Le prix d’un état des lieux est discuté, car il engendre souvent des frais différents selon certaines situations. Dans un contrat de location, d’un bail d’habitation non meublé ou d’un bail d’habitation meublé, vous allez avoir affaire à la question du prix état des lieux.
L’état des lieux d’entrée et de sortie sont obligatoires, il est donc nécessaire de réaliser ces étapes correctement et en toutes connaissances de cause. Elles sont parfois réalisées à l’amiable avec le bailleur ou bien par un professionnel comme un huissier de justice ou un agent immobilier. Il est indispensable de comprendre l’importance de l’état des lieux pour éviter tout désaccord important comme la perte de caution.
Dimo Diagnostic vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le prix des états des lieux.
Sommaire
Qu’est-ce que l’état des lieux ?
L'état des lieux est obligatoire avant la signature du contrat de vente ou de location. Dans le cadre de la résidence principale, il s'agit de la loi Alur de mars 2014 qui régit les règles. Il a pour objet de décrire le bien loué et les équipements mis à la disposition du locataire. Il s’agit d’une liste regroupant les éléments constituant le logement comme :
- Les plafonds
- Les sols
- Les meubles
- Les fenêtres
- Les murs
- Les appareils électriques
- Les prises électriques
Ce document doit impérativement être joint au bail. L’objectif de l’état des lieux est de protéger les locataires et les bailleurs en comparant l'état de leur bien et de leurs équipements à l'entrée et à la sortie des lieux.
Ainsi, si des réparations sont nécessaires, il est possible de définir qui doit être responsable des travaux. Nous vous conseillons de prendre des photos, la loi Alur autorise cette pratique afin d’avoir des preuves et des argumentations en cas de désaccord avec les deux parties.
Il est indispensable de réaliser ces étapes avec une grande attention, car les modifications ne seront pas possibles. Une fois l’état des lieux d’entrée réalisé, le résidant est présumé responsable des dégradations constatées par le loueur lors de son départ, si elles n’y figuraient pas préalablement sur le document. C’est pourquoi, n’hésitez pas à bien accompagner la réalisation des états des lieux pour faire remarquer quelconques défauts du logement.
Prix état des lieux
L'état des lieux peut être facturé du fait de l'intervention d'un spécialiste du droit immobilier, tel qu'un notaire ou une agence. L'intervention de ces professionnels n'est pas obligatoire. Cette étape est en général faite entre le bailleur (propriétaire) et le locataire. La loi stipule que le propriétaire ne doit pas payer moins que le locataire.
Par conséquent, les locataires devront payer jusqu'à 50 %. Les factures ne doivent pas dépasser 3 EUR TTC par mètre carré. Par exemple pour un logement de 20 mètre carré, l'état des lieux est facturé au total 200 €, les frais à la charge du locataire ne peuvent pas excéder 60 € (3 € x 20). Le propriétaire devra payer le reste de la facture.
De plus, pour un état des lieux facturé 200 EUR, le locataire peut facturer un coût pouvant aller jusqu'à 100 EUR (équivalent à la moitié du coût total).
Prix d’un état des lieux fait par un huissier de justice
S'il n’y a pas d’accord entre le bailleur et le locataire, les parties du contrat peuvent demander à l'huissier de justice de dresser un état des lieux litigieux, également appelé constat locatif. C’est une situation fastidieuse qui génère une mésentente entre le propriétaire et le locataire, notamment si le bailleur constate une détérioration du logement au moment de l’état des lieux de sortie.
Le bailleur est en droit de décider de retenir tout ou une partie du dépôt de garantie versé par le locataire à l'entrée dans le logement. Une partie peut aussi suivre cette décision si l'autre partie n’est pas présente au moment de l'état des lieux d'entrée et de sortie et que l'état des lieux ne peut être établi de manière amiable et contradictoire. De cette façon, l'huissier de justice a une valeur contradictoire devant la loi.
La rémunération de l’huissier de justice est plafonnée par la loi. Ils sont rémunérés selon une grille tarifaire régit par la loi. Il existe des variations possibles comme la taille du bien. À noter que cette rémunération comprend la TVA. Le prix d'état des lieux comprend les indemnités de déplacement de l’huissier, les lettres de convocation écrites par le professionnel et la taxe fiscale forfaitaire.
👨⚖️ “Les émoluments des prestations effectuées avant le 1er mai 2016, ou dont la réalisation a donné lieu, avant le 1er mars 2016, au versement par le client d'un acompte ou d'une provision, ou à l'engagement par l'un des huissiers de justice intervenant de frais ou débours restent toutefois régis par l'ancien tarif.”
Prix d’un état des lieux fait par une agence immobilière
Une agence immobilière ne propose pas de réaliser un état des lieux, ces démarches sont comprises dans les honoraires d’agences. Pour se protéger d'un recours éventuel à un état des lieux controversé établi par l'huissier, il est possible de se rendre chez un agent immobilier ou un spécialiste (tel qu'un notaire).
