Loi Alur copropriété : définition et impacts sur la location

La loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) qui a été adoptée en 2014 a pour but d’encadrer et de simplifier au maximum l’accès au logement. Ces nombreux changements mis en place par le législateur ont de réels impacts, aussi bien, sur le locataire que sur le bailleur. Comment fonctionne-t-elle ? Toutes les réponses ici !

Qu’est-ce que la loi Alur et quels sont ses objectifs ? 🤔

La loi Alur (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) a été impulsée et mise en place par Cécile Duflot en 2014, la ministre du Logement sous le gouvernement du président Hollande. Elle a pour but de lutter contre les nombreux dysfonctionnements qui pouvaient exister sur le marché immobilier.

La stratégie de la loi Alur copropriété est de se développer sur 3 grands axes majeurs :

• Cette réglementation doit mieux encadrer les relations bailleurs/locataires et ainsi limiter les pratiques abusives qui peuvent exister.
• La loi doit aussi permettre de protéger les personnes les plus vulnérables et rendre l’accès à un logement décent plus équitable.
• Elle doit permettre de développer les innovations.

"La loi Alur copropriété est un pilier essentiel pour réguler et réformer le secteur de la copropriété, en garantissant des relations plus équilibrées entre les copropriétaires, en renforçant la transparence et en favorisant une gestion saine et durable des immeubles collectifs." - Tom Véa, expert immobilier pour Dimo Diagnostic

L’impact de la loi Alur sur la location 🧐

La nouvelle loi d’accès au logement et un urbanisme rénové a une grande influence sur le marché immobilier de la location, que ce soit pour le locataire ou pour le propriétaire. Voici les principaux changements importants à prendre en compte avec la mise en place de la loi Alur.

Un meilleur encadrement des frais d’agence

Avant la mise en place de la loi Alur pour la copropriété, il n’y avait pas de réglementation précise concernant les frais d’agence. Il est maintenant impossible de dépasser un certain prix par rapport au mètre carré du logement. Le prix est en relation avec la zone où le bien immobilier se trouve :

• Zone normale : 8 €/m2
• Zone tendue : 10 €/m2
• Zone très tendue : 12 €/m2

Diagnostics immobiliers obligatoires pour la location

La loi Alur introduit un renforcement des obligations en termes de diagnostic immobilier (DDT) lors d’une location. En effet, pour toute nouvelle location, il est impératif de réaliser certains diagnostics immobiliers et de le joindre au bail.

Voici les diagnostics techniques obligatoires :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
• État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) si le logement est situé dans une zone à risque.
• Présence ou non de termites
• Diagnostic d’assainissement
• Diagnostic du bruit

Avec cette nouvelle réglementation, le dossier devra être accompagné de plusieurs volets :

• Électricité. État de l’installation intérieure d’électricité.
• Gaz. État de l’installation intérieure de gaz.
• Amiante. Mention de la présence ou l’absence d’amiante dans le logement.

De plus, si la surface habitable du bien en location est inférieure de plus de 5 % à la valeur mise en place sur le contrat de location, le locataire pourra demander une diminution du loyer suivant l’écart constaté.

La loi Alur impose aussi la mise en place d’un détecteur de fumée dans un bien en location.

Nouveaux contrats types de location

Le contrat de location a été modifié à la suite de la loi Alur sur plusieurs points. Tout d’abord, il faut différencier maintenant la location meublée et la location non meublée. Il y a donc deux modèles de contrats différents à faire suivant le type de location. Ensuite, certaines informations doivent impérativement apparaître sur le contrat de location qui lie le bailleur au locataire comme :

• Surface habitable
• Le loyer qui sert de référence dans la zone où se trouve le logement en location
• Le dernier montant versé par l’ancien locataire, ainsi que la date de ce versement
• Les travaux (ainsi que le montant) effectués dans le logement depuis le départ de l’ancien locataire
• Les équipements qui permettent d’accéder aux technologies de l’information

De plus, la loi Alur copropriété permet aussi de mieux encadrer les collocations. En effet, il est possible dorénavant de réaliser plusieurs contrats de location propres à chacun des locataires.

Préavis de départ et état des lieux

Le bailleur a désormais l’obligation de restituer la caution du locataire sous un délai d’un mois au lieu de deux auparavant, sous peine d’avoir des pénalités de retard. Cela peut aller jusqu’à 10 % du montant du loyer par mois de retard.

Le délai pour un préavis d’un logement vide passe quant à lui de 3 mois à 1 mois dans les zones dites tendues.

Encadrement des loyers

Cette mesure qui était seulement prévue pour Paris a été élargie à certaines villes de France. Cela permet de ne pas dépasser un loyer médian par rapport à l’emplacement du bien loué. Il est fixé chaque année par le préfet.

Dépôt de garantie

Un dépôt de garantie qui peut être demandé par le propriétaire ne peut pas excéder :

• 1 mois de loyer hors charges pour une location non meublée ;
• 2 mois de loyer hors charges pour un logement meublé.

Permis de location

Afin de mieux lutter contre la location de logements insalubres, la loi Alur copropriété permet aux municipalités de donner aux propriétaires un permis de location. Ainsi, si le logement est considéré comme insalubre, le bailleur devra réaliser des travaux afin de le rendre conforme pour une location.

La loi Alur pour mieux protéger contre les loyers impayés

C’est la peur principale, inquiétude que peut avoir un propriétaire, que le locataire ne paye pas son loyer. Pour remédier à ce souci, la loi Alur permet une meilleure protection contre les loyers impayés grâce à la Garantie Universelle des Loyers (GUL). Ainsi, elle remplace la caution et peut couvrir le loyer impayé pendant 18 mois. C’est un véritable plus, non négligeable pour les propriétaires.

La loi Évolution du Logement de l’Aménagement et du Numérique (ELAN) votée le 24 novembre 2018 est la suite de la loi Alur. Elle a pour but de favoriser la construction de nouveaux logements, et aussi de toujours mieux protéger les personnes les plus précaires.