Audit énergétique copropriété : obligations 2024

En matière de performance énergétique des bâtiments, l'audit énergétique représente une démarche plus approfondie que le simple DPE.

En effet, il permet de dresser un bilan de la consommation d'énergie d'un bâtiment. Il identifie les postes les plus coûteux ainsi que les sources potentielles de gaspillage. Par ailleurs, des recommandations d'amélioration sont fournies. Notamment en ce qui concerne la rénovation de l'immeuble.

L'obligation d'effectuer un audit énergétique en copropriété a pris fin le 31 décembre 2016. Toutefois, dans le cadre de la loi Climat et résilience, à partir de 2023, certains logements individuels très énergivores devront en réaliser un.

Il est primordial de sensibiliser les copropriétaires aux avantages de l'audit ainsi qu'à sa mise en place. Notamment avant de se lancer dans un projet de rénovation globale.

Cela permettra de s'assurer que le bâtiment rénové atteindra les objectifs de performance énergétique fixés et permettra de réaliser des économies d'énergies conséquentes.

Comprendre l'audit énergétique en copropriété

Dans le domaine de la rénovation énergétique, il est crucial de bien planifier son projet, en commençant par comprendre pourquoi et quand réaliser un audit énergétique.

• prendre le temps de sélectionner les travaux adéquats,
• tout en s'assurant de disposer d'un financement adéquat.

Dans le cas contraire, le propriétaire s'expose au risque de solutions inappropriées ou incomplètes. Il est essentiel de procéder à un audit énergétique en copropriété afin de déterminer :

• les travaux à réaliser,
• leurs priorités,
• les financements disponibles.

Cette approche contribue à la mise en place d'un plan d'action clair et efficace. Ce dernier, permettant de garantir des économies d'énergie significatives tout en réduisant les coûts à long terme.

L'expert en charge de cette prestation examine en détail de nombreux éléments. Tant dans les parties communes que privatives. Cela afin de dresser un état des lieux complet et précis du patrimoine immobilier.

Ainsi, est pris en compte :

• la localisation de la copropriété,
• l'état des équipements (système de ventilation, de chauffe, etc.),
• le confort thermique des habitants.

Les propositions avancées peuvent inclure une variété d'actions, telles que :

• le changement de la chaudière collective,
• l'installation de fenêtres à double vitrage,
• l'isolation des cloisons, ainsi que d'autres solutions appropriées pour l'édifice en question.

Audit énergétique et DPE : quelles différences ?

Le DPE

Il constitue un outil réglementaire obligatoire lors d'une vente ou d'une location d'un bien, qui mesure :

• la consommation énergétique,
• les émissions de gaz à effet de serre d'un bâtiment.

Cependant, il ne fournit qu'une évaluation sommaire de la performance énergétique du bâtiment. Le diagnostic de performance ne prend pas en compte tous les aspects techniques et économiques liés à la rénovation énergétique.

En France, il existe plusieurs types de DPE :

• DPE avec mention : il s'agit du diagnostic réglementaire, qui est obligatoire pour toute vente ou location d'un bien. Il évalue la consommation énergétique du bien, ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Il précise également les caractéristiques du bien, comme sa surface habitable, sa localisation, etc.
• DPE vierge : il s'agit d'un DPE qui n'a pas de mention puisque les informations nécessaires pour évaluer la performance énergétique ne sont pas disponibles. Ce qui se produit souvent dans le cadre d'une construction neuve, dont la consommation d'énergie n'a pas pu être mesurée. Ou lors d'une importante rénovation.
• DPE volontaire : c'est un contrôle réalisé à la demande du propriétaire, sans caractère obligatoire. Il permet d'obtenir une évaluation précise de la performance énergétique d'un bien afin de pouvoir envisager des travaux de rénovation énergétique et/ou de valoriser le bien sur le marché de l'immobilier.
• DPE en copropriété : il s'agit d'une évaluation de la performance énergétique de l'ensemble de la copropriété. Il permet de dresser un état des lieux précis et global de la consommation énergétique de l'immeuble. Ainsi que de déterminer les actions prioritaires à réaliser pour améliorer sa performance énergétique.
• DPE tertiaire : il est question d'un DPE obligatoire pour les bâtiments tertiaires (bureaux, commerces, etc.) de plus de 1 000 m². Il évalue la performance énergétique du bâtiment, liées aux activités du bâtiment.

