La loi Alur copropriété découle de la loi Alur adoptée en 2014. Promouvant un accès au logement et un urbanisme rénové, elle a pour but d’encadrer et de simplifier au maximum l’accès au logement.
Ces nombreux changements mis en place par le législateur ont de réels impacts, aussi bien, sur le locataire que sur le bailleur. Comment fonctionne cette réglementation ? Toutes les réponses ici !
Sommaire
Qu’est-ce que la loi Alur et quels sont ses objectifs ? 🤔
La loi Alur (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) a été impulsée et mise en place par Cécile Duflot en 2014, la ministre du Logement sous le gouvernement du président Hollande. Elle a pour but de lutter contre les nombreux dysfonctionnements qui pouvaient exister sur le marché immobilier.
La stratégie de la loi Alur copropriété est de se développer sur 3 grands axes majeurs :
- Cette réglementation doit mieux encadrer les relations bailleurs/locataires et ainsi limiter les pratiques abusives qui peuvent exister.
- La loi doit aussi permettre de protéger les personnes les plus vulnérables et rendre l’accès à un logement décent plus équitable.
- Elle doit permettre de développer les innovations.
"La loi Alur copropriété est un pilier essentiel pour réguler et réformer le secteur de la copropriété, en garantissant des relations plus équilibrées entre les copropriétaires, en renforçant la transparence et en favorisant une gestion saine et durable des immeubles collectifs."- Tom Véa, expert immobilier pour Dimo Diagnostic
Les impacts de la loi Alur sur les copropriétés
Dans les faits, les changements pour les copropriétés concernent la création de nouveaux documents.
La fiche synthétique de copropriété
La fiche synthétique est un document destiné à fournir une vue d'ensemble claire et concise de la situation financière et technique de la copropriété. Elle regroupe des informations essentielles telles que :
- l'identité du syndicat de copropriétaires,
- les données financières,
- budget prévisionnel,
- montant des charges,
- etc.
- ainsi que les caractéristiques techniques de l'immeuble,
- nombre de lots,
- équipements communs,
- etc.
Elle est utile à la fois pour les copropriétaires, les futurs acquéreurs et les gestionnaires. Elle permet de mieux comprendre l'état général de la copropriété et de faciliter la prise de décisions éclairées concernant la gestion et l'entretien de l'immeuble.
L'immatriculation de la copropriété
L'immatriculation d'une copropriété au registre national des copropriétés est dorénavant une démarche administrative obligatoire pour tous les immeubles destinés totalement ou partiellement à l'habitation.
Cette procédure est effectuée par le syndic de copropriété ou le notaire et elle vise à recenser et mieux connaître l'état des copropriétés en France.
Elle permet notamment d'établir chaque année
- la fiche synthétique de la copropriété,
- d'informer les copropriétaires sur le fonctionnement du syndic et l'état de l'immeuble,
- et de prévenir les dysfonctionnements.
En cas de non-immatriculation, des sanctions financières peuvent être imposées. La copropriété peut se voir privée de certaines subventions et aides publiques.
Le diagnostic technique global (DTG)
Le Diagnostic Technique Global (DTG) est une évaluation complète de l'état général d'un immeuble en copropriété. Il vise à informer les copropriétaires sur la situation technique de l'immeuble et de ses équipements communs.
Pour cela, il va identifier les travaux nécessaires pour les dix prochaines années afin d'assurer la conservation et la sécurité de l'édifice.
Il est est obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans destinés à être mis en copropriété et ceux soumis à une procédure d'insalubrité. Il permet de planifier des travaux via un plan pluriannuel et doit être présenté lors de la première assemblée générale suivant sa réalisation.
Le fonds de travaux obligatoire
Le fonds de travaux est une réserve financière qui vise à anticiper et financer les travaux importants à réaliser dans les parties communes de l'immeuble, tels que :
- ceux prescrits par les lois et règlements,
- ceux décidés en assemblée générale,
- ou les interventions d'urgence nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Il est constitué par les cotisations annuelles des copropriétaires et permet ainsi de prévenir les défaillances financières des copropriétaires lors de la réalisation de travaux coûteux.
Le fonds de travaux est attaché au lot et non au propriétaire. Ce qui signifie que les sommes versées ne sont pas récupérables en cas de vente du bien.
Le carnet de suivi et d'entretien
Le carnet d'entretien de copropriété recense toutes les informations techniques relatives
- à la maintenance
- et aux travaux réalisés dans un immeuble en copropriété.
Géré et mis à jour par le syndic, il contient des données essentielles telles que :
- l'adresse de l'immeuble,
- l'identité du syndic,
- les références des contrats d'assurance,
- les dates et détails des travaux importants,
- et les échéanciers des interventions futures.
Ce carnet sert à :
- informer les copropriétaires et les futurs acquéreurs sur l'état de l'immeuble,
- centraliser les informations pour une meilleure gestion,
- faciliter la communication entre les parties prenantes
- et fournir des preuves en cas de litige.
Il doit être mis à disposition afin de pouvoir être consulté par tout copropriétaire ou acheteur potentiel sur demande.
L’impact de la loi Alur sur la location 🧐
La nouvelle loi d’accès au logement et un urbanisme rénové a une grande influence sur le marché immobilier de la location, que ce soit pour le locataire ou pour le propriétaire. Voici les principaux changements importants à prendre en compte avec la mise en place de la loi Alur.
