu'on pourrait qualifier d'administratif. Ces pièces devront, elles aussi, être fournies aux acquéreurs et au notaire. Ce dossier comprend :
- Le titre de propriété du bien immobilier
- Les plans du bâtiment
- Les documents de travaux et modifications effectués sur le bien
- L’attestation d’assurance dommage – ouvrage (si l'achèvement de travaux date de moins de 10 ans)
- Le permis de construire
- Le dernier avis d'imposition
- La dernière taxe foncière
- La dernière taxe d'habitation
- Les documents relatifs au prêt immobilier
- Les relevés des compteurs d'électricité, de gaz, d'eau, etc.
- Le procès-verbal de bornage si besoin
- Les modalités de servitude de la propriété
Source : Dimo Diagnostic - Infographie : Les documents administratifs nécessaires pour une vente.
Les documents supplémentaires pour une maison en copropriété
Si le logement vendu est en copropriété, il vous sera également demandé avant signature du compromis de vente :
- Un document regroupant les données financières et techniques de la copropriété et de son bâti.
- Les 3 derniers procès-verbaux de l’Assemblée Générale (dans le cas où le logement est en copropriété)
- Le règlement de copropriété
- Une attestation de l'état des comptes du vendeur au sein de la copro
- Le carnet d’entretien de la copropriété si besoin
Les cas particuliers de maison à vendre
Que ce soit pour une maison individuelle ou en copropriété, d’autres justificatifs peuvent être demandés.
Type de maison
- Vente de maison meublée : vous devrez apporter au notaire un document qui liste précisément les ameublements compris ainsi que leur coût. Tous les meubles sous garantie devront être accompagnés d’une facture correspondante. Le prix des meubles sera déduit du montant final par le notaire et les frais de notaire en seront donc amoindris.
- Vente de maison louée : la copie du bail et l’original du congé donné par le locataire ou délivré par vous-même seront exigés. Si la maison est occupée lors du transfert, la copie du bail et de toutes ses annexes et avenants, la dernière quittance de loyer et le montant du dépôt de garantie sont requis.
Un dernier document à fournir au notaire avant la signature de l'acte de vente pourra vous être demandé si besoin.
Quand faut-il fournir les documents au notaire ?
Lorsque l'acte de vente est signé chez un notaire, si les documents sont incomplets, la responsabilité du vendeur peut être engagée en cas de sinistre ou de vice caché. C'est pourquoi vous devez absolument préparer cette étape en amont et réunir toutes les pièces nécessaires à la vente de votre bien en amont.
Afin que vous vendiez votre bien en toute sérénité, nous vous conseillons évidemment de vous rapprocher d'une agence ou d'un mandataire qui vous indiquera les documents nécessaires à la vente de votre bien.
Les limites des obligations du vendeur
Le vendeur ne peut pas être tenu responsable de certains litiges intervenants post-acquisition.
Bien qu’il ait l’obligation d’informations envers l’acheteur, le propriétaire du bien immobilier n’est peut-être pas au courant de certains vices cachés. C’est pourquoi l’acheteur doit être très vigilant lors de son achat.
Les sanctions en cas d'absence de DDT
Si ces documents font défaut, le vendeur risque des sanctions. Le risque principal est que l'acheteur s'oppose à lui et invoque l'annulation du contrat. En effet, il arrive que l'acheteur découvre un défaut, mais que cette information n'ait pas été signalée par le propriétaire. Dans ce cas, il pourrait renoncer à l'achat du bien immobilier.
L'acquéreur a également la possibilité de demander une réduction du prix de vente immobilière. Cette baisse est normalement calculée en fonction du préjudice perçu par l'acquéreur.
Source : LegalPlace -Texte : Quelles sont les sanctions pénales pour une absence de diagnostic énergétique.
- Le dossier de diagnostics techniques pouvant contenir jusqu'à 11 diagnostics pour une maison est obligatoire dans le cadre d'une vente immobiliere.
- Chez le notaire seront aussi demandés des pièces administratives (titre de propriété, permis de construire...).
- Si le bien immobilier fait partie d'une copropriété des documents additionnels tel que le réglement de copropriété sont requis.
- L'absence de documents obligatoires engendrent l'impossibilité de vente de la maison ou son annulation.
Merci de votre attention et à bientôt !
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