Indivision : situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent un droit de propriété sur un ensemble de biens immobiliers et mobiliers délégués.
Le patrimoine est non réparti, généralement entre héritiers d'un défunt ou lors d'une procédure de divorce.
Quel est son fonctionnement ? Quels sont les droits des indivisaires ? Quels sont les frais de partage ? Comment en sortir ? Toutes les réponses ici !
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Sommaire
Comment fonctionne une indivision ?
Indivision définition
L’indivision est l’ensemble du patrimoine non réparti entre les héritiers lors du décès du propriétaire. On parle alors de biens indivis pour les biens immobiliers et mobiliers composant ce régime d’indivision. Chaque héritier est nommé indivisaire et reçoit sa part à travers une quote-part.
Cette étape dans la répartition de l’héritage n’est que provisoire et se termine lors du partage entre les indivisaires. En somme, il s'agit de l'acte juridique à travers lequel un individu décide de la manière dont sa succession doit procéder.
Types de biens concernés
L’indivision des biens concerne tous les types de biens, à savoir :
- Les actions
- Les meubles
- Les obligations
- Les contrats
- Les maisons et appartements
Le propre de la définition juridique de l’indivision est que plusieurs personnes détiennent les mêmes droits sur un ensemble de biens et que leurs parts respectives n'ont pas de situation juridique personnalisée. Fondamentalement, tout le monde a un bien, mais tout le monde le possède dans son ensemble.
Le régime législatif de l’indivision des biens concerne à la fois :
- Les actes conservatoires qui sont gérés par un seul héritier sur la conservation du logement. Cela peut être pour réaliser des travaux de réfection d’une toiture ou bien remplacer un système de production de chauffage.
- Les actes de gestion courante et de la vente des biens indivis dans le but de régler les diverses dettes et charges de l’indivision. Les actes de gestion sont de nature administrative et doivent recueillir un accord de la majorité à 2/3.
- Les actes de disposition qui ont le plus fort impact sur le patrimoine laissé par le défunt propriétaire, qui incluent la vente immobilière ou la donation des biens indivis à une tierce personne.
Attention : la majorité à 2/3 représente les parts d’indivision ou des droits indivis et non la majorité des héritiers indivisaires existants. Exemple avec le cas de quatre héritiers dont l’un d’entre eux dispose de 50 % des droits minimum.
Les 3 autres se partagent donc équitablement les parts à hauteur de 16.6 % des droits indivis.
Pourquoi faire une indivision ?
Solution simple
L’indivision semble être l’un des moyens les plus simples pour acheter un bien lorsque l’on est plusieurs. Bien sûr, ce n'est pas le seul (on peut par exemple choisir une formule plus précise, comme le SCI), mais le moins contraignant pour les acquéreurs.
L’indivision ne nécessite pratiquement aucune procédure juridique ou formalité particulière. Chaque acquéreur est propriétaire du bien au titre de l'apport financier sans distinguer sa quote-part. Les contributions financières sont généralement de l’ordre de :
- 30/70
- 40/60
- 50/50
L'achat en indivision est ainsi très simple, du moins dans la phase initiale, notamment pour les couples cohabitants ou pacsés qui souhaitent acheter une maison ensemble.
Vous trouverez ici un article sur comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier.
Encadrement légal
Le fonctionnement du régime indivisaire est défini à travers les articles 815 à 815-18 du Code Civil. Les prises de décisions liées aux actes matériels sont détaillées à l’article 815-2 du même Code Civil. Ces décisions peuvent particulièrement impacter la remise en location du bien s’il y en a une. Il faut toutefois respecter quelques principes.
Les propriétaires indivisaires ne peuvent favoriser un locataire en particulier spécifiquement. Il faut aussi que la location ait un intérêt conservatoire. Cela concerne d’autres mesures conservatoires, à l’instar d’une demande de souscription à un contrat d’assurance habitation.
Quels sont les droits de l’indivision ?
Possibilité de quitter l'indivision
L’un des principaux droits que l’on retrouve dans le Droit Français concernant le régime de l’indivision se situe dans l’article 815 du Code Civil. « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué » est le principe le plus important à retenir. Un individu peut à tout moment quitter l’indivision malgré les conséquences auprès des autres indivisaires. Ce droit est imprescriptible et impératif, même auprès du juge.
Droit de préemption
Les indivisaires disposent également d’un droit de préemption leur permettant d’avoir la priorité lorsque d’autres propriétaires veulent céder leurs parts. Cependant, lorsqu’il a trouvé un acheteur extérieur, il doit dans un premier temps proposer les parts au même prix auprès des autres indivisaires. Cela leur permet d’avoir un délai de réflexion, puis de prendre une décision.
Chaque héritier inclut dans l’indivision bénéficie aussi du droit de profiter de sa part de revenus ou de bénéfices annuels comme il l’entend. Il a la possibilité de recevoir une avance en capital avec l’accord des autres indivisaires.
Enfin, l’indivision permet aux propriétaires d’utiliser le ou les biens en fonction de leurs besoins, tant qu’ils sont conformes à leur destination.
Quels sont les frais de partage d’une indivision ?
