Pleine Propriété : définition, démembrement, succession

Pleine propriété : définition, succession

Pleine propriété : lors de l’achat d’un bien immobilier, de nombreux critères administratifs se dressent face au nouveau propriétaire. En effet, les statuts, la législation, voire les termes peuvent porter à confusion alors que l’on devient tout juste propriétaire. Si vous n’êtes pas à l’aise avec la notion de pleine propriété (PP), cet article est fait pour vous. Nous vous proposons aujourd’hui de traiter de ce sujet, en comprenant les multiples enjeux ainsi que les nuances liées au concept de la propriété.

Qu’est-ce que la pleine propriété ?

Tout d’abord, il convient de définir la pleine propriété. Cette dernière est définie par la loi d’après l’article 544 du Code Civil telle que :

« La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements »

Évidemment, dans le cadre de l’immobilier, il s’agit là d’une définition trop vaste. Autrement dit, exercer la pleine propriété sur un bien immobilier permet d’en jouir intégralement, à savoir de l’habiter comme bon vous souhaite. Elle vous permet également de l’exploiter et d’en percevoir de l’argent, comme il est possible de le faire par le biais d’une location. Enfin, il vous est évidemment possible de disposer du bien de manière à le vendre et à percevoir la somme engendrée par cette même vente.

Si la propriété confère bien des droits, elle ne vient pas sans devoirs. De ce fait, il faut considérer que l’entretien et le règlement des charges est inhérent à la propriété que vous possédez.

Malgré cette définition pour le moins concise, il arrive que la propriété subisse d’autres cas de figures. C’est ce que nous allons voir ci-dessous.

Le démembrement de droit de propriété

Derrière ce terme se cache le fait de séparer la propriété en deux parties distinctes, connues sous le nom de l’usufruit et de la nue-propriété. Ces deux parties constituent la pleine propriété, et on les distingue selon leurs différents droits.

Pour faire simple, la nue-propriété correspond au cas où un individu possède un bien, mais n’a pas le droit d’en jouir. L’usufruit correspond au cas où un individu peut jouir d’un bien ou en percevoir les loyers, sans en être propriétaire pour autant.

Lors de la nue-propriété, l’individu concerné ne peut ni percevoir les revenus issus d’une potentielle location, ni habiter le bien. Cependant, il est en droit de disposer du bien et de le vendre.

Vous l’aurez compris, l’usufruit est un cas de figure plutôt différent : contrairement à la nue-propriété, l’individu concerné peut habiter et percevoir des revenus issus d’une location, mais il ne peut pas vendre le bien comme bon lui semble. Un exemple d’usufruit peut s’observer lors d’une vente en viager.

Dans le cas de démembrement de droit de propriété, la répartition de la valeur des biens entre les deux parties distinctes doit être effectuée. Pour avoir un ordre d’idée de cette dernière, il est possible d’utiliser un simulateur en ligne.

La pleine propriété et l’indivision

Lors d’une succession ou d’une donation, la pleine propriété devient indivise. Cela signifie que la propriété est démembrée selon les rôles précédents, puis partagée entre plusieurs personnes. Chaque personne dispose alors d’une part. Néanmoins, aucun propriétaire ne peut vendre ses parts sans avoir l’accord des autres. Ils peuvent tout à fait vendre le bien, ce qui met fin à l'indivision. À partir de là, les personnes concernées se partagent les revenus générés en fonction de leur part. Une autre manière de mettre fin à l’indivision est qu’une des personnes concernées rachète toutes les parts des autres, bénéficiant alors de la PP.

Que se passe-t-il en cas de succession ?

Plusieurs cas de figures se présentent lorsqu’un propriétaire décède. En effet, la succession est un enjeu majeur de la pleine propriété et est strictement encadré par la loi. Il est donc pertinent de savoir ce qu’il advient en cas de succession d’un bien. À vrai dire, tout va dépendre de l’entourage de la personne.

  • Si le propriétaire défunt n’a pas d’enfants, mais des parents, son potentiel conjoint hérite de la moitié des biens en pleine propriété. Si les deux parents sont vivants, ils se partagent alors tous deux une moitié en PP. Au contraire, si l’un des deux parents est décédé, le parent en vie reçoit 25 % du bien et les 25 % restants sont attribués au conjoint. Le conjoint se retrouve en conséquence avec trois quarts du bien en pleine qualité.
  • Si le propriétaire défunt n’a ni parents, ni enfants, et seulement des frères et sœurs, alors la succession revient au conjoint, à l’exception de bien de famille compris dans l’héritage.
  • Si le propriétaire défunt a un conjoint et des enfants tous issus du même conjoint, le conjoint en question peut faire un choix. Il peut choisir entre disposer de la pleine propriété d’un quart de la succession et la totalité de l’usufruit. Les enfants, eux, recevront de ce fait soit trois quarts d’héritage en PP, soit l’intégralité de la nue-propriété.
  • Si le propriétaire défunt a un conjoint et des enfants issus de différents conjoints, alors les enfants se répartissent trois quarts en parts égales en fonction de leur nombre. Le conjoint reçoit alors un quart de l’héritage, et ce, en PP.

Quelles sont les différences avec l'usufruit et la nue propriété ?

Droits sur le bienPleine propriétéNue-PropriétéUsufruit
Disposer du bien (le vendre par exemple)OuiOuiNon
Utiliser un bien (l'occuper par exemple)OuiNonOui
Percevoir des revenus issus de ce bien (des loyers par exemple)OuiNonOui

Les attributs du droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) peuvent être répartis entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. On parlera de démembrement du droit de propriété.

Le démembrement est un acte juridique qui divise la pleine propriété d’un bien immobilier en 2 parties distinctes :

  • la nue-propriété : l’individu possède le bien, mais n’a pas le droit d’en jouir.
  • l’usufruit : l’individu peut jouir du bien ou en percevoir les loyers.

Les droits et obligations liés à la pleine propriété correspondent à la somme des droits et obligations de la nue-propriété et de l’usufruit.

Il est important de préciser que l’usufruit est un état temporaire. Il peut se terminer et conduire à un retour à la pleine qualité dans plusieurs cas, notamment :

  • À la fin de la durée convenue avant l’acquisition de titres de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) : le nu-propriétaire s’acquitte de la différence avec le montant initial et accède à la pleine propriété des parts.
  • Lors du décès de l’usufruitier (dans le cas d’un viager par exemple)
  • À l’issue d’une succession

Pleine propriété et SCPI : démembrement temporaire

Bien qu’investir dans une SCPI soit généralement une option intéressante pour les épargnants, la fiscalité y est élevée.

💡 Bon à savoir

Afin de contourner le problème, il est totalement possible d'investir dans des parts de SCPI. Il s'agira de part en nue-propriété. On parlera alors de démembrement temporaire.

La durée des revenus locatifs est déterminée en avance. Elle est fréquemment de cinq ou dix ans. En échange, l'investisseur devra acheter sa part comprenant une forte réduction de prix de souscription.

À la fin d'un démembrement, un investisseur en nue pourra reprendre la totalité des parts. Il réalisera alors une plus-value non fiscalisée.

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