Indivision : définition, régime successoral, frais de partage

Indivision : définition, régime successoral, frais de partage

Indivision : situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent un droit de propriété sur un ensemble de biens immobiliers et mobiliers délégués. Le patrimoine est non réparti, généralement entre héritiers d'un défunt ou lors d'une procédure de divorce. Quel est son fonctionnement ? Quels sont les droits des indivisaires ? Quels sont les frais de partage ? Comment en sortir ? Toutes les réponses ici !

Comment fonctionne une indivision ?

L’indivision est l’ensemble du patrimoine non réparti entre les héritiers lors du décès du propriétaire. On parle alors de biens indivis pour les biens immobiliers et mobiliers composant ce régime d’indivision. Chaque héritier est nommé indivisaire et reçoit sa part à travers une quote-part.

Cette étape dans la répartition de l’héritage n’est que provisoire et se termine lors du partage entre les indivisaires. En somme, il s'agit de l'acte juridique à travers lequel un individu décide de la manière dont sa succession doit procéder.

L’indivision concerne tous les types de biens, à savoir :

  • Les actions
  • Les meubles
  • Les obligations
  • Les contrats
  • Les maisons et appartements

Le propre de la définition juridique de l’indivision est que plusieurs personnes détiennent les mêmes droits sur un ensemble de biens et que leurs parts respectives n'ont pas de situation juridique personnalisée. Fondamentalement, tout le monde a un bien, mais tout le monde le possède dans son ensemble.

Le régime législatif de l’indivision concerne à la fois :

  • Les actes conservatoires qui sont gérés par un seul héritier sur la conservation du logement. Cela peut être pour réaliser des travaux de réfection d’une toiture ou bien remplacer un système de production de chauffage.
  • Les actes de gestion courante et de la vente des biens indivis dans le but de régler les diverses dettes et charges de l’indivision. Les actes de gestion sont de nature administrative et doivent recueillir un accord de la majorité à 2/3.
  • Les actes de disposition qui ont le plus fort impact sur le patrimoine laissé par le défunt propriétaire, qui incluent la vente immobilière ou la donation des biens indivis à une tierce personne.

Attention : la majorité à 2/3 représente les parts d’indivision ou des droits indivis et non la majorité des héritiers indivisaires existants. Exemple avec le cas de quatre héritiers dont l’un d’entre eux dispose de 50% des droits minimum.

Les 3 autres se partagent donc équitablement les parts à hauteur de 16.6 % des droits indivis. Pour prendre une décision sur les actes de gestion, le premier indivisaire devra récolter la majorité des 2/3 des droits soit 66.6 % des voix.

Pourquoi faire une indivision ?

L’indivision semble être l’un des moyens les plus simples pour acheter un bien lorsque l’on est plusieurs. Bien sûr, ce n'est pas le seul (on peut par exemple choisir une formule plus précise, comme le SCI), mais le moins contraignant pour les acquéreurs.

L’indivision ne nécessite pratiquement aucune procédure juridique ou formalité particulière. Chaque acquéreur est propriétaire du bien au titre de l'apport financier sans distinguer sa quote-part. Les contributions financières sont généralement de l’ordre de :

  • 30/70
  • 40/60
  • 50/50

L'achat en commun est ainsi très simple, du moins dans la phase initiale, notamment pour les couples cohabitants ou pacsés qui souhaitent acheter une maison ensemble.

Le fonctionnement du régime indivisaire est défini à travers les articles 815 à 815-18 du Code Civil. Les prises de décisions liées aux actes matériels sont détaillées à l’article 815-2 du même Code Civil. Ces décisions peuvent particulièrement impacter la remise en location du bien s’il y en a une. Il faut toutefois respecter quelques principes.

Les propriétaires indivisaires ne peuvent favoriser un locataire en particulier spécifiquement. Il faut aussi que la location ait un intérêt conservatoire. Cela concerne d’autres mesures conservatoires, à l’instar d’une demande de souscription à un contrat d’assurance habitation.

Quels sont les droits de l’indivision ?

L’un des principaux droits que l’on retrouve dans le Droit Français concernant le régime de l’indivision se situe dans l’article 815 du Code Civil. « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué » est le principe le plus important à retenir. Un individu peut à tout moment quitter l’indivision malgré les conséquences auprès des autres indivisaires. Ce droit est imprescriptible et impératif, même auprès du juge.

