Rendement locatif : calcul, simulateur, ville rentable

Rendement locatif : calcul, simulateur, ville rentable

Rendement locatif : de plus en plus de Français s’intéressent à l’investissement immobilier locatif. Ce type de placement rassure beaucoup et peut dans certains cas connaître une très forte rentabilité. L’objectif principal dans ce genre d’investissement est l’autofinancement du bien, et si possible un bénéfice tous les mois dans votre poche. Dans cet article, Dimo Diagnostic vous explique ce qu’est un rendement, quel est l’objectif à atteindre et comment le calculer ?

Quel investissement apporte le meilleur rendement ?

✅ Qu’est-ce que le rendement locatif ? ✅ Quelles sont les surfaces les plus rentables ? ✅ Comment calculer le rendement locatif ? ✅ Les simulateurs de rendements locatifs ✅ Où investir pour obtenir le meilleur taux de rendement ?

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Aussi appelé rentabilité locative, il s’agit d’un indicateur primordial lorsque l’on parle d’investissement locatif. Chaque investisseur lors de l’achat d’un bien doit avoir un objectif de revenu bien précis. Il permet de calculer le rapport entre l’investissement réalisé et les loyers générés chaque année. C’est notamment pour cela qu’on donne aussi à ce calcul le nom de rapport locatif.

Le taux de rendement locatif vous permettra d’éviter beaucoup de piège comme l’achat d’un bien élevé, mais qui génère un faible revenu.

Le taux obtenu signifie que chaque année, vos loyers rapporteront un certain pourcentage de ce que vous avez investi.

Quelles sont les surfaces les plus rentables ?

Dans la majorité des cas, la rentabilité atteinte se situe entre 2 et 7%. Elle peut bien évidemment être plus élevée. Cependant, il est fortement déconseillé d’avoir une rentabilité plus faible que 2%. Pour atteindre une bonne rentabilité, le choix du logement est tout aussi important que le choix du secteur.

  • Studio / T1 : ce type de bien immobilier, qui peut être qualifié de petite surface, a souvent un rendement plus élevé que les autres surfaces. Cependant, il y a un changement de locataire plus fréquent. Il faudra donc penser que des frais de remises en état devront être comptabilisés.
  • Les grands appartements / maisons : ces surfaces sont bien moins rentables au m2 carré. Cependant, il s’agit souvent de locataire plus stable et donc restant plus longtemps dans le logement. Il y aura moins de remise en état à prévoir.
  • T2 et T3 : ils sont le compromis parfait entre les grandes et les petites surfaces. Ils additionnent stabilité des locataires et bonne rentabilité

Enfin un point très important sera l’emplacement de ce bien. S’agit-il d’une ville étudiante ? Le logement est-il situé dans un quartier calme et familial ?

Comment calculer le rendement locatif ?

Contrairement à ce qu’on peut penser, le calcul du gain perçu grâce à des loyers est simple. Des formules et même des simulateurs permettent de le calculer très simplement.

Calcul en brut

Ce calcul est souvent le premier à être fait. Il permet de donner une première idée sur le revenu qui peut être perçu.

La formule de calcul du rendement locatif brut est la suivante :

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 / par le prix d achat (incluant les frais d'acquisition)

Si on applique cette formule pour un achat de 90 000 € avec un loyer à 600 € alors =

600 x 12 = 7 200 € x 100/90 000 € = 8%.

On affinera par la suite ce calcul en prenant en compte les charges locatives et les impôts afin d’obtenir un taux de rentabilité nette.

Calcul en net

Sur le même principe que le taux de rentabilité brut, nous allons également pouvoir calculer un taux net (à ne pas confondre avec le cash flow). C’est-à-dire en soustrayant les diverses charges locatives des loyers perçus (taxe d'habitation, taxe foncière, charges de copropriété). Ce calcul nous donnera un taux de rentabilité bien plus précis et donc moins faussé.

Ici, la formule du rendement locatif net prend cette forme :

(Montant du loyer x 12 mois) - (les charges locatives) x 100/par le prix d'achat

On peut désormais calculer le rendement net de notre appartement à 90 000 €. Pour rappel, le montant du loyer est de 7 200€ par an. Si on estime que les charges s’élèvent à 2000 € par an alors : (7200 - 2 000 €) x 100 / 90 000 = 5,78%

Il ne faudra pas oublier de rajouter les frais externes tel que les coûts d’agence immobilière, les coûts de crédit ou encore les frais de notaire.

Qu'est-ce qu'un bon rendement ?

Pour un projet de rendement, le but est de générer un complément de revenus. Son rendement locatif net est souvent compris entre 5,5% et 8%. Il permet de générer un cash-flow neutre ou positif. Si votre rendement est très supérieur alors il se peut que vous preniez des risques : moins-value à la revente et vacance locative.

Pour un projet patrimonial dont le but est de sécuriser votre patrimoine grâce à des acquisitions immobilières dans un quartier prisé d’une grande ville, le rendement NET est généralement compris entre 3,5 et 5%. Cela ne signifie pas que vous ne serrez pas gagnant par rapport à un projet de rendement, mais que vous ne pourrez pas générer de cashflow positif. Un effort d'épargne sera alors demandé. Il faudra alors attendre pour revendre et bénéficier d'une plus-value.

Les simulateurs de rendements locatifs

Vous ne souhaitez pas calculer votre rentabilité locative vous-même ou vous avez tout simplement peur de vous tromper ? Vous pouvez également utiliser des simulateurs ! On vous propose aujourd’hui quelques simulateurs qui vous aideront dans votre projet immobilier.

  • Horiz.io : il vous permettra de calculer le rendement net de votre appartement ou maison. Vous pouvez également télécharger l’extension Horiz.io qui vous permettra de calculer votre rentabilité sur les différentes annonces immobilières que vous rencontrerez.
  • Flatlooker : en quelques clics, découvrez quel pourrait être votre cashflow et votre taux de rentabilité.
  • ANIL : l’agence nationale pour l’information sur le logement vous propose aussi de calculer tous vos revenus probables grâce à son simulateur. Celui-ci est plus détaillé que les deux précédents, il aura donc tendance à être plus précis.

Où investir pour obtenir le meilleur taux de rendement ?

Les rendements locatifs différents en fonction de la zone géographique d’implantation du bien immobilier. Il est donc important de connaître le secteur dans lequel investir avant d’y acheter un ou plusieurs biens.

Rendement locatif par ville 2021

VillePrix au m2Loyer au m2Rentabilité bruteRatio prix / loyer
Paris9 610 €26,2 €3,04%367
Marseille2 300 €12,8 €6,21%180
Lyon3 990 €13,3 €3,72%300
Toulouse2 680 €12,8 €5,33%209
Nice3 680 €16,4 €4,97%224
Nantes2 950 €12,3 €4,65%240
Strasbourg2 560 €12,5 €5,45%205
Montpellier2 630 €14,0 €5,94%188
Bordeaux4 170 €13,6 €3,64%307
Lille3 180 €13,7 €4,81%232
Rennes2 690 €12,4 €5,15%217
Reims1 980 €12,1 €6,82%164
Le Havre1 690 €11,5 €7,60%147
Saint-Etienne870 €8,0 €10,26%109
Toulon2 140 €11,5 €6,00%186
Grenoble2 100 €12,4 €6,59%169
Dijon1 970 €11,7 €6,63%168
Angers2 000 €10,7 €5,97%187
Le Mans1 290 €9,7 €8,39%133
Aix-en-Provence3 810 €16,4 €4,80%232

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