Loi Pinel : calcul, plafond de revenus locataires 2022, nouveautés

Loi Pinel : calcul, plafond de revenus locataires 2022, nouveautés

Loi Pinel : dispositif gouvernemental qui permet de louer un bien immobilier et de bénéficier d’aides fiscales. L’objectif est de favoriser l’investissement locatif afin de résorber le manque de logements disponibles. Quels sont les avantages de ce dispositif fiscal ? Comment profiter des différents dispositifs ? Quels sont les taux de déduction d'impôt ? Toutes les réponses ici !

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

L’objectif de la loi Pinel est de favoriser l’investissement locatif et le développement du parc privé de logements. Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt sur le revenu et un bonus écologique aux propriétaires bailleurs. Avec ce régime de défiscalisation immobilière, un propriétaire peut économiser jusqu’à 63.000 € de réduction d’impôts fonciers. Cette réduction est mise en place dès lors que le titulaire du titre de propriété d’un bien effectue une mise en location sur une période de 6, 9 ou 12 ans.

Voici les taux de déduction d’impôts accordés en fonction de chaque période de location choisie :

  • 12% pour un engagement du propriétaire sur 6 ans
  • 18% pour un engagement du propriétaire sur 9 ans
  • 21% pour un engagement du propriétaire sur 12 ans

Exemple avec Monsieur Dumas qui investit dans un appartement dans le centre de Paris pour un montant de 350.000 €, ce qui lui permet de défiscaliser :

  • 36.000 € pour une période de 6 ans, soit 6.000 € chaque année
  • 54.000 € pour une période de 9 ans, soit 6.000 € chaque année
  • 63.000 € pour une période de 12 ans, soit 5.250 € chaque année

Le dispositif Pinel est également très intéressant pour se constituer un patrimoine dit stable. L’immobilier étant l’investissement préféré des Français, à plus de 70%, la contraction d’un crédit pour bénéficier du régime présente deux avantages :

  • Avantage financier : le taux de placement du propriétaire est supérieur à celui auquel il contracte sa dette immobilière
  • Avantage fiscal : l’investisseur n’est pas redevable des intérêts d’emprunts

À la fin de la période de la mise en location, le propriétaire aura plusieurs choix qui se présenteront à lui :

  • Il sera en capacité de conserver l’investissement immobilier et de continuer la mise en location sans avoir les contraintes la loi Pinel. Il pourra dès lors fixer librement le loyer qu’il souhaite, si le bien ne se situe pas en zone tendue, et choisir ses locataires comme bon lui semble.
  • Il pourra vendre le bien acquis des années auparavant. Les logements inclus dans le dispositif Pinel sont d’ailleurs dans des zones très prisées où l’investissement est fort. En le revendant, le propriétaire réalisera une forte plus-value immobilière.

💡 Bon à savoir

Les plus-values immobilières sont imposables sur le revenu, à l’exception de celles réalisées sur des résidences principales. Le montant de la plus-value d’un logement sous Loi Pinel sera donc inclut dans le montant de l’impôt sur le revenu.

Enfin, depuis le 1er janvier 2015, la loi Pinel autorise aux propriétaires bénéficiaires du régime immobilier de louer le bien concerné à l’un de leurs proches. Il peut s’agir à la fois des ascendants ou des descendants.

L’objectif derrière cette idée est de soutenir et d’inciter à la solidarité entre générations. Le propriétaire devra toutefois protéger lui et ses proches avec une assurance de prêt souscrite lors de l’obtention du prêt immobilier.

Le seul inconvénient de ce dispositif gouvernemental réside dans le plafond des revenus générés par les charges locatives.

Comment louer son bien immobilier en loi Pinel ?

Pour louer son bien immobilier en loi Pinel, il faut respecter des conditions. Le locataire doit être imposable à la taxe d’habitation et ne pas dépasser le plafond de ressources. Le dispositif de défiscalisation accordé aux propriétaires par la loi Pinel est uniquement valable dans les biens neufs. Cela implique donc la contraction d’un crédit immobilier auprès de sa banque.

Cependant, il est possible pour un acquéreur de bien neuf de contracter un crédit sans apport personnel dans le cadre de la loi Pinel. En effet, les loyers perçus ainsi que la réduction d’impôt accordée vont constituer une source de revenus réguliers qui assurent le remboursement du prêt auprès du créancier. De plus, l’emprunteur n’aura pas à payer les intérêts d’emprunt, car ces derniers sont déductibles des loyers perçus.

Voici l’exemple d’un investissement en Loi Pinel : Jonathan achète un bien immobilier en copropriété d’une valeur de 200.000 € en région toulousaine sur une période de 12 ans. La réduction d’impôt totale sera de 42.000 €. Les loyers payés lui permettront de dégager 90.000 €, ces derniers représentant 45% de l’investissement du propriétaire en dispositif Pinel. Avec 132.000 € payés, il ne reste à Jonathan plus que 68.000 € de crédit à rembourser de sa poche.