Un meilleur encadrement des frais d’agence
Avant la mise en place de la loi Alur pour la copropriété, il n’y avait pas de réglementation précise concernant les frais d’agence. Il est maintenant impossible de dépasser un certain prix par rapport au mètre carré du logement. Le prix est en relation avec la zone où le bien immobilier se trouve :
- Zone normale : 8 €/m2
- Zone tendue : 10 €/m2
- Zone très tendue : 12 €/m2
Selon les dispositions de la loi Alur, dans une zone tendue, le prix maximum des frais d'agence est désormais fixé à 10 € par mètre carré. Dans notre exemple, avec une surface de 60 mètres carrés, les frais d'agence ne peuvent donc pas dépasser 600 € (10 €/m² x 60 m²).
Diagnostics immobiliers obligatoires pour la location
La loi Alur introduit un renforcement des obligations en termes de diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une location. En effet, pour toute nouvelle location, il est impératif de réaliser certains diagnostics immobiliers, à inclure dans le dossier de diagnostic techniques (DDT) et à joindre au bail.
Voici les diagnostics techniques obligatoires :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), pour les biens construits avant 1949 ;
- l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), si le logement est situé dans une zone à risque ;
- l'état relatif à la présence ou non de termites, selon la zone également ;
- le diagnostic d’assainissement.
Avec cette nouvelle réglementation, le dossier devra être accompagné de plusieurs volets :
- électricité : avec l'état de l’installation intérieure d’électricité ;
- gaz : avec le diagnostic gaz ;
- amiante : grâce à l'état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante dans le logement.
De plus, si la surface habitable du bien en location est inférieure de plus de 5 % à la valeur mise en place sur le contrat de location, le locataire pourra demander une diminution du loyer suivant l’écart constaté.
La loi Alur impose aussi la mise en place d’un détecteur de fumée dans un bien en location.
Nouveaux contrats types de location
Le contrat de location a été modifié à la suite de la loi Alur sur plusieurs points. Tout d’abord, il faut différencier maintenant la location meublée et la location non meublée.
Il y a donc deux modèles de contrats différents à faire suivant le type de location. Ensuite, certaines informations doivent impérativement apparaître sur le contrat de location qui lie le bailleur au locataire, comme :
- la surface habitable ;
- le loyer qui sert de référence dans la zone où se trouve le logement en location ;
- le dernier montant versé par l’ancien locataire, ainsi que la date de ce versement ;
- les travaux (ainsi que leur montant) effectués dans le logement depuis le départ de l’ancien locataire ;
- les équipements qui permettent d’accéder aux technologies de l’information.
De plus, la loi Alur copropriété permet aussi de mieux encadrer les collocations. En effet, il est possible dorénavant de réaliser plusieurs contrats de location propres à chacun des locataires.
Préavis de départ et état des lieux
Le bailleur a désormais l’obligation de restituer la caution du locataire sous un délai d’un mois au lieu de deux auparavant, sous peine d’avoir des pénalités de retard. Cela peut aller jusqu’à 10 % du montant du loyer par mois de retard.
Le délai pour un préavis d’un logement vide passe quant à lui de 3 mois à 1 mois dans les zones dites tendues.
Encadrement des loyers
Cette mesure qui était seulement prévue pour Paris a été élargie à certaines villes de France. Cela permet de ne pas dépasser un loyer médian par rapport à l’emplacement du bien loué. Il est fixé chaque année par le préfet.
Dépôt de garantie
Un dépôt de garantie qui peut être demandé par le propriétaire ne peut pas excéder :
- 1 mois de loyer hors charges pour une location non meublée ;
- 2 mois de loyer hors charges pour un logement meublé.
Permis de location
Afin de mieux lutter contre la location de logements insalubres, la loi Alur copropriété permet aux municipalités de donner aux propriétaires un permis de location. Ainsi, si le logement est considéré comme insalubre, le bailleur devra réaliser des travaux afin de le rendre conforme pour une location.
La loi Alur pour mieux protéger contre les loyers impayés
C’est la peur principale, inquiétude que peut avoir un propriétaire, que le locataire ne paye pas son loyer. Pour remédier à ce souci, la loi Alur permet une meilleure protection contre les loyers impayés grâce à la Garantie Universelle des Loyers (GUL). Ainsi, elle remplace la caution et peut couvrir le loyer impayé pendant 18 mois. C’est un véritable plus, non négligeable pour les propriétaires.
La loi Évolution du Logement de l’Aménagement et du Numérique (ELAN) votée le 24 novembre 2018 est la suite de la loi Alur. Elle a pour but de favoriser la construction de nouveaux logements, et aussi de toujours mieux protéger les personnes les plus précaires.
- Le permis d'aménagement est une autorisation administrative nécessaire pour les projets d'aménagement du territoire, délivrée par la commune ou l'établissement public compétent.
- Il concerne principalement les opérations de lotissement, mais peut également s'appliquer à d'autres types de projets.
- L'obtenir est essentiel, car réaliser des travaux sans autorisation constitue une infraction.
- Les démarches pour l'obtenir sont similaires à celles du permis de construire, impliquant le dépôt d'un dossier complet et un délai d'instruction de trois mois.
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