Plus-value résidence principale : les cas d'exonération

Plus-value résidence principale : lorsque vous vendez votre logement, il est possible que vous en retiriez une plus-value. Cependant, s’il s’agit de votre lieu de résidence principale (RP), vous serez exonéré d’impôt sur la plus-value. Dans cet article, Dimo vous explique ce qu’est une RP, quelle est sa plus-value ou encore comment être exonéré de taxe.

Qu'est-ce qu'une résidence principale ?

Votre résidence habituelle représente aux yeux de l’état votre logement principal. Il est considéré comme tel dès lors que la majeure partie de l’année, il est habité. Toutefois, il n’existe pas officiellement une durée d’occupation légale imposée. Lorsqu’on vous demandera de prouver qu’il s’agit bien de votre RP, il est tout de même conseillé de pouvoir justifier y avoir habité pendant 1 an ou plus. Les centres d’intérêts professionnels et familiaux sont également pris en compte.

En cas de doute sur la véracité des déclarations, un juge pour vérifier qu’il s’agit bien de votre demeure majoritaire. Pour cela, il pourra vérifier plusieurs éléments :

• La consommation d’eau.
• La consommation d’électricité.
• La consommation de chauffage.

Ces critères peuvent ne pas correspondre à ce qui est attendu pour une RP. C’est-à-dire qu’en cas de consommation ne correspondant pas à une utilisation normale, la désignation de résidence principale pourra être revue. Cela veut notamment dire qu’en cas de vente, l’exonération sur la plus-value initialement prévue pourra être annulée.

Qu’est-ce qu’une plus-value résidence principale ?

Tout gain réalisé entre l’achat d’un bien immobilier et sa revente représentera une plus-value. Pour calculer la plus-value d’une résidence principale, il suffit de soustraire le prix d’achat au prix de vente.

Par exemple, une maison a été achetée 100 000 €, puis revendu 110 000 € quelques années plus tard. On peut alors calculer : prix de vente - prix d’achat = plus-value.

Alors, 110 000 - 100 000 = 10 000 €. La plus-value de la maison s’élève à 10 000€.

Mais attention, car la plus-value d’une résidence primaire n’est pas imposée comme d’autres elle pourrait l’être sur d’autres biens.

L’exonération de la taxe sur la plus-value résidence principale

Résidence principale : la cession

Peu importe que le bien vendu soit une maison, un appartement ou encore un chalet, s’il s’agit de votre demeure principale, alors elle sera automatiquement exonérée d’impôt sur la plus-value. Pour être considéré comme tel, le logement doit être habité par le propriétaire vendeur au jour de la cession du bien immobilier.

L’abattement est également accordé aux dépendances de la demeure. La seule condition imposée est que les dépendances et la maison ou l’appartement soient cédés au même moment.

L'exonération résultant de la durée de détention du bien

Dans le cas où votre plus-value est faite sur une résidence secondaire, le nombre d’années de détention permet de faire baisser la taxe.

• Si vous détenez le bien immobilier depuis plus de 22 ans : vous serez exonéré d’impôt sur le revenu.
• Si vous détenez le bien immobilier depuis plus de 30 ans : vous serez exonéré des prélèvements sociaux.

La date retenue pour le calcul de la propriété est l’acte de vente définitif. Lorsqu’il s’agit d’un bien qui a été construit par le vendeur, alors la date correspond celle du début du chantier.

Déménagement et plus-value : quelles sont les conséquences ?

Lorsqu’un logement primaire est vendu, cela implique forcément un déménagement dans une autre résidence principale. La question à se poser est : que se passe-t-il si le déménagement est fait avant la vente du bien principal ?

S'il y a effectivement un déménagement, alors le bien vendu ne constitue plus la résidence principale du vendeur. Le risque est donc de perdre l’exonération de la plus-value immobilière.