Comment fonctionne la loi Pinel ?

Les aides fiscales sont calculées en fonction du prix de revient et du prix de location. Vous devrez acheter un nouveau bien ou deux chaque année, que ce soit un appartement ou une maison. Pour identifier ce type de biens, c'est simple : ils sont vendus à 20% dans le cadre du régime de la taxe foncière. L'ancien est soumis à un droit de mutation de 5,80 %.

À noter que certaines habitations anciennes sont éligibles au Pinel à condition d'avoir été rénovées et vendues à la taxe foncière. Ces articles remis à neuf doivent afficher des performances élevées et être certifiés avec le label HPE 2009 ou BBC Refurbished.

Pour bénéficier des avantages fiscaux, vous devez louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond annuel fixé par le statut publié au Journal Officiel des Impôts (Bofip). Cette situation n'est pas vraiment une condition, puisque l'appareil est fabriqué de manière que plus de 80% des Français répondent à ce critère.

N'oubliez pas que vous pouvez louer le Pinel à vos descendants s'ils sont séparés de votre famille fiscale et bien entendu qu'ils respectent le plafond de revenus sur le dispositif !

Par exemple, à Montpellier, un couple pouvant prétendre à être locataire d’un logement sous loi Pinel, ne doit pas gagner plis de 57.357 € nets / an avant impôts. Ce qui représente 4.412 € /mois à deux sur une durée de 13 mois. Les ressources du locataire doivent également être supérieures à 3 fois le montant du loyer, qui est le critère traditionnel des propriétaires. Prenons exemple avec un T2 de 45 m2 à Montpellier, le locataire devra gagner 1.950 €/mois pour un loyer de 640 €/mois.

💡 Bon à savoir

Le dispositif de la loi Pinel va disparaître en 2024 après un report accordé. L’avantage fiscal procuré va progressivement diminuer. Voici les taux pour 2023 :

  • 10,5% pour 6 ans
  • 15% pour 9 ans
  • 17,5% pour 12 ans

Quels sont les pièges à éviter en Loi Pinel ?

Avoir recours au régime fiscal proposé par la loi Pinel n’est pas sans risque, et il faut faire attention à certains afin de ne pas se faire piéger et perdre son investissement locatif. Voici nos conseils !

Accompagnement par un professionnel

Tout d’abord, faites-vous impérativement accompagner par un professionnel de l’immobilier dans votre démarche. D’ailleurs, cela est obligatoire pour la réussite de votre projet locatif. Il peut aussi bien s’agir d’un agent ou mandataire immobilier que d’un conseiller en gestion de patrimoine, chaque professionnel du secteur a les compétences pour vous accompagner.

Le recours auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine est tout de même préférable pour préparer la déclaration fiscale. De plus, le professionnel vous aide à adapter le projet à votre budget et votre situation. Il existe de nombreuses arnaques liées à la loi Pinel sur Internet.

Regarder attentivement les niches fiscales

Un autre conseil à prendre en compte est de prendre en compte le plafond annuel des niches. Les investisseurs omettent involontairement ces plafonds discrets. Il a pourtant une importance capitale, car une erreur sur cet élément peut remettre en cause l’éligibilité à la réduction d’impôts. Pour éviter cela, nous vous conseillons de réaliser une simulation afin de connaître le montant des impôts après déduction. Généralement, le plafond annuel des niches est de 10.000 €.

Négocier le crédit immobilier

Lorsque vous êtes sur le point de contracter un prêt immobilier, faites jouer la concurrence afin de dénicher la meilleure offre possible. En effet, les taux d’intérêt n’étant pas fixes, ces derniers peuvent varier en fonction des périodes.

Investir avec raison et non avec coup de cœur

C’est l’un des principaux pièges dans lesquels tombent les investisseurs lors d’un investissement Pinel. Il faut garder à l’esprit qu’il s’agit d’un placement et non d’un achat pour votre propre usage d’habitation. Visez donc des endroits attractifs et renseignez-vous sur le profil type des locataires. L’objectif principal d’un investissement Pinel est la rentabilité.

Faire évaluer la rentabilité locative d’un investissement Pinel

Privilégiez les logements qui sont faciles à louer en Loi Pinel. Dans les grandes métropoles assujetties au programme de défiscalisation, il s’agit des studios et des T2 qui se louent le mieux. En privilégiant ces biens, vous maximiserez votre investissement locatif. Intéressez-vous également de près à la ville où vous souhaitez investir, clé de la réussite de votre projet. Les opinions négatives d’investisseurs sont souvent le résultat d’une mauvaise stratégie quant à l’investissement.

