Rendement locatif : calcul, simulateur, ville rentable

rendement locatif : obtenir la meilleure rentabilité

Rendement locatif : de plus en plus de Français s’intéressent à l’investissement immobilier locatif. Ce type de placement rassure beaucoup et peut dans certains cas connaître une très forte rentabilité. L’objectif principal dans ce genre d’investissement est l’autofinancement du bien. Si possible, un bénéfice tous les mois dans votre poche serait un plus. Dans cet article, Dimo Diagnostic vous explique ce qu’est un rendement immobilier. Vous verrez aussi quel est l’objectif à atteindre et comment le calculer ?

Quel investissement apporte le meilleur rendement ?

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Aussi appelé rentabilité locative, il s’agit d’un indicateur primordial lorsque l’on parle d’investissement locatif. Chaque investisseur lors de l’achat d’un bien doit avoir un objectif de revenu bien précis. Il permet de calculer le rapport entre l’investissement réalisé et les loyers générés chaque année. C’est notamment pour cela qu’on donne aussi à ce calcul le nom de rapport locatif.

Le taux de rendement locatif vous permettra d’éviter beaucoup de piège. En termes de piège, on entend l’achat d’un bien élevé, mais qui génère un faible revenu.

Le taux obtenu signifie que chaque année, vos loyers rapporteront un certain pourcentage de votre investissement.

💡 Bon à savoir

une réduction d'impôt est octroyé à toute personne domiciliée en France réalisant un investissement immobilier locatif. Il y a néanmoins des conditions liées au locataire et à la location.

Quelles sont les surfaces les plus rentables ?

Dans la majorité des cas, la rentabilité atteinte se situe entre 2 et 7%. Elle peut bien évidemment être plus élevée. Cependant, il est fortement déconseillé d’avoir une rentabilité plus faible que 2%. Pour atteindre une bonne rentabilité, le choix du logement est tout aussi important que le choix du secteur.

  • Studio / T1 : ce type de bien immobilier, à souvent un rendement plus élevé que les autres surfaces. Néanmoins, il y a un changement de locataire plus fréquent. Il faudra donc penser que des frais de remises en état devront être comptabilisés.
  • Les grands appartements / maisons : ces surfaces sont bien moins rentables au m2 carré. Toutefois, il s’agit habituellement de locataire plus stable. Par conséquent, la location du logement a une durée plus longue. Il y aura alors moins de remise en état à prévoir.
  • T2 et T3 : ils sont le compromis parfait entre les grandes et les petites surfaces. Ils additionnent stabilité des locataires et bonne rentabilité

Enfin un point très important sera l’emplacement de ce bien. S’agit-il d’une ville étudiante ? Le logement est-il situé dans un quartier calme et familial ?

rendement locatif top 10
Carte du top 10 des villes dans lesquelles les Parisiens investissent

Comment calculer le rendement locatif ?

Contrairement à ce qu’on peut penser, le calcul du gain perçu grâce à des loyers est simple. Des formules et même des simulateurs permettent de le calculer très simplement.

Calcul en brut

Ce calcul est souvent le premier à être fait. Il permet de donner une première idée sur le revenu qui peut être perçu.

La formule de calcul du rendement locatif brut est la suivante :

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 / par le prix d'achat (incluant les frais d'acquisition)

Si on applique cette formule pour un achat de 90 000 € avec un loyer à 600 € alors =

600 x 12 = 7 200 € x 100/90 000 € = 8%.

On affinera par la suite ce calcul en prenant en compte les charges locatives et les impôts. L'objectif sera d’obtenir un taux de rentabilité nette.

Calcul en net

Sur le même principe que le taux de rentabilité brut, nous allons également calculer un taux net. Mais dans ce cas précis, on va soustraire les diverses charges locatives des loyers perçus. Cela nous permettra d'obtenir un taux de rentabilité bien plus précis et donc moins faussé. À noter que l'on inclut dans les charges locatives ces différents éléments :

  • taxe d'habitation
  • taxe foncière
  • charges de copropriété

Attention, il ne faut pas confondre taux net et cash flow !

La formule du rendement locatif net va donc prendre cette forme :

(Montant du loyer x 12 mois) - (les charges locatives) x 100/par le prix d'achat

On peut désormais calculer le rendement net de notre appartement à 90 000 €. Pour rappel, le montant du loyer est de 7 200€ par an. Si on estime que les charges s’élèvent à 2000 € par an alors : (7200 - 2 000 €) x 100 / 90 000 = 5,78%

Il ne faudra pas oublier de rajouter les frais externes tel que les coûts d’agence immobilière, les coûts de crédit ou encore les frais de notaire.