Les indivisaires disposent également d’un droit de préemption leur permettant d’avoir la priorité lorsque d’autres propriétaires veulent céder leurs parts. Cependant, lorsqu’il a trouvé un acheteur extérieur, il doit dans un premier temps proposer les parts au même prix auprès des autres indivisaires. Cela leur permet d’avoir un délai de réflexion, puis de prendre une décision.

Chaque héritier inclut dans l’indivision bénéficie aussi du droit de profiter de sa part de revenus ou de bénéfices annuels comme il l’entend. Il a la possibilité de recevoir une avance en capital avec l’accord des autres indivisaires.

Enfin, l’indivision permet aux propriétaires d’utiliser le ou les biens en fonction de leurs besoins, tant qu’ils sont conformes à leur destination.

Quels sont les frais de partage d’une indivision ?

Le partage des biens d’un héritage en indivision doit respecter un certain nombre de conditions, mais heureusement il y a plusieurs manières de le faire. Les cohéritiers définissent à l’amiable les modalités de ce partage, en incluant la division des charges. À cet effet, tous les héritiers indivis doivent d'abord se mettre d'accord.

Si les cohéritiers parviennent à s'entendre sur le partage des biens communs, on parle de partage à l'amiable. En cas de partage amiable de biens immobiliers, l'intervention du notaire est obligatoire.

Les frais de notaire sont calculés en fonction de la valeur financière totale des biens, appelée actifs successoraux :

  • Actif successoral inférieur à 6.500 € : les frais de notaires équivalent à 5% du montant total hors TVA
  • Actif successoral compris entre 6.500 et 17.000 € : les frais notariaux représentent 2.0625% du mimant total
  • Actif successoral compris entre 17.000 et 60.000 € : les frais de l’office notarial constituent 1.375% du montant total. Au-delà du seuil de 60.000 €, ils valent 1.03125 % du montant payé.

Ajoutez également les débours, qui sont les frais de rédaction d’actes notariés, ainsi que les émoluments qui représentent son salaire fixe et qui varient selon les types d’actes.

Si les indivisaires n'acceptent pas le partage des biens, ils peuvent le soumettre au tribunal judiciaire : c'est ce qu'on appelle le partage judiciaire. Dans ce cas, la décision de partager les biens appartient au juge.

Comment provoquer le partage d’une indivision ?

Lorsque les héritiers demandent la répartition prioritaire d'une partie des biens du défunt, il s'agit d'une attribution préférentielle. L'attribution des priorités doit être effectuée avant l’acte officiel de partage chez le notaire. S’il y a absence de réponse de la part de l’un des héritiers indivisaires, les autres personnes incluses dans l’indivision doivent lui notifier, par acte d’huissier, l’obligation d’être représenté lors du partage amiable.

Elle concerne principalement le conjoint du défunt, qui peut réclamer notamment la résidence et les meubles où il a le droit d'habiter. Cette attribution prioritaire est automatique pour le conjoint survivant.

Remarque : si la valeur des biens demandés dans le cadre d'attribution prioritaire est supérieure à la part de l'héritier, ce dernier doit verser une somme dite « solde » aux autres cohéritiers aux fins du partage amiable.

Concernant le partage à l’amiable, il est possible de créer une société civile immobilière (SCI) et d’apporter les biens immobiliers et mobiliers puis de procéder à la répartition.

Comment sortir de l’indivision ?

Conformément à l’article 815 du Code Civil, l’indivisaire a le droit de se rétracter quand bon lui semble. Pour cela, plusieurs options sont possibles :

  • Vente de la quote-part à une personne externe
  • Demande de partage de tous les biens ou d’une partie
  • Entente entre les indivisaires

D'un point de vue fiscal, il est plus avantageux de vendre la quote-part à un autre héritier. L’indivisaire doit payer des frais d'enregistrement de partage de don de 2,5%, alors que la taxe sur le transfert à un tiers dépend de la propriété transférée.

De plus, la plus-value immobilière est exonérée d'impôt et les ventes ne sont pas considérées comme des cessions de valeur. Toutefois, dans les cas où les biens issus d’un partage à l’amiable sont revendus, la plus-value résidence principale est imposable.

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