État des lieux appartement : modèle gratuit à télécharger ! [PDF]

État des lieux appartement : document descriptif de l'état du logement et des différents équipements, établi avant la mise en location et la remise des clés au locataire. Est-il obligatoire ? Qui doit être présent lors de l'inspection ? Quels sont les prix d'une intervention ? De quoi le locataire est-il responsable ? Toutes les réponses ici !

Qu'est-ce que l'état des lieux d'un appartement ?

L’état des lieux appartement intervient avant la mise en location d’un bien en copropriété et après la conclusion du bail. Il s’agit d’un document qui décrit l’état d’un logement à l’instant T avec les différents équipements (électriques, production d’eau chaude sanitaire, etc.) lors de l’entrée et de la sortie du locataire.

Il vient en complément des diagnostics immobiliers obligatoires pour la location, indiquant la situation écologique et sanitaire de l’habitation. Cet état doit porter sur l'ensemble des locaux et équipements conformes à l'usage privatif ou commun, mentionnés au bail et dont le locataire à la jouissance.

Il existe deux types d'état des lieux pour un bien en copropriété :

• L'état des lieux entrée qui se passe juste avant l'arrivée du locataire dans le logement. Le propriétaire et lui font l'annuaire des éléments présents puis signent le bail définitif.

• L'état des lieux sortie au moment du départ du locataire, autrement le dernier jour du bail et au même moment que la remise des clés en général.

Lorsque ce document est établi, le locataire doit fournir un dépôt de garantie financier pour couvrir ces divers risques. Il récupère ce montant en intégralité lorsqu’il laisse le bien en bon état. À l’inverse, en cas de dégradations constatées lors de l’état des lieux sortie, ce dernier peut perdre une partie de cette somme ou son entièreté pour financer les travaux nécessaires.

Est-ce que l'état des lieux est obligatoire ?

L’état des lieux appartement permet de constater l’évolution du logement pendant la période du bail du locataire, protégeant le propriétaire bailleur d’éventuelles dégradations. Cette constatation d’entrée et de sortie est obligatoire selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur en mars 2014, les propriétaires bailleurs doivent réaliser cet état des lieux de leurs appartements pour une mise en location, qu’ils soient vides ou meublés (meubles nécessaires à la vie du locataire), en suivant un modèle type défini par le décret du 31 mars 2016.

Dans le cas où le bail a été signé après le 27 mars 2014, le locataire peut demander un complément de l’état des lieux avec la liste des éléments de chauffage lors du premier mois. Cette obligation ne concerne pas les locations saisonnières ou les résidences secondaires.

Pour avoir une valeur légale, l'état des lieux des parties privatives doit être impérativement contradictoire. Autrement dit, il doit être fait en deux exemplaires, un pour chaque partie, qui renseignent les informations à l'identique.

Qu’est-ce qu’un état des lieux conforme pour un appartement ?

L’état des lieux appartement doit comporter :

• Le type d’inspection : entrée ou sortie ;
• La date du jour de l’inspection ;
• L'adresse complète du bien immobilier ;
• Les noms du propriétaire bailleur et futur locataire ;
• L'adresse d’habitation du propriétaire bailleur ;
• Le cas échéant, la dénomination et le siège social de l’entreprise qui a réalisé l’état des lieux ;
• La description des moyens d’accès aux parties communes et privatives ;
• Le détail des différents revêtements (murs, plafond, sol, etc.) et leur état ;
• Le relevé des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie lorsque les charges locatives ne sont pas comprises en forfait ;
• Les signatures de toutes les parties concernées, (le cas échant, y compris le professionnel).

Qui doit être présent à un état des lieux appartement ?

Lors de la réalisation d’un état des lieux appartement, le locataire et le propriétaire se doivent d’être présents, notamment pour la remise des clés qui s’ensuit. Le relevé peut aussi être pris en charge par une partie externe, comme un agent immobilier par exemple, afin d'avoir la présence d'un tiers impartial.

Prix d’état des lieux d’entrée

L’état des lieux est gratuit si le propriétaire et le locataire le réalisent entre eux. Il devient payant lorsque l’une des deux parties fait appel à un professionnel comme le diagnostiqueur immobilier de Dimo.

L’intervention doit alors être facturée selon le plafond réglementaire établit par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014. Le montant à la charge du locataire se limite à 3 €/m² en représentant jusqu’à 50 % de la somme totale. Il est important de préciser que le locataire ne paie jamais plus que le bailleur.