Qu'est-ce qu'un bon rendement ?

Pour un projet de rendement, le but est de générer un complément de revenus. Son rendement locatif net est souvent compris entre 5,5% et 8%. Il permet de générer un cash-flow neutre ou positif. Si votre rendement est très supérieur, alors il se peut que vous preniez des risques. Ces risques sont habituellement une moins-value à la revente et une vacance locative. La vacance locative étant un terme utilisé pour désigner la période d'inoccupation d'un bien immobilier locatif entre deux locations.

Pour un projet patrimonial, le but est de sécuriser le patrimoine. Cela se fait grâce à des acquisitions immobilières dans un quartier prisé d’une grande ville. Dans ces cas-là, le rendement NET est généralement compris entre 3,5 et 5%. Cela ne signifie pas que vous ne serrez pas gagnant par rapport à un projet de rendement. Pour autant, vous ne pourrez pas générer de cashflow positif. Un effort d'épargne sera alors demandé. Il faudra par conséquent attendre pour revendre et bénéficier d'une plus-value.

Les simulateurs de rendements locatifs

Vous ne souhaitez pas calculer votre rentabilité locative vous-même ou vous avez tout simplement peur de vous tromper ? Vous pouvez également utiliser des simulateurs !

rendement locatif simulateur
Capture d'écran d'un simulateur de rendements locatifs

On vous propose aujourd’hui quelques simulateurs qui vous aideront dans votre projet immobilier :

  • Horiz.io : il vous permettra de calculer le rendement net de votre appartement ou maison. Vous pouvez également télécharger l’extension Horiz.io qui vous permettra de calculer votre rentabilité sur les différentes annonces immobilières que vous rencontrerez.
  • Flatlooker : en quelques clics, découvrez quel pourrait être votre cashflow et votre taux de rentabilité.
  • ANIL : l’agence nationale pour l’information sur le logement vous propose aussi de calculer tous vos revenus probables grâce à son simulateur. Celui-ci est plus détaillé que les deux précédents, il aura donc tendance à être plus précis.

Où investir pour obtenir le meilleur taux de rendement ?

Les rendements locatifs différents en fonction de la zone géographique d’implantation du bien immobilier. Il est essentiel de prendre en compte d'autres paramètres avant de se lancer. En effet, le rendement locatif est très variable selon les quartiers et les villes. Plus un quartier est recherché, plus les prix à l'achat sont élevés et plus le rendement locatif est faible.

rendement locatif prix
Carte des prix moyen appartements neufs 2022

Il faut aussi prendre en compte la vacance locative, qui peut être élevée dans des marchés locatifs moins tendus. En effet, cette période peut être plus ou moins longue selon la localisation du bien et la demande locative dans la zone géographique. Une vacance locative trop longue peut avoir un impact négatif sur le rendement et doit être évitée si possible.

Il est également important de considérer la liquidité du bien. La raison est simple, si vous avez besoin d'argent, il vous sera plus simple de vendre votre bien sur un marché dynamique.

Enfin, il faut prendre en considération l'état du bien. Investir dans une maison en campagne semble être à priori une bonne idée. Sauf que, de telles habitations demandent un certain entretien et parfois même des travaux de rénovation. Or, dans ces zones, les loyers au m² sont généralement très faibles, tandis que le coût de la rénovation dépend de la surface. Il faut donc se demander combien de loyers seront nécessaire pour amortir de telles dépenses.

Rendement locatif par ville 2021

VillePrix au m2Loyer au m2Rentabilité bruteRatio prix / loyer
Paris9 610 €26,2 €3,04%367
Marseille2 300 €12,8 €6,21%180
Lyon3 990 €13,3 €3,72%300
Toulouse2 680 €12,8 €5,33%209
Nice3 680 €16,4 €4,97%224
Nantes2 950 €12,3 €4,65%240
Strasbourg2 560 €12,5 €5,45%205
Montpellier2 630 €14,0 €5,94%188
Bordeaux4 170 €13,6 €3,64%307
Lille3 180 €13,7 €4,81%232
Rennes2 690 €12,4 €5,15%217
Reims1 980 €12,1 €6,82%164
Le Havre1 690 €11,5 €7,60%147
Saint-Etienne870 €8,0 €10,26%109
Toulon2 140 €11,5 €6,00%186
Grenoble2 100 €12,4 €6,59%169
Dijon1 970 €11,7 €6,63%168
Angers2 000 €10,7 €5,97%187
Le Mans1 290 €9,7 €8,39%133
Aix-en-Provence3 810 €16,4 €4,80%232

Merci d'avoir pris le temps de lire notre article ! 💚

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