Micro foncier ou réel : quel régime ? Impôt revenus locatif

Micro foncier ou réel. Les revenus découlant des loyers perçus dans le cadre d'un investissement immobilier non-meublé sont classifiés en tant que revenus fonciers.

L'imposition de ces revenus fonciers peut être effectuée selon deux régimes d'imposition distincts. Le régime micro-foncier et le régime réel. Permettez-nous de réfléchir, d'élaborer et d'approfondir cette notion.

Lorsque des individus possèdent des biens immobiliers et les louent, ils perçoivent des revenus fonciers. Ces revenus font référence aux sommes d'argent gagnées grâce à la location de biens immobiliers non-meublés. Cela peut inclure des immeubles résidentiels, des locaux commerciaux ou d'autres types de propriétés.

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Quels fonctionnements pour ces deux régimes ? 🤔

De quoi s'agit-il ?

En guise d'approfondissement et d'élaboration sur la thématique des revenus fonciers, il convient d'abord de préciser leur signification en termes plus sophistiqués. Les revenus fonciers sont généralement définis comme les bénéfices perçus de la location de différents types de propriétés immobilières. Ceux-ci peuvent inclure, mais ne sont pas limités aux éléments suivants :

• Des maisons
• Des appartements
• Des espaces commerciaux
• Des bureaux
• Des boutiques
• Des garages et des caves, parmi d'autres formes de propriétés.

Il est important de noter que dans le contexte fiscal français, seuls les revenus provenant de la location de biens non meublés sont considérés comme des revenus fonciers. Cela est dû à leur caractérisation comme découlant d'une activité de nature civile. Par conséquent, ils sont inclus dans le calcul de l'impôt sur le revenu du contribuable.

En revanche, les revenus obtenus de la location de biens meublés sont perçus sous un jour différent. Ces derniers sont catégorisés comme relevant d'une activité commerciale. En les classant donc dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette distinction est importante pour la gestion fiscale des revenus de location.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier, destiné spécifiquement aux propriétaires qui tirent des revenus locatifs de caractère modeste. Il est reconnu comme le plus simplifié des régimes fiscaux en ce qui concerne l'immobilier. Il est applicable aux propriétaires qui collectent des revenus de location de biens immobiliers non meublés. Qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement ou d'un local commercial.

Le total annuel de ces revenus ne doit pas excéder 15 000 €. Les montants des loyers à déclarer dans ce contexte sont entendus net de charges et de taxes, notamment la TVA si les loyers y sont soumis.

Sur la base de ces revenus, l'administration fiscale va procéder à une déduction automatique de 30 % pour tenir compte des charges déductibles. Cela indépendamment de leur montant réel. Cette déduction forfaitaire simplifie considérablement le processus de déclaration des revenus fonciers. Car elle élimine le besoin de calculer et de déclarer chaque dépense individuelle. La base imposable résultante correspond à 70 % des revenus locatifs déclarés. Elle sera alors intégrée à l'ensemble des revenus du foyer fiscal. Et, en y incluant les revenus du travail.

Le régime micro-foncier est largement apprécié pour sa simplicité opérationnelle, car il ne nécessite aucune démarche complémentaire de la part du propriétaire.

L'administration fiscale s'occupe en effet automatiquement de tous les calculs nécessaires. Cette caractéristique du régime micro-foncier en fait un choix attractif pour les propriétaires qui cherchent à minimiser la complexité de leurs obligations fiscales.

Le régime réel

Le régime réel est un autre mécanisme fiscal qui se rapporte à la location de biens immobiliers non meublés. Cependant, contrairement au régime micro-foncier, il offre la possibilité de déclarer les dépenses réellement engagées dans le cadre de l'investissement immobilier. Il est particulièrement adapté aux propriétaires percevant des revenus fonciers plus conséquents. Il s'applique de manière automatique lorsque les revenus locatifs annuels excèdent 15 000 €, une fois encore, hors charges et taxes.

Il est toutefois important de souligner qu'un investisseur percevant moins de 15 000 € de revenus locatifs par an a également la possibilité de choisir ce régime s'il estime que cela peut être bénéfique pour minimiser son imposition.

Par conséquent, le régime réel est particulièrement adapté aux propriétaires dont les charges sont significatives, notamment ceux qui envisagent d'entreprendre des travaux de rénovation, d'amélioration ou d'entretien sur le ou les biens qu'ils louent.

Peut-on choisir son type de régime d'imposition ? 🤔

Le régime dépend des revenus perçus

Le régime du micro-foncier s'adresse spécifiquement à un investisseur dont les revenus locatifs annuels se situent en deçà du seuil de 15 000 €. Si ses revenus fonciers annuels dépassent cette limite, l'investisseur se voit automatiquement soumis au régime réel. Cela sans possibilité de bénéficier de l'abattement forfaitaire de 30 % proposé dans le cadre du micro-foncier.

Il est à noter que la latitude de choisir entre ces deux régimes fiscaux n'est accordée qu'à l'investisseur dont les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €. Par conséquent, si cet investisseur juge que le montant de ses charges déductibles excède les 30 % des loyers. Alors il peut choisir le régime réel pour optimiser sa situation fiscale. Cette option lui permettrait, de facto, de réduire sa base imposable. Et ainsi de potentiellement minimiser son impôt sur le revenu.

