Plus-value résidence principale : exonérations immobilieres

Dans cet article, Dimo vous explique ce qu’est une RP, quelle est sa plus-value ou encore comment être exonéré de taxe.

Qu'est-ce qu'une résidence principale ?

Votre résidence habituelle représente aux yeux de l’état votre logement principal. Il est considéré comme tel dès lors que la majeure partie de l’année, il est habité. Toutefois, il n’existe pas officiellement une durée d’occupation légale imposée.

Lorsqu’on vous demandera de prouver qu’il s’agit bien de votre RP, il est tout de même conseillé de pouvoir justifier y avoir habité pendant 1 an ou plus. Les centres d’intérêts professionnels et familiaux sont également pris en compte.

En cas de doute sur la véracité des déclarations, un juge pour vérifier qu’il s’agit bien de votre demeure majoritaire. Pour cela, il pourra vérifier plusieurs éléments :

• La consommation d’eau
• La consommation d’électricité
• La consommation de chauffage

Ces critères peuvent ne pas correspondre à ce qui est attendu pour une résidence principale. C’est-à-dire qu’en cas de consommation ne correspondant pas à une utilisation normale, la désignation de résidence principale pourra être revue.

Qu’est-ce qu’une plus-value résidence principale ?

Plu value définition

Tout gain réalisé entre l’achat d’un bien immobilier et sa revente représentera un gain. Pour calculer la plu-value d’une résidence principale, il suffit de soustraire le prix d’achat au prix de vente.

Mais attention, car ce bénéfice de vente d’une résidence primaire n’est pas imposée comme d’autres elle pourrait l’être sur d’autres biens.

"Pour réaliser la meilleure plus-value sur la vente de sa résidence principale, Julie peut suivre les étapes suivantes :

Les améliorations apportées à une maison peuvent augmenter considérablement sa valeur. Cela peut comprendre des rénovations de cuisine ou de salle de bains, l'ajout d'une chambre. Aussi, le remplacement de vieux sols ou de fenêtres, l'aménagement paysager et d'autres travaux d'amélioration du bien. Cependant, elle doit s'assurer que l'argent investi dans les améliorations apportera un gain suffisante pour justifier l'investissement.

La première impression est cruciale lors de la vente d'une maison. Julie doit s'assurer que son habitat est propre, bien rangée et dépersonnalisée pour permettre aux acheteurs potentiels de s'y projeter. Elle peut également envisager de faire appel à un professionnel du home staging pour rendre la maison plus attrayante.

Le prix de vente doit être compétitif par rapport à d'autres biens similaires dans le même quartier. Si le prix est trop élevé, la maison peut rester sur le marché pendant longtemps sans trouver d'acheteur.

En général, le printemps est souvent considéré comme le meilleur moment pour vendre son bien, car c'est à ce moment-là que le plus grand nombre d'acheteurs potentiels sont sur le marché. Cependant, cela peut varier en fonction des conditions du marché local.

Un agent immobilier expérimenté peut aider à estimer l'habitation, à déterminer le bon prix de vente. Ainsi qu'à commercialiser la maison auprès d'acheteurs potentiels et à négocier le meilleur prix possible.

Enfin, cela peut aider à identifier les problèmes qui pourraient être un obstacle à la vente. Julie peut alors choisir de réparer ces problèmes avant la mise en vente pour éviter toute négociation de prix à la baisse plus tard."

Francois, expert en immobilier

L’exonération de la taxe sur la plus-value résidence principale

Résidence principale : la cession

Peu importe que le bien vendu soit une maison, un appartement ou encore un chalet, s’il s’agit de votre demeure principale, alors elle sera automatiquement exonérée d’impôt sur le bénéfice. Pour être considéré comme tel, le logement doit être habité par le propriétaire vendeur au jour de la cession du bien immobilier.

L’abattement est également accordé aux dépendances de la demeure. La seule condition imposée est que les dépendances et la maison ou l’appartement soient cédés au même moment.