L'AUDIT ÉNERGÉTIQUE

C'est une étude détaillée de la performance énergétique d'un bâtiment. Il prend en compte toutes les caractéristiques techniques et économiques liées à sa consommation énergétique.

• Il permet de déterminer les priorités d'intervention et les actions à mettre en place,
• D'améliorer la performance énergétique,
• De déterminer les coûts et les économies attendues.

Audit réglementaire ou audit incitatif : quelles différences ?

En France, il existait deux types d'audit énergétique : l'audit réglementaire et l'audit incitatif. Bien qu'ils avaient tous les deux pour but d'évaluer la performance énergétique d'un bâtiment, ils présentaient des différences importantes. Toutefois, depuis avril 2024, ces deux audits ont fusionné selon le modèle de l'audit règlementaire.

L'AUDIT RÉGLEMENTAIRE

Il était obligatoire pour certaines catégories de bâtiments. Par exemple, les bâtiments publics de plus de 250 m². Ce, en vertu de la réglementation thermique en vigueur.

L'AUDIT INCITATIF

L'audit incitatif était un outil précieux dans le cadre d'une démarche de rénovation globale d'un bâtiment. Notamment si le propriétaire souhaitait bénéficier d'aides financières telles que MaPrimeRénov' ou le Coup de pouce CEE.

En effet, ces aides exigent souvent la réalisation d'un audit énergétique préalable pour :

• établir un diagnostic précis de la performance énergétique du bâtiment,
• déterminer les actions à mettre en place pour améliorer cette performance.

En suivant les recommandations formulées dans le cadre de l'audit incitatif, le propriétaire pourra non seulement :

• bénéficier des aides financières proposées,
• réaliser des économies d'énergie significatives à long terme.

De plus, la réalisation d'un audit énergétique peut valoriser le bien sur le marché. Cela en attestant de sa performance énergétique optimale.

Désormais, l'audit énergétique est obligatoire dans deux situations : 

• pour la vente d'une passoire thermique (classe F ou G) en monopropriété, autrement dit un appartement ou une maison individuelle appartenant à un seul propriétaire ;
• pour être éligible aux aides à la rénovation énergétique globale (MaPrimeRénov' ou les certificats d'économies d'énergie - CEE).

L'audit énergétique en copropriété : est-ce toujours nécessaire ?

Bien que l'audit énergétique ne soit plus obligatoire pour les copropriétés, il reste vivement recommandé, tant pour les immeubles résidentiels que pour les locaux professionnels.

L'audit énergétique était obligatoire pour les copropriétés

• de plus de 50 lots (parkings et caves inclus)
• et dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juin 2001,

entre le 1^er janvier 2012 et le 31 décembre 2016

Cette obligation était encadrée par la loi Grenelle II (2010) et le décret du 27 janvier 2012.

Par exemple, une copropriété composée de 60 lots (appartements, parkings et caves) construite en 1995 devait réaliser un audit énergétique.

La copropriété devait faire appel à un professionnel pour effectuer cet audit et présenter les résultats aux copropriétaires lors d'une assemblée générale. Ce diagnostiqueur avait dû suivre une formation en audit énergétique.

Audit énergétique obligatoire, dès le samedi 1er avril 2023 pour les passoires énergétiques

À partir du samedi 1er avril 2023, les propriétaires de passoires énergétiques seront tenus de réaliser un audit énergétique.

Attention, l'obligation ne s'applique qu'aux propriétaires de maisons individuelles et aux immeubles composés de plusieurs logements appartenant à un propriétaire unique proposés à la vente.

Même s'il s'agit d'une contrainte supplémentaire pour les propriétaires de passoires énergétiques, cette nouvelle obligation est une opportunité pour :

• réduire leur consommation d'énergie,
• améliorer leur confort,
• valoriser leur bien immobilier.

Pas d'audit énergétique en copropriété obligatoire, mais un DPE plus dur

En effet, l'art. L. 126-31, précise que tous les lieux d'habitation collectifs, ayant déposé leur autorisation de construire avant la date du 1er janvier 2013, bénéficient d'un DPE effectués en accord avec les dispositions présentes dans l'art. L. 126-26.

