DPE maison ancienne : comment améliorer sa note ?

DPE d'une maison ancienne

DPE maison ancienne : La réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) a eu lieu le 1er juillet 2021.

Le DPE est maintenant un document opposable. Aussi, la méthodologie du DPE a été modifiée afin de fournir des informations plus précises sur la consommation en énergie des ménages.

En conséquence, les autorités ont conseillé de suspendre la mise en œuvre des contrôles de performance en énergie pour certains bâtiments anciens, pour une période limitée. Cette nouvelle méthode de calcul n'était pas forcément adaptée à tous les types de bâtiments. Quels sont les biens immobiliers concernés ?

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Informations sur la rénovation énergétique

Diagnostic de performance énergétique : définition générale

diagnostic de performance énergétique définition
Illustration du DPE

Pour vendre ou louer un bien immobilier, le diagnostic de sa performance énergétique est nécessaire.

Suite à la réalisation d'un diagnostic immobilier, il est possible d'obtenir des informations :

  • Estimations de la consommation énergétique,
  • Émissions de GES du bâtiment.

De plus, le DPE permet de déterminer si un bien immobilier est un bien énergivore ou économe en énergie. L'évaluation est réalisée par un diagnostiqueur professionnel sur la base d'une évaluation de l'isolation.

Comme ces éléments ont une incidence sur les factures énergétiques, ils doivent être inclus dans les calculs d'investissement, car ils peuvent entraîner des dépenses importantes après l'achat ou location du bien.

Il est important d'effectuer un DPE comme premier diagnostic immobilier. Grâce à cette évaluation, les futurs acheteurs ou locataires peuvent déterminer si le bien est rentable ou abordable en fonction de leur budget. Cette information est obligatoire pour tous les promoteurs et propriétaires immobiliers qui annoncent leurs biens à vendre ou à louer, y compris "tout bâtiment ou partie de bâtiment, fermé ou ouvert."

Malgré le fait que le DPE soit obligatoire en cas de vente ou de location d'un bien, certains biens immobiliers en sont exemptés. En raison de leur nature ou de leurs caractéristiques, ces logements ne sont pas éligibles à cette étude. Ils ne sont pas soumis au DPE.

Les changements du DPE du 1er juillet 2021

Le 1er juillet est marqué par des évolutions pour le diagnostic de performance en énergie. En effet, on y observe plusieurs axes importants ici.

Une méthode de calcul différente

Une méthode de calcul DPE unique et unifiée est utilisée pour l'ensemble des logements, supprimant ainsi la méthode dite "sur facture" : elle n'utilise que les spécificités physiques du bâtiment, l'isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage.

En outre, le calcul intègre de nouveaux paramètres :

  • la consommation d'énergie pour l'éclairage,
  • la ventilation, les nouveaux scenarii météorologiques,
  • des mécanismes thermiques encore plus précis comme l'effet de l'air sur les façades.

Une meilleure présentation

Dans le cadre de sa présentation, l'hypothétique montant des factures en énergie apparaît et des informations complémentaires sont fournies :

  • Détail des déperditions thermiques,
  • Conditions de ventilation et d'isolation,
  • Cheminée dans le foyer,
  • Indicateur de bien-être estival,
  • Préconisations pour les travaux et évaluation des frais pour atteindre une classe énergétique plus performante.

L'étiquette énergétique du logement

Dans le DPE, les labels énergétiques ne sont plus formulés en énergie primaire de manière unique. Les seuils sont établis à la lumière de deux éléments :

  • L'énergie primaire
  • Les émissions de GES.

Sur un double segment (A-G), une résidence est classée en fonction de son efficacité énergétique. La plus faible performance est prise en compte pour définir la classe énergétique du bien.

