Déficit foncier : définition, imputation, calcul

Déficit foncier : définition, imputation, calcul

Déficit foncier définition : c’est un mécanisme qui permet à un propriétaire auquel un bien immobilier coûte plus cher que ce qu'il rapporte de déduire la différence de son revenu global. Ou au moins une partie de cette différence. En d’autres termes, il s’agit d’un déficit foncier imputable sur revenu global.

Qu'est-ce qu'un déficit foncier ?

Vous êtes propriétaire d’un logement proposé à la location nue ? Vous avez choisi le régime d’imposition au réel ? Alors vous pourrez déduire vos charges de vos revenus fonciers. Dans le cas où les charges sont supérieurs à votre revenu locatif, on parlera de déficit.

Ce déficit pourra être déduit du revenu global (salaires, pensions de retraites, etc.) et donc de baisser votre impôt sur le revenu.

Lors de votre déclaration de revenus à l'administration fiscale, vous pourrez déclarez vos différents revenus : loyer (revenus locatifs), salaire et pourrait donc bénéficier d'une réduction d impôt. Vous obtiendrez une fiscalité plus avantageuse.

Régime réel / régime micro-foncier : quelles différences ?

Le régime micro-financier est imposé automatiquement aux biens locatifs n’ayant pas choisi de régime particulier et dont les revenus sont inférieurs à 15 000€.

Cependant, il est possible de choisir le régime réel. Une fois ce régime fiscale mis en place, il est irrévocable pendant 3 ans.

Il existe plusieurs différences entre ces deux régimes d’imposition. Les voici :

  • Régime réel : possibilité de déduire les charges en fonction des dépenses engagées pendant l’exercice financier.
  • Régime micro-foncier : les charges réelles ne sont pas déclarées. Un abattement de 30 % s’applique automatiquement sur les revenus fonciers, que le montant des charges soient de 0 € ou de 3000 €. Il est donc impossible de produire un déficit avec ce régime. Ici, on parlera d'abattement forfaitaire.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Pour commencer, un déficit foncier classique ne peut être reporté sur les années suivantes.

Il est important de distinguer deux façons de calculer le déficit :

Le déficit foncier utilisé immédiatement : entre 0 et 10 700 €, il sera déduit sur l’année en cours. La déduction ici est immédiate. Lorsque les revenus fonciers sont déjà à 0 €, la déduction des charges se fera sur d’autres revenus. On parle alors des salaires ou des pensions retraites par exemple. Il est rarement possible d’effectuer un déficit sur d’autres revenus que les revenus fonciers.

Le déficit foncier reportable provisionné : on parle de déficit reportable ou provisionné lorsque le revenu foncier est inférieur à - 10 700€. Les premiers 10 700 € seront imputer sur les autres revenus. Le solde restant ne sera pas utilisé tout de suite et sera donc reporté sur les prochaines années. Il est important de savoir que ce solde est reportable sur une durée maximale de 10 ans.

Quelles sont les charges déductibles du programme déficit foncier ?

En tant que propriétaire-bailleur, vous pourrez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :

  • Frais de gestion et d’administration du bien (le salaire d’un concierge, les frais d’agence immobilière, d’un syndic de copropriété...)
  • Impôts liés au logement et n’étant pas récupérables auprès du locataire (taxe foncière)
  • Dépenses de réparation et d’entretien (travaux occasionnés par la vétusté du logement ou pour faciliter sa location)
  • Provisions pour charge s’il s’agit d’une copropriété
  • Charges locatives : si elles sont récupérées auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ
  • Indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
  • Primes d’assurance
  • Intérêts et frais d’emprunt.

💡 Bon à savoir

Les intérêts d’emprunt sont uniquement déductibles de votre revenu foncier. Il n’est pas possible de les déduire du revenu global. Lors du calcul du déficit foncier, vous devez déduire en priorité les intérêts d'emprunt de votre revenu foncier, avant de déduire ensuite les autres charges.

La déduction est-elle plafonnée ?

Oui la déduction est plafonnée !

Vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier (ou parfois 15 300 € dans certains cas).

Cependant, l’excèdent peut ensuite être reporté et déduit :

  • Pendant 6 ans tous vos types de revenus.
  • Pendant 10 ans sur les revenus fonciers.

Revenu global / revenu foncier : quelles différences ?

Quand vous louez un appartement ou encore une maison non meublée, les loyers perçus sont vos revenus fonciers. Ils sont imposables sur le revenu et font partie de votre revenu global. Le revenu global correspond à la somme des revenus fonciers et de tous les autres revenus (salaires, pensions, prestations sociales…).

Comment se calcule le déficit foncier : 3 étapes

Il est possible de le calculer en trois étapes.

On détermine le total de ses revenus immobiliers bruts, intérêts d'emprunt et autres charges.

On déduit les charges résultant des intérêts d'emprunt du revenu brut total. Si le résultat est négatif, il parlera de déficit déductible des revenus fonciers sur les années suivantes.

On impute les autres dépenses sur les revenus nets de charges liées aux intérêts d'emprunt. Si le résultat foncier est négatif, il est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros. Le surplus sera reportable ou provisionné sur les revenus fonciers des années suivantes.

Quels travaux entrent dans le déficit foncier ?

Effectuer des travaux est probablement la meilleure façon de réduire l’imposition. Attention tout de même à la gestion de vos charges et à vos déclarations. Certaines personnes ont dû rembourser des sommes défiscalisées après contrôle fiscal. En effet, les travaux qui avaient été réalisés ne faisaient pas partie de travaux déductibles.

Tous les travaux pouvant être déductibles sont encadrés par l’article 31 du Code Général des Impôts. Une liste de travaux bien précise existe à ce jour. Voici quelques exemples de travaux pouvant être déductibles.