L'exonération résultant de la durée de détention du bien

Dans le cas où votre plus-value est faite sur une résidence secondaire, le nombre d’années de détention permet de faire baisser la taxe.

• Si vous détenez le bien immobilier depuis plus de 22 ans : vous serez exonéré d’impôt sur le revenu.
• Si vous détenez le bien immobilier depuis plus de 30 ans : vous serez exonéré des prélèvements sociaux.

La date retenue pour le calcul de la propriété est l’acte de vente définitif. Lorsqu’il s’agit d’un bien qui a été construit par le vendeur, alors la date correspond celle du début du chantier.

Déménagement et plus-value : quelles sont les conséquences ?

Lorsqu’un logement primaire est vendu, cela implique forcément un déménagement dans une autre résidence principale. La question à se poser est : que se passe-t-il si le déménagement est fait avant la vente du bien principal ?

S'il y a effectivement un déménagement, alors le bien vendu ne constitue plus la résidence principale du vendeur. Le risque est donc de perdre l’exonération du gain financier.

Pour palier ce problème, l’administration fiscale permet au vendeur de bénéficier de l’exonération jusqu’à un an après son départ du logement. Il faudra que la vente se déroule sur un délai de vente dit “normal”. Cela dépend ainsi des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques du bien et des différentes démarches à effectuer par le vendeur.

Cas particuliers de résidences principales

Vente d’un logement en cours de construction et exonération de plus-value

Dans le cadre d’un achat sur plan ou d’une construction complète de maison, il est probable que le propriétaire veuille en faire sa RP. Cependant, des circonstances peuvent mener le propriétaire à revendre un bien immobilier non terminé. Il n’est pas encore un logement principal, le vendeur pourra bénéficier de l’exonération. Pour cela, il doit répondre à l’un de ces critères :

• Les époux qui réalisent la vente sont en instance de divorce.
• Un pacs est rompu entre deux concubins qui se séparent.
• Le vendeur subit une mutation professionnelle, lui ou son conjoint est invalide, son conjoint décède.

Ces deux conditions devront aussi être remplies :

• Il faudra justifier le fait que le bien allait être la résidence principale du vendeur.
• Le vendeur ne doit pas être propriétaire du logement où il réside pendant la construction de l’autre bien immobilier.

Des justificatifs devront être fournis en fonction du motif de vente :

• Dans le cadre d’une séparation : il faudra prouver la situation de concubinage. Par exemple dans le cadre d’un pacs, il faudra fournir la conclusion du pacs.
• Afin de prouver le concubinage, un certificat de vie commune peut suffire.
• S’il s’agit d’une mutation, il faudra un justificatif fournit par votre entreprise ou celle du conjoint ou conjointe.
• Si la cause découle d’une invalidité du vendeur ou de son partenaire, il faudra prouver qu’elle intervient dans la deuxième ou troisième catégorie prévues dans l’article L 341-4 du Code de la sécurité sociale.

Votre logement est une péniche : conditions d'exonération de la plus-value

Votre logement principal est une péniche ? Il n’est pas concerné par le régime d’imposition des plus-values immobilières. En effet, la péniche étant un bien meuble, elle ne devrait normalement pas bénéficier de l’exonération fiscale qui concerne le bénéfice financier. Toutefois, le centre des impôts applique ce dégrèvement si ces trois conditions sont remplies :

• La péniche ne doit être destinée à la navigation.
• Elle est soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties.
• Le propriétaire et vendeur l’utilise comme habitation principale à un point d’ancrage fixe lors de la cession du bien.

L’avenir de la plus-value des résidences principales

Alors que les résidences secondaires voient leurs gains de vente être imposées depuis maintenant quelques années, cela sera peut-être bientôt au tour des habitations principales. Celle-ci n’est, pour le moment, pas imposable, mais pourrait bien le devenir dans les années à venir.

Effectivement, lors d’un débat public de 2019, Emmanuel Macron a évoqué la possibilité de taxer les résidences principales. Il parle notamment de rendre imposable les bâtiments dont la plus-value serait la conséquence de déploiement d’infrastructures extérieur comme la ligne à grande vitesse Bordeaux/Paris par exemple.

