Étape vente immobilière : les 8 phases incontournables

8 étapes de la vente immobilière

Étape vente immobilière : il peut être difficile de mener à bien la vente d’un bien immobilier. Cette dernière comprend beaucoup d’étapes qui ont chacune leur particularité. Toutes ces phases de transaction permettront à un acheteur et un vendeur de réussir l’échange commercialement et juridiquement. Dans cet article, nous vous donnons les 8 étapes d’une vente immobilière pour bien réussir sa transaction.

Les étapes d'une vente : remise aux normes

1) Estimer son bien immobilier

Avant de mettre votre bien immobilier en vente, il faudra bien évidemment estimer son prix. Pour cela, plusieurs solutions existent. Dans un premier temps, vous pouvez être aiguillé par des simulateurs en ligne. Il en existe de très nombreux sur le marché dont la plupart sont totalement gratuit. Vous trouverez votre bonheur sur des plateformes de diffusion de biens, ou encore des agences immobilières. Le site du gouvernement vous permettra aussi d’estimer votre bien. Cette première estimation vous permettra de démarrer correctement votre processus de vente.

Dans un second temps, nous vous conseillons de faire appel à un expert immobilier. Son rôle sera d’établir un prix pour votre bien afin que sa valeur corresponde à ce qui se trouvent sur le marché en l’instant T. Des personnes extérieures et compétentes donneront généralement les meilleures estimations. Elles seront impartiales et objectives. Ces professionnels de l’immobilier ont souvent une parfaite connaissance des quartiers et savent valoriser les atouts d’un bien.

L’estimation de votre bien marquera la toute première étape de la mise en vente. Pour bien l’entamer, il sera très important de ne pas surestimer ou sous-estimer le prix de vente.

2) Signer un mandat de vente

Il ne s’agit pas d’une étape vente immobilière obligatoire, mais bon nombre de vendeurs le font. Beaucoup d’entre eux font appel à des agents immobiliers afin de gérer la vente de leur bien. Lorsque c’est le cas, il convient de signer un mandat à son nom avec le professionnel choisit. Plusieurs types de mandat s’offrent à vous : exclusif, semi-exclusif ou simple.

Signer un mandat avec un professionnel immobilier vous permettra :

  • de profiter du réseau de promotion de l’agence.
  • de profiter de leur fichier clients.
  • de bénéficier de l’expertise de divers agents immobiliers travaillant pour une même agence.

3) Rendre le bien attractif

Afin d’attirer un maximum d’acheteurs potentiels, les photos jouent un rôle primordial. Au plus elles sont qualitatives, au plus votre bien immobilier sera attrayant. Le premier effet visuel est souvent le plus important, que ce soit en photo ou en réel. Aujourd’hui il est d’autant plus important de soigner son intérieur tant il y a de concurrence sur le marché. Il est essentiel de penser à l’électricité, aux finitions ou encore aux changements des menuiseries. Une décoration épurée permettra aux futurs acquéreurs de se projeter dans la maison ou l’appartement.

4) Établir les diagnostics immobiliers obligatoires

Il s’agit désormais d’une obligation légale. Les diagnostics immobiliers doivent impérativement être fait avant toute transaction immobilière. On parlera notamment du Dossier de Diagnostics Techniques ou DDT. Il doit nécessairement être finalisé avant la signature du compromis de vente. Il sera systématiquement demandé par votre notaire avant la signature.

Afin de mettre en vente un bien sur internet et en agence, il vous faudra réaliser avant toute chose le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Cette résultante s’applique grâce au décret n°2010-1662 du 28 décembre 2010.

Voici la liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente :

Les rapports obtenus seront l’occasion de faire le point sur les points à améliorer. De cette façon, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour vendre.

5) Faire visiter le logement

Une fois la partie administrative entamée, vous ou votre agent immobilier, allez pouvoir procéder aux visites. Avant chaque visite, veillez à ce que le logement soit bien ranger. Il est important de mettre toutes les chances de votre côté.

Bien que vous connaissiez votre maison mieux que personne, nous vous conseillons de faire effectuer les visites par un professionnel. Il se montrera totalement objectif. En effet, un propriétaire peut se montrer émotif et très subjectif quant aux qualités de sa propriété.

6) La gestion des offres d’achat

Qui dit visite, dit offre d’achat. Tout logement finira par se vendre s’il a été bien estimé.

Outre la valeur de l’offre, il faudra prendre en compte d’autres critères :

  • l’apport personnel.
  • les moyens de financement.
  • la présence d’accord de principe d’une banque…

Ces points précis vous permettront de trancher entre plusieurs offres.

7) Signer le compromis de vente

Après la signature du contrat, la dernière étape consiste à signer le compromis de vente. Les agents immobiliers ont le droit de rédiger et de signer des documents. Avant que le notaire ne finalise la transaction, cet engagement formel lie l'acheteur et le vendeur.

