Plus-value résidence secondaire : taux d'imposition 2021

Plus-value résidence secondaire : taux d'imposition 2021

Plus-value résidence secondaire : intervient lors de l'acquisition d'un bien immobilier à titre de résidence non principale. Elle est soumise à l'imposition immobilière contrairement à celle des logements principaux. Comment la calcule-t-on ? Quels sont les taux d'imposition ? Peut-on en être exonéré ? Toutes les réponses ici !

Qu'est-ce que la plus-value d'une résidence secondaire ?

La plus-value d’une résidence secondaire représente l’écart entre le prix d'achat et le prix de vente final du bien qui détermine sa valeur immobilière imposable. Dans le cas d’une cession d’une habitation secondaire sur le sol français en 2021, les plus-values immobilières sont taxées au taux de 36,2 %. Cela concerne principalement les logements détenus depuis moins de 30 ans.

Les résidences prennent de plus en plus d’importance en France, elles représentent 33 % du parc immobilier dans les régions montagneuses (61% à plus de 1.500 mètres d’altitude) et 18% du littoral.

Tout acquéreur de résidence secondaire en France ou à l’étranger est redevable de cette taxe immobilière dès lors qu’il réside sur le sol français. Cette réglementation concerne à la fois les personnes physiques et morales soumises à l'impôt sur le revenu. Elles sont responsables du paiement de cet impôt sur les plus-values immobilières secondaires.

Quelle est la durée de la plus-value sur une résidence secondaire ?

La plus-value d’un logement à titre de résidence secondaire fonctionne sur la durée de possession du titre de propriété d’un individu. Avant 5 ans, le propriétaire paie de fortes taxes immobilières sur l’acquisition d’un habitat secondaire. Ces biens sont soumis à la fois à la taxe d’habitation ainsi que la taxe foncière. Si elle sert de logement locatif, la résidence secondaire n’est pas exonérée des impôts. Elle dure essentiellement jusqu'à 30 ans.

Comment calculer la plus-value sur une résidence secondaire ?

La plus-value résidence secondaire se calcule dans un premier temps sur une valeur brute, associée à la déduction du prix d’achat au prix de vente issu de la négociation entre les deux parties. À cette différence s’ajoute le nombre d’années que le propriétaire détient le bien pour définir la plus-value soumise à l’imposition. Cette dernière s’appelle également plus-value immobilière nette.

Voici les étapes à suivre pour connaître la plus-value résidence secondaire :

  • Soustraire le prix d’achat corrigé au prix de vente d’achat corrigé
  • Application des abattements sur la plus-value brute pour définir la base imposable et avoir une fiscalité avantageuse

Pour connaître la plus-value résidence secondaire brute, l’acquéreur doit se baser sur deux informations primordiales pour avoir le bon calcul :

  • Le prix d’achat congé qui englobe les divers frais d’acquisition du bien (exemple avec les frais de notaire qui peuvent être majorés à 7.5 %) avec les coûts de potentiels travaux sur transmission de factures
  • Le prix de vente congé qui concerne les montants dus de l’acquéreur qui sont inscrits dans l’acte de vente maison (prix de vente définitif, indemnités, etc.). Il diminue également les frais de cession induits au propriétaire comme la TVA ou la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires.

Valoriser la plus-value immobilière avec des travaux :

Afin de réduire le montant d’une plus-value résidence immobilière, la réalisation de travaux au sein du logement est un bon moyen qui s’offre au propriétaire. Il peut s’agir de travaux d’aménagement des lieux, d’agrandissement des pièces, de construction d’annexes ou encore d’amélioration de l’habitat. La réduction de la plus-value immobilière via des travaux est possible dans le respect de certains critères :

  • Les charges locatives ne sont pas prises en compte s’il s’agit d’un bien mis en location
  • Les dépenses déjà déduites sur le revenu imposable ne sont également pas prises en compte
  • Les travaux doivent avoir après l’acquisition du bien immobilier à titre de résidence secondaire
  • Le prix d’acquisition n’est pas impacté par les travaux de réparation et d’entretien

Le montant des travaux réalisés représente 15% du prix du bien détenu depuis au moins 5 ans en l’absence de justificatifs des frais.

Calcul de la taxe pour plus-value résidence secondaire :

Les abattements pour durée représentent la seconde partie du calcul de la plus-value d’un logement secondaire, qui s’appliquent sur le résultat de la plus-value brute. Le nombre d’années de détention de la part du propriétaire est le critère principal pour le calcul de la taxe immobilière. Avec ces abattements, la base imposable est moindre ce qui rend la fiscalité plus attirante.

En cas de revente immobilière, le taux d'imposition des plus-values résidence secondaire est de 19% pour l'impôt sur le revenu et de 17,2% pour le taux d'imposition des prélèvements sociaux (augmenté selon l'arrêté de la loi de financement en 2018). Cela représente un taux d'imposition total à 36,2 % de l'assiette fiscale. Pour les plus-values immobilières supérieures à 50 000 euros, un impôt supplémentaire de 2 à 6 % est inclus dans le calcul.

L’impôt d’une plus-value immobilière se divise en partie : une part représentée par l’impôt sur le revenu puis une autre sur les prélèvements sociaux. L’abattement sur les montants imposables est progressif à partir de la 6ᵉ année de détention du bien.

Voici les abattements applicables en 2021 :

Durée de possession du bienAbattement appliqué au montant imposable
Jusqu'aux 5 premières années0%
6 ans6%
7 ans12%
8 ans18%
9 ans24%
10 ans30%
11 ans36%
12 ans42%
13 ans48%
14 ans54%
15 ans60%
16 ans66%
17 ans72%
18 ans78%
19 ans84%
20 ans90%
21 ans96%
22 ans100%

Pour les prélèvements sociaux le taux d’abattement est nul jusqu’à la cinquième année puis devient progressif. À partir de la 30ᵉ année, l’abattement est complet et la plus-value résidence secondaire est dès lors exonérée d’impôts.

Quels sont les cas d’exonération de plus-value d’une résidence secondaire ?

Il existe quelques exceptions où la plus-value résidence secondaire sort du cadre de l’imposition :

  • Le prix de vente est inférieur à 15.000 € pour une seule personne, 30.000 € s’il s’agit d’un couple
  • Le propriétaire possède le bien immobilier depuis plus de 30 ans
  • Les propriétaires qui cèdent le logement secondaire sont des retraités ou invalides et en condition modeste
  • La plus-value immobilière concerne une expropriation
  • L’habitation secondaire est localisée sur le territoire français mais pas le propriétaire qui la cède

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