Donation immobilière : tout comprendre sur cette succession

donation immobilière

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et souhaitez le transmettre afin de préparer votre succession ? La donation immobilière est une possibilité à considérer pour ce faire: elle vous permet de faire don d’un bien de votre vivant. Toutefois, celle-ci soulève des questions et des enjeux parfois méconnus, que nous vous invitons à comprendre en quelques points.

Donations : Comment procéder ?

Qu'est ce que c'est ?

Comme son nom l’indique, ce don consiste à faire don de son patrimoine immobilier. Il peut donc s’agir d’un appartement, d’une maison, ou même d’un terrain.

La donation est un acte unilatéral par lequel une personne, le donateur, transfère à une autre, le donataire, la propriété des biens qu’il lui offre. Plusieurs types de donation existent de sorte à convenir à des situations diverses.

La donation simple

La donation simple permet au donateur de faire don d’un ou de plusieurs biens à ses enfants. Ce type de donation est rapportable au jour du décès du donneur, c’est-à-dire que la valeur du ou des biens sera évaluée au moment de la succession. Ce type de donation tend à proposer une certaine égalité entre les enfants. Toutefois, les biens donnés ne sont pas imposables et ne sont pas pris en compte pour le calcul de la succession du donateur.

La donation avec réserve d’usufruit

La donation avec réserve d’usufruit permet au donateur de disposer du bien donné pendant toute sa vie, mais en laissant un droit d’habitation à l’enfant. Ensuite, le bien sera transmis à l’enfant, sans droit d’usufruit, mais avec une obligation de payer des loyers à l’immense majorité de la valeur du bien.

Ce type de don est très intéressant pour le donateur, puisqu’il peut continuer à profiter du bien pendant toute sa vie. Le bien étant immobilier, il pourra toucher l’éventuelle plus-value si celui-ci fait l’objet de travaux ou d’une revente. Le donataire ne sera pas imposable sur le bien non plus.

La donation-partage

La donation-partage, elle, consiste à fixer la valeur d’un bien au moment de l'acte chez le notaire et à faire la répartition de manière immédiate. De ce fait, aucune évaluation n’est menée au moment de la succession : chaque part est répartie telle que le donateur le prévoit à chaque membre de la famille.

On distingue la donation-partage définitive, qui interdit toute reprise ultérieure et la donation-partage à titre gratuit.

La donation-partage définitive permet au donateur de prévoir une répartition immédiate de sa succession entre ses enfants ou petits-enfants, sans qu’ils puissent récupérer la part qu’ils avaient donnée à leur parent décédé.

Quel est l'intérêt de faire une donation ?

La donation d'un bien immobilier peut s’avérer intéressante dans bien des cas. De prime abord, elle peut permettre d’aider ses enfants. Ceci dit, elle présente aussi des avantages dans la préparation de sa succession - selon le type de donation choisi. Cet acte permet d’optimiser fiscalement sa succession, et d’anticiper le partage de cette dernière. Mais ce n’est pas tout : ce don présente également des intérêts personnels : il vous sera possible de choisir librement le(s) donataire(s), le notaire, ainsi que la répartition de votre bien dans le temps.

Enfin, des avantages fiscaux peuvent être une bonne raison de se lancer dans cette entreprise. Vous pourrez alors optimiser votre situation fiscale quant aux revenus fonciers ou à la taxe foncière. En effet, l’Etat prévoit un crédit d’impôt spécifique, et vous pourrez réaliser des économies sur les droits de mutation. Le choix du bénéficiaire est alors crucial. Votre conjoint sera-t-il le seul bénéficiaire de votre donation ? Vous pouvez faire don de votre bien à un ou plusieurs de vos enfants, ou encore à l’un d’entre eux, tout en conservant un droit de jouissance sur le bien. En effet, vous pouvez à tout moment reprendre votre bien en cas de besoin. De plus, vous pouvez assortir cette donation d’une clause d’exclusivité : en cas de vente du bien dans les 10 ans suivant sa donation, le donataire s’engage à verser à l’ancien propriétaire une somme équivalente à la valeur du bien au moment de sa revente.

Comment faire ?

Premièrement, l’intervention d’un notaire est obligatoire. En effet, la cession d'un bien immobilier nécessite la rédaction d'un acte authentique, c’est-à-dire d’un document rédigé selon la loi par un officier public compétent. Son contenu peut avoir une force identique à celle d'une décision judiciaire ! Le notaire se charge ainsi des démarches fiscales dont la déclaration de donation, les droits de donation, ainsi que l’inscription au service de publicité foncière.

Ce don peut être faite à titre onéreux (avec contrepartie) ou à titre gratuit.

Pour la donation à titre gratuit, il faut que le donateur soit majeur (sauf s’il s’agit d’une donation aux enfants ou petits-enfants mineurs), qu’il soit en possession de toutes ses facultés mentales, et qu’il dispose du bien à donner librement.

Ce sont les tribunaux qui déterminent si le donateur est en état de disposer librement de ses biens.

La donation peut être faite soit par acte authentique, soit par acte sous seing privé.

La donation par acte authentique a valeur d’acte judiciaire.

💡 Bon à savoir

La donation de votre bien immobilier constitue un acte lourd et irrévocable. Une fois que l’acte de donation est rédigé et que le receveur a accepté, seul un non-respect des clauses peut faire l’objet d’une annulation. De ce fait, ce choix est à prendre avec un grand sérieux.

Quelles sont les conditions pour que la donation soit valable ?

Lorsque vous faites une donation de votre bien immobilier, vous devez respecter certaines conditions légales. L’une d’elles est la condition d’intérêt social. En effet, celui qui reçoit cette cession doit avoir un intérêt à l’acquérir. Si ce n’est pas le cas, il pourra être condamné à verser une contre-donation au donateur.