Le partage des biens d’un héritage en indivision doit respecter un certain nombre de conditions, mais heureusement il y a plusieurs manières de le faire. Les cohéritiers définissent à l’amiable les modalités de ce partage, en incluant la division des charges. À cet effet, tous les héritiers indivis doivent d'abord se mettre d'accord.
Partage à l'amiable
Si les cohéritiers parviennent à s'entendre sur le partage des biens communs, on parle de partage à l'amiable. En cas de partage amiable de biens immobiliers, l'intervention du notaire est obligatoire.
Les frais de notaire sont calculés en fonction de la valeur financière totale des biens, appelée actifs successoraux :
- Actif successoral inférieur à 6.500 € : les frais de notaires équivalent à 5% du montant total hors TVA
- Actif successoral compris entre 6.500 et 17.000 € : les frais notariaux représentent 2.0625 % du mimant total
- Actif successoral compris entre 17.000 et 60.000 € : les frais de l’office notarial constituent 1.375 % du montant total. Au-delà du seuil de 60.000 €, ils valent 1.03125 % du montant payé.
Frais des débours
Ajoutez également les débours, qui sont les frais de rédaction d’actes notariés, ainsi que les émoluments qui représentent son salaire fixe et qui varient selon les types d’actes.
Si les indivisaires n'acceptent pas le partage des biens, ils peuvent le soumettre au tribunal judiciaire : c'est ce qu'on appelle le partage judiciaire. Dans ce cas, la décision de partager les biens appartient au juge.
Comment provoquer le partage d’une indivision ?
Consulter un notaire
Lorsque les héritiers demandent la répartition prioritaire d'une partie des biens du défunt, il s'agit d'une attribution préférentielle. L'attribution des priorités doit être effectuée avant l’acte officiel de partage chez le notaire. S’il y a absence de réponse de la part de l’un des héritiers indivisaires, les autres personnes incluses dans l’indivision doivent lui notifier, par acte d’huissier, l’obligation d’être représenté lors du partage amiable.
Droits du conjoint
Elle concerne principalement le conjoint du défunt, qui peut réclamer notamment la résidence et les meubles où il a le droit d'habiter. Cette attribution prioritaire est automatique pour le conjoint survivant.
Remarque : si la valeur des biens demandés dans le cadre d'attribution prioritaire est supérieure à la part de l'héritier, ce dernier doit verser une somme dite « solde » aux autres cohéritiers aux fins du partage amiable.
Concernant le partage à l’amiable, il est possible de créer une société civile immobilière (SCI) et d’apporter les biens immobiliers et mobiliers puis de procéder à la répartition.
Comment sortir de l’indivision ?
Conformément à l’article 815 du Code Civil, l’indivisaire a le droit de se rétracter quand bon lui semble. Pour cela, plusieurs options sont possibles :
- Vente de la quote-part à une personne externe
- Demande de partage de tous les biens ou d’une partie
- Entente entre les indivisaires
D'un point de vue fiscal, il est plus avantageux de vendre la quote-part à un autre héritier. L’indivisaire doit payer des frais d'enregistrement de partage de don de 2,5 %, alors que la taxe sur le transfert à un tiers dépend de la propriété transférée.
De plus, la plus-value immobilière est exonérée d'impôt et les ventes ne sont pas considérées comme des cessions de valeur. Toutefois, dans les cas où les biens issus d’un partage à l’amiable sont revendus, la plus-value résidence principale est imposable.
Quels sont les avantages et inconvénients de l’indivision ?
L'indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes possèdent en commun un bien ou plusieurs biens. C'est le cas typique lorsqu'un héritage est transmis.
Les avantages
Simplicité
Une indivision peut être plus simple à gérer que la vente ou le partage immédiat des biens, surtout si les héritiers s'entendent bien. Il n'est pas nécessaire de diviser le bien en parts égales ou de vendre le bien pour diviser les profits.
Flexibilité
L'indivision peut permettre une certaine flexibilité dans la gestion des biens. Les co-indivisaires peuvent décider ensemble de la manière dont ils souhaitent utiliser ou gérer le bien, par exemple en le louant.
Économies
En restant en indivision, les héritiers peuvent éviter certains coûts, comme les frais de notaire liés à la vente d'un bien immobilier ou à l'établissement d'une copropriété.
Préservation du patrimoine familial
Si le bien a une valeur sentimentale (par exemple, la maison familiale), l'indivision peut permettre de le conserver dans la famille.
Cependant, il y a aussi des inconvénients à prendre en compte
Désaccords
Si les co-indivisaires ne s'entendent pas sur la gestion du bien, cela peut créer des conflits. Dans certains cas, un co-indivisaire peut demander la vente du bien contre la volonté des autres.
Responsabilité conjointe
Les co-indivisaires sont conjointement responsables des dettes liées à l'indivision. Par exemple, si un bien immobilier doit être réparé, ils doivent tous contribuer au coût.
Inertie
Les décisions concernant le bien en indivision requièrent l'accord de tous les indivisaires (ou au moins une majorité en fonction de la nature de la décision). Cela peut rendre difficile la prise de décisions et la gestion du bien.
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