Ces démarches seront alors réalisées par des professionnels, ce qui évitera tout litige ultérieur entre les deux parties. Cette alternative a pour but d'éviter de probables désaccords.
Dans ce cas, il est possible que l’agence immobilière donne un prix l’état des lieux au moment où vous êtes arrivés dans votre nouveau logement. Le coût total comprend les éléments suivants :
- La visite du bien
- Les frais de dossier
- la rémunération du professionnel de l'immobilier
- l'établissement de l'état des lieux
- et la rédaction du bail
Toutefois, à compter du 15 septembre 2014, le prix facturé aux locataires ne pourra excéder 3 €/m². En raison de la loi Alur de mars 2014, les occupants ne peuvent se permettre de payer plus que les bailleurs.
Quel est son prix en cas de dégradation ?
Le logement doit être dans le même état à l'arrivée et au départ du locataire. À savoir qu'ils n'ont pas à le rénover. S’il réalise des modifications, les travaux de transformations seront à la charge du locataire. Les habitations vétustes correspondantes au passage du temps ne pourront être facturées au locataire.
Cependant, les dégradations liées à l'utilisation anormale du logement comme des trous dans le mur, de la moisissure, des éléments déchirés et brulés seront facturés à l’occupant.
L’état des lieux gratuit
La plupart du temps, les propriétaires et les occupants optent pour l'état des lieux à l'amiable. Cette entente est la situation la plus avantageuse d'un point de vue financier, car elle est basée sur l'accord des deux parties et ne nécessite aucune dépense supplémentaire. Elle ne convoque aucun tiers à participer pour résoudre un quelconque conflit. En effet, c'est la convocation d'un intermédiaire qui nécessite un prix d'état des lieux.
Vous pouvez également vous aider d'application état des lieux.
Dans cette perspective, il est important de disposer d'un document clair et précis qui facilite la réalisation d'un état des lieux de sortie en bonne et due forme. Pour ce faire, vous pouvez éditer facilement un état des lieux de sortie en utilisant des outils en ligne tels que ceux proposés par BailFacile. Ces plateformes offrent des modèles et des conseils pratiques pour vous accompagner dans cette démarche essentielle lors de la fin d'un bail.Ainsi, en ayant recours à ces ressources en ligne, les propriétaires et les locataires peuvent s'assurer que toutes les conditions sont réunies pour mener à bien l'état des lieux de sortie, en évitant les éventuels litiges et en préservant la bonne entente entre les parties. De plus, cela permet de gagner du temps et de l'énergie en simplifiant le processus, tout en garantissant un résultat professionnel et conforme aux réglementations en vigueur.
Pour un état des lieux de sortie amiable, la loi précise que sauf si la présence d'un huissier est nécessaire (suite à un procès), le locataire ne peut supporter aucun frais. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 améliorant le rapport locatif et modifiant la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. De plus, toute provision, y compris le prix de l'état des lieux de sortie du bail, est qualifiée d'abusif. Il n'a donc aucune valeur écrite.
Que contient un état des lieux ?
L’état des lieux doit comprendre des mentions obligatoires pour être valable. À l'entrée et à la sortie du logement, elle doit préciser :
- Date de création
- Adresse du logement
- Nom du bailleur
- L'adresse du bailleur
- Le type de clés et la quantité fournis
- Description précise écrire l'état des murs, des plafonds, des sols et de chaque pièce
- Description précise des équipements et éléments d'hébergement (meubles, appareils électriques)
Il est possible d’accompagner le document d’images comme des photographies qui sont autorisées depuis la loi Alur. Nous vous conseillons de détailler la liste autant que possible pour rendre compte de l’état de chaque élément. Il est recommandé de décrire l'état des équipements par le biais de terme comme “mauvais, passable, bon, très bon”.
Une fois ces mentions complétées, il faut les accompagner de :
- La signature du locataire et des personnes ayant réalisé l’état des lieux
- Les relevés des compteurs de consommation d’énergie et d’eau
- Le nom et l’adresse du siège sociale, si l’état des lieux a été réalisé par un tiers (agence immobilière, notaire, huissier de justice)
Quand faut-il le réaliser ?
Il faut réaliser deux états des lieux :
- Au moment de l’arrivée du locataire dans son nouveau logement. La procédure veut que cela déroule le jour de la remise des clés dans un logement sans les affaires personnelles du futur occupant.
- Au moment du départ du locataire. Dans le même principe, l’état des lieux de sortie s’effectue au moment de la remise des clés au propriétaire, une fois que le logement est vide et sans les affaires personnelles de l’occupant.
Pour bien mener à bien ces étapes, il est préférable qu’elles se déroulent avec un bon éclairage.
