Usufruit : système qui permet à une personne de jouir de l'utilisation d'un bien sans posséder le titre de propriété. La propriété est partagée avec le nu-propriétaire, qui ont chacun des responsabilités différentes sur la gestion du bien immobilier.
Quelles sont les différences avec la pleine propriété ? Quels sont les droits et les devoirs de l'usufruitier ? Comment le calcule-t-on ? Qui paie les travaux ? Toutes les réponses ici !
Sommaire
Qu'est-ce que l'usufruit ?
L’usufruit est le fait de profiter d’un bien immobilier, d’en recevoir les revenus sans pour autant en être propriétaire. Il s’agit d’un statut juridique particulier, qui ne doit pas être confondu avec le droit d’usage d’habitation.
En effet, le régime usufruitier permet d’avoir un droit sur un ensemble de biens immobiliers (ex : immeubles en copropriété). Tandis que le droit d’usage d’habitation est limité à un seul logement.
Ce régime fait partie d’un ensemble qui compose le droit de propriété, qui permet au titulaire d’un logement de profiter d’une source de revenus émanant de ce dernier. Le droit de propriété d’un bien individuel ou en copropriété est divisé en deux prérogatives :
- Usufruit : pour utiliser le bien et en extraire des revenus fonciers
- Nue-propriete : permet de disposer d’un bien, de le modifier ou de le détruire sans pour autant de l’utiliser
On parle donc de démembrement du droit de propriété d’un logement. Selon la législation française, l’usufruit est majoritairement en viager, qui signifie que le droit de détention disparaît après le décès de l’usufruitier.
Quelle est la différence entre nu-propriétaire et usufruitier ?
L'usufruitier et le nu-propriétaire ont des droits différents sur le même bien :
- le premier a le droit d'utiliser le bien et de toucher les revenus qu'il génère,
- le nu-propriétaire possède la propriété de la chose, mais ne peut pas en jouir, on dit « démembrement de propriété".
Voici un récapitulatif sur les différences entre l’usufruit, la nue-propriété ainsi que la pleine propriété :
| Droits sur le bien | Pleine propriété | Nu propriété | Usufruit |
| Disposition du bien | oui | oui | non |
| Utilisation du bien | oui | non | oui |
| Perception des revenus | oui | non | oui |
Quels sont les droits et obligations de l’usufruitier ?
Droits et obligations
Le principal droit accordé à l’usufruitier est de pouvoir du bien dans son utilisation ou de l’utiliser pour en tirer une part de revenus, soit la mise en location. Toutefois, ce dernier a besoin de l’accord du nu-propriétaire pour la location d’un bien à finalité :
- commerciale,
- artisanale,
- ou industrielle.
Cependant, gardez bien à l’esprit que l’usufruitier n’est pas le propriétaire d’un bien et ne dispose pas du titre de propriété.
L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien immobilier et d'en toucher les revenus (par exemple, loyers) sans en être le propriétaire plein et entier. Cela signifie qu'il peut habiter dans le bien ou le louer, mais il doit également en assurer l'entretien courant. L'usufruit est souvent temporaire, se terminant à une date spécifiée ou au décès de l'usufruitier.
À l'inverse, le nu-propriétaire détient la propriété du bien, mais n'a pas le droit de l'utiliser ou d'en percevoir les revenus tant que l'usufruit n'est pas éteint. Il est responsable des réparations majeures et récupère la pleine propriété (usus, fructus, et abusus) à l'extinction de l'usufruit.
Concernant ses devoirs, sa première obligation consiste à maintenir l'état du bien dont il a la charge. L'inventaire réalisé doit indiquer l'état initial de chaque propriété dont ce dernier est responsable. Il doit entretenir chaque bien à ses frais et ne peut prétendre à une compensation financière à la fin de l'usufruit.
Calcul de la valeur usufruit
Il est donc important d'évaluer la question de l'usufruitier et de la nue-propriété (les deux sont bien entendu liées). En cas de :
- donations,
- successions,
- ventes,
- échanges,
- apports à la société, etc.,
Une table d'imposition est requise pour calculer l'avantage et/ou les droits détenus par le nu-propriétaire. Elle permet de calculer la valeur usufruit.
Valeur usufruit et son barème :
Les deux parties peuvent également évaluer elles-mêmes la valeur usufruit économique en prenant en compte :
- l’espérance de vie de celui qui va bénéficier de ce droit,
- ainsi que du taux de rendement du bien.