1) Travaux de réparation et d’entretien

Les travaux de réparation et d’entretien ont pour objectif de maintenir ou remettre un immeuble en bon état. Ces travaux permettent aux habitants de disposer d’un usage normal de l’immeuble sans pour autant modifier sa destination, sa consistance ou encore l’agencement de l’équipement. Parmi les travaux déductibles se trouvent :

  • Le traitement des bois contre les insectes xylophages.
  • Les frais de recherche et d’analyse de la nocivité de l’amiante.
  • Le prorata des dépenses d’entretien d’un ascenseur restant à la charge du propriétaire.
  • La remise en état du gros-œuvre (toiture, façades...), les canalisations ou l’installation électrique.
  • La remise en état de l’installation de chauffage central et le remplacement de la chaudière de ce dit chauffage central.
  • Les travaux de réparation des plafonds, des planchers et de l’escalier et travaux de réfection des enduits extérieurs.
  • Les remises en état de la toiture de l’immeuble, ravalement et crépissage des murs et réfection des peintures extérieures.
  • La remise en état d’une partie de la construction à la suite de détériorations suite à la constatation de malfaçons.
  • Les dépenses pour rendre une installation d’ascenseur conforme aux normes réglementaires de sécurité ou pour remplacer un ascenseur vétuste.
  • Les frais de remise en état d’une cuisine aménagée existante.

2) Travaux d’amélioration

Aux travaux précédents, peuvent s’ajouter des travaux d’amélioration. Ils ont pour but d’apporter à l’immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau. Ces travaux ne doivent pas modifier la structure de l’immeuble. Parmi ces travaux d’amélioration figurent :

  • L’installation ou le remplacement d’un chauffage central, une salle d’eau, une cuisine, un tout-à-l’égout, un ascenseur, une antenne collective de télévision.
  • L’agrandissement des fenêtres et la pose de persiennes (notamment pour y placer des huisseries normalisées).
  • La reprises des fondations de l’immeuble.
  • Asphalter le trottoir attenant à la propriété.
  • La rénovation de l’installation électrique et l’aménagement de nouvelles installations sanitaires sans modification du volume du bâtiment.
  • La réparation de la toiture d’un immeuble. Cela comprend : le remplacement d’une partie de la charpente, le ravalement de sa façade ou encore l'ajout de balcons en fer forgé. On parle aussi de la pose de dalles et de la consolidation ou le changement des cloisons intérieures afin d’aménager des appartements dans les volumes déjà existants. Ces travaux ne doivent pas apporter d’importantes modifications au gros-œuvre et n’augmentent pas la surface habitable du bâtiment.
  • Travaux de mise en conformité des canalisations en plomb.

3) Les autres travaux

Ne sont jamais déductibles des impôts : les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement. Attention à bien percevoir la frontière entre les différents travaux effectués. Il est important de bien de se renseigner avant d’effectuer une demande de charges déductibles des impôts.

Les travaux généralement non déductibles apportent une modification au gros-œuvre. Ces modifications sont considérées comme importantes et qui peuvent être équivalente à des travaux de reconstruction.

Voici une liste de travaux qui ont été refusé devant le tribunal :

  • La transformation d’un étage d’un immeuble ancien. Si celui-ci a d’abord était démoli puis reconstruit avec deux murs principaux, mais les autres murs ayant été conservé.
  • La démolition de réfection des toitures, des planchers, des plafonds, des modifications substantielles des ouvertures existantes. Mais aussi l’aménagement de locaux suivant une disposition totalement différente. Cet aménagement doit entraîner un déplacement des cloisons et la création de 47 pièces d’habitations dans des immeubles qui en comportaient 26.
  • Les travaux d’une maison d’habitation étant une réfection complète des sols, des planchers et des plafonds. Ils ont eu un impact sur la structure interne de l’habitation, par augmentation de 4 à 6 du nombre de pièces. Les travaux ont aussi entraîné le remaniement des cloisons intérieures et le percement d’un certain nombre d’ouvertures extérieures.
  • Les travaux ont porté sur la consolidation des murs extérieurs. Mais aussi la démolition des murs intérieurs, des cloisons et des conduits de cheminées. On prend aussi en compte la mise en place de piliers verticaux pour la consolidation de la structure de l’immeuble, la réfection partielle de la charpente et la reprise d’un mur pignon. Enfin, ne sont pas considérés comme des charges déductibles : la démolition d’un escalier d’accès aux combles, la pose d’un escalier mécanique ou l’installation d’une ouverture de toiture. Ces travaux affectent le gros-œuvre de façon importante et entrainent une redistribution totale de l’aménagement intérieur.

4) Les Travaux Mixtes

Dans le cas où vous souhaitez effectuer des travaux mixtes, il est très important de demander plusieurs factures à vos artisans et architectes. Ces factures devront préciser les différents types de travaux effectués : agrandissement, entretien, amélioration de pièces… Il est important que les catégories de travaux soient dissociés. De cette façon, vous pourrez déduire de vos charges tous ceux qui peuvent être déductible du revenu imposable. Si les types de travaux ne sont pas biens définis sur facture, toutes les modifications seront à votre charge. Aucune déduction d’impôts ne pourra être faite.

💡 Bon à savoir

Afin de savoir des travaux sont déductibles ou non, il faudra jeter un œil à la TVA des travaux que vous avez effectués. Les travaux bénéficiant de la TVA réduite à 10 % sont généralement ceux qui pourront être éligible à la déduction des charges sur le revenu foncier. Il s’agit d’un indicateur qui peut vous aider dans le calcul de vos charges. Cependant, il n’est pas entièrement fiable. Il est donc important de procéder à des vérifications détaillées avant de demander la déduction.

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