Pour palier ce problème, l’administration fiscale permet au vendeur de bénéficier de l’exonération jusqu’à un an après son départ du logement. Il faudra que la vente se déroule sur un délai de vente dit “normal”. Cela dépend ainsi des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques du bien et des différentes démarches à effectuer par le vendeur.

Cas particuliers de résidences principales

Vente d’un logement en cours de construction et exonération de plus-value

Dans le cadre d’un achat sur plan ou d’une construction complètement de maison, il est probable que le propriétaire veuille en faire sa RP. Cependant, des circonstances peuvent mener le propriétaire à revendre un bien immobilier non terminé. Il n’est pas encore un logement principal, le vendeur pourra bénéficier de l’exonération. Pour cela, il doit répondre à l’un de ces critères :

• Les époux qui réalisent la vente sont en instance de divorce.
• Un pacs est rompu entre deux concubins qui se séparent.
• Le vendeur subit une mutation professionnelle, lui ou son conjoint est invalide, son conjoint décède.

Ces deux conditions devront aussi être remplies :

• Il faudra justifier le fait que le bien allait être la résidence principale du vendeur.
• Le vendeur ne doit pas être propriétaire du logement où il réside pendant la construction de l’autre bien immobilier.

Des justificatifs devront être fournis en fonction du motif de vente :

• Dans le cadre d’une séparation : il faudra prouver la situation de concubinage. Par exemple dans le cadre d’un pacs, il faudra fournir la conclusion du pacs.
• Afin de prouver le concubinage, un certificat de vie commune peut suffire.
• S’il s’agit d’une mutation, il faudra un justificatif fournit par votre entreprise ou celle du conjoint ou conjointe.
• Si la cause découle d’une invalidité du vendeur ou de son partenaire, il faudra prouver qu’elle intervient dans la deuxième ou troisième catégorie prévues dans l’article L 341-4 du Code de la sécurité sociale.

Votre logement est une péniche : conditions d'exonération de la plus-value

Votre logement principal est une péniche ? Il n’est pas concerné par le régime d’imposition des plus-values immobilières. En effet, la péniche étant un bien meuble, elle ne devrait normalement pas bénéficier de l’exonération fiscale qui concerne la plus-value. Toutefois, le centre des impôts applique ce dégrèvement si ces trois conditions sont remplies :

• La péniche n’est pas destinée à la navigation.
• Elle est soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties.
• Le propriétaire et vendeur l’utilise comme habitation principale à un point d’ancrage fixe lors de la cession du bien.

L’avenir de la plus-value des résidences principales

Alors que les résidences secondaires voient leurs plus-values être imposées depuis maintenant quelques années, cela sera peut-être bientôt au tour des habitations principales. Celle-ci n’est, pour le moment, pas imposable, mais pourrait bien le devenir dans les années à venir. Effectivement, lors d’un débat public de 2019, Emmanuel Macron a évoqué la possibilité de taxer les résidences principales. Il parle notamment de rendre imposable les bâtiments dont la plus-value serait la conséquence de déploiement d’infrastructures extérieur comme la ligne à grande vitesse Bordeaux/Paris par exemple.

La faisabilité de cette mesure devrait être étudié par l’Élysée. C’est une règle qui pourrait être faisable et discutable sur les résidences principales avec une plus-value très élevée.

Bercy de son côté pourrait également imaginer un système similaire aux résidences secondaires. Cependant, il serait plus adouci pour les habitations à caractère résidentiel. Cela ne reste que des hypothèses, qui malgré les années n’ont pas été adopté par le gouvernement.

Le président de Meilleurs Agents expliquait que “pour 80 % des acheteurs, l’immobilier, c'est un toit, pas un investissement”. La plus-value engrangée par la vente d’un tel bien permettrait aux ménages d’acheter un bien immobilier un peu plus grand par la suite. Il ne serait pas bon d’ajouter un impôt, car il gèlerait sûrement le marché immobilier. Cette mesure pourrait mener à une raréfaction de l’offre et donc une hausse des prix.