Des charges sont déductibles

Les charges déductibles dans le cadre de la gestion des revenus locatifs peuvent être de diverses natures, telles que :

• Les taxes locales, en particulier la taxe foncière. Elle représente un fardeau fiscal significatif pour le propriétaire et peut donc être déduite de ses revenus locatifs.
• Les charges de copropriété, qui comprennent des éléments tels que le gardiennage, l'entretien des parties communes et le ménage. Il convient cependant de noter que les charges locatives récupérables ne sont pas déductibles.
• Les frais de gestion locative, qui peuvent inclure des dépenses engagées pour le mandat de gestion locative.
• Les intérêts sur les emprunts contractés pour l'achat du bien immobilier. De même, les primes d'assurance emprunteur peuvent également être déduites si l'investisseur a recours à un emprunt pour acquérir le bien.
• Les dépenses consacrées aux travaux d'entretien, d'amélioration ou de rénovation du bien, assumées par le propriétaire. Cela dans le but de maintenir le bien dans un état d'utilisation convenable ou même de l'améliorer. Il est cependant important de noter que les travaux d'extension et d'agrandissement sont exclus de cette catégorie.
• Les dépenses que le propriétaire peut être amené à assumer qui reviennent normalement à la charge du locataire. Notamment lorsque le locataire quitte le logement.

Quels avantages au régime foncier ? 🤔

Avantages de ce régime

Le principal atout du régime micro-foncier réside indéniablement dans sa facilité d'application. En effet, ce système fiscal se caractérise par l'application d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs, ce qui simplifie grandement les démarches administratives pour les investisseurs. Par conséquent, ce régime est parfaitement approprié pour les investisseurs qui aspirent à générer des revenus supplémentaires. Cela sans avoir à se soumettre à des formalités bureaucratiques trop lourdes.

L'abattement de 30 % peut aussi, dans certaines situations, s'avérer très avantageux pour les propriétaires qui ont peu de charges à déduire. Ils peuvent alors bénéficier d'une réduction significative de leur base imposable sans avoir à supporter réellement le montant des charges déduites. Cependant, il est important de souligner que la base imposable, après l'application de l'abattement, ne peut par définition qu'afficher un solde positif.

Inconvénients

Il faut néanmoins prendre en considération que, même si le régime micro-foncier offre une certaine simplicité, il peut ne pas être le choix le plus avantageux pour tous les investisseurs.

En effet, ceux qui ont des charges plus importantes liées à leur investissement immobilier pourraient trouver plus bénéfique d'opter pour le régime réel, qui leur permettrait de déduire l'intégralité de leurs charges réelles. Ainsi, le choix du régime d'imposition doit être mûrement réfléchi et adapté à chaque situation particulière.

Quels avantages au régime réel ? 🤨

Avantages du régime

Le régime réel offre l'opportunité d'inclure un large éventail de charges engagées dans la gestion et l'entretien des propriétés immobilières louées dans le calcul de l'imposition. Ces charges viennent ainsi contrebalancer les loyers perçus et permettent de diminuer la base imposable.

Dans le cas où le propriétaire a une pléthore de charges à déduire. En particulier s'il envisage d'entreprendre d'importants travaux de rénovation, le solde de la base imposable peut alors être à la fois positif (comme dans le cas du micro-foncier) mais aussi négatif. C'est-à-dire que les charges peuvent surpasser les revenus sur l'exercice fiscal. Dans ce cas, l'investisseur se retrouve en situation de déficit foncier.

Le régime réel permet donc de diminuer la base imposable sur l'exercice fiscal, voire de la neutraliser totalement. Par conséquent, il peut s'avérer particulièrement avantageux pour un investisseur qui constate que le montant total de ses charges excède largement les 30 % de l'abattement forfaitaire accordé par le micro-foncier.

Inconvénients

Cependant, le régime réel exige la tenue d'une comptabilité rigoureuse et précise afin de disposer de tous les justificatifs nécessaires en cas de contrôle fiscal. Il convient donc de considérer cet aspect avant d'opter pour ce régime. Cela afin de s'assurer que l'on est en mesure de satisfaire à ces exigences administratives.

"En tant qu'expert immobilier, je suis ravi de partager avec vous quelques conseils pour réduire votre taxe foncière sur votre investissement immobilier.

Le choix du régime d'imposition, entre le micro-foncier et le régime réel, peut jouer un rôle crucial. Si vous avez des charges élevées liées à votre bien immobilier (travaux de rénovation, charges de copropriété, intérêts d'emprunt...), il peut être avantageux d'opter pour le régime réel. Cela vous permettra de déduire ces charges de vos revenus fonciers. Cela réduit ainsi votre base imposable.

Les travaux d'amélioration, d'entretien ou de réparation sont déductibles des revenus fonciers. C'est une manière efficace de réduire l'imposition de ces revenus. Cependant, veillez à ce que ces travaux soient réellement nécessaires et profitables à long terme.

Considérez la possibilité de louer votre bien meublé. Les loyers issus de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Cela peut être plus avantageux fiscalement.

Prévoyez les charges futures, telles que les travaux d'entretien ou les frais de gestion locative. Et incorporez-les dans votre planification fiscale.

Ensuite, un conseiller fiscal ou un expert-comptable pourra vous aider à comprendre votre situation spécifique et à élaborer une stratégie fiscale personnalisée.

Enfin, il existe des dispositifs, comme la loi Pinel pour l'investissement locatif neuf, qui permettent de réduire votre imposition. Informez-vous sur ces dispositifs et voyez si vous pouvez en bénéficier.

Benoit, expert en immobilier