Plus-value immobilière : calcul, imposition et exonération

Plus-value immobilière : calcul, imposition et exonération

Plus-value immobilière : obtenue lors d'une cession immobilière entre le propriétaire vendeur et l'acquéreur. Elle fait partie intégrante des impôts liés au patrimoine immobilier. Comment fonctionne-t-elle ? Quel délai pour ne plus la payer ? Peut-on être exonéré de l'imposition ? Toutes les réponses ici !

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est incluse dans la taxation imposée lors de la vente d’un patrimoine privé comme les maisons, appartements ou terrains. Il s’agit plus précisément de la différence restante entre le prix de vente définitif et le prix d’achat de la transaction immobilière. Cette différence peut également se baser sur la valeur déclarée par le propriétaire si le bien lui a été cédé lors d’une donation ou d’une succession.

La plus-value sur une résidence principale intervient également dans les cas suivants :

  • Vente de servitudes ou droits attachés à un logement
  • Vente réalisée avec l’intermédiaire d’une SCI (société civile immobilière) qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés
  • Vente d’un fonds de placement immobilier
  • L’échange de bien, la réalisation d’un partage ou d’apports en société

De plus, sachez que les plus-values immobilières sur résidence principale sont soumises aux prélèvements sociaux. Il en est de même pour la plus-value résidence secondaire.

Quelle est la plus-value sur une résidence principale ?

La plus-value immobilière sur une résidence principale équivaut à la différence entre le prix de vente (moins les frais de mutation et le montant de la taxe sur la valeur ajoutée payé) et le prix d'achat qui inclut notamment :

  • l'augmentation due aux honoraires et indemnités versées au vendeur
  • le coût d'acquisition
  • le montant des travaux
  • le coût des voiries

La valeur déclarée lorsque le bien est obtenu par donation ou succession (addition des frais réels et des droits de mutation gratuite, si ces frais sont à la charge du donataire ou de l'héritier). Le coût d'acquisition comprend les frais d'enregistrement et les frais notariaux. S'il ne peut être prouvé qu'il est raisonnable, un paiement unique de 7,5% du prix d'achat.

Quels travaux déduire de la plus-value immobilière ?

Les frais de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration supportés par le vendeur et effectués par l'entreprise peuvent augmenter le prix d'achat. Cependant, des pièces justificatives doivent être présentées comme les factures soumises à la taxe sur la valeur ajoutée.

Attention : les matériaux amenés et travaux entrepris par le propriétaire lui-même ne seront pas déduit. En outre, ils doivent être pris en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu, notamment les déductions sur les revenus fonciers. Les logements ne doivent également pas avoir de charges locatives selon l'article 150 VB II du Code Général des Impôts.

Plus généralement, les dépenses liées à des travaux d’entretien ou de réparation du logement ne sont pas prises en compte pour établir la plus-value immobilière.

Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier ?

Comme dit précédemment, le calcul de la plus-value immobilière sur une résidence principale est représenté par la soustraction du prix de vente par le prix d’acquisition. Le prix de vente définitif est écrit dans l’acte de vente maison, appartement ou terrain. Ce prix peut varier si des frais supportés comme les diagnostics immobiliers obligatoires sont inclus ou non.

Concernant le prix d’acquisition d’un bien acheté auparavant par le propriétaire, ce dernier peut être augmenté en incluant les frais suivants avec justificatifs :

  • les charges et indemnités remises au vendeur lors de la signature de la vente
  • les divers frais d’acquisition, à l’instar des frais de notaire ou droits d’enregistrement. S’il n’est pas possible de les justifier, un barème de 7.5% du prix d’achat est applicable
  • Les dépenses des travaux sous certaines conditions. Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, le montant déductible est de 15% sur le prix d’achat

Qui est exonéré de la plus-value immobilière ?

Les plus-values réalisées lorsque le montant de la vente est inférieur ou égal à 15.000 euros sont totalement exonérées d'impôt. Ce plafond de 15.000 € est calculé sur la base de la pleine propriété du bien ou d'une partie de bien et est évalué à chaque transfert.

Ainsi, si vous réalisez plusieurs ventes la même année et que chaque vente est inférieure à 15.000 euros, les plus-values réalisées seront exonérées. Cela arrive plus souvent lors d’une vente en indivision ou une nue-propriété.