Comme tout acte de notaire, la donation a un coût.

Le choix d’un bon notaire est essentiel

Pour que votre succession soit aussi sereine et rapide que possible, mieux vaut prévenir que guérir. En effet, il est primordial de choisir le bon notaire si vous souhaitez décider de la destination de votre bien en cas de décès. Pour cela, vous avez le choix entre plusieurs solutions. Ainsi, vous pouvez demander à votre notaire de prévoir dans le contrat de mariage que l’un des conjoints, ou ses héritiers, récupère les biens lors du décès de l’autre. Vous pouvez également faire don de votre bien à vos enfants.

Cependant, si vous souhaitez que votre bien soit bel et bien réservé à vos enfants et non à leurs conjoints, il est important de le préciser dans un testament. Vous avez le choix entre le testament olographe, qui peut être rédigé soit par vous-même, soit par un notaire, et le testament notarié qui doit obligatoirement être rédigé par un notaire.

Qui est propriétaire après une donation ?

Une fois de plus, ce résultat dépend de la forme de donation que vous décidez d’entreprendre. Il est possible de donner un bien en pleine propriété ou en droits démembrés.

Effectuer un don en pleine propriété, comme vous vous en doutez sûrement, retire tous les droits du donateur : il ne possède plus du tout le bien dès que l’acte de cession est complété. Cela peut présenter des avantages, notamment fiscaux. Néanmoins, cela peut représenter un risque pour le donateur, étant donné qu’il se dépouille de son bien.

Une autre possibilité s’offre au donateur : donner des droits démembrés. En effet, la propriété peut être démembrée afin d’en conserver l’usufruit ou la nue-propriété. Cela apporte une sécurité, et permet même au donateur de percevoir des revenus. Lors du décès du donateur, la pleine propriété se reconstitue de manière automatique et sans frais.

Quels frais ?

Certaines obligations sont inhérentes dans le cadre d’un don immobilier. De ce fait, des frais supplémentaires sont entraînés afin de réaliser les démarches nécessaires à la donation. On pense notamment aux honoraires de notaire, mais les droits de mutation ainsi qu’une taxe de publicité foncière sont à régler. Tous ces frais relatifs à la donation sont à la charge du donataire.

La publicité foncière est fixée à 0,715% de la valeur du bien faisant l’objet du don, et doit être réglée dans un délai de deux mois après signature de l’acte. Le droit de mutation à titre gratuit s’élève à 20%. Il est à déclarer dans un délai de quinze jours auprès du service des impôts. Pour les cessions entre vifs, le taux est de 15%, et pour les donations mortis causa (donateur défunt), il est fixé à 5%.

Les honoraires de notaire sont à la charge du donateur. Ils dépendent du montant du bien. On parle de frais de donation au plus haut degré lorsque la valeur du bien faisant l’objet d’une donation est supérieure à 2.000.000 € et au plus bas degré lorsque le bien faisant l’objet d’une donation est inférieur à 1.000 €. En cas de cession entre époux, les honoraires de notaire sont remboursés par l’Etat sur présentation de justificatifs.

Comment calculer les frais de notaire ?

Les frais de notaire évoluent selon la valeur du bien immobilier. En voici les pourcentages :

  • De 0 à 6 500 euros : 3,870 %
  • De 6 501 à 17 000 euros : 1,596 %
  • De 17 001 à 60 000 euros : 1,064 %
  • Au delà de 60 000 euros : 0,799 %

A ces frais s’ajoutent des taxes telles que le prélèvement pour frais d’assiette par exemple. Ce dernier vaut 2,37 % du montant de la taxe de publicité foncière. La CSI, à savoir la Contribution de sécurité immobilière, est fixée à 0,10 % du montant de la donation. Enfin, il faudra régler la TVA, d’une valeur de 20% sur les émoluments du notaire.

cession immobilière calcul source SeLoger
Calcul des frais de notaire, source SeLoger

La facture de notaire peut-elle être contestée ?

Oui, les frais de notaire peuvent être contestés pour une donation de bien immobilier. En effet, le Code civil prévoit que la loi n’admet pas les frais extravagants ou déraisonnables. Si le notaire a fait preuve d’indélicatesse ou d’opportunisme, il est possible de faire opposition à sa facture. Le notaire incriminé doit alors justifier ses frais et apporter des éléments probants. Le plus souvent, la Caisse d’Assurance Retraite et de la Santé au Travail (CARSAT) peut intervenir en cas de contestation ou d’opposition de facture de notaire. C’est l’organisme qui régit les honoraires des professionnels du bâtiment.

Comment éviter les frais ?

Plusieurs conditions peuvent vous aider à éviter les nombreux frais liés à ce don. Le premier moyen de défiscalisation dans le cadre d’une transmission est le régime matrimonial. Les avantages matrimoniaux n’étant pas considérés comme des donations, ils ne donnent pas lieu à des taxations. De plus, ce régime offre la possibilité de donner deux fois plus à ses enfants en franchise de droits, et ce grâce au régime de la communauté légale. Ainsi, au lieu de donner 200 000 euros par enfant sans taxes, les parents pourront procéder à une donation sans frais à hauteur de 400 000 euros.

Par ailleurs, la clause de préciput représente un atout incontesté dans le cadre d’une succession. Elle permet, au moment du contrat de mariage, de prélever une partie des biens communs de la succession au profit du dernier époux en vie. Aucun droit de succession n’aura donc à être payé. Attention, cela ne concerne pas le PACS. Dans ce cas, la législation ne prévoit pas de transmission de biens.

Si le mariage n’est pas envisageable, donner en gardant l’usufruit permet de réduire les frais de notaire liés à ce don.

N'oubliez pas de vous inscrire à la newsletter de dimo 💌