Estimer l’engagement lié à Pinel

L’achat d’un bien immobilier dans l’optique d’investir dans l’immobilier locatif n’est pas à prendre à la légère. En effet, la durée minimale de 6 ans est particulièrement engageante pour l’acquéreur. Ce dernier est donc tenu de respecter l’engagement jusqu’au bout. Il faut avoir une vision à long terme et voir au-delà de la réduction d’impôts. Car les conditions d’éligibilité sont aussi strictes.

Comment acheter un appartement en loi Pinel ?

Les investissements immobiliers liés à la loi Pinel sont autorisés uniquement dans les zones où l'offre locative est inférieure à la demande. Autrement dit, là vous pouvez facilement trouver des locataires. Il s'agit de la région parisienne, des grandes villes de province et de la plupart des communes (Zones A, A et B1) de plus de 250 000 habitants.

Les villes de moins de 250 000 habitants (présentes en B2 et C du dispositif) sont désormais exclues de Pinel. Voici à quoi correspond chacune de ces zones en 2022 :

Zone Abis :

  • Paris et ses alentours
  • Villes des Yvelines : Croissy-sur-Seine, Chatou, Le Chesnay, Le Vésinet, etc.
  • Villes des Hauts-de-Seine : Bagneux, Antony, Boulogne-Billancourt, Bois-Colombes, etc.
  • Les plus grosses communes de la Seine-Saint-Denis : Aubervilliers, Les Lilas, etc.
  • Communes du Val de Marne : Arcueil, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, etc.

Zone A :

  • Communes du département de l’Ain : Collonges, Ferney-Voltaire, Gex, etc.
  • Communes des Alpes-Maritimes : Antibes, Beausoleil, Berre-les-Alpes, etc.
  • 50 communes des Bouches-du-Rhône : Marseille, Aubagne, Allauch, Marignane, etc.
  • Corse : Ajaccio, Porto-Vecchio, Bonifacio
  • Communes de l’Hérault : Montpellier, Castelnau-le-Lez, La Grande-Motte, Fabrègues, etc.
  • Villes du département du Nord : Lille, La Madelaine, Wasquehal, Lambersart, etc.
  • Communes de l’Oise : Chantilly, Belle-Eglise, Bornel, Chambly, etc.
  • 2 villes du Rhône : Lyon et Villeurbanne
  • 30 communes de la Haute-Savoie : Annemasse, Archamps, Ambilly, Marcellaz, etc.
  • 85 communes dans le département de la Seine-et-Marne : Boissettes, Carnetin, etc.
  • 80 villes des Yvelines : Aulnay-sur-Mauldre, Achères, Coignières, etc.
  • 40 communes du Var : Cavalaire-sur-Mer, Fréjus, Toulon, Sanary-sur-Mer, etc.
  • 85 communes dans l’Essonne : Ballainvilliers, Massy, Mennecy, Bièvres, etc.
  • 2 villes des Hauts-de-Seine : Villeneuve-la-Garenne, Gennevilliers

Zone B1 :

Départements français d’Outre-Mer et les villes dans la métropole non catégorisées avant mais qui ont plus de 250.000 habitants.Pour 2022, vous avez donc une large possibilité d’investissement si vous comptez profiter du dispositif de défiscalisation Pinel. Pour rentabiliser au mieux votre investissement, vous pouvez regarder du côté des communes dans la Zone Abis plutôt que celles de la zone B.

Généralement, il est facilement possible de trouver un locataire dans les grandes métropoles au vu de la demande : Paris, Lille, Strasbourg, Lyon, Rennes, Marseille ou Montpellier.

💡 Bon à savoir

Attention ! Certaines communes, bien que situées dans des zones éligibles à Pinel, ne permettent pas de rentabiliser au mieux votre investissement locatif. C’est notamment le cas de Valence, Vichy, Vienne, Angoulême, Saint-Etienne, Le Mans, Perpignan, Metzn.

Comment bien choisir son logement en loi Pinel ?

Pour bien choisir son investissement lié à la loi Pinel, commencez par vous donner une bonne compréhension du système, notamment de ses conditions comme le calcul des loyers. Inventoriez les actifs et élaborez des stratégies : s'agit-il de revente hors taxe au bout de dix ans ? Reprendre le bien pour y habiter ?

Demandez à votre banque ou à votre courtier d'effectuer une simulation financière pour connaître le montant de votre investissement. Ces mesures ont-elles été prises ? pour trouver un logement. Choisissez-le comme un locataire (confort, balcon, proximité des services et transports).

Choisissez une ville dynamique avec une bonne demande locative et un marché immobilier actif pour faciliter la revente. Enfin, choisissez un bon emplacement et respectez les règles d'or de l'immobilier !

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