Quel délai pour ne plus payer de plus-value immobilière ?

En France, il faut attendre 22 ans, du fait des abattements, pour que la plus-value immobilière soit cessée d’être payée à travers les impôts par le propriétaire. On garde toutefois la durée de 30 ans pleins pour considérer la plus-value comme exonérée. Voici le déroulement des abattements dès la signature définitive chez le notaire :

Durée de possession du bienAbattement appliqué au montant imposable
Jusqu'aux 5 premières années0%
6 ans6%
7 ans12%
8 ans18%
9 ans24%
10 ans30%
11 ans36%
12 ans42%
13 ans48%
14 ans54%
15 ans60%
16 ans66%
17 ans72%
18 ans78%
19 ans84%
20 ans90%
21 ans96%
22 ans100%

Quelle est l’imposition sur la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est dégressive sur la base d’un système d’abattement ou de réduction forfaitaire. Il s’agit de la période sur laquelle le vendeur a possédé le titre de propriété lié au logement. L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sont également pris en compte. La base de calcul diffère pour chacun de ces critères.

Les plus-values immobilières sont taxées au taux d'imposition uniforme en vigueur de 19 % (l'exonération linéaire est de 6 % à partir de la sixième année) et les cotisations sociales sont imposées au taux d'imposition en vigueur de 17,2 % (réduit progressivement à partir de la sixième année). La plus-value imposable est calculée par le notaire qui sera par la suite transmise aux services de la publicité foncière.

La taxe est déduite du prix de vente lorsque le notaire signe le contrat réel et payé à l'administration fiscale. Des taxes supplémentaires (de 2 % à 6 %, selon le montant des plus-values après demande d'abattement) s'appliquent aux plus-values immobilières supérieures à 50 000 euros (hors terrains à bâtir). Il s'agit de plus-values de cession depuis le 1er janvier 2013.

Voici les taux d’abattements appliqués pour la vente d’un bien immobilier en 2021 :

Durée de détentionAssiette pour l'impôt sur le revenuAssiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans0%0%
De la 6e à la 21e année6%1,65%
22e année révolue4%1,6%
Au delà de la 22eme annéeExonération9%
Au delà de la 30eme annéeExonérationExonération

Par exemple : vous revendez un bien que vous possédiez depuis 8 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10.000 €.

  • De la 6ᵉ à la 10e année, vous pouvez profiter d'une déduction fiscale de 6% chaque année, ou 30% (6% x 5). Par conséquent, vous recevrez l'allocation suivante : 10 000 euros x 30 %, soit 3 000 euros. Vous déclarerez alors un revenu de 7 000 euros (10 000 euros-3 000 euros)
  • Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) . Vous aurez ainsi un abattement de : 10 000 € x 8,25 % soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €)

L’article 28 de la loi n°2017-1775 du 28 décembre 2017 prévoit l’application d’abattements exceptionnels de manière temporaire pour déterminer la plus-value immobilière nette imposable. Cela concerne principalement la cession de terrains constructibles ou d’immeubles qui vont être démolis pour reconstruire d’autres copropriétés.

Ces biens concernés se situent dans des zones assujetties à des déséquilibres de l’offre et de la demande sur le marché de l’immobilier. Dans ce cas, l’abattement est autorisé à hauteur de 70% jusqu’à 85%. Toutefois, les logements sociaux doivent représenter à minima 50% des surfaces totales de construction.

Les cas d'exonération d'impôts sur les plus-values immobilières

L’article 150 du Code Général des Impôts recense l’ensemble des situations où une exonération de la plus-value immobilière est autorisée. C’est notamment pour :

  • La vente d’une habitation principale ainsi que ses annexes cédées en même temps
  • La vente d’un bien immobilier détenu depuis plus de 30 ans par son propriétaire
  • La vente du droit de surélévation dans le respect du II-9 de l’article 150 du CGI jusqu’au 31 décembre 2022
  • Échange d’un bien dans le cadre d’un remembrement immobilier
  • La vente d’un logement jusqu’au 31 décembre 2022 à un organisme en charge des logements sociaux
  • Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15 000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple
  • La vente lors de l’expropriation d’un bien de son propriétaire, qui se voit déposséder son titre de propriété, sous condition d’indemnisations
  • La vente immobilière par des retraités ou des invalides à revenus modestes

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