"En tant qu'expert immobilier, je peux vous donner des conseils sur le moment le plus opportun pour réaliser un état des lieux. Voici quelques considérations à prendre en compte :
Avant l'emménagement : Idéalement, l'état des lieux devrait être effectué avant que le locataire n'emménage dans le bien. Cela permet de constater et de documenter l'état initial du logement, évitant ainsi tout désaccord futur sur les dommages existants.
En présence des deux parties : Il est préférable que le locataire et le propriétaire (ou son représentant) soient présents lors de l'état des lieux. Cela permet une discussion en direct et la possibilité de clarifier tout point de désaccord immédiatement.
Pendant la journée : Réaliser l'état des lieux pendant la journée est généralement conseillé. En effet, la lumière naturelle permet une meilleure observation des détails. Il est également plus facile de repérer les éventuels défauts ou problèmes de l'éclairage, des fenêtres, etc.
Avant la signature du contrat de location : L'état des lieux doit être effectué avant que le locataire ne signe le contrat de location. Cela donne l'occasion d'intégrer les résultats de l'état des lieux dans le contrat, assurant ainsi que toutes les parties sont informées de l'état du bien."
Nicolas, expert immobilier depuis 5 ans
Comment se déroule un état des lieux ?
Un état des lieux doit toujours se dérouler dans une maison ou un appartement vide. Cela permet de visualiser l’ensemble d’éventuels défauts ou dégradations provoqués par l’occupant.
Etat des lieux d’entrée
Quand un locataire occupe un logement, l’état des lieux détermine son état dans les moindres détails. Fissures ? Taches ? Moisissure ? Détérioration ? Cassure ? Endommagement ? Les deux parties (le locataire et le propriétaire, ou un mandataire) doivent tout documenter un par un et le mentionner dans les documents correspondants. Ce travail doit donc être réalisé dans des conditions optimales, accompagné d’un bon éclairage et avec les compteurs allumés (eau, gaz, électricité). A l'issue de l'état des lieux, le locataire a dix jours pour signaler d'éventuels manquements.
Etat des lieux de sortie
Par conséquent, c’est sur l’appui du premier document que l’état des lieux de sortie est effectué. Les propriétaires savent qu'il s'agit d'un document obligatoire pour réclamer des dommages et intérêts (hors obsolescence) par le biais d'une caution. A défaut de rédaction précise et de signature, la loi envisage que le locataire a restitué le logement en bon état.
Il est recommandé de fournir un deuxième document pour cette étape afin de le comparer avec l’état des lieux d’entrée. Si le propriétaire doit effectuer des travaux de réparation, il doit envoyer une copie de la facture à son ancien locataire.
Le dépôt de garantie
Si l’état des lieux d’entrée et de sortie sont identiques, le propriétaire a un mois pour vous rendre l’intégralité du dépôt de garantie.
En revanche, si l’état des lieux de sortie rend compte de dégradations, le bailleur peut déduire le coût des réparations du dépôt de garantie. Il aura deux mois pour rendre le dépôt de garantie déduit des coût de réparations avec des justificatifs des montants demandés. Si les dégradations sont importantes au point que les frais de remise en état conformes sont supérieurs de celui-ci, le propriétaire est dans le droit de garder le total et demander un remboursement de solde à son locataire.
Si le mandataire ne restitue pas le dépôt de garantie à l’occupant dans les deux moins (selon l’état des lieux de sortie), il sera majoré de 10% de loyer mensuel hors charge à chaque mois de retard.
Que faire en cas de litige ?
Les litiges autour de l'état des lieux sont très fréquents, notamment à l’état de sortie. Parmi les conflits les plus récurrents, il y a le dépôt de garantie cité ci-dessus. En effet, certains dommages jugés importants par le propriétaire, justifierait la retenue totale ou partielle du dépôt de garantie. Des jugements de valeurs diffèrent entre bailleur et locataire entrainant de nombreux conflits à ces sujets. Rappelons que la caution n’a pour pas objet de sanctionner les usures normales dues au temps et au passage.
Si aucune entente n’est trouvée entre les deux parties, l'intervention du personnel judiciaire peut faire un rapport sur ces aspects, afin de résoudre le conflit. Cette intervention permet également de répondre à divers cas de figure comme le fait qu’un locataire ne peut ou ne veut pas être sur place lors d'un état des lieux. Alors, l'intervention des huissiers de justice permet d'établir un procès-verbal d'état des lieux valable même en l'absence de locataire ou de bailleur. Dans cette situation, l'huissier peut gérer la remise des clés.
A noter que l’huissier doit prévenir les deux parties par lettre recommandée avec avis de réception 7 jours à l’avance de la réalisation du constat locatif.
- L'Etat des lieux est obligatoire avant la signature du contrat de vente.
- La loi Alur de 2014 régit les règles.
- Les locataires peuvent payer jusqu'à 50 % des frais.
- Il est possible de réaliser un état des lieux gratuit.
- Le recours à un huissier de justice est nécessaire en cas de litige dans la réalisation de l'état des lieux.