Si le droit de jouir des revenus d’un bien est fixé sur une période limitée, le taux de la valeur lié à la pleine propriété augmente de 23 % tous les 10 ans. De 0 à 10 ans, le taux est à 23 %, de 46 % entre 11 et 20 ans puis de 69 % entre 21 et 30 ans.
C’est quoi l’usufruit succession ?
L’usufruit lié à un démembrement de la propriété intervient le plus souvent dans le cadre d’une succession. L’usufruitier est alors désigné en fonction de la situation :
- Les parents prennent l’usufruit sur un bien donné pour le compte d’un de leurs enfants
- L’époux veuf survivant récupère automatiquement ce droit immobilier
- Légué dans un testament à une certaine personne
Qui paie les travaux ?
Selon les articles 605 et 606 du Code Civil, la répartition des travaux et de l’entretien du bien entre un usufruitier et un nu-propriétaire varie en fonction de la nature des tâches.
- S’il s’agit de grosses réparations liées à la structure du bâtiment (toitures, poutres, voûtes, etc.), la responsabilité revient au nu-propriétaire.
- Au contraire, l’entretien quotidien pour le bon état du bien revient à la charge de l’usufruitier.
Il n’y a pas de définition précise concernant l’entretien quotidien et les travaux d’amélioration, mais restent en opposition aux grosses réparations. À l’exception près que ce dernier doit prendre en charge les grosses réparations si ces dernières sont dues à un manque d’entretien de sa part.
Selon l’article 599 du Code Civil, l'usufruitier supporte également les frais d'amélioration. Même si les prix augmentent, il ne peut prétendre à aucune indemnité pour la suppression de l'usufruit de ces dépenses.
L'usufructuaire ne peut pas obliger le nu-propriétaire à faire les grosses réparations. Lorsque cela est nécessaire, il est en mesure d’effectuer que les grosses réparations à ses frais. Et par la suite demander une indemnité du nu-propriétaire, qui équivaut à la plus-value apportée par le projet à l'immeuble.
À l’inverse, le nu-propriétaire est en mesure d’obliger l’usufructuaire à réaliser les travaux d’entretien. Il peut par ailleurs les réaliser à ses frais puis demander le remboursement auprès de l’autre partie. Enfin, dans les cas les plus extrêmes, l’usufruitier peut se voir déchu si le manque d’entretien des biens est trop important. Le nu-propriétaire devient alors plein possesseur.
Qui paie les impôts fonciers ?
Lorsqu'il porte sur des biens immobiliers, les taxes foncières et la taxe d'habitation sont à la charge de l'usufruitier. Enfin, s'il loue son bien, il doit s'acquitter de l'impôt sur le montant du loyer qu'il perçoit.
Dans le cas où il réside dans le bien, ce dernier doit s’acquitter de la taxe d’habitation ainsi que de la taxe foncière, sauf convention contraire. Toutefois, il est exonéré de l’imposition sur le revenu au vu de la jouissance qu’il dispose sur le bien. Mais il ne peut cependant déduire les taxes foncières.
Dans le cas où il met en location le bien, il doit payer l’impôt sur le revenu et déduire certaines charges comme :
- Les frais d’administration et de gestion,
- Les dépenses liées aux travaux,
- Les charges locatives,
- Les primes d’assurance,
- Les charges de copropriété,
- Les intérêts et frais d’emprunt,
- Les déductions spécifiques.
Comment faire tomber un usufruit ?
Plusieurs situations sont possibles afin de mettre fin à celui-ci, selon les articles 617 et 618 du Code Civil :
- Décès de l’usufruitier, sauf si ce dernier a transmis les revenus par testament ou fit une donation,
- Fin du délai de l’usufruit pour lequel il a été accordé,
- Fusion entre l’usufruit et la nue-propriété par une seule personne,
- Le bien n’a pas été utilisé pendant 30 ans,
- Abandon de la possession des revenus,
- Perte définitive du bien sur lequel l’usufruit a été établi, notamment lors de catastrophes naturelles,
- Abus de la personne du droit sur la propriété, qui inclut un manque d’entretien ou une dégradation,
- Si un enfant titulaire d’une nue-propriété atteint l’âge de 16 ans.
- Il permet de profiter d'un bien immobilier et d'en recevoir les revenus sans en être propriétaire.
- Il ne faut pas confondre l'usufruit avec le droit d'usage d'habitation, qui est limité à un seul logement.
- L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, tandis que le nu-propriétaire possède la propriété sans pouvoir en jouir.
- Il a l'obligation de maintenir l'état du bien et peut louer le bien avec l'accord du nu-propriétaire.
- Il paie les impôts fonciers et la taxe d'habitation sur le bien.
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