Si l'une des parties, propriétaire ou locataire, ne se présente pas lors de l'état des lieux on considère qu'il refuse d'établir le document. Dans ce cas, la partie présente peut faire appel à un commissaire de justice. Il réalisera un constat locatif dont le prix dépendra de la surface du bien.

Le coût de cet état des lieux litigieux réalisé par un commissaire de justice sera à partager entre le propriétaire et le locataire à parts égales.

Quelles sont les dégradations imputables au locataire ?

Durant la période du bail, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le locataire a pour devoir d’assurer l’entretien du logement et de réaliser les travaux de réparation locative si besoin.

Les réparations intérieures concernées par cette obligation s'appliquent aux :

• placards ;
• revêtements des sols ;
• équipements électriques, sanitaires et de plomberie ;
• canalisations de gaz ;
• murs et plafonds.

Il en est de même pour certains éléments extérieurs comme les :

• portes et fenêtres ;
• gouttières ;
• vitrages ;
• grilles de portail ;
• terrasses et auvents.

Le locataire est également responsable des réparations des dégradations commises par négligence, comme des tâches sur les murs ou les fenêtres, la dégradation du parquet ou carrelage, des traces de brûlure sur la moquette.

Toutefois, il existe des exceptions exonérant le locataire de sa responsabilité d’entretien. Par exemple, toutes les dégradations dues à des vices de construction, cas de force majeure ou demandant de grosses réparations sont à la charge du propriétaire.

Les dégradations liées à la vétusté du logement sont également prises en charge par le propriétaire si les conditions sont prévues dans le bail.

Peut-on refuser de signer l’état des lieux de sortie ?

Si le propriétaire refuse de fournir un état des lieux lors du départ du locataire, il devra justifier que les dégâts constatés en fin de bail sont de la responsabilité du locataire. La loi ne précise pas son obligation, ce qui peut amener à des refus de la part d'une des deux parties. Il existe trois situations :

• Refus d'état des lieux d'entrée de la part du bailleur : le locataire doit lui adresser une mise en demeure le plus rapidement possible. En cas de refus persistant, il sera difficile au propriétaire de prouver la responsabilité du locataire s'il y a des dégradations au moment du départ de ce dernier.

• Refus d'état des lieux d'entrée de la part du locataire : ce dernier sera tenu pour responsable en cas de dégradations constatées par le propriétaire bailleur.

• Refus d'une des deux parties de réaliser l'état des lieux sortie : un huissier de justice est alors réquisitionné pour répartir les frais équitablement entre le bailleur et son locataire.

Cependant, l’absence de déclaration peut être le résultat d'une négligence des deux parties, d'un refus d'une partie ou d'une volonté commune. Dans ce cas, le législateur estime que le logement reçu par le locataire est en bon état.

Peut-il y avoir des litiges liés à l'état des lieux ?

Il peut y avoir plusieurs cas de litiges concernant un état des lieux :

1. Différences entre l'état des lieux d'entrée et d'exit : si l'état des lieux d'entrée et d'exit ne concordent pas, il peut y avoir des différends entre le locataire et le propriétaire quant à l'état du bien.

2. Équipements manquants ou endommagés : si des équipements étaient présents au moment de l'entrée dans le bien et qu'ils ont disparu ou sont endommagés au moment de la sortie, cela peut être source de litige.

3. Dégradations non mentionnées : si des dégradations ont été causées au bien durant la période de location et qu'elles n'ont pas été mentionnées sur l'état des lieux d'entrée, cela peut entraîner des litiges entre le locataire et le propriétaire.

4. Contestation de la valeur des frais de remise en état : si le propriétaire demande au locataire de rembourser des frais de remise en état du bien, le locataire peut contester l'état des lieux d'entrée et de sortie et donc le montant de ces frais s'il estime qu'ils sont excessifs.

Il est recommandé de réaliser un état des lieux avec un tiers impartial, comme un huissier de justice, pour éviter les litiges et avoir un document officiel et indépendant en cas de différend.

Comment résoudre ce litige ?

La commission départementale de conciliation (CDC) aide le(s) locataire(s) et bailleur propriétaire à trouver des solutions à l'amiable pour leur litige.

État des lieux : modèle PDF gratuit

Vous êtes sur le point de mettre en location votre bien ? Futur locataire ? Demandez sans plus tarder l'état des lieux avant le début du bail ! Voici un exemplaire d'un modèle gratuit d'état des lieux rempli par les diagnostiqueurs de Dimo au format PDF.

Vous pouvez également vous aider d'application état des lieux.