Pleine propriété : lors de l’achat d’un bien immobilier, de nombreux critères administratifs se dressent face au nouveau propriétaire. En effet, les statuts, la législation, voire les termes peuvent porter à confusion alors que l’on devient tout juste propriétaire.
Si vous n’êtes pas à l’aise avec la notion de pleine propriété (PP), nue propriété ou encore usufruit, cet article est fait pour vous. Nous vous proposons aujourd’hui de traiter de ce sujet, en comprenant les multiples enjeux ainsi que les nuances liées au concept de la propriété.
Sommaire
Qu’est-ce que la pleine propriété ?
Tout d’abord, il convient de définir la pleine propriété. Cette dernière est définie par la loi d’après l’article 544 du Code Civil telle que :
« La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements »
Article 544 du Code Civil 🧔♂️
Évidemment, dans le cadre de l’immobilier, il s’agit là d’une définition trop vaste. Il faut donc bien comprendre que la pleine propriété est composée de la nue propriété et de l'usufruit.
Qu'est-ce que la nue propriété : définition
La nue propriété correspond au droit de propriété sur un bien, sans pour autant en avoir l'usufruit. C'est un concept juridique lié à la propriété d'un bien. Il se réfère à la propriété d'un bien sans l'usufruit.
➡️ L'usufruit est le droit d'utiliser et de profiter du bien, tandis que la nue propriété correspond au droit de propriété lui-même, sans les avantages usufruitiers.
Dans le cadre de la nue propriété, une personne est appelée le nu-propriétaire, tandis qu'une autre personne est désignée comme l'usufruitier.
Le nu-propriétaire possède les droits de propriété, tels que :
- la faculté de disposer du bien,
- de le vendre,
- ou de le léguer.
Cependant, il ne peut pas en jouir directement ni en percevoir les revenus.
La nue propriété est souvent utilisée dans le cadre de la transmission de patrimoine, notamment lors de donations ou de successions. Par exemple, un parent peut donner la nue propriété d'un bien à son enfant tout en conservant l'usufruit, lui permettant ainsi de continuer à l'utiliser et à en tirer des bénéfices pendant sa vie. À la mort de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans avoir à payer de droits de succession supplémentaires.
La nue propriété peut également être un investissement financier. Certains investisseurs achètent la nue propriété d'un bien immobilier dans le but de bénéficier d'une décote sur le prix d'achat. Ils deviennent ainsi propriétaires du bien, mais doivent attendre la fin de l'usufruit pour en jouir pleinement.
Qu'est-ce que l'usufruit d'un bien ?
L'usufruit est un droit réel qui confère à une personne, appelée l'usufruitier, le droit d'utiliser et de profiter d'un bien appartenant à autrui. Il s'agit d'un droit d'usage et de jouissance.
L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien, d'en percevoir les fruits (tels que les revenus générés par le bien) et d'en tirer profit, tout en respectant la destination normale du bien.
➡️ Par exemple, s'il s'agit d'un bien immobilier, l'usufruitier peut y résider ou le louer pour en percevoir les loyers.
Cependant, l'usufruitier ne dispose pas du droit de disposer du bien de manière permanente. Il ne peut pas :
- le vendre,
- le donner,
- ou le léguer sans le consentement du nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire conserve le droit de propriété sur le bien, mais n'a pas le droit de l'utiliser ni d'en percevoir les fruits pendant la durée de l'usufruit.
L'usufruit peut être établi dans divers contextes. Par exemple, dans le cadre d'une succession, le conjoint survivant peut se voir accorder l'usufruit sur les biens de son conjoint décédé, tandis que les enfants héritent de la nue propriété.
L'usufruit peut également résulter d'un contrat ou d'un arrangement spécifique, tels que la location avec option d'achat.
Il est important de noter que les droits et obligations de l'usufruitier peuvent varier en fonction du pays et du système juridique applicables. Il est donc essentiel de se référer aux lois et réglementations locales pour une compréhension précise des droits et des devoirs liés à l'usufruit d'un bien.
➡️ Autrement dit, exercer la pleine propriété sur un bien immobilier permet d’en jouir intégralement, à savoir de l’habiter comme bon vous souhaite.
➡️ Elle vous permet également de l’exploiter et d’en percevoir de l’argent, comme il est possible de le faire par le biais d’une location. Enfin, il vous est bien sûr possible de disposer du bien de manière à le vendre et à percevoir la somme engendrée par cette même vente.
Si la propriété confère bien des droits, elle ne vient pas sans devoirs. De ce fait, il faut considérer que l’entretien et le règlement des charges est inhérent à la propriété que vous possédez.
Malgré cette définition pour le moins concise, il arrive que la propriété subisse d’autres cas de figures. C’est ce que nous allons voir ci-dessous.
Le démembrement de droit de propriété
Derrière ce terme se cache le fait de séparer la propriété en deux parties distinctes, connues sous le nom de :
- nue-propriété
- et usufruit
Ces deux parties constituent la pleine propriété, et on les distingue selon leurs différents droits.
Pour faire simple, la nue-propriété correspond au cas où un individu possède un bien, mais n’a pas le droit d’en jouir. L’usufruit correspond au cas où un individu peut jouir d’un bien ou en percevoir les loyers, sans en être propriétaire pour autant.
Lors de la nue-propriété, l’individu concerné ne peut ni percevoir les revenus issus d’une potentielle location, ni habiter le bien. Cependant, il est en droit de disposer du bien et de le vendre.
Vous l’aurez compris, l’usufruit est un cas de figure plutôt différent : contrairement à la nue-propriété, l’individu concerné peut habiter et percevoir des revenus issus d’une location, mais il ne peut pas vendre le bien comme bon lui semble. Un exemple d’usufruit peut s’observer lors d’une vente en viager.
Dans le cas de démembrement de droit de propriété, la répartition de la valeur des biens entre les deux parties distinctes doit être effectuée. Pour avoir un ordre d’idée de cette dernière, il est possible d’utiliser un simulateur en ligne.
La pleine propriété et l’indivision
Lors d’une succession ou d’une donation, la pleine propriété devient indivise. Cela signifie que la propriété est démembrée selon les rôles précédents, puis partagée entre plusieurs personnes.
Chaque personne dispose alors d’une part. Néanmoins, aucun propriétaire ne peut vendre ses parts sans avoir l’accord des autres. Ils peuvent tout à fait vendre le bien, ce qui met fin à l'indivision. À partir de là, les personnes concernées se partagent les revenus générés en fonction de leur part.
Une autre manière de mettre fin à l’indivision est qu’une des personnes concernées rachète toutes les parts des autres, bénéficiant alors de la PP.
Que se passe-t-il en cas de succession ?
Plusieurs cas de figures se présentent lorsqu’un propriétaire décède. En effet, la succession est un enjeu majeur de la pleine propriété et est strictement encadré par la loi. Il est donc pertinent de savoir ce qu’il advient en cas de succession d’un bien. À vrai dire, tout va dépendre de l’entourage de la personne.
- Si le propriétaire défunt n’a pas d’enfants, mais des parents, son potentiel conjoint hérite de la moitié des biens en pleine propriété. Si les deux parents sont vivants, ils se partagent alors tous deux une moitié en PP. Au contraire, si l’un des deux parents est décédé, le parent en vie reçoit 25 % du bien et les 25 % restants sont attribués au conjoint. Le conjoint se retrouve en conséquence avec trois quarts du bien en pleine qualité.
- Si le propriétaire défunt n’a ni parents, ni enfants, et seulement des frères et sœurs, alors la succession revient au conjoint, à l’exception de bien de famille compris dans l’héritage.
- Si le propriétaire défunt a un conjoint et des enfants tous issus du même conjoint, le conjoint en question peut faire un choix. Il peut choisir entre disposer de la pleine propriété d’un quart de la succession et la totalité de l’usufruit. Les enfants, eux, recevront de ce fait soit trois quarts d’héritage en PP, soit l’intégralité de la nue-propriété.
- Si le propriétaire défunt a un conjoint et des enfants issus de différents conjoints, alors les enfants se répartissent trois quarts en parts égales en fonction de leur nombre. Le conjoint reçoit alors un quart de l’héritage, et ce, en PP.u
Quelles sont les différences avec l'usufruit et la nue propriété ?
| Droits sur le bien | Pleine propriété | Nue-Propriété | Usufruit |
|---|---|---|---|
| Disposer du bien (le vendre par exemple) | Oui | Oui | Non |
| Utiliser un bien (l'occuper par exemple) | Oui | Non | Oui |
| Percevoir des revenus issus de ce bien (des loyers par exemple) | Oui | Non | Oui |
Les attributs du droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) peuvent être répartis entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. On parlera de démembrement du droit de propriété.
Le démembrement est un acte juridique qui divise la pleine propriété d’un bien immobilier en 2 parties distinctes :
- la nue-propriété : l’individu possède le bien, mais n’a pas le droit d’en jouir.
- l’usufruit : l’individu peut jouir du bien ou en percevoir les loyers.
Les droits et obligations liés à la pleine propriété correspondent à la somme des droits et obligations de la nue-propriété et de l’usufruit.
Il est important de préciser que l’usufruit est un état temporaire. Il peut se terminer et conduire à un retour à la pleine qualité dans plusieurs cas, notamment :
- À la fin de la durée convenue avant l’acquisition de titres de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) : le nu-propriétaire s’acquitte de la différence avec le montant initial et accède à la pleine propriété des parts.
- Lors du décès de l’usufruitier (dans le cas d’un viager par exemple)
- À l’issue d’une succession
Pleine propriété et SCPI : démembrement temporaire
Bien qu’investir dans une SCPI soit généralement une option intéressante pour les épargnants, la fiscalité y est élevée.
La durée des revenus locatifs est déterminée en avance. Elle est fréquemment de cinq ou dix ans. En échange, l'investisseur devra acheter sa part comprenant une forte réduction de prix de souscription.
À la fin d'un démembrement, un investisseur en nue pourra reprendre la totalité des parts. Il réalisera alors une plus-value non fiscalisée.
- La pleine propriété est définie comme le droit de jouir et de disposer des biens de manière absolue, sous réserve de ne pas enfreindre les lois.
- La pleine propriété comprend la nue propriété (droit de propriété sans usufruit) et l'usufruit (droit d'utiliser et de profiter du bien).
- La nue propriété permet au nu-propriétaire de disposer du bien, mais il ne peut pas en jouir directement ni en percevoir les revenus.
- L'usufruit confère à l'usufruitier le droit d'utiliser et de percevoir les fruits du bien, mais il ne peut pas en disposer de manière permanente.
- Le démembrement de droit de propriété consiste à séparer la propriété en nue propriété et usufruit.
- L'indivision se produit lorsqu'un bien en pleine propriété est partagé entre plusieurs personnes, chacune ayant une part.