Ainsi, on obtient un classement énergétique de la sorte :
  • A, ce sont les logements les plus économes. Pour la très grande majorité neuf. Il est très compliqué d'atteindre cette classe d'énergie par la mise en place de travaux de rénovations énergétiques. Ils consomment moins de 50 kWh EP/m²/an,
  • B, on parle ici de logements ayant le label BBC (Bâtiment Basse Consommation). L'isolation thermique de ce type de bien est renforcée, elle fait appel aux énergies renouvelables et est étanche à l'air. De 51 à 90 kWh EP/m²/an,
  • C, les bâtiments sont chauffés au gaz et ont une consommation énergétique allant de 91 à 150 kWh EP/m²/an,
  • D, ils ont une consommation en énergie qui va de 151 à 230 kWh EP/m²/an. Ce sont des bâtiments qui utilisent l'électricité pour se chauffer,
  • E, ayant une consommation de 231 à 330 kWh EP/m²/an, ces logements ont été principalement construits avant 1979,
  • F, qualifiés de "logements anciens" (construction faites entre 1948 et 1975), ils sont très polluants (331 à 450 kWH EP/m²/an),
  • G, leur bilan énergétique est catastrophique puisqu'ils sont au-dessus des 450 kWH EP/m²/an.

DPE d'une maison ancienne : suspension pour les bâtis datant d'avant 1975

Le gouvernement qualifie les logements de classe F et G, comme des "passoires énergétiques".

Selon le service public : « Suspendus provisoirement le 24 septembre dernier pour les logements construits avant 1975, en raison des résultats anormaux détectés sur les étiquettes énergétiques, les DPE pourront reprendre en intégrant une nouvelle méthode de calcul. »

Après sa mise en œuvre, des résultats anormaux ont été constatés, notamment pour les maisons anciennes. Les DPE ont été suspendus pour toute maison construite avant 1975, à l'exception des opérations urgentes.  Des analyses ont été entamées afin de mieux identifier et corriger les étiquettes énergétiques anormales.

D'une manière générale, les logements les plus énergivores, sont souvent équipés d'une spécification DPE F ou G (DPE d'une maison ancienne). Les principales raisons :

  • Une absence de réglementation thermique avant 1974. Les bâtiments ont été construits sans normes d'isolation et de chauffage ; 
  • Plus un bâtiment est ancien, plus il est utilisé, plus il aura une forte consommation d'énergie.

Lors d'une réunion tenue le 4 octobre 2021 avec les professionnels du secteur, il a été présenté par le ministère, un bilan complet des DPE réalisés après le 1er juillet 2021. Les mesures correctives ont également été apportés pour résoudre les anomalies constatées. Les diagnostiqueurs sont invités à poursuivre leurs visites. Ils devront recueillir toutes les informations nécessaires à l'élaboration de leurs prochains bilans thermiques. Cependant, le DPE ne sera pas établi pour autant.

Emmanuelle Wargon, ministre déléguée chargée du logement, a déclaré que le DPE d'une maison ancienne pourra de nouveau être établi. Cela, dès le 1er novembre 2021.

Avec les problèmes climatiques actuels, un gros changement est à prévoir dans le parc immobilier. Il est évident que pour les propriétaires de logements classés F ou G, l'enjeu est de taille.

Face aux mesures du gouvernement prévues dans le calendrier d'interdiction de location, l'urgence à la réalisation de travaux de rénovations énergétiques est réellement palpable.

Le calendrier d'interdiction à la location

Le gouvernement met en place un calendrier en 4 étapes pour freiner les effets du réchauffement climatique.

Bien sûr, il entend procéder de manière progressive, mais rapide :

  • La loi Climat (2019) propose de mettre en vigueur, dès le 1er janvier 2023, l'interdiction à la location des logements ayant une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an. On parle ici d'une partie de bâtiments ayant écopés un diagnostic de performance énergétique G,
  • Dès le 1er janvier 2025, la totalité des logements de la classe G est interdite. On estime qu'environ 600 000 logements seront touchés,
  • Le 1er janvier 2028, marque une interdiction à la location des DPE F. Cela correspondrait à environ 1 200 000 logements en plus de ceux de la classe G.
  • Le gouvernement va plus loin encore avec les logements classés E. Ils seront également prohibés à la location.

Au total, 2 600 000 logements seront indisponibles de location. Ceci pour la France métropolitaine.

Pour les territoires d'Outre-mer :

  • L'interdiction ne prendra effet qu'à partir du 1er janvier 2028, pour la classe G,
  • Les logements classés F, eux, ne pourront plus être loués dès le 1er janvier de l'année 2031.