Ce dernier possède une durée de validité de 10 ans. Cas d'exception, quand l'évaluation de la performance énergétique a été faite après le 1er juillet 2021 et a permis de déduire une note DPE comprise entre A et C (comme explicitée dans l'art. L. 173-1-1).

Une évaluation énergétique obligatoire pour MaPrimeRénov'Copro

La nouvelle réglementation impose désormais une évaluation énergétique obligatoire pour pouvoir bénéficier de MaPrimeRénov'Copro. La prise en compte des résultats de cette évaluation est essentielle pour obtenir le soutien financier de MaPrimeRénov'Copro.

Les travaux doivent garantir une réduction de la consommation d'énergie d'au moins de 35 % pour être éligibles.

Les raisons de réaliser un audit énergétique au sein d'une copropriété

Faire un audit dans une copropriété peut être une démarche très utile pour plusieurs raisons.

• Identifier les problèmes : un audit permet de détecter les problèmes et les dysfonctionnements au sein de la copropriété. Il peut s'agir par exemple, de défauts de construction, de dysfonctionnements des équipements. Cette étape est primordiale pour établir un plan d'action efficace et prévenir de futurs problèmes.
• Évaluer les coûts : en identifiant les problèmes, un audit peut également aider à évaluer les coûts nécessaires pour les réparations ou les remplacements éventuels. Il peut aussi définir les améliorations à apporter. Cette évaluation permet de prévoir un budget réaliste pour les travaux à effectuer.
• Optimiser la gestion : un audit peut aider à évaluer la qualité de la gestion de la copropriété. Il peut aussi évaluer la performance du conseil syndical et la gestion des comptes. Cette évaluation permet d'identifier les faiblesses et les points forts de la gestion. Cela aura pour effet d'aider à améliorer la communication.
• Réduire les coûts : un audit peut également aider à identifier des moyens de réduire les coûts à long terme. Par exemple, en améliorant l'efficacité énergétique de la copropriété. Cette optimisation permet de réduire les charges pour les copropriétaires à long terme.
• Anticiper les risques : enfin, un audit peut aider à anticiper les risques futurs et à mettre en place des stratégies pour les éviter ou les minimiser. On pense aux problèmes de sécurité ou éventuels risques environnementaux. Cette étape permet d'assurer la sécurité et le bien-être des résidents. Elle permet également de prévoir les mesures à prendre en cas de situations d'urgence.

Les 6 étapes de la réalisation d’un audit énergétique en copropriété

La réalisation d'un audit énergétique en copropriété est une démarche importante.

• Elle permet d'améliorer la performance énergétique du bâtiment,
• et réduire les charges liées à l'énergie.

Voici les étapes à suivre pour que les copropriétaires puissent prendre cette décision et le rôle du syndic dans ce processus.

1. Sensibilisation et information des copropriétaires

Le syndic doit informer les copropriétaires sur l'importance et les bénéfices d'un audit énergétique. Il peut organiser des réunions d'information ou distribuer des documents explicatifs.

2. Inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale

Le syndic de copropriétés doit inscrire la réalisation de l'audit énergétique à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

3. Vote en assemblée générale

Pour que la décision de réaliser un audit soit adoptée, elle doit recueillir la majorité des voix des coprorpriétaires présents ou représentés lors de l'assemblée générale (majorité simple de l'art. 24 de la loi du 10 juillet 1965).

4. Choix du prestataire

Le syndic doit organiser la mise en concurrence des prestataires pour le réaliser. Il doit recueillir plusieurs devis et présenter les différentes offres aux copropriétaires lors d'une assemblée générale.

5. Règles de mise en concurrence

Les règles de mise en concurrence des prestataires sont définies par l'art. 18-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic doit respecter ces règles pour garantir une concurrence équitable entre les différents prestataires.

Il doit notamment :

• établir un cahier des charges précis et détaillé pour l'audit énergétique,
• recueillir au moins trois devis de prestataires différents, sauf si cela s'avère impossible,
• présenter les offres de manière transparente et objective aux copropriétaires lors de l'assemblée générale.