La faisabilité de cette mesure devrait être étudié par l’Élysée. C’est une règle qui pourrait être faisable et discutable sur les résidences principales avec un bénéfice très élevé.

Bercy de son côté pourrait également imaginer un système similaire aux résidences secondaires. Cependant, il serait plus adouci pour les habitations à caractère résidentiel. Cela ne reste que des hypothèses, qui malgré les années n’ont pas été adopté par le gouvernement.

Le président de Meilleurs Agents expliquait que “pour 80 % des acheteurs, l’immobilier, c'est un toit, pas un investissement”. La plus-value engrangée par la vente d’un tel bien permettrait aux ménages d’acheter un bien immobilier un peu plus grand par la suite. Il ne serait pas bon d’ajouter un impôt, car il gèlerait sûrement le marché immobilier. Cette mesure pourrait mener à une raréfaction de l’offre et donc une hausse des prix.

Vous retrouverez ci-dessous des articles sur l'investissement immobilier :

• acheter une maison de vacances

Y a-t-il des abattements sur la plus-value ? 🧐

Une déduction progressive

L'abattement pour durée de détention se réfère à une déduction progressive appliquée sur le bénéfice réalisé lors de la vente d'un bien immobilier. Elle est proportionnelle à la durée pendant laquelle le vendeur a détenu le bien. Ce mécanisme fiscal est prévu pour encourager la détention à long terme de biens immobiliers.

Au fil du temps, le montant de la plus-value imposable se réduit, et après une certaine durée de détention, le bénéfice financier peut même être totalement exonérée. L'abattement pour durée de détention est ainsi un élément clé de la stratégie d'optimisation fiscale lors de la vente d'un bien immobilier.

En France, l'abattement pour durée de détention est calculé de manière différente pour l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement s'applique à partir de la cinquième année de détention. Avec un taux de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième. Et de 4 % pour la vingt-deuxième année, permettant une exonération totale après vingt-deux ans de détention.

Tableau illustratif des taux applicables

Comment déclarer la plus-value sur la vente d'un bien ?

Les formalités exécutées par le notaire dans le cadre d'une vente immobilière comprennent diverses opérations complexes. Le notaire prend en charge les tâches suivantes :

Effectuer les démarches administratives auprès de l'administration fiscale

Le notaire se charge des procédures administratives nécessaires, telles que la notification de la transaction aux autorités fiscales compétentes.

Calculer la plus-value imposable et le montant de l'impôt à payer

Le notaire effectue les calculs requis pour déterminer le montant de la plus-value immobilière soumise à l'impôt, en se basant sur les règles fiscales en vigueur. Il détermine également le montant de l'impôt à payer en se basant sur ces calculs.

Établir la déclaration

Le notaire prépare la déclaration officielle de la transaction, qui doit être soumise aux autorités fiscales. Cette déclaration inclut les détails pertinents de la vente, y compris le montant du gain réalisé.

Effectuer le paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière

Le notaire se charge de régler le montant de l'impôt dû sur le bénéfice réalisé immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu où se situe le bien vendu.

Indiquer la plus-value sur votre déclaration de revenus

Vous, en tant que vendeur, devez mentionner dans votre déclaration de revenus les informations fournies par le notaire concernant le bénéfice réalisé. Cela permet aux autorités fiscales de vérifier la conformité fiscale de la transaction.

Par ailleurs, il convient de noter que pour effectuer la déclaration de revenus, vous devez fournir les renseignements suivants :

• Le montant du gain réalisé par le notaire.
• Si applicable, la plus-value exonérée en cas de première cession d'un logement autre que votre résidence principale.
• En ce qui concerne la déclaration des revenus, il est important de souligner que, depuis l'année 2023, la période de déclaration est terminée. Toutefois, la déclaration des revenus de l'année 2023 débutera en avril 2024, où vous devrez soumettre votre déclaration pour cette période.