L'acheteur a le droit de se rétracter dans les 7 jours suivant le compromis. Passé ces 7 jours, seules les conditions préalables pré-enregistrées dans le compromis de vente pourront être résiliées. Par conséquent, ces conditions doivent être mentionnées à l'avance, ce qui inclut toujours l'obtention d'un prêt de financement.

Si cette étape vente immobilière est facultative, il est fortement recommandé de le faire pour assurer la sécurité des transactions. En effet, l'avant-contrat peut exprimer clairement les conditions générales de la vente.

Afin d'établir une promesse de vente, vous avez deux possibilités : signer directement un contrat sous seing privé avec le vendeur ou rédiger un véritable contrat par l'intermédiaire d'un notaire.

Il est généralement judicieux d’avoir recours à un notaire à cette étape. En effet, la promesse de vente comprend des clauses nécessaires à la transaction qui engage le vendeur et l’acquéreur.

La promesse de vente indique un grand nombre d’informations sur le vendeur et l’acheteur, le bien et la transaction :

  • coordonnées du vendeur et de l’acheteur
  • adresse du bien
  • origine du bien (précédent acte de vente et précédent propriétaire par exemple)
  • descriptif détaillé du bien pouvant inclure un plan
  • existence d’hypothèque ou de servitude
  • montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui incombe son paiement (acheteur ou vendeur)
  • prix de vente et modalité de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt)
  • durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l’acte de vente définitif
  • informations relatives aux conditions d’exercice du droit de rétractation
  • clauses suspensives éventuelles
  • date de disponibilité du bien

Une fois la promesse de vente signée, elle sera enregistrée auprès de la recette des impôts sous 10 jours.

Enfin, vous pouvez avoir inclus à la promesse de vente des clauses suspensives telles que l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire.

Si ces conditions ne sont pas remplies, entraînant le refus de votre prêt et/ou de votre permis de construire, la vente sera annulée et vous ne devrez payer aucune amende.

En effet, la promesse de vente verse généralement au vendeur une indemnité forfaitaire, également appelée séquestre, qui peut représenter 10 % du prix du bien. Une fois la transaction terminée, l'argent sera utilisé pour payer les frais de vente.

Toutefois, si vous renoncez à la vente après la fin du délai de rétractation, le vendeur conservera une indemnité forfaitaire à titre de dédommagement.

8) Signer l’acte de vente

Cette dernière étape vente immobilière consiste en la signature du véritable contrat de vente chez le notaire est la dernière étape de votre projet de vente. Elle intervient après la signature de l'engagement de vente. Habituellement 3 à 4 mois plus tard. Il s’agit du temps nécessaire afin que :

  • Le notaire vérifie que le droit de préemption (locataire ou mairie) n'est pas applicable, et que tous les documents contenus dans le document sont conformes à la réglementation.
  • L'acheteur fasse des démarches auprès de sa banque ou de son courtier en crédit immobilier pour obtenir l'offre de prêt. Ou encore obtenir son permis de construire auprès de la mairie le cas échéant (s'il s'agit d'acheter un terrain).
  • Le vendeur lève toutes les conditions de suspension le concernant, telles que l'exécution des travaux notifiée dans l'engagement de vente.

L’acte est signé devant notaire, que ce soit le vendeur ou l'acheteur. Dans cette dernière étape vente immobilière, le vendeur transfère enfin ses droits de propriété sur son bien.

Durant ce rendez-vous, le notaire :

  • revérifie la conformité de tous les documents et annexes.
  • lit l’acte de vente aux deux parties.
  • récupère par chèque le montant total du bien.
  • remet officiellement les clés au nouveau propriétaire sauf dans le cas d’une entrée dans les lieux décalée.
  • remet une copie de l’acte de vente à chaque partie.

C'est dans cette dernière étape que vous devenez propriétaire du bien. Le contrat de vente doit prendre la forme d'un véritable contrat rédigé par un notaire.

Pour cela, vous pouvez faire appel à un seul notaire ou choisir deux notaires représentant chaque partie, vendeur et acheteur.

Si vous faites appel à deux notaires, l'Agence nationale d'information sur le logement (ANIL) rappelle que les notaires du vendeur et de l'acheteur « se partagent le coût, et le coût ne sera pas plus élevé ». Après signature du contrat de vente, les clés vous seront rendues, et les frais de propriété et de notaire convenus seront payés.

Si le notaire vous fournit une attestation de propriété après signature du contrat de vente, vous permettant d'entamer vos démarches administratives (abonnement gaz, eau, électricité, contrats d'assurance…). Il vous faudra encore patienter pour récupérer de votre titre de propriété. En effet, le notaire doit encore accomplir certaines démarches, dont l'inscription de l'acte de vente au cadastre. Après avoir terminé ce processus, le notaire recevra une copie conforme du contrat visé par l'administration fiscale. Ce document constitue votre titre de propriété. Il sera conservé par votre étude notariale pendant 100 ans avant d'être confié au service du classement départemental.

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