6. Désignation du prestataire retenu

Lors de l'assemblée générale, les copropriétaires votent pour choisir le prestataire chargé de réaliser le contrôle. Cette décision doit être prise à la majorité simple de l'art. 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Le rôle crucial de l'auditeur professionnel en audit énergétique de copropriété

Le choix d'un auditeur compétent est essentiel pour garantir la qualité et la pertinence de l'audit énergétique.

Voici une liste non-exhaustive d'éléments à considérer lors de la sélection de l'auditeur :

1. Qualifications et exigences : l'auditeur doit être titulaire d'une certification ou d'une qualification reconnue dans le domaine. En France, plusieurs organismes délivrent ces qualifications. Par exemple, l'Association Française de Normalisation (AFNOR) ou Qualibat. Il est recommandé de choisir un auditeur certifié RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Cela vous permettra de bénéficier du Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique (CITE).
2. Compétences requises : l'auditeur doit posséder des compétences techniques et réglementaires. Il doit être compétent en matière de performance énergétique des bâtiments, de thermique, de ventilation, de chauffage et d'éclairage. Il doit également maîtriser les outils de simulation thermique dynamique et les logiciels d'évaluation énergétique.
3. Expérience professionnelle : l'auditeur doit attester de son expérience professionnelle dans le domaine énergétique. Il peut le faire en présentant des références de missions réalisées pour des copropriétés similaires. Il est recommandé de choisir un auditeur ayant au moins quelques années d'expérience et ayant mené à bien plusieurs audits énergétiques.
4. Références exigées : Pour justifier de son expérience, l'auditeur doit fournir des références de missions antérieures, idéalement avec des témoignages de clients satisfaits. Il peut s'agir de rapports d'audit, de recommandations écrites ou de coordonnées de clients pour obtenir des avis sur la qualité de son travail.

Évaluation du coût d'un audit énergétique pour une copropriété

Le coût du contrôle

Certains d'entre vous se demandent si l'audit énergétique peut être gratuit ? 

Néanmoins, c'est un retour à la réalité brutal lorsque l'on constate que l'audit énergétique n'est pas gratuit. D'ailleurs, il est même considéré comme étant plus cher que le diagnostic de performance énergétique, car plus complet.

Le coût d'un audit énergétique en copropriété peut varier en fonction de plusieurs critères tels que :

• le niveau de précision souhaité,
• le prestataire,
• les caractéristiques de l'immeuble.

Ainsi, pour connaître le coût précis de cette prestation, il est recommandé de demander un devis aux auditeurs. Ces derniers peuvent proposer des tarifs à partir de 500 € hors taxes et par logement.

En outre, différents types d'audits énergétiques peuvent être réalisés, chacun avec leur niveau de précision et leur coût. D'ailleurs, n'hésitez surtout pas à explorer les différentes options de financement disponibles !

Source : coproprietes-diagnostic.fr

"Malgré le coût initial, l'audit énergétique permet de gagner du temps et de l'argent. Il apporte le bénéfice d'éviter de s'engager dans des mauvais travaux, tout en optimisant les consommations d'énergie. C'est bien sûr un avantage conséquent pour les copropriétaires."

- Romain, Responsable Technique, chez Dimo Diagnostic.

Programme SARE

Les détenteurs d'unités immobilières en copropriété souhaitant réaliser un audit d'efficacité énergétique peuvent bénéficier de plusieurs aides financières. Cela afin de minimiser les frais de cette opération.

Divers programmes de soutien comme le programme SARE existent pour financer les audits énergétiques, que ce soit pour les copropriétés ou les maisons individuelles. 

MaPrimeRénov'

Les aides comme MaPrimeRénov'Copro encouragent la réalisation d'audits énergétiques de qualité, souvent effectués par des professionnels certifiés RGE.

Cette aide prend en charge une partie des dépenses pour réaliser des travaux. Elle finance 30 % ou 45 % du montant des travaux selon l’ambition de la rénovation énergétique et dans un plafond de 25 000 € par logement :

• 30 % pour une rénovation permettant un gain énergétique d’au moins 35 %,
• 45 % pour une rénovation énergétique permettant un gain énergétique d’au moins 50 %.

Le prestataire d'assistance accompagne le bénéficiaire dans les domaines techniques, sociaux et financiers.