Avec la visibilité donnée sur les interdictions prochaines, les propriétaires devront rapidement faire preuve d'anticipation, s'ils veulent pouvoir continuer de proposer leurs biens à la location. Le DPE d'une maison ancienne devra être au norme.

Les travaux de rénovation énergétique pour améliorer le DPE d'une maison ancienne

travaux de rénovation énergétique
Illustration des travaux de rénovations

Les travaux de rénovation énergétique répondent à un enjeu majeur : celui de la transition écologique. Ils permettent de lutter contre le réchauffement climatique et de favoriser le développement des énergies renouvelables.

La rénovation énergétique permet :

  • de réduire les consommations,
  • d’améliorer le confort et la qualité de vie.

Pour les ménages aux revenus moyens et modestes, la rénovation énergétique peut permettre de réduire les factures énergétiques jusqu’à 40 % par an.

Pour un ménage en précarité énergétique (situation qui ne lui permet pas d’avoir une consommation normale de chauffage ou d’électricité), les travaux de rénovation améliorent le "confort thermique".

Pour ces ménages, le coût des travaux peut être pris en charge par des subventions de l’État, ou encore par des prêts.

Pour les propriétaires, la rénovation peut augmenter la valeur de la propriété résidentielle. Particulièrement vrai pour les maisons anciennes, qui sont généralement classées comme "énergétiquement indécents".

A la suite d'une rénovation énergétique, le DPE d'un logement peut voir sa note s'améliorer ! Grâce à sa classification énergétique qui classe les logements de A à G, le diagnostic nous aide à déterminer si un bien est économe (A) ou énergivore (G).

Ainsi, les logements anciens (construits avant 1974) sont généralement qualifiés F ou G. Ils nécessitent beaucoup d'énergie et leurs factures énergétiques sont donc élevées

Ces logements sont également difficiles à louer ou vendre. Investir dans la rénovation énergétique, permet de rendre la pièce plus attrayante pour les locataires et potentiels propriétaires.

Le DPE d'une maison ancienne est obligatoire catégorisé F ou G. L'audit énergétique, est, dès lors, obligatoire si vous voulez procéder à la vente de votre logement. Cependant, il est posible que vous vous hurtiez à certains obstacles en fonction du type de bien que vous possédez.

Les exceptions liées à la rénovation d'un logement ancien

Vote projet de rénovation peut rencontrer certains "problèmes". En effet, la situation du logement est un élément à prendre en compte, lors de la réalisation des opérations. Il est donc important d'être au courant de toutes ces nuances.

Le bien est labelé comme "monument historique"

Si vous êtes dans ce cas de figure, vous devez demander une autorisation à la Conservation Régionale des Monuments Historiques (CRMH) pour vos rénovations. En outre, elle doit être soutenue par un architecte qui a exercé dans le domaine du patrimoine pendant au moins 10 ans.

Le logement se trouve dans une zone protégée

La mairie ne peut vous autoriser à réaliser vos travaux sans l'accord d'un architecte des bâtiments de France pour toute modification de l'extérieur de la maison (menuiseries, isolation extérieure...).

Le bâtiment est hors secteur protégé

Par conséquent, vous n'avez pas besoin d'un permis ou d'un architecte spécifique (sauf en cas d'agrandissement). Si vous souhaitez modifier la façade, vous devrez consulter le plan local d'urbanisme (PLU). Vous devez également informer votre municipalité des travaux à l'avance.

Procéder aux travaux de rénovation énergétique pour améliorer la note du DPE d'une maison ancienne

Généralement, les travaux de rénovation énergétique sont effectués (dans l'ordre) en 4 parties :

  • L'isolation
  • Le système de chauffage
  • La régulation du système de chauffe
  • Le système de ventilation

Cela permet d'obtenir une réduction de la consommation énergétique optimale.

La restauration de l'isolation

On distingue 4 types de travaux relatifs à l'isolation :
  • Les combles : Puisque la chaleur s'échappe toujours vers le haut, les déperditions de chaleurs sont beaucoup plus importantes par le toit, que dans les autres parties de la maison. L'Ademe a estimé à environ 25 % les pertes de chaleurs,
  • Les murs : Cette étape est cruciale puisqu'elle permet de réduire jusqu'à 25 %, les pertes de chaleur. Il est possible d'isoler les murs par l'intérieur ou de l'extérieur.
  • Les fenêtres : Représentant 10 à 15 % des déperditions thermiques en moins, les vitres sont une partie importante de votre maison. Une bonne isolation vous permettra de limiter les infiltrations d'air.
  • Le sol : On procède à l'installation de panneaux isolants directement sur le plafond du garage. De cette manière, on peut réduire à environ 10 % les pertes en énergie.

Bien choisir le matériau isolant est une étape cruciale. En effet, vous aurez la possibilité de choisir entre des alternatives plus chers et plus performantes. Sinon, pour les ménages plus modestes, il conviendra de s'orienter vers quelque chose de moins cher mais (forcément) moins performant.

Le système de chauffage

Il est possible de réduire votre consommation énergétique, en remplaçant votre ancien équipement de chauffage. Optez pour un équipement plus moderne, plus efficace, moins polluant et moins énergivore.

Vous aurez l'opportunité de choisir entre plusieurs systèmes :

  • Le chauffage au bois : Très économique et perfromant, le bois peut être une option intéressante. Cependant, il faudra prendre en compte le type de logement dans lequel vous vivez (espace de stockage),
  • Le chauffe eau thermodynamique : Ce système coûte environ 2 400 € et permet une réduction des dépenses d'eau chauffante (x2 ou x3 moins cher),
  • Le SSC : Grâce au soleil, l'eau présente dans le circuit monte en température. Il faut compter une dizaine de milliers d'euros pour ce système,
  • La pompe à chaleur : Les énergies renouvelables sont solicitées ici. Elle servent à la génération de chaleur. C'est une bonne solution pour réduire les dépenses en énergies. Il faut, par contre, compter entre 8 000 et 18 000 €, en fonction du type de pompes (air/eau ; air/air ; géothermique),
  • Le CESI : L'eau présente dans la cuve est chauffée grâce au soleil. Les coûts d'installation du chauffe-sont d'en moyenne 6 000 €.

La régulation du système de chauffe

Un équipement de contrôle du chauffage peut également vous aider à mieux contrôler votre consommation d'énergie et à réduire votre facture de chauffage de 5 à 15 %. Il existe plusieurs types d'appareils : 

  • Les thermostats intermittents ont la capacité d'ajuster la consommation de chauffage en fonction de l'heure du consommateur. De plus, ils évitent les déperditions d'énergie,
  • Installé directement sur votre radiateur, le robinet thermostatique vous permet de contrôler et de régler la température de la pièce,
  • En général, elle est couplée à un thermostat, qui permet de réguler le chauffage en fonction des températures extérieures. On parle ici de "sonde extérieure des températures",
  • Les équipements de chauffage qui peuvent être commandés à distance (chaudière, eau chauffée ou radiateur).

Le système de ventilation pour la qualité d'air

Une maison rénovée et bien isolée réduit la quantité d'air extérieur entrant. Pour que l'air soit continuellement renouvelé,  la ventilation est la meilleure alternative. Ainsi, l'air de votre maison sera meilleur. Limiter la pollution intérieure vous permettra également de réaliser des économies d'énergie. 

De plus, l'excès d'humidité peu conduire à la formation d'humidité et de champignons néfastes pour votre habitat. Ces parasites peuvent provoquer des problèmes respiratoires, notamment chez les individus qui souffrent d'asthme. L'installation d'une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) est le plus souvent préconisée.

Toutefois, il existe deux genres de systèmes :

  • La ventilation à simple flux : Avec cette option, l'air vicié est conduit vers l'extérieur de l'habitation,
  • La ventilation double flux : Cette VMC double flux fonctionne de la même manière, sauf qu'elle peut également prétraiter l'air venant de de l'extérieur avant qu'il ne retourne dans votre habitat. Votre système peut également vous faire économiser beaucoup d'énergie s'il est bien isolé.

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