Vente en viager : définition, avantages, diagnostics

Vente en viager : définition, avantages, diagnostics

Vente en viager : il existe différentes façons d’acquérir et de vendre un bien en France. Parmi ceux-là, il est possible de vendre en viager. Selon la situation de chacun, ce type de transaction immobilière peut présenter certains avantages. Aujourd’hui, Dimo Diagnostic vous dit tout ce qu’il faut savoir sur la vente viagère !

✅ La vente en viager : qu’est-ce que c’est ? ✅ Quel âge pour mettre en viager ? ✅ Quel intérêt de faire une transaction en viager ? ✅ Quels sont les pièges du viager ? ✅ Comment se protéger quand on vend en viager ? ✅ Quels sont les diagnostics à effectuer pour une vente en viager ?

La vente en viager : qu’est-ce que c’est ?

Le viager consiste à vendre un bien immobilier à une tierce personne en contrepartie d’une rente viagère au propriétaire jusqu’à son décès. Des charges seront à payer, mais leurs répartitions dépendent du type de vente ou des clauses inscrite dans le contrat.

Dans le cadre de l’achat en viager, le propriétaire du bien est appelé un crédirentier et l’acheteur un débirentier.

Deux types de vente de viager sont distinguées :

  • Le viager occupé : le crédirentier cède son bien à l’acquéreur, mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Le propriétaire peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès.
  • Le viager libre : le vendeur vend son bien au débirentier qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente. Il n’est pas obligé d’attendre le décès du vendeur.

Quel âge pour mettre en viager ?

Il est conseillé de placer son bien en viager à partir de 65 ans. Cependant, on estime l’âge optimal entre 70 et 85 ans. Si la vente se passe après 85 ans on estime le coût de la rente trop élevée.

Quel intérêt de faire une transaction en viager ?

Les avantages d’acheter en viager

Le viager représente un grand avantage financier pour un acheteur. En effet, celui-ci obtient un paiement échelonner sans forcément faire de crédit. En fonction du temps de paiement de la rente envisagée, les mensualités à payer peuvent correspondre au prix d’un loyer. Ce qui est un bon compromis dans le cas d’un viager libre.

Le fait de ne pas contracter de crédit permet à l’acheteur de ne pas payer de frais supplémentaires, tel que des intérêts.

Mais cet avantage financier peut se transformer en inconvénient. La date du décès du propriétaire constitue un aléa. C’est-à-dire que le montant final qui sera payé varie en fonction de cet aléa. Il est donc possible d’acquérir un bien moins cher que sa valeur réelle, tout comme il est éventuel de payer le bien immobilier plus cher que sa valeur de marché. Tout dépend finalement de la longévité du propriétaire.

Les avantages de vendre en viager

Lorsque qu’une personne met en vente son bien immobilier en viager, elle bénéficie une rente à vie à partir de la signature de vente de l’appartement ou de la maison. La vente en viager constitue notamment un régime fiscal avantageux.

Soumise à l’impôt sur le revenu, les revenus viagers donnent droit à un abattement variant selon l’âge du vendeur et ça dès le 1er versement.

La rente viagère n’est pas imposable en totalité et répond aux modalités suivantes :

  • 70 % pour un 1er à moins de 50 ans
  • 50 % pour un 1er versement de 50 à 59 ans
  • 40 % pour un 1er versement de 60 à 69 ans
  • 30 % pour un 1er versement à plus de 69 ans.
  • Le bouquet est quant à lui exonéré d’impôt.

De plus, le vendeur n’a plus à s’acquitter de la taxe foncière ou autre frais pouvant être voté par le syndic. Ces charges reviennent à l’acheteur, que le vendeur occupe toujours le bien ou non. Le vendeur aura pour seule obligation de payer la taxe d’habitation dans le cas où il habite toujours le logement vendu.

Quels sont les pièges du viager ?

Si vous vendez en viager en famille, divers pièges sont à éviter. Tout d’abord, il y a la donation déguisée. Le Code Civil et l’administration fiscale surveillent de près les ventes en viager entre enfants et parents. Elle pourrait s’avérer être des donations et ne pas correspondre aux mêmes engagements fiscaux.

Il existe aussi ce que l’on appelle la présomption de propriété. Dans ce cas, le vendeur qui vend à un héritier doit inscrire qu’il se réserve un simple droit d’usage et d’habitation sur l’acte de vente.

De plus, le vendeur s’expose aussi à la faillite du débirentier. En effet, l’acquéreur peut être amené à rencontrer des difficultés financières. Dans ces cas, le vendeur crédirentier est protégé. Il peut invoquer la clause résolutoire dès le premier retard de versement. Si cette clause est mise en avant, le contrat de vente est résilié. Cette clause évite entre autres d’engager des procédures juridiques longues et coûteuse.

Comment se protéger quand on vend en viager ?

Diverses clauses peuvent être annexées au contrat de vente afin de protéger le vendeur et l’acheteur.

  • La clause d’indexation : contrat conçu pour compenser la dépréciation monétaire entre la date d’évaluation de la dette et la date de paiement.
  • La clause résolutoire : prévoit la résiliation du contrat en cas de manquement de l’une des parties à une règle contractuelle. Elle permet au propriétaire de récupérer son bien en cas de non-paiement de la rente par l’acquéreur.
  • La clause pénale : oblige l’acquérir à verser au crédirentier une somme d’argent fixé à l’avance en cas de manquement à l’obligation contractuelle.

Quels sont les diagnostics à effectuer pour une vente en viager ?

La signature d’un contrat de viager étant assimilée à un acte de vente classique, le propriétaire a pour obligations de transmettre des diagnostics à l’acquéreur. C’est-à-dire que l’ensemble des diagnostics immobiliers à effectuer sont les mêmes que pour la vente et dans les mêmes conditions.

Ils doivent donc tous être valide au moment de la signature du contrat de viager.

Les diagnostics immobiliers obligatoires sont les suivants :

Les diagnosticsPermis de construire délivré avant le 1er janvier 1949Permis de construire délivré entre 1949 et le 1er juillet 1997Permis de construire délivré après le 1er juillet 1997Permis de construire délivré il y a moins de 15 ans
Mise en venteDPE
Etat des risques et pollution
Termites
Plomb
Electricité
Gaz
Loi Carrez Maison
Loi Carrez Appartement